Решения и постановления судов

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 31.10.2008 по делу N А19-11164/08-23 В удовлетворении требований об обязании передать техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирными домами, отказано, поскольку истец не доказал возникновение у него статуса управляющей организации, в связи с чем он не приобрел и право требовать от ответчика документы, предусмотренные Жилищным кодексом РФ.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 31 октября 2008 г. по делу N А19-11164/08-23

Резолютивная часть решения объявлена 28.10.2008. Полный текст решения изготовлен 31.10.2008.

Судья Арбитражного суда Иркутской области Архипенко А.А.

при ведении протокола судебного заседания судьей Архипенко А.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью “Жилищно-эксплуатационный комплекс“

к обществу с ограниченной ответственностью “Управляющая компания “Жилищное Управление“

об обязании передать документацию

при участии:

от истца: Маньянов С.В. - дов. от 02.09.2008;

от ответчика: Анисимова Е.В. - дов. от 22.01.2008;

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Жилищно-эксплуатационный комплекс“ обратилось к обществу с ограниченной ответственностью “Управляющая компания “Жилищное Управление“ с требованием об обязании передать техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирными домами N 10, 11, 12, 13, 14, 15, 17, расположенными в 95 квартале города Ангарска.

Ответчик иск не признал, мотивировав свой отказ тем, что истец не доказал наличие предусмотренных законом оснований для понуждения передать документацию.



Обстоятельства дела.

В 2005 собственники жилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах N 10, 11, 12, 13, 14, 15, 17, расположенных в 95 квартале города Ангарска выбрали ООО “Город“, правопреемником которого является ООО “Управляющая компания “Жилищное Управление“, в качестве управляющей организации.

Между собственниками помещений названных многоквартирных домов и управляющей организацией ООО “Город“ были заключены договоры на управление многоквартирным домом от 05.09.2005 N 95, от 11.09.2005 N 19, от 05.09.2005 N 156, от 11.09.2005 N 120, от 01.09.2005 N 121, от 17.09.2005 N 110, от 07.08.2005 N 145 сроком действия по 2010 год.

В марте 2007 года состоялись собрания собственников жилых помещений многоквартирных домов 10, 11, 12, 13, 14, 15, 17, на которых были приняты решения о расторжении договоров на управление их домами заключенных с ООО “Город“ с даты заключения договоров с другой управляющей компанией.

По утверждению истца, им в марте 2007 года с каждым из собственником помещения в перечисленных домах были заключены, как это предусмотрено ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, договоры управления.

В соответствии с ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.

Исходя из данной правовой нормы вновь избранная управляющая компания - истец по делу, письмом от 19.05.2008 исх. N 7 потребовала от ответчика передать техническую и иную документацию, связанную с управлением перечисленными многоквартирными домами, а именно:

- документы по регистрационному учету - поквартирные карточки (форма N 10) и карточки регистрации по месту жительства (форма N 9);

- техническую документацию, включающую: проектную документацию на общее имущество дома; технические паспорта; паспорта тепловых пунктов; документы на земельный участок; копии документов собственников имеющих право на льготы по оплате жилья.

Письмом от 21.05.08 исх. N 44-08/726 ответчик отказался передать истребуемую документацию, сославшись на то, что его права как управляющей организации в установленном законом порядке не прекращены.

В этой связи, посчитав свои права нарушенными, истец обратился с настоящим иском в суд.

Возражая по существу предъявленных требований, ответчик указал на то, что:

- в установленном законом порядке заключенные им в 2005 году с собственниками помещений в многоквартирных домах N 10, 11, 12, 13, 14, 15, 17 договора расторгнуты не были;

- собственники помещений не поставили его в известность о состоявшихся собраниях и принятых на них решениях;

- фактически до настоящего времени он продолжает управление спорными многоквартирными домами и у последних имеет место непогашенная задолженность по оплате коммунальных и управленческих услуг в размере около 400 000 руб.;



- истец не доказал факт заключения договоров с каждым собственником помещений в многоквартирных домах N 10, 11, 12, 13, 14, 15, 17;

- представленные истцом решения собраний собственников от марта 2007 года о расторжении договоров управления, выборе новой управляющей организации не соответствуют требованиям закона и потому являются ненадлежащими доказательствами.

Исследовав материалы дела и выслушав доводы сторон, суд считает, что иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещения в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.

В ч. 1 ст. 162 ЖК РФ установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

В силу названных норм закона и ст. 10 ЖК РФ права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым из собственников помещений.

Таким образом, по смыслу ст. 162 ЖК РФ и согласно решениям собраний собственников помещений в многоквартирных домах N 10, 11, 12, 13, 14, 15, 17 от марта 2007 года, вновь избранная управляющая организация вправе требовать передачи ей технической документации на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы с момента заключения ею договоров с каждым собственником помещений в многоквартирном доме и расторжения договоров на управление с предыдущей управляющей организацией - ответчиком по делу.

Следовательно, по настоящему делу вновь избранная управляющая организация - истец по делу, должна доказать возникновение у нее права требования, предусмотренного ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, а именно: должна представить доказательства заключения договора на управление с каждым собственником помещения в многоквартирных домах N 10, 11, 12, 13, 14, 15, 17 (соответственно 78 + 79 + 64 + 64 + 80 + 80 + 80 + 80 = 605 помещений (квартир)).

