Решения и постановления судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.02.2009 по делу N А32-6787/2006-36/77 Строительство спорных объектов недвижимости осуществлено без получения необходимых разрешительных документов, поэтому они являются самовольными постройками. Поскольку объект соответствует строительным нормам и правилам, суд признал право собственности на объект самовольного строительства за администрацией как собственником земельного участка, расположенного под спорными самовольными постройками.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 26 февраля 2009 г. по делу N А32-6787/2006-36/77

Резолютивная часть постановления объявлена 25.02.2009.

Постановление изготовлено в полном объеме 26.02.2009.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Трифоновой Л.А., судей Афониной Е.И. и Переход И.А., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования г. Краснодар - Смольковой А.В. (доверенность от 25.12.2008), от ответчиков: закрытого акционерного общества “Комплексное эколого-экономическое научно-производственное предприятие системных исследований рационального использования углеводородного сырья“ - Цапковой Ю.Е. (доверенность от 01.10.2008) и Аяняна М.А. (доверенность от 12.01.2009), от третьего лица - закрытого акционерного общества “БДБ-Юг“ - Суханова В.М. (доверенность от 20.02.2009), в отсутствие общества с ограниченной ответственностью “Фирма “Авто-Р“, закрытого акционерного общества “Спортивный комплекс “А-Элита“, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества “Комплексное эколого-экономическое научно-производственное предприятие системных исследований рационального использования углеводородного сырья“ на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2008 (судья Карпенко Т.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2008 (судьи Галов В.В., Захарова Л.А., Малыхина М.Н.) по делу N А32-6787/2006-36/77, установил следующее.

Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ЗАО “Комплексное эколого-экономическое научно-производственное предприятие системных исследований рационального использования углеводородного сырья“ (далее - ЗАО “СИРИУС“) о признании права муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар на незавершенное строительством здание литеры В, В1, В2, в, общей площадью 3 392,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. 70 лет Октября, 30/1 (уточненные требования).

Определением от 19.04.2006 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ЗАО “БДБ-Юг“, ЗАО “СК “А-Элита“, ООО “Фирма “Авто-Р“.

Решением от 09.07.2008 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что постановлением главы администрации г. Краснодара от 20.08.1993 N 466 ЗАО “СК “А-Элита“ была разрешена разработка проекта и строительство объектов на территории средней школы N 89. Судебными актами по делу А32-5050/2003-50/187-24/30 установлено, что надлежащий отвод земельного участка под строительство завершен не был. Строительство спорных объектов недвижимости осуществлено без получения необходимых разрешительных документов, поэтому они являются самовольными постройками. Поскольку объект соответствует строительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, суд признал право собственности на объект самовольного строительства за администрацией как собственником земельного участка, расположенного под спорными самовольными постройками.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2008 ЗАО “СК “А-Элита“ привлечено к участию в деле в качестве ответчика.

Постановлением апелляционного суда от 12.12.2008 решение от 09.07.2008 оставлено без изменения. Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции о характере спорных построек как объектов самовольного строительства и обоснованности требований администрации, заявленных в соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.



В кассационной жалобе ЗАО “СИРИУС“ просит отменить решение и постановление апелляционного суда и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель указывает, что выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела. Ответчик является собственником спорного объекта недвижимости на основании договора купли-продажи от 19.07.2002 N 118. Обоснованность регистрации за ответчиком права собственности на комплекс подтверждена вступившим в законную силу и не отмененным в установленном порядке решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 31.05.2004. Суд апелляционной инстанции сделал необоснованный вывод о том, что исковая давность, о применении которой заявлено ответчиком, неприменима. Правовая природа спора связана с лишением собственника земельного участка владения той части участка, которая занята объектом самовольного строительства, поэтому в данном случае исковая давность должна применяться. Вывод о том, что земельный участок, расположенный под спорным объектом, не сформирован в установленном порядке, необоснован. Суды не указали, какие процедуры не прошел участок для его окончательного формирования. Администрация не доказала, что является собственником земельного участка, расположенного под спорным комплексом.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы жалобы, представитель администрации и третьего лица, сославшись на законность и обоснованность судебных актов, просили оставить их без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установлено судами, письмом от 18.05.93 N 0-294-4 директор средней школы N 89 г. Краснодара просил администрацию и главного архитектора г. Краснодара разрешить использовать свободные земельные участки территории школы для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса (ФОК) для учащихся школ, детей и подростков микрорайона.

