Решения и постановления судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 31.08.2009 по делу N А12-20509/2008 В силу пункта 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 31 августа 2009 г. по делу N А12-20509/2008

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Ф.И.О. г. Волгоград, администрации Волгограда, г. Волгоград,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 26.02.2009 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2009

по делу N А12-20509/2008

по исковому заявлению администрации Волгограда, г. Волгоград, к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. г. Волгоград, о взыскании 1 278 864 рублей 91 копейки, при участии третьего лица - Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда,



установил:

администрация Волгограда (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. (далее - ответчик, ИП Зорков А.М.) о взыскании по договору N 4310 задолженности по арендной плате за период с 07.12.2006 по 10.11.2008 в размере 1 021 596,75 руб., неустойки за просрочку платежа за период с 26.12.2006 по 20.11.2008 в размере 257 268 руб. 06 коп., а всего просила взыскать 1 278 864 руб. 91 коп.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 26.02.2009, оставленного без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2009 с ответчика в пользу истца взыскано 779 104 руб. 83 коп., пени в размере 150 000 руб. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец и ответчик обратились с кассационными жалобами в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа округа, в которых Истец предлагает решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции изменить, в части отказа в удовлетворении требований администрации Волгограда о взыскании долга по аренде в сумме 242 491,92 руб. и неустойки в сумме 107 268, 06 руб. решение отменить, принять в указанной части по делу новый судебный акт, которым взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 242 491,92 руб. за период с 07.12.2006 по 10.11.2008 и неустойку в размере 107 268,06 руб. за период с 26.12.2006 по 20.11.2008.

Ответчик просит решение Арбитражного суда Волгоградской области от 26.02.2009 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2009 отменить.

По мнению истца и ответчика, обжалованные судебные акты приняты при неправильном применении норм материального и процессуального права.

В частности, истец считает, что в соответствии с условиями договора аренды земельного участка размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в Российской Федерации законодательных актов. Таким образом, при наступлении данного обстоятельства, в том числе и изменения правового регулирования порядка (способа) определения арендной платы, арендодатель в одностороннем порядке изменяет арендную плату, а потому извещение от 01.07.2008 следует расценивать как уведомление о наступлении последствий, предусмотренных указанным пунктом, влекущее увеличение размера арендной платы и не требующее акцепта арендатора.

В кассационной жалобе ответчик считает, что объект находится в замороженном состоянии: никакая производственная, либо коммерческая деятельность на объекте и относящемся к нему земельном участке не ведется.

Договорные отношения между администрацией Волгограда и гражданином Зорковым А.М. находятся в компетенции Советского районного суда г. Волгограда по месту нахождения гражданина Зоркова А.М. и недвижимого имущества гражданина Зоркова А.М., так как согласно статье 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), данный иск не является подведомственным Арбитражному суду.

Статус предпринимателя как главы Крестьянского (фермерского) хозяйства приобретен гражданином Зорковым А.М. в марте 2008 года, в то время как договор аренды земельного участка N 4310 был заключен между администрацией Волгограда и гражданином Зорковым А.М. в 2002 году.



Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили.

В соответствии со статьей 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражными судами, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом.

Проверив законность постановления суда апелляционной инстанции в порядке статьей 286 - 289 АПК РФ, рассмотрев и обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Волгоградской области от 26.02.2009 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2009 отмене не подлежат по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела между администрацией Волгограда (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) 29.07.2002 был подписан договор N 4310 аренды земельного участка, общей площадью 9886 кв. м, расположенного по адресу: Волгоград, Советский район, ул. 25-летия Октября, 1/5.

Срок действия договора установлен с 18.06.2002 по 27.10.2048 (пункт 2.1. договора).

Пунктом 2.6 договора, стороны определили, что размер арендной платы за пользование земельным участком на 2002 год устанавливается в размере 156 594 руб. 24 коп. в год.

В соответствии с решением Волгоградской городской Думы от 29.03.2006 N 29/590 “Об утверждении размеров ставок арендной платы за землю на 2006 год“, годовая арендная плата с 31.03.2006 установлена 392 276 руб. 48 коп. в год.

В соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним“, статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), договор аренды от 29.07.2002 N 4310 прошел государственную регистрацию, о чем сделана запись регистрации от 04.05.2006 N 34-34-01/137/2006-56.