В заседание суда истцом представлены договоры, заключенные с 258 собственниками помещений в многоквартирных домах N 10, 11, 12, 13, 14, 15, 17, то есть всего около одной трети всех необходимых договоров.

Указанные обстоятельства истцом признаны, что отражено в протоколе судебного заседания.

При таких обстоятельствах истец не доказал наличие у него необходимых предпосылок для возникновения статуса управляющей организации.

Поскольку истец не доказал возникновение у него статуса управляющей организации, то он не приобрел и право требовать от предыдущей управляющей компании документов, предусмотренных ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, потому в иске по данному основанию следует отказать.

Требования истца не подлежат удовлетворению и потому, что в установленном законом порядке собственники помещений в многоквартирных домах N 10, 11, 12, 13, 14, 15, 17 не расторгли договоров управления, заключенных ранее с ООО “Управляющая компания “Жилищное Управление“ - от 05.09.2005 N 95, от 11.09.2005 N 19, от 05.09.2005 N 156, от 11.09.2005 N 120, от 01.09.2005 N 121, от 17.09.2005 N 110, от 07.08.2005 N 145 - срок действия которых прекращается в 2010 году.

Так, согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В частности, расторжение такого самостоятельного вида договора как договор управления многоквартирным домом возможен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений, если управляющая организация не выполняет условий такого договора либо последняя выбрана на открытом конкурсе (п. п. 8.1 - 8.2 ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Между тем, указанные основания расторжения заключенных договоров в настоящем деле отсутствуют.

Право заказчика на односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг вытекает из положений ч. 1 ст. 782 ГК РФ.

Однако реализация данного права заказчика обусловлена следующим условием - “...при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов“.

Доказательств возмещения исполнителю (управляющей организации) фактически понесенных им расходов истцом не представлено.

Более того, уведомления в адрес ООО “Управляющая компания “Жилищное Управление“ об отказе (прекращении) договоров от 05.09.2005 N 95, от 11.09.2005 N 19, от 05.09.2005 N 156, от 11.09.2005 N 120, от 01.09.2005 N 121, от 17.09.2005 N 110, от 07.08.2005 N 145 от собственников помещений не поступали. Таких доказательств истец также не представил.

В этой связи суд считает, что заключенные ранее ООО “Управляющая компания “Жилищное Управление“ от 05.09.2005 N 95, от 11.09.2005 N 19, от 05.09.2005 N 156, от 11.09.2005 N 120, от 01.09.2005 N 121, от 17.09.2005 N 110, от 07.08.2005 N 145 с собственниками помещений в многоквартирных домах N 10, 11, 12, 13, 14, 15, 17 договоры в установленном законом порядке не прекращены, а соответственно, оснований передавать техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирными домами N 10, 11, 12, 13, 14, 15, 17, у ООО “Управляющая компания “Жилищное Управление“ не имеется.

Суд обращает внимание на допущенные в проведении собственниками помещений в многоквартирных домах N 10, 11, 12, 13, 14, 15, 17 общих собраний, нарушения, результаты которых отражены в представленных истцом протоколах N 1 за март 2007 года.

Согласно ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

В протоколе общих собраний число голосов определялось исходя из иного правила: один голос равен 1 кв.м общей площади квартиры, что могло привести к неправильному подсчету голосов и определению кворума голосов, необходимого для проведения собрания.

Кроме того, все протоколы подписаны лицом, по инициативе которого проводилось собрание и двумя собственниками помещений (за исключением протокола от 07.03.2007 по дому N 15, где проставлены подписи пятью собственниками помещений).

Указанное обстоятельство (отсутствие подписей иных собственников помещений либо председателя и секретаря собрания, либо доверенностей на наделение инициатора собрания правом действовать от иных собственников) не позволяет суду признать указанные протоколы достоверными доказательствами.

Более того, согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор на управление “заключается на условиях, указанных в решении данного общего собрания“.

Но в представленных истцом протоколах решений общих собраний от марта 2007 года, условия будущих договоров не отражены. Содержащаяся отсылка на утверждение таких условий доказательственного значения ни имеет.

Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о допущенных нарушениях закона и недопустимости признания представленных истцом протоколов в качестве надлежащих доказательств по делу.

Ссылки истца на недействительность представленных ответчиком договоров управления жилыми многоквартирными домами, расположенными по адресам: г. Ангарск, 95 квартал дом 10, 11, 12, 13, 14, 15, 17, по причине заключения их в форме одного документа на каждый дом с приложением списка собственников помещений этого дома (с подписями), а не с отдельного договора с каждым собственником помещений в многоквартирных домах как этого требует ч. 1 ст. 162 ЖК РФ не имеют доказательственного значения.

Реализация собственниками многоквартирных домов своих прав по заключению договора управления в форме подписания отдельного договора либо подписания единого для всех квартировладельцев договора не влечет за собой недействительность такого договора, поскольку в силу ч. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, заключенный между управляющей организацией и всеми собственниками помещений в многоквартирном доме единый договор управления представляет собой по существу совокупность договоров заключенных с каждым собственником помещения и в таком случае полностью соответствует требованиям, установленным ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.

Расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

На решение может быть подана жалоба в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья

А.А.АРХИПЕНКО