Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.02.2009 по делу N А22-661/08/10-64 Дело по иску о признании права собственности направлено на новое рассмотрение, поскольку, отклоняя исковые требования, суд не проверил договор купли-продажи спорного имущества на предмет соответствия его законодательству, не выяснил, возможен ли переход права собственности к покупателю.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 27 февраля 2009 г. по делу N А22-661/08/10-64

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2009 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2009 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Переход И.А., судей Назаренко И.П. и Трифоновой Л.А., в отсутствие в судебном заседании истца - главы крестьянского фермерского хозяйства “Сайгак“ Ф.И.О. ответчика - Комитета имущественных и земельных отношений администрации Ики-Бурульского районного муниципального образования Республики Калмыкия, третьих лиц: Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Калмыкия, Территориального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Калмыкия, Агентства по управлению имуществом Республики Калмыкия, надлежащим образом извещенных о времени и
месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу главы крестьянского фермерского хозяйства “Сайгак“ Ф.И.О. на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 03.09.2008 (судья Токарева В.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2008 (судьи Параскевова С.А., Сулейманов З.М., Баканов А.П.) по делу N А22-661/08/10-64, установил следующее.

Глава КФХ “Сайгак“ Ибрагимов Х.И. (далее - хозяйство) обратился в арбитражный суд к Комитету имущественных и земельных отношений администрации Ики-Бурульского районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее - комитет) с иском о признании права собственности на животноводческую стоянку, состоящую из овчарни (литера 1) 1950 г. постройки общей площадью 217,56 кв. м; жилого дома (литера 2) 1950 г. постройки общей площадью 33,64 кв. м, расположенных в 7,2 км на юго-запад от п. Соста, Светловского сельского муниципального образования, Ики-Бурульского района, Республики Калмыкия. Требования мотивированы тем, что спорное имущество приобретено по договору купли-продажи от 01.08.2000, заключенному между ним и конкурсным управляющим ГУП “Зултурганский“; зарегистрировать право собственности не представляется возможным, поскольку продавец - совхоз “Зултурганский“ после завершения процедуры банкротства ликвидирован.

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 03.09.2008, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2008, в удовлетворении требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что договор купли-продажи от 01.08.2000 является незаключенным, поскольку в нем не согласованы предмет и цена продаваемых объектов недвижимости, чем нарушены требования статей 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации. Незаключенный договор не влечет за собой возникновение прав и обязанностей. Суд апелляционной инстанции также указал, что стороной сделки является Ибрагимов Х.И. как физическое лицо, а с иском обратился Ибрагимов Х.И. как глава хозяйства.

В кассационной жалобе хозяйство просит отменить решение от
03.09.2008 и постановление от 24.11.2008, удовлетворить требования в полном объеме. Заявитель указывает, что вывод судебных инстанций о незаключенности договора купли-продажи является необоснованным, поскольку между сторонами сделки отсутствуют разногласия по поводу предмета спора, сделка исполнена сторонами 01.08.2000. После приобретения спорного недвижимого имущества истец открыто и непрерывно владеет и пользуется недвижимым имуществом, каких-либо притязаний на спорное имущество со стороны третьих лиц не имеется.

В отзыве на кассационную жалобу комитет указывает, что возражений относительно заявленных требований не имеет, названное в исковом заявлении недвижимое имущество не состоит в реестре муниципальной собственности. Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Калмыкия в отзыве на кассационную жалобу возражает против ее удовлетворения, ссылаясь на законность обжалуемых судебных актов.

В Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа поступила телеграмма, в которой предприниматель ходатайствует об отложении рассмотрения дела, мотивированное болезнью.

Суд кассационной инстанции, учитывая, что доводы, изложенные в ходатайстве документально не подтверждены, в материалах дела содержатся сведения о надлежащем извещении стороны о времени и месте судебного разбирательства, не находит оснований для удовлетворения заявленного ходатайства.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, приказом совхоза “Зултурганский“ от 01.08.2000 N 4 принято решение о продаже животноводческой точки бывшему работнику совхоза “Зултурганский“ Ибрагимову Хизри в счет погашения задолженности по заработной плате Ибрагимова Хизри и Ибрагимова Закерда с доплатой 18 тыс. рублей.