Постановлением главы администрации г. Краснодара от 20.08.93 N 466 Управлению общего и профессионального образования администрации г. Краснодара (далее - управление образования) разрешено разработать проект и осуществить строительство подземного гаража-стоянки на 80 мест и универсальной спортивной площадки на территории средней школы N 89 на площади 3 500 кв. м в границах, которые должны были быть указаны в прилагаемом плане. Управлению образования предложено оформить в главном управлении архитектуры и градостроительства заказ на разработку архитектурно-планировочного задания и согласовать в последующем проект строительства подземного гаража и универсальной спортивной площадки; заключить с генеральным подрядчиком договор о совместной деятельности, предусматривающий направление средств, полученных от коммерческой реализации гаражей, целевым назначением на проектирование и строительство ФОК (плавательный бассейн закрытого типа, универсальные спортивные площадки, медико-восстановительный центр).

5 декабря 1993 г. главный архитектор г. Краснодара утвердил архитектурно-планировочное задание на разработку проекта строительства подземного гаража - стоянки на 80 машиномест и универсальной спортивной площадки на территории средней школы N 89 г. Краснодара сроком действия до 01.01.1995. При этом суды установили, что согласованный компетентными органами проект строительства, а также утвержденный в установленном порядке план с границами земельного участка под строительство и другие документы об отводе земельного участка не получен.

14 марта 1995 г. ЗАО “СК “А-Элита“ и управление образования заключили договор о совместной деятельности N 1/95, по условиям которого стороны обязались совместно действовать для достижения общих целей окончания строительства и эксплуатации ФОК. Управление образования передало ЗАО “СК “А-Элита“ функции заказчика строительства и направило запрос в комитет по земельной реформе и земельным ресурсам о передаче права пользования земельным участком под строительство ЗАО “СК “А-Элита“.

Со ссылкой на постановление главы администрации г. Краснодара от 20.08.93 N 466 ЗАО “СК “А-Элита“ зарегистрировало за собой право бессрочного пользования земельным участком площадью 4 131,9 кв. м, находящимся по адресу: г. Краснодар, ул. 70 лет Октября, 30/1 (свидетельство о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования от 14.05.1999 КК N 012531, т. 2, л. д. 63). Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.04.2003 по делу N А32-21759/2002-9/452 (т. 2, л. д. 61 - 62) зарегистрированное за ЗАО “СК “А-Элита“ право бессрочного пользования данным земельным участком признано недействительным.

3 марта 2000 г. ЗАО “СК “А-Элита“ (продавец) и ООО “Фирма “Авто-Р“ (покупатель) подписали договор N 01-2000 купли-продажи недостроенного комплекса стоимостью 8 682 100 рублей с оплатой согласно условиям, определенным в приложении N 2. Характеристика недостроенного объекта дана в приложении N 1. По акту приема-передачи от 05.03.2000 ЗАО “СК “А-Элита“ передало ООО “Фирма “Авто-Р“ объекты спортивного комплекса. Со ссылкой на договор от 03.03.2000 N 01-2000 и акт приема-передачи от 03.03.2000 за ООО “Фирма “Авто-Р“ зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством спортивный комплекс.



По договору купли-продажи от 19.07.02 N 118 и акту приема-передачи ООО “Фирма “Авто-Р“ (продавец) передало спорный незавершенный строительством комплекс по цене 13 544 076 рублей в собственность ЗАО “СИРИУС“ (покупатель). На основании договора за ЗАО “СИРИУС“ зарегистрировано право собственности на комплекс.

Отсутствие полного пакета землеотводных документов и разрешений на строительство, необходимых для возведения спорного комплекса, явилось основанием для обращения администрации с иском о признании на него права собственности, как на объект самовольного строительства, в арбитражный суд.

При рассмотрении спора суд апелляционной инстанции обоснованно отметил, что в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда по делу N А32-5050/2003-50/187-24/30, являются преюдициальными и не доказываются при рассмотрении настоящего дела.

