Решения и определения судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.09.2009 по делу N А12-6406/2009 В удовлетворении иска в части выселения из занимаемого нежилого помещения в связи с истечением срока договора аренды и взыскания штрафа за нарушение срока возврата арендованного имущества отказано, так как уведомление о намерении прекратить договор аренды было направлено ответчику после окончания срока действия данного договора, что повлекло возобновление данного договора на неопределенный срок. Поскольку договор аренды был возобновлен, основания для возврата имущества арендодателю отсутствуют.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 сентября 2009 г. по делу N А12-6406/2009

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 сентября 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, г. Волгоград,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27.05.2009 и на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2009

по делу N А12-6406/2009

по исковому заявлению Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, г. Волгоград, к обществу с ограниченной ответственностью “Жилищная эксплуатационная компания“, г. Волгоград, о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора и выселении из занимаемого помещения, с участием третьего лица - муниципального
учреждения “Жилищно-коммунальное хозяйство Красноармейского района Волгограда“, г. Волгоград,

установил:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда, г. Волгоград (далее - ДМИ администрации г. Волгограда, Департамент) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Жилищная эксплуатационная компания“, г. Волгоград, (далее - ООО “ЖЭК“, компания) о взыскании арендной платы в размере 2 061 руб. 36 коп., неустойки по договору за просрочку исполнения денежных обязательств за период с 21.04.2008 по 13(27).03.2009 в размере 544 руб. 68 коп., проценты, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 6 руб. 93 коп., и 137 руб. 42 коп. штрафа за нарушение срока возврата арендованного имущества и выселении из занимаемого нежилого помещения общей площадью 9,90 кв. метров, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Луговая, 142.

Исковые требования основаны на положениях статей 330, 395, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, договоре аренды, заключенного между сторонами и неисполнением ООО “ЖЭК“ обязательств по своевременному внесению арендных платежей, кроме этого, учитывая истечение срока действия договора аренды от 20.02.2008 N 8/2041-08, ответчик не возвратил объект аренды, в установленные в соглашении сторонами сроки, за нарушение данного обязательства арендатор обязан выплатить штраф в размере 5% годовой арендной платы.

В качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено муниципальное учреждение “Жилищно-коммунальное хозяйство Красноармейского района Волгограда“, г. Волгоград (далее - МУ “ЖКХ Красноармейского района Волгограда“).

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 27.05.2009, оставленного без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2009, иск удовлетворен частично, с ООО “ЖЭК“ взыскана арендная плата в размере 2 061 руб.
36 коп., пени в размере 544 руб. 68 коп., проценты в размере 6 руб. 93 коп. В остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе ДМИ администрации г. Волгограда, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты, в части отказа в удовлетворении требования о выселении общества из занимаемого помещения и взыскании штрафной неустойки за нарушение срока возврата имущества, предлагается отменить, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права.

Заявитель жалобы указывает на неправильную оценку доказательств, имеющихся в материалах дела, свидетельствующих о прекращении договорных обязательств между сторонами.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, Федеральный Арбитражный суд Поволжского округа считает, что судебные акты в оспариваемой части подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

На основании договора аренды от 20.02.2008 N 8/2041-08, заключенного между ДМИ администрации г. Волгограда (арендодатель), МУ “ЖКХ Красноармейского района Волгограда“ (балансодержатель) и ООО “ЖЭК“ (арендатор), последнему во временное пользование и владение, на срок с 01.01.2008 по 30.12.2008, предоставлено нежилое помещение, общей площадью 9,90 кв. метров, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Луговая, 142.

Фактическая передача помещения подтверждается актом приема-передачи от 01.01.2008, подписанного сторонами без возражений.

Пунктом 2.3.13 названного договора стороны предусмотрели обязанность арендатора освободить помещения в пятидневный срок с момента истечения договора, а также, в случае прекращения действия договора от 01.08.2005 N 36/24 на оказание услуг населению по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и текущему ремонту жилого фонда.

За нарушение обязательства по своевременному возврату имущества, пунктом 5.4 договора аренды от 20.02.2008 N 8/2041-08, предусмотрена штрафная неустойка в размере 5% годовых арендной платы.

После истечения срока действия договора аренды (30.12.2008) арендодатель (ДМИ администрации г. Волгограда) направил арендатору уведомление
от 13.01.2009 N 183/8 об освобождении нежилых помещений, используемых им после истечении срока аренды, предусмотренного договором.

