Решения и постановления судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.08.2009 по делу N А55-17589/2008 Дело об обязании арендатора освободить арендуемые помещения направлено на новое рассмотрение, в рамках которого суду необходимо установить правомерность проведения арендатором перепланировки помещения, проверить заключенность договора аренды с учетом того, что в договоре не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, переданное арендатору в качестве объекта аренды.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 августа 2009 г. по делу N А55-17589/2008

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества “Автовокзалы и Автостанции Самарской области“, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 18.03.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2009

по делу N А55-17589/2008

по исковому заявлению открытого акционерного общества “Автовокзалы и Автостанции Самарской области“, г. Самара, к обществу с ограниченной ответственностью “Лас-Вегас. Игровая система“, г. Самара, о понуждении к освобождению помещения,

установил:

открытое акционерное общество “Автовокзалы и Автостанции Самарской области“, г. Самара (далее - Арендодатель), обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Лас-Вегас. Игровая система“, г. Самара (далее - Арендатор), об обязании арендатора освободить помещения общей площадью 103 кв. м, расположенные в здании автовокзала по адресу: Самарская область, г. Отрадный, ул. Железнодорожная, 24 и передать их Арендодателю по акту приема-передачи.



Исковое заявление мотивировано наличием у Арендатора обязанности по освобождению арендуемых помещений в связи с расторжением Арендодателем договора аренды в одностороннем порядке, расторжение договора аренды в одностороннем порядке предусмотрено договором.

Арендатор в отзыве на исковое заявление просил в удовлетворении требований отказать, поскольку Арендатором не проводились ремонтные работы и перепланировка арендуемых помещений, ухудшение состояния помещения не доказано, помещение используется в соответствии с договором аренды, досрочно договор может быть расторгнут только судом, требования о расторжении договора Арендодателем не заявлялись.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.03.2009 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Решение суда первой инстанции мотивировано следующими обстоятельствами: проведение Арендатором перепланировки помещений без согласования с собственником не может служить основанием для одностороннего отказа от исполнения договора Арендодателем, договор подлежит расторжению в судебном порядке, требования о расторжении договора Арендодателем не заявлялись, материалами дела не доказано существенное ухудшение арендуемых помещений.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2009 решение суда первой инстанции от 18.03.2009 оставлено без изменения.

В обоснование принятого по делу судебного акта апелляционный суд указал на правомерность выводов суда первой инстанции о недоказанности Арендодателем ухудшения арендуемых площадей, договором не предусмотрено полное и безоговорочное право одностороннего отказа от договора, уведомление о расторжении договора не соответствует требованиям законодательства, договор фактически не расторгнут.

Не согласившись с выводами судебных инстанций, Арендодатель обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить и удовлетворить требования по делу.

В обоснование поданной по делу кассационной жалобы Арендодатель ссылается на неправильное применение судебными инстанциями норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда представленным доказательствам. Судебными инстанциями не учтено следующее: у Арендодателя отсутствует обязанность по обращению в суд за расторжением договора, договором предусмотрен односторонний отказ от договора, Арендатором были снесены несущие стены в арендуемом помещении, Арендатору предлагалось устранить данные нарушения, Арендодателем представлены доказательства ухудшения арендуемого помещения, в результате перепланировки уменьшилась площадь объекта.

Арендатор в отзыве на кассационную жалобу просил оставить судебные акты без изменения, поскольку Арендодатель не вправе был в одностороннем порядке расторгать договор, доказательства существенного ухудшения арендуемых помещений не представлены.

В судебном заседании представитель Арендодателя поддержала доводы, изложенные в кассационной жалобе. Обратила внимание судебной коллегии на наличие в договоре права Арендодателя на односторонний отказ от договора, заявление об отказе от договора было направлено Арендатору, перепланировка проведена без согласия собственника и разрешения компетентных органов, проведение перепланировки подтверждено материалами дела.



Представитель Арендатора в судебном заседании просил оставить судебные акты без изменения по мотивам, изложенным в отзыве на кассационную жалобу. Доказательства ухудшения помещений Арендодателем не представлены, в судебном порядке требование о расторжении не заявлялось. На вопрос судебной коллегии пояснил, что на проведение перепланировки согласие собственника и разрешения компетентных органов не получались.

Проверив законность принятых по делу судебных актов, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы Арендодателя, отзыва Арендатора на кассационную жалобу, заслушав представителей сторон, судебная коллегия кассационной инстанции находит поданную по делу кассационную жалобу подлежащей частичному удовлетворению.

Материалами дела установлено следующее.

10 декабря 2006 года между Арендодателем и Арендатором подписан договор аренды нежилого помещения общей площадью 103 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Отрадный, ул. Железнодорожная, 24, согласно плану расположения арендуемых помещений. Предметом аренды являются: часть комнаты N 1 площадью 49,40 кв. м, комната N 19 площадью 3,3 кв. м, комната N 20 площадью 4.3 кв. м, комната N 21 площадью 46 кв. м.

