Решения и постановления судов

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 16.10.2008 по делу N А19-9501/08-46 Исковые требования о расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение удовлетворены, поскольку факт передачи спорного нежилого помещения в субаренду установлен представленными в материалы дела доказательствами, а согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду другим лицам отсутствовало.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 16 октября 2008 г. по делу N А19-9501/08-46

Резолютивная часть решения объявлена 09 октября 2008 года, решение в полном объеме изготовлено 16 октября 2008 года.

Судья Арбитражного суда Иркутской области Кириченко С.И.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Кириченко С.И.,

рассмотрев дело по исковому заявлению Администрации города Шелехова

к Индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. br>
о расторжении договора аренды,

об освобождении нежилого помещения

при участии:

от истца: пред. Андронова Г.П. (дов. N 432/08 от 05.03.2008 г.); пред. Карнаухова И.И. (дов. б/н от 30.10.2008 г.);

от ответчика: пред. Шмуйлович Д.Ю. (дов. б/н от 02.09.2008 г.);

установил:

Администрацией города Шелехова заявлен иск к индивидуальному предпринимателю (ИП) Волковой Л.С. о расторжении договора аренды, обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение N 1 с отдельным входом, находящееся в жилом кирпичном четырехэтажном доме, расположенном по адресу г. Шелехов, квартал 7, дом 2, общей площадью 238,2 кв.м состоящее из: основного помещения за N 1 площадью 10,4 кв.м, основного помещения за N 2 площадью 43,6 кв.м, основного помещения за N 3 площадью 43,2 кв.м, подсобного помещения за N 4 площадью 36,2 кв.м, подсобного помещения N 5 площадью 6,6 кв.м, холодильника за N 6 площадью 8,7 кв.м, коридора за N 7 площадью 12,6 кв.м, умывальника за N 8 площадью 1,4 кв.м, туалета за N 9 площадью 1,2 кв.м, подсобного помещения за N 10 площадью 1,4 кв.м, встроенного шкафа за N 11 площадью 0,7 кв.м, кабинета за N 12 площадью 9,7 кв.м, подсобного помещения за N 13 площадью 31,1 кв.м, основного помещения за N 14 площадью 31,4 кв.м, согласно экспликации к поэтажному плану, итого по помещению 238,2 кв.м, согласно техническому паспорту филиала ФГУП “Ростехинвентаризация“ БТИ г. Шелехова от 02.06.2004 г., инвентарный номер 25:450:001:010356640:0001:20014, реестровый номер 020604:001:010356640:0001:20014, кадастровый номер 38:27:000000:25:450:001:010356640:0001:20014.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 14 часов 30 минут 09 сентября 2008 года.



Истец в судебном заседании и отзыве на иск заявленные требования поддерживает в полном объеме.

Ответчик требования истца оспорил, указал, что фактически арендодатель знал о передаче имущества в субаренду и возражений не заявлял; такое основание досрочного расторжения договора как передача помещения в субаренду без согласия арендодателя, заключенным между сторонами договором N 59/05 от 01.04.2005 г. не предусмотрено; в иске нет обоснования того, что такое нарушение условий договора со стороны арендатора является существенным в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ; истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

01.04.2005 г. между Администрацией города Шелехова (правопреемник Администрации Шелеховского муниципального района, далее Арендодатель) и ИП Волковой Л.С. (далее Арендатор) был заключен договор аренды N 59/05 нежилого помещения, предметом которого является передача истцом ответчику во временное пользование нежилого помещения N 1 с отдельным входом, находящегося в жилом кирпичном четырехэтажном доме, расположенном по адресу г. Шелехов, квартал 7, дом 2, общей площадью 238,2 кв.м состоящего из: основного помещения за N 1 площадью 10,4 кв.м, основного помещения за N 2 площадью 43,6 кв.м, основного помещения за N 3 площадью 43,2 кв.м, подсобного помещения за N 4 площадью 36,2 кв.м, подсобного помещения N 5 площадью 6,6 кв.м, холодильника за N 6 площадью 8,7 кв.м, коридора за N 7 площадью 12,6 кв.м, умывальника за N 8 площадью 1,4 кв.м, туалета за N 9 площадью 1,2 кв.м, подсобного помещения за N 10 площадью 1,4 кв.м, встроенного шкафа за N 11 площадью 0,7 кв.м, кабинета за N 12 площадью 9,7 кв.м, подсобного помещения за N 13 площадью 31,1 кв.м, основного помещения за N 14 площадью 31,4 кв.м, согласно экспликации к поэтажному плану, итого по помещению 238,2 кв.м, согласно техническому паспорту филиала ФГУП “Ростехинвентаризация“ БТИ г. Шелехова от 02.06.2004 г., инвентарный номер 25:450:001:010356640:0001:20014, реестровый номер 020604:001:010356640:0001:20014, кадастровый номер 38:27:000000:25:450:001:010356640:0001:20014, именуемого в дальнейшем “Объект“, для использования под магазин.