Получение указанного письменного требования 15.01.2009 ООО “ЖЭК“ подтверждается уведомлением о вручении N 4000066609453696.

Поскольку ООО “ЖЭК“ не исполнило обязательств по своевременному внесению арендных платежей и возврату помещений арендодателю, ДМИ администрации г. Волгограда обратился с настоящим иском.

Содержащиеся в судебных актах выводы относительно возобновления между сторонами договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок основаны на материалах дела, действующем законодательстве и выработанной по данному вопросу судебно-арбитражной практике.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В случаях, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается, возобновленным на тех же условиях на неопределенной срок.

В пункте 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“, сформирована позиция относительно применения названных законодательных норм, при этом сделан вывод, о том, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.

Из обстоятельного анализа имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая оценка с учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, следует, что после 30.12.2008 арендатор (ООО “ЖЭК“) продолжал пользоваться нежилыми помещениями, при отсутствии каких-либо возражений со стороны ДМИ администрации г. Волгограда.

Судебные инстанции при применении правил пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно исходили из того, что уведомления о намерении прекратить договор
аренды, в связи с истечением, установленного в нем срока аренды должно быть направлено арендатору до окончания срока действия договора.

Учитывая, что арендодатель в данном конкретном случае не предпринял действий, направленных на отказ от дальнейших договорных отношений, выводы о возобновлении договора аренды, заключенного между сторонами на новый срок, соответствует материалам дела и основаны на правильной оценке норм права.

При оценке требований ДМИ администрации г. Волгограда о применении к арендатору штрафной неустойки за нарушение срока возврата нежилого помещения судебные инстанции правомерно констатировали, что в соответствии с правилами статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вернуть арендодателю имущество при прекращении договора.

Таким образом, поскольку договор аренды, заключенный между сторонами, был возобновлен с 01.01.2009, оснований для возврата имущества арендодателю не имелось.

Нельзя признать обоснованными и доводы ДМИ администрации г. Волгограда относительно применения к спорным обстоятельствам статьи 17.1 Федерального закона “О защите конкуренции“ от 26.07.2006 N 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ).

Названной нормой законодательства о защите конкуренции определены особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества. В частности заключение договоров аренды в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (за исключением установленных случаев) может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

Вероятно, имеются в виду Федеральный закон от 30.06.2008 N 108-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон “О концессионных соглашениях“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации.

Между тем заключение договора аренды от 20.02.2008 N 8/2041-06 предметом, которого являлось имущество муниципального образования, состоялось до вступления в силу Федерального закона “О внесении изменений в Федеральный
закон “О защите конкуренции“ от 30.06.2008 N 108-ФЗ и отдельные акты Российской Федерации, который был опубликован в Российской газете от 02.07.2008 N 140.

Кроме этого муниципальное образование в лице уполномоченных по распоряжению имущества органов не приняло и соответствующих мер к прекращению договора аренды, заключенного с ООО “ЖЭК“ до вступления в силу Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ.

Спорное имущество обременено правом аренды, следовательно, право на проведение аукциона по заключению договора с другими лицами, может возникнуть у муниципального образования после фактического возврата спорных помещений арендодателю.

Положения статьи 17.1 Федерального закона “О защите конкуренции“ имеющего публичную сферу применения не могут исключать в данном конкретном случае и правил пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении спора между участниками арендных отношений, который регулируется нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем нарушение публичного порядка предоставления в аренду имущества, принадлежащего муниципальному образованию, может быть предметом самостоятельного спора по иску соответствующих государственных споров.

Иное истолкование и применение положений норм Федерального закона “О защите конкуренции“ и норм Гражданского кодекса Российской Федерации может привести к нарушению принципа правовой определенности во взаимоотношениях сторон, стабильности гражданского оборота и сбалансированности интересов его участников, поскольку деятельность эксплуатационной компании, прежде всего, направлена на обеспечение технического содержания жилого фонда муниципального образования.

Следует отметить, что аналогичная правовая позиция по делам при схожих обстоятельствах между теми же сторонами была выражена в делах N А12-5368/09, А12-3186/09, А12-5371/09, А12-5372/09, А12-5374/09, А12-6407/09.

Иные доводы, заявителя кассационной жалобы направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, установленных судами, что в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании
изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27.05.2009 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2009 по делу N А12-6406/2009 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.