Помещения предоставляется Арендатору для размещения зала игровых автоматов и барной стойки с круглосуточным режимом работы.

По акту приема-передачи от 15.12.2006 помещения переданы Арендодателем Арендатору.

Согласно пунктам 10.2, 10.2.1 договора аренды, Арендодатель вправе отказаться от исполнения договора во внесудебном порядке с извещением Арендатора за 60 дней в случае, если Арендатор своими действиями существенно ухудшает арендуемые помещения, за исключением тех случаев, когда ухудшение арендуемых помещений является следствием проводимых Арендатором строительно-ремонтных работ, согласованных с арендодателем.

Письмом от 11.09.2008 N 1123 Арендатору было заявлено о расторжении договора в связи с проведением в арендуемом помещении перепланировки и ремонтных работ, не согласованных с Арендодателем, повлекших ухудшение состояния помещения и в связи с не внесением в инвентарное дело соответствующих изменений.

Арендатору предложено освободить помещения с 15.11.2008.

В соответствии с пунктом 6.1.7 договора аренды, Арендатор обязан после истечения срока аренды в течение десяти календарных дней освободить арендуемые помещения и передать их Арендодателю по акту приема-передачи арендуемых помещений, при этом Арендатор собственными силами и средствами должен привести объект аренды в первоначальное состояние.

Поскольку помещения в предусмотренном договором порядке в установленный срок освобождены не были, Арендодатель обратился в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении иска, судебные инстанции, как указано выше исходили из недоказанности ухудшения Арендатором арендуемых помещений и возможностью расторжения договора в данном случае только в судебном порядке.

Данные выводы судебными инстанциями сделаны без учета следующих обстоятельств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Пунктом 3 данной статьи установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 27 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“, в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

С учетом положений данного Информационного письма выводы судебных инстанций о необходимости расторжения договора в данном случае в судебном порядке является ошибочным.

Договором сторонами предусмотрена возможность одностороннего расторжения договора Арендодателем во внесудебном порядке.

Ссылка судебных инстанций на положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае является неправомерной, поскольку требования по настоящему делу не связаны с расторжением договора в судебном порядке.

Нельзя признать правомерной ссылку судебных инстанций на техническое заключение ЗАО “Фирма “Горжилпроект“, поскольку данное заключение составлялось в декабре 2008 года и предполагает проведение перепланировки.

В то же время в материалы дела представлен акт от 15.05.2008, согласно которому Арендатором уже произведена реконструкция арендуемых помещений.

Вероятно, вместо “...и разрешений компетентных органной.“ имеется в виду “...и разрешений компетентных органов.“.

Кроме того, указывая на отсутствие существенных ухудшений помещений Арендатором, судебные инстанции не дали оценки доводам Арендодателя о проведении перепланировки помещений Арендатором при отсутствии согласия Арендодателя и разрешений компетентных органной. Данные обстоятельства (отсутствие согласия собственника, отсутствие разрешений компетентных органов) подтверждено представителем Арендатора в судебном заседании. Отсутствие согласительной документации влечет необходимость узаконивания проведенной перепланировки собственником имущества. Кроме того, Арендатором, согласно материалам дела внесены изменения в конструктивные элементы здания, а именно - изменена несущая стена.

Указанное свидетельствует о не полном выяснении судебными инстанциями обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.

Также судебная коллегия считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с представленным в материалы дела договором аренды, предметом аренды является часть комнаты N 1 площадью 49,40 кв. м., комната N 19 площадью 3,3 кв. м, комната N 20 площадью 4.3 кв. м, комната N 21 площадью 46 кв. м, согласно плана расположения помещений.

Согласно плану арендных площадей передаче в аренду подлежит часть площади зала первого этажа, заштрихованная на плане. При этом площадь зала составляет 103,4 кв. м.

Согласно акту приема-передачи в аренду передана часть комнаты N 1.

Ни из договора, ни из плана арендных площадей, ни из акта приема-передачи невозможно индивидуализировать предмет аренды по договору. Индивидуализирующие признаки подлежащего передаче в аренду имущества, учитывая расположение площадей в пределах иной площади установить невозможно. В судебном заседании представители сторон так же не смогли на вопрос судебной коллегии пояснить, какое именно индивидуально определенное имущество было передано Арендодателем и получено Арендатором в аренду.

Судебными инстанциями договор на предмет его заключенности не проверялся. Суд кассационной инстанции лишен полномочий на установление новых обстоятельств по делу.

При изложенных выше обстоятельствах выводы судебных инстанций сделаны при не полном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, в связи с чем принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо, с учетом указанных выше обстоятельств, установить правомерность проведения перепланировки помещения, заключенность договора, положенного в основание иска, и вынести соответствующий материалам дела и нормам права судебный акт.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Самарской области от 18.03.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2009 по делу N А55-17589/2008 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Кассационную жалобу удовлетворить частично.

Поручить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело, распределить расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.