Нежилое помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждено выпиской из реестра объектов муниципальной собственности города Шелехова N 803 от 01.07.2008 г.

Срок действия договора установлен п. 1.4 договора с 01.04.2005 г. по 01.04.2014 г.

Прием и передача объекта оформляются двухсторонним актом приема-передачи (п. 2.2.1 договора).

01.04.2005 года сторонами подписан акт приема-передачи объекта.

В результате проверки 21.03.2008 г. арендодателем соблюдения условий договора арендатором было выявлено девять торговых мест, сдаваемых ИП Волковой Л.С. в субаренду другим индивидуальным предпринимателям без согласия арендатора.

По факту выявленных нарушений составлен соответствующий акт от 21.03.2008 г., подписанный ИП Волковой Л.С. и Администрацией города Шелехова.

Истец направил ответчику претензию N 1426/08 от 04.07.2008 г. с требованием досрочно расторгнуть договор аренды N 59/05 от 01.04.2005 г. и передать по истечении 10 дней с момента получения уведомления спорное нежилое помещение по акту приема-передачи.

В связи с тем, что претензия была оставлена без удовлетворения, истец обратился в суд с требованием расторгнуть договор и изъять помещение, в качестве основания указав на неисполнение ответчиком обязательств изложенных в п. 2.4.12 договора N 59/05 (не сдавать объект в субаренду без согласия арендодателя), а также ст. 615 ГК РФ, предусматривающей право арендодателя требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора.

Суд, рассмотрев представленные истцом доказательства, обосновывающие заявленные требования, находит требования Администрации города Шелехова обоснованными и подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Последствия нарушения арендатором вышеназванного требования установлены пунктом 3 статьи 615 ГК РФ как право арендодателя требовать расторжения договора.

Таким образом, из буквального толкования нормы, закрепленной п. 3 ст. 615 ГК РФ следует, что арендодатель имеет право потребовать расторжения договора при нарушении арендатором требований пунктов 1 и 2 указанной статьи.



Аналогичные последствия предусмотрены пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса: договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды от 01.04.2005 г. не предусмотрено право ИП Волковой Л.С. передавать арендованное имущество в пользование третьим лицам, более того, п. 2.4.12 договора прямо установлена обязанность арендатора не сдавать “Объект“ в субаренду без согласия арендодателя.

Из имеющегося в материалах дела расчета арендной платы на 2008 год за нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Шелехов, 7 квартал, дом 2 (приложение N 5 к договору аренды нежилого помещения от 01.04.2005 г. N 59/05) усматривается, что Администрацией города Шелехова была согласована площадь, подлежащая передаче в субаренду в 70 кв.м, тогда как общая площадь арендованного ИП Волковой Л.С. имущества составляет 238,2 кв.м.

В деле отсутствуют доказательства, подтверждающие согласие Администрации города Шелехова на передачу в субаренду помещений, арендуемых ИП Волковой Л.С., оставшейся площадью 168,2 кв.м.

Факт передачи помещений в субаренду общей площадью 238,2 кв.м установлен представленными истцом договором субаренды с ИП Романовой А.А., договором субаренды с ИП Распопиным А.В., договором субаренды с ИП Александровым И.В., договором субаренды с ИП Нечаевой Л.В., договором субаренды с ООО “Ратибор“, договором субаренды с ИП Максимовой Я.В., договором субаренды с ИП Яскевич М.Г., договором субаренды с ООО “Восточно-Сибирский завод железобетонных конструкций“, договором субаренды с ОАО КБ “Восточный“ и не оспаривается сторонами.

Действия ИП Волковой Л.С., выразившиеся в передаче арендованных ею помещений в субаренду общей площадью 238,2 кв.м, без согласия собственника имущества, нарушают требования ст. 615 ГК РФ и условия п. 2.4.12 договора аренды N 59/05 от 01.04.2005 г.

При таких обстоятельствах в соответствии со статьями 615 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды N 59/05 от 01.04.2005 г.

