Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.04.2009 по делу N А32-9215/2008-15/149-36/284 До начала строительства объекта истцу следовало осуществить архитектурно-строительное проектирование и обратиться в надлежащий орган для получения разрешения на строительство с приложением всех необходимых документов, установленных законодательными актами.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 29 апреля 2009 г. по делу N А32-9215/2008-15/149-36/284

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2009 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 апреля 2009 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Амбаловой С.М., судей Афониной Е.И. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью фирма “Фортуна“ - Мосиняна А.А. (доверенность от 20.03.2007), от ответчика - администрации города Сочи - Картакаева Т.К. (доверенность от 11.01.2009), в отсутствие Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу общества
с ограниченной ответственностью фирма “Фортуна“ на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.11.2008 по делу N А32-9215/2008-15/149-36/284 (судья Карпенко Т.Ю.), установил следующее.

ООО фирма “Фортуна“ (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города Сочи (далее - администрация) о признании права собственности на 5-этажное строение (литера А) площадью 760,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Сочи, ул. Конституции, 44, и обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю по г. Сочи (далее - регистрационная служба) провести государственную регистрацию объекта.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество дополнило требования и просило признать право собственности на выставочный павильон по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции, 44б (далее - выставочный павильон, объект недвижимости, строение; т. 2, л. д. 3, 4).

Согласно исковому заявлению выставочный павильон состоит из цокольного этажа (литера А1) площадью 408,1 кв. м, 2-этажной пристройки (литера А2) площадью 123,2 кв. м, эксплуатационной кровли (литера А3) площадью 335,4 кв. м, цокольного этажа (литера А4) площадью 138,0 кв. м.

В обоснование исковых требований общество указало, что земельные участки общей площадью 724 кв. м, на которых возведен объект недвижимости, предоставлены обществу администрацией по договорам аренды земельного участка от 15.02.2008 N 4900004163 и 4900004164. Строительство выставочного павильона общество осуществило в соответствии с заключенным с администрацией договором инвестирования строительства выставочного павильона от 30.01.2007. Общество подготовило и согласовало проектную документацию, заключило договоры с подрядными организациями для строительства объекта недвижимости, получило надлежащие заключения полномочных органов, подтверждающие соблюдение градостроительных и строительных норм. Общество подтвердило в надлежащем порядке, что не нарушаются права и охраняемые законом
интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан. Поэтому за ним должно быть признано право собственности. Разрешение на строительство не получено по вине администрации, которая отказывается выдать этот документ. Выводы суда, что объект недвижимости создан на земельном участке, не отведенном в законном порядке, не обоснован, так как администрация имела полномочия их заключать.

По ходатайству общества вторым ответчиком привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (далее - территориальное управление; определения от 04.08.2008, 19.08.2008 и 10.09.2008; т. 1, л. д. 168, 176, 177; т. 2, л. д. 6, 89).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.11.2008 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу о том, что право собственности на выставочный павильон не может быть признано на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации исходя из следующего. Земельные участки находятся во второй зоне горно-санитарной охраны курорта, которая отнесена в соответствии с постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 “О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи“, Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 “О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей“ и распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р к особо охраняемым природным территориям федерального значения. С учетом этого суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды земельных участков является ничтожным. Доказательства, подтверждающие предоставление земельных участков уполномоченным собственником для строительства выставочного павильона, а также разрешение на строительство общество не представило. Наличие заключений о соответствии самовольно возведенного объекта строительным
нормам и правилам не предполагает возникновение права собственности и не может рассматриваться без наличия прав на земельный участок. Требования к регистрационной службе не подлежат удовлетворению, поскольку последнее не привлечено к участию в деле и право собственности не подлежит признанию за истцом (т. 2, л. д. 126).

В кассационной жалобе общество просит решение от 01.11.2008 отменить, дело направить на новое рассмотрение. Истец указал, что решение принято в отсутствие представителей ответчиков. Земельный участок, на котором возведен выставочный павильон, предоставлен на основании постановлений главы города Сочи и договоров аренды, заключенных с администрацией. Недостаточно исследован договор инвестирования строительства выставочного павильона от 30.01.2007 N 03.3/111. Объект недвижимости соответствует строительным нормам и правилам и не создает угрозы жизни и здоровья граждан, что подтверждается строительно-техническим заключением и научно-техническим отчетом. Суд первой инстанции не определил, кто должен возместить обществу вложения в строительство, понесенные по договору инвестирования.

В дополнениях к кассационной жалобе общество просит обязать администрацию ввести здание в эксплуатацию.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, а представитель администрации просил кассационную жалобу отклонить.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы г. Сочи от 05.02.2003 N 73/8 администрация (арендодатель) заключила с обществом (арендатор) договор от 31.12.2003 N 4900002993 о предоставлении земельного участка до 01.03.2006 в аренду. Согласно договору арендатор получает для проектирования выставочного павильона в аренду земельный участок площадью 412 кв. м (кадастровый номер 23:49:02 05 019:0008; в том числе 161 кв. м. - зона обременения линиями Сочинских электросетей), который расположен во второй зоне горно-санитарной охраны курорта, в землях
поселения. Договор аренды зарегистрирован 24.03.2004 (т.1, л. д. 13, 114).

Общество и администрация на основании постановления администрации от 20.04.2007 N 585 заключили новый договор аренды от 15.02.2008 N 4900004163 на земельный участок площадью 412 кв. м (кадастровый номер 23:49:02 05 019:0008). В договоре (пункт 1.3) стороны предусмотрели, что возведение новых и реконструкция существующих строений без получения разрешительной документации не допускается (т.1, л. д. 24).