1 августа 2000 года ГУП “Зултурганский“ (продавец) и Ибрагимов Х.И. (покупатель) заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает животноводческую стоянку. При этом указано, что цена на
товар договорная. Покупатель производит расчет за приобретенный товар путем внесения денежных сумм в кассу или перечислением на расчетный счет продавца в банке (л. д. 7).

Животноводческая стоянка передана покупателю по передаточному акту от 01.08.2000 (л. д. 9). Оплата по договору в сумме 18 тыс. рублей произведена наличными, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 01.08.2000 (л. д. 11).

Из справки Межрайонной инспекции ФНС России N 8 по Республике Калмыкия от 05.06.2008 N 05-21/1474И следует, что согласно базе данных ГУП “Зултурганский“ ликвидирован в связи с банкротством по решению суда и снят с учета 28.11.2001.

Истец, считая себя собственником спорного имущества, приобретенного по договору от 01.08.2000, и ссылаясь на невозможность государственной регистрации перехода права собственности в связи с отсутствием правоустанавливающих документов и ликвидацией продавца, обратился с иском в арбитражный суд.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации. Статьей 551 Кодекса предусмотрена необходимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи от продавца к покупателю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее - Закон о государственной регистрации
прав) государственная регистрация проводится на основании заявления сторон договора. Порядок государственной регистрации договора и перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации другой стороны до подачи заявления о регистрации указанным Законом не предусмотрен. Поэтому в случае ликвидации продавца по сделке до подачи заявления о государственной регистрации покупатель, получивший недвижимое имущество по договору, вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности либо о государственной регистрации права собственности (в этой ситуации предмет доказывания по названным требованиям одинаков, так как государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда, который должен сделать вывод о том, является ли договор соответствующим законодательству и возможен ли переход права собственности к покупателю). Другой способ защиты прав у покупателя отсутствует.

Рассматривая такой иск, суду необходимо установить существование права на объект недвижимости у продавца (до его ликвидации) и дать правовую оценку договору, представленному приобретателем. Отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права продавца (статья 6 Закона о государственной регистрации прав), регистрации самой сделки в случае доказанности возникновения и существования этого права не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению недвижимого имущества.

Судебные инстанции, отказывая хозяйству в удовлетворении заявленных требований, исходили из того, что договор купли-продажи от 01.08.2000 является незаключенным в связи с отсутствием в нем индивидуализирующих признаков передаваемого недвижимого имущества и несогласованностью цены сделки. Незаключенный договор не влечет за собой возникновение каких-либо прав и обязанностей у подписавших его лиц.

Между тем, вывод судебных инстанций о неопределенности предмета договора не является обоснованным, поскольку вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до исполнения сделки. При
передаче во исполнение договора имущества и отсутствии между сторонами спора относительно объекта купли-продажи, основания для признания договора незаключенным отсутствуют.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Сторонами оспариваемой сделки являлись конкурсный управляющий ГУП “Зултурганский“ Босхомджиева В.В. и Ибрагимов Х.И., которые друг к другу претензий по поводу условий данного договора и его исполнения не имели. Из материалов дела следует, что спорное недвижимое имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 01.08.2000 и оплачено истцом, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 01.08.2000.

Таким образом, выводы судов о незаключенности договора купли-продажи не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Отклоняя исковые требования суд не проверил договор купли-продажи спорного имущества на предмет соответствия его законодательству, не выяснил, возможен ли переход права собственности к покупателю. Поскольку судебные инстанции неполно исследовали фактические обстоятельства дела, имеющие существенное значения для правильного разрешения спора, а кассационная инстанция в силу статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела и не вправе оценивать доказательства, которые не были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, дело надлежит направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду необходимо предложить истцу уточнить исковые требования, исследовать указанные в постановлении обстоятельства, разрешить спор, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

ходатайство Главы КФХ “Сайгак“ об отложении рассмотрения дела отклонить.

Решение Арбитражного
суда Республики Калмыкия от 03.09.2008 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2008 по делу N А22-661/08/10-64 отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Калмыкия.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.А.ПЕРЕХОД

Судьи

И.П.НАЗАРЕНКО

Л.А.ТРИФОНОВА