Довод ответчика о том, что арендодатель знал и одобрял действия арендатора по передаче части имущества в субаренду, принимая от него суммы средств, содержащие повышенную арендную плату за помещения, судом отклоняется. Несмотря на то, что действующее законодательство (ст. 615 ГК РФ) не содержит каких-либо специальных указаний в какой форме должно быть получено согласие арендодателя на передачу арендованного имущества в субаренду, во избежание спора его лучше получить в письменной форме, в том числе путем проставления визы арендодателя на договоре субаренды. В ряде случаев арендатор может быть наделен правом на сдачу имущества в субаренду уже в самом договоре аренды, тогда предварительного согласия собственника ему не нужно.

Таким образом, распорядиться арендованным имуществом арендатор может лишь при согласии на это арендодателя. Согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду может быть закреплено непосредственно в договоре аренды либо в ином документе (письмо, соглашение, протокол, дополнение к договору и т.п.). Без согласия арендодателя сдавать его имущество в субаренду или безвозмездное пользование арендатор не вправе.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, при котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. ст. 309, 310 ГК РФ).

Материалами дела подтверждено соблюдение истцом требования об уведомлении арендатора о необходимости освободить помещение и передать его по акту приема-передачи (исх. N 1426/08 от 04.07.2008 г.).

Поскольку в силу статьи 622 ГК РФ возврат арендованного имущества арендодателю обусловлен обязательным прекращением договора аренды, требование Администрации города Шелехова об освобождении имущества также следует удовлетворить.

В связи с тем, что на дату вынесения решения ответчиком доказательств исполнения обязательств по освобождению помещения не представлено, суд считает требования истца обоснованными, законными и подлежащими удовлетворению в силу ст. ст. 309, 615, 619, 622 ГК РФ.

В соответствии с ч. 3 ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды N 59/05 от 01.04.2005 г. заключенный между Управлением по распоряжению муниципальным имуществом Шелеховского муниципального образования и индивидуальным предпринимателем Волковой Людмилой Сергеевной (свидетельство о государственной регистрации серия 38 N 000974230 от 03.06.2004 г., ИНН 382100379635, паспорт серии 25 00 N 262466 выдан 25.07.2000 г. Шелеховским ГОВД Иркутской области, проживающей по адресу Иркутская области, город Шелехов, 1 микрорайон, д. 40А, кв. 131).

Обязать индивидуального предпринимателя Ф.И.О. (свидетельство о государственной регистрации серия 38 N 000974230 от 03.06.2004 г., ИНН 382100379635, паспорт серии 25 00 N 262466 выдан 25.07.2000 г. Шелеховским ГОВД Иркутской области, проживающей по адресу Иркутская области, город Шелехов, 1 микрорайон, д. 40А, кв. 131) освободить нежилое помещение N 1 с отдельным входом, находящееся в жилом кирпичном четырехэтажном доме, расположенном по адресу г. Шелехов, квартал 7, дом 2, общей площадью 238,2 кв.м состоящее из: основного помещения за N 1 площадью 10,4 кв.м, основного помещения за N 2 площадью 43,6 кв.м, основного помещения за N 3 площадью 43,2 кв.м, подсобного помещения за N 4 площадью 36,2 кв.м, подсобного помещения N 5 площадью 6,6 кв.м, холодильника за N 6 площадью 8,7 кв.м, коридора за N 7 площадью 12,6 кв.м, умывальника за N 8 площадью 1,4 кв.м, туалета за N 9 площадью 1,2 кв.м, подсобного помещения за N 10 площадью 1,4 кв.м, встроенного шкафа за N 11 площадью 0,7 кв.м, кабинета за N 12 площадью 9,7 кв.м, подсобного помещения за N 13 площадью 31,1 кв.м, основного помещения за N 14 площадью 31,4 кв.м, согласно экспликации к поэтажному плану, итого по помещению 238,2 кв.м, согласно техническому паспорту филиала ФГУП “Ростехинвентаризация“ БТИ г. Шелехова от 02.06.2004 г., инвентарный номер 25:450:001:010356640:0001:20014, реестровый номер 020604:001:010356640:0001:20014, кадастровый номер 38:27:000000:25:450:001:010356640:0001:20014.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ф.И.О. (свидетельство о государственной регистрации серия 38 N 000974230 от 03.06.2004 г., ИНН 382100379635, паспорт серии 25 00 N 262466 выдан 25.07.2000 г. Шелеховским ГОВД Иркутской области, проживающей по адресу Иркутская области, город Шелехов, 1 микрорайон, д. 40А, кв. 131) в пользу Администрации г. Шелехова 2000 рублей расходы по уплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья

С.И.КИРИЧЕНКО