Согласно пункту 2.4. договора, арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно равными частями до 10-го числа месяца следующего за отчетным. Арендная плата за последний месяц года вносится не позднее 25 декабря текущего года.

Согласно пункту 2.2. договора, Арендатор обязан вносить ежегодную арендную плату.

Согласно пункта 2.7. договора, размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке, в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в Российской Федерации законодательных актов.

Согласно извещения от 01.07.2008 к договору N 4310 со ссылкой на изменение законодательства Российской Федерации (Федеральный закон от 24.07.2007 N 212-ФЗ; постановление Главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033; решение Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 N 3/84) применяемого при расчете размера арендной платы за земельные участки, об установлении размера годовой арендной платы с 01.01.2008 в размере 656 813 руб. 19 коп., об установлении расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка (произведения удельного показателя кадастровой стоимости 3398,40 руб./кв. м на площадь земельного участка - 9886 кв. м) коэффициента вида функционального использования земельного участка - 0,0115, коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов - 1,70, коэффициента категории арендатора - 1, коэффициента индексации - 1; об изменении реквизитов арендодателя; об обязательности проведения сверки расчетов по арендной плате не реже одного раза в полугодие.

Согласно прилагаемого к договору и согласованного сторонами Расчета арендной платы за земельный участок за 2005 год его размер в сумме 156 594 руб. 24 коп. складывался из расчета базовой ставки арендной платы на 2002 год - 15,84 руб./кв. м умноженной на коэффициент к этой ставке - 1 и площадь земельного участка 9886 кв. м.

В соответствии с решением Волгоградской городской Думы от 29.03.2006 N 29/590 “Об утверждении размеров ставок арендной платы за землю на 2006 год“, годовая арендная плата с 31.03.2006 установлена 392 276 руб. 48 коп. в год.

Увеличение размера арендной платы произведено до государственной регистрации договора.

При заключении договора аренды N 4310 в расчете арендной платы установлена лишь ставка арендной платы и один повышающий (понижающий) коэффициент к ней.

Изменение расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка и еще четырех коэффициентов не могут охватываться условиями пункта 2.7. договора аренды N 4310, так как являются по существу изменениями порядка (способа) расчета арендной платы к договору аренды.

Вышеуказанные обстоятельства установлены судом в соответствии с материалами дела при правильном применении норм материального права.

В соответствии с частью 3 статьи 433 ГК РФ, договор, подлежащей государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 2 статьи 425 ГК РФ, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 452, 453 ГК РФ соглашение об изменении договора подлежит совершению в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора не вытекает иное. При изменении договора обязательства сохраняются в измененном виде.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ проинформировал суды о том, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Извещение от 01.07.2008 изменяет порядок (способ) расчета арендной платы, соответственно и размер арендной платы, установленный в договоре аренды N 4310, это Извещение является изменением к договору.

Так как истцом начислена задолженность по арендной плате за 2008 год с учетом Извещения от 01.07.2008, в данной части исковые требования удовлетворению не подлежали.

При взыскании неустойки судом применен пункт 1 статьи 333 ГК РФ, в соответствии с которым уменьшена неустойка до 150 000 руб.

Доводы кассационной жалобы администрации Волгограда по существу сводятся к переоценке обстоятельств дела, которым дана оценка судом первой инстанции.

Суд кассационной инстанции не наделен полномочиями переоценивать обстоятельства.

Довод жалобы Ответчика не может быть принят судом кассационной инстанции. Согласно статье 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности; арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

Таким образом, согласно правилам определения подведомственности дел арбитражным судам, установленным главой 4 АПК РФ, критериями определения подведомственности являются характер правоотношений, возникших между спорящими сторонами, и субъектный состав сторон.

К субъектам арбитражных споров отнесены, прежде всего, организации, являющиеся юридическими лицами, и индивидуальные предприниматели. Гражданин признается индивидуальным предпринимателем и вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (пункт 1 статьи 23 ГК РФ).

Ответчик зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя.

Экономический характер спора отражает содержание спорного правоотношения и характеризует суть взаимоотношений спорящих сторон.

При таких обстоятельствах дела, обжалованные судебные акты отмене, а кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 26.02.2009 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2009 по делу N А12-20509/2008 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.