Вступившими в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.08.2005, постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2006, оставленными без изменения в части постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.05.06 по указанному делу, установлено, что спорный объект недвижимости возведен при отсутствии утвержденного в установленном порядке плана с границами земельного участка под строительство и других документов об отводе земельного участка. Фактически строительство комплекса осуществлено на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке.

При таких обстоятельствах суды правомерно в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признали спорный объект недвижимости объектом самовольного строительства. В силу пункта 2 названной статьи Кодекса лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Согласно пункту 3 статьи 222 Кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае указанное лицо возмещает расходы на постройку осуществившему ее лицу в размере, определенном судом.

ЗАО “СИРИУС“, возражая против удовлетворения исковых требований, ссылается на наличие зарегистрированного за ним права собственности на спорный объект недвижимости (свидетельство от 27.08.2004 N 23 АБ).

Отклоняя указанный довод, суд апелляционной инстанции правомерно отметил, что статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, создавая презумпцию действительности права для всех участников гражданского оборота, в то же время допускает возможность оспаривания зарегистрированного права в суде. По смыслу приведенной нормы Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ оспаривание зарегистрированного права означает оспаривание оснований такой регистрации.

Как установил суд, основанием для государственной регистрации права собственности за ЗАО “СИРИУС“ послужило решение Ленинского районного суда г. Краснодара от 31.05.2004. Между тем это решение в части признания права собственности за ЗАО “СИРИУС“ отменено постановлением Президиума Краснодарского краевого суда от 14.11.2007, как принятое в отсутствие администрации МО г. Краснодара, о правах которой принят судебный акт. При новом рассмотрении суду предложено проверить доводы администрации о том, что ею заявлен иск в Арбитражный суд Краснодарского края о признании права собственности на спорные объекты недвижимости и обсудить вопрос о подведомственности спора. Таким образом, в связи с отменой решения Ленинского районного суда г. Краснодара от 31.05.2004, основания для сохранения государственной регистрации права собственности на спорные объекты за ЗАО “СИРИУС“ отпали.

Довод ЗАО “СИРИУС“ о недоказанности права собственности администрации на земельный участок под спорным объектом недвижимости, правомерно отклонен судом.

Судебными актами по делу А32-5050/2003-50/187-24/30 установлено, что процедура формирования земельного участка 23:43:02 06 003:4 под спорным объектом из состава земельного участка 23:43:0206003:12 не завершена. Несмотря на присвоение кадастрового номера, земельный участок 23:43:02 06 003:4 остается частью участка 23:43:0206003:12. с тождественным правовым режимом. Особенности правового режима могут быть обусловлены наличием незавершенной процедуры формирования земельного участка.

Из сообщения Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 20.11.08 N 01/385/2008-733 следует, что права на участок земли 23:43:0206003:12 не зарегистрированы. В то же время, согласно кадастровой выписке о земельном участке от 14.11.2008 N 00/08ДВД-346784, плана земельного участка (технический паспорт на лит. В, В1, В2, в, Д, Д1, Д2, Е). постановления администрации г. Краснодара от 20.08.1993 N 466, земельный участок 23:43:0206003:12, а также формируемый из него земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206003:4 предоставлены средней школе N 89.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений относятся: в том числе земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

При таких обстоятельствах право муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206003:12, а также формируемый из него земельный участок с кадастровым номером 23:43:02 06 003:4, возникло в силу федерального закона.

При рассмотрении спора суды установили, что спорный объект недвижимости соответствует всем необходимым градостроительным, строительным, противопожарным и санитарным и экологическим нормам и правилам, поэтому обоснованно признали на него право муниципальной собственности.

При разрешении спора апелляционный суд правомерно отклонил требование ответчика о применении исковой давности. Требования законного собственника (владельца) земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, о признании на нее права собственности, заявленные к лицу, осуществившему такую постройку (владельцу постройки), по сути, преследуют цель устранения незаконного пользования принадлежащим ему участком другим лицом. Такие требования являются негаторными. На негаторные требования исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основания для отмены или изменения обжалуемых решения и постановления апелляционного суда у суда кассационной инстанции отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2008 по делу N А32-6787/2006-36/77 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.А.ТРИФОНОВА

Судьи

Е.И.АФОНИНА

И.А.ПЕРЕХОД