На основании постановления главы г. Сочи от 20.04.2007 N 585/1 общество по договору от 15.02.2008 N 4900004164 получило в аренду дополнительный земельный участок площадью 312 кв. м (кадастровый номер 23:49:02 05 019:1003) для благоустройства территории выставочного павильона. В договоре (пункт 1.3) стороны предусмотрели, что возведение новых и реконструкция существующих строений без получения разрешительной документации не допускается (т.1, л. д. 18, 57).

Доказательства того, что договоры аренды земли от 15.02.2008 N 4900004164 и 4900004163 зарегистрированы в установленном порядке, не представлены.

30 января 2007 года администрация и общество заключили договор инвестирования N 03.3/111 (т. 1, л. д. 63). Согласно пункту 2.3 названного договора общество обязано обеспечить финансирование проектирования, строительство объекта и сдачу объекта в эксплуатацию.

Во всех представленных договорах указано, что земельные участки относятся ко второй зоне горно-санитарной охраны курорта.

Управление архитектуры и градостроительства администрации строению, находящемуся на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:02 05 019:0008 и 23:49:0205019:1003, присвоило адрес: г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции, 44б (справка о присвоении регистрационного адреса от 16.07.2008; т. 2, л. д. 9).

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 “О природных ресурсах побережий Черного и
Азовского морей“, и на основании положений Федеральных законов от 14.03.1995 N 33-ФЗ “Об особо охраняемых природных территориях“ и от 23.02.1995 N 26-ФЗ “О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах“ курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Частью 6 статьи 2 Федерального закона “Об особо охраняемых природных территориях“ (в редакции, действовавшей до 18.07.2008) предусмотрено, что особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

Кроме того, в материалы дела не представлены доказательства надлежащего оформления договоров аренды (статья 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

Довод общества о наличии надлежащих прав на названные земельные участки кассационная инстанция не принимает.

Пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

До начала строительства объекта истцу следовало осуществить архитектурно-строительное проектирование и обратиться в надлежащий орган для получения разрешения на строительство с приложением всех необходимых документов, установленных законодательными актами. По выполнении работ по строительству
объекта недвижимости истцу надо было обратиться в надлежащий орган с заявлением с приложением всех необходимых документов о вводе здания в эксплуатацию, при изменении параметров строительства следовало также получить разрешение от компетентных органов (статьи 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Общество в кассационной жалобе и в судебном заседании кассационной инстанции указывает на письма от 20.09.2004 N Р-2, от 14.03.2005 N 8-4, от 14.05.2007 N 4-р; от 18.02.2008 N 15-р (т. 1, л. д. 31 - 34), направленные администрации для выдачи разрешения на строительство; на техническое обследование строения, которое провело ООО “АКБ Гепар“ (т. 1, л. д. 89); на заключение Комитета архитектуры и градостроительства администрации от 15.08.2006 N Ц/137г-06 (т. 1, л. д. 60); техническое заключение филиала государственного унитарного предприятия Краснодарского края “Крайтехинвентаризация“ по г. Сочи от 29.10.2007 N 141/10-08 (т. 2, л. д. 104). Однако данные документы не могут являться основанием для отмены судебного акта, поскольку в письмах отсутствуют указания на то, что к ним представлялись документы, названные в статьях 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. В представленных заключениях не указаны первичные документы (проектные, исполнительские и экспертные), на основе которых сделаны выводы. В данных заключениях отражено, что строение составляет 724 кв. м, тогда как общество указывает в исковом заявлении о строении площадью 760 кв. м.

С учетом изложенного довод общества о наличии надлежащих разрешений на ввод объекта в эксплуатацию кассационная инстанция не принимает.

Арбитражный суд Краснодарского края в решении от 18.03.2008 по делу N А32-17756/2007-9/423 (т. 1, л. д. 162) о сносе 7-этажной постройки, расположенной по адресу: г. Сочи, ул. Конституции, 44,
указал, что основания для удовлетворения иска отсутствуют, поскольку общество представило письма (от 26.10.2001 N 1-13-03, от 20.09.2004 N р-2, от 14.03.2005 N 8-4, от 14.05.2007 N 4-р и от 18.02.2008 N 15-р), в которых обращалось к администрации о выдаче разрешения на строительство.

Согласно пункту 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Доводы общества о наличии преюдициального решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-17756/2007-9/423 не имеют правового значения, поскольку в нем не установлены обстоятельства, подтверждающие строительство объекта в соответствии с проектно-сметной документацией и о признании права собственности за истцом. Кроме того, предметом рассмотрения дела N А32-17756/2007-9/423 являлось 7-этажное строение.

Доводы об отсутствии представителей ответчиков в судебном заседании и невыяснении судом позиций суд кассационной инстанции отклоняет, поскольку они не подтверждены материалами дела.

Учитывая изложенное, а также право истца вновь обратиться за разрешениями к администрации с предоставлением документов, установленных статьями 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и к территориальному управлению за одобрением договоров аренды земли для последующей их регистрации в установленном законом порядке, суд кассационной инстанции не находит оснований для направления дела на новое рассмотрение.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя
из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом. При рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.11.2008 по делу N А32-9215/2008-15/149-36/284 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.М.АМБАЛОВА

Судьи

Е.И.АФОНИНА

И.П.НАЗАРЕНКО