Решения и постановления судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.07.2009 по делу N А12-3188/2009 Дело по иску в части взыскания неустойки за нарушение срока возврата арендованного имущества и выселения из занимаемого нежилого помещения направлено на новое рассмотрение, в ходе которого суду необходимо исследовать вопросы заключения между сторонами договора на неопределенный срок и наступления у арендатора обязанности возвратить имущество арендодателю.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 22 июля 2009 г. по делу N А12-3188/2009

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Жилищная эксплуатационная компания“, г. Волгоград

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10.04.2009

по делу N А12-3188/2009

по исковому заявлению департамента муниципального имущества администрации Волгограда, г. Волгоград к обществу с ограниченной ответственностью “Жилищная эксплуатационная компания“, г. Волгоград, с участием третьего лица: муниципального учреждения “Жилищно-коммунальное хозяйство Красноармейского района Волгограда“, г. Волгоград о взыскании 5 214 руб. 49 коп., о выселении из занимаемого нежилого помещения,

установил:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда, г. Волгоград (далее - ДМИ администрации г. Волгограда) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Жилищная эксплуатационная компания“, г. Волгоград, (далее - ООО “ЖЭК“) о взыскании арендной платы в размере 3 742 руб. 62 коп. по договору аренды от 20.02.2008 N 8/2059-08, неустойки за просрочку исполнения денежных обязательств в размере 1 149 руб. 53 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 руб. 54 коп., неустойки за несвоевременный возврат арендованного имущества в размере 320 руб. 80 коп. и выселении из занимаемого нежилого помещения общей площадью 38,80 кв. метров, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Танеева,6.

Исковые требования основаны на положениях статей 330, 395, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, договоре аренды, заключенного между сторонами, условия которого нарушены ООО “ЖЭК“, поскольку арендная плата за период с июля по декабрь 2008 года не вносилась, кроме этого, поскольку срок аренды истек, арендатор обязан возвратить нежилые помещения арендодателю, в сроки согласованные сторонами, вследствие нарушения срока возврата имущества, ответчик оплачивает договорную неустойку.

В качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено муниципальное учреждение “Жилищно-коммунальное хозяйство Красноармейского района Волгограда“, г. Волгоград (далее - МУ “ЖКХ Красноармейского района Волгограда“).

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.04.2009 иск удовлетворен частично, с ООО “ЖЭК“ взыскано 3 742 руб. 62 коп. задолженности по арендной плате, 500 руб. пени за нарушение срока оплаты, 1 руб. 54 коп. процентов за просрочку платежа, 320 руб. 80 коп. неустойки за несвоевременный возврат арендованного имущества, ООО “ЖЭК“ выселено из занимаемого нежилого помещения, в остальной части иска отказано.

Принимая решение, судебная инстанция исходила из того, что ООО “ЖЭК“ использовало нежилые помещения на основании заключенного между сторонами договора аренды, однако арендные платежи не вносило, кроме этого вследствие истечения срока аренды ответчик обязан возвратить имущество в установленный соглашением сторон срок.

В кассационной жалобе ООО “ЖЭК“, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебное решение, в части взыскания неустойки за нарушение срока возврата имущества и выселении эксплуатационной компании из нежилого помещения, предлагается отменить, как принятое с нарушением норм действующего законодательства.

В отзыве на кассационную жалобу ДМИ администрации г. Волгограда доводы, изложенные в ней, не признаются, со ссылкой на положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и условия договора аренды, предусматривающие срок его действия.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, отзыве на нее, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что решение суда в оспариваемой части подлежит отмене по следующим основаниям.

На основании договора аренды от 20.02.2008 N 8/2059-08, заключенного между ДМИ администрации г. Волгограда (арендодатель), МУ “ЖКХ Красноармейского района Волгограда“ (балансодержатель) и ООО “ЖЭК“ (арендатор), последнему во временное пользование и владение, на срок с 01.01.2008 по 30.12.2008, предоставлено нежилое помещение (подвальная часть), общей площадью 38,80 кв. метров, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Танеева, 6.

Фактическая передача помещения подтверждается актом приема-передачи от 01.01.2008, подписанного сторонами.

Пунктом 2.3.13 названного договора стороны предусмотрели обязанность арендатора освободить помещения в пятидневный срок с момента истечения срока аренды и передать его арендодателю.

За нарушение обязательства по своевременному возврату имущества, пунктом 5.4 договора аренды, стороны установили штрафную неустойку в размере 5% годовой арендной платы.

После истечения срока действия договора аренды (30.12.2008) арендодатель (ДМИ администрации г. Волгограда) направил арендатору уведомление от 13.01.2009 N 183 об освобождении нежилых помещений, в том числе предоставленных по договору от 20.02.2008 N 8/2059-08.

Получение указанного письменного требования 15.01.2009 ООО “ЖЭК“ подтверждается уведомлением о вручении N 4000066609453696.

Поскольку ООО “ЖЭК“ не исполнило обязательств по своевременному внесению арендных платежей и возврату помещений арендодателю, ДМИ администрации г. Волгограда обратился с настоящим иском.

Выводы суда относительно нарушения арендатором срока возврата нежилого помещения и прекращения договора аренды основаны на не полном исследовании всех существенных для дела обстоятельств и не применении норм материального права подлежащих применению.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается, возобновленным на тех же условиях на неопределенной срок.

Согласно выработанной судебно-арбитражной практике в пункте 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“, договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.

Из анализа имеющихся в деле доказательств следует, что после 30.12.2008 арендатор (ООО “ЖЭК“) продолжает пользоваться нежилыми помещениями, при отсутствии каких-либо возражений со стороны ДМИ администрации г. Волгограда.

Таким образом, суду необходимо было исследовать и дать соответствующую правовую оценку факту заключения между сторонами договора на новый срок на тех же условиях в силу закона.

При применении правил пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации суду необходимо исходить из того, что уведомление о намерении прекратить договор аренды, в связи с окончанием установленного в нем срока должно быть направлено арендатору до окончания срока действия договора, как действия лица направленное на отказ от дальнейших договорных отношений.

С учетом данных обстоятельств суду необходимо исследовать могли ли направленные ДМИ администрации г. Волгограда 13.01.2009 возражения в период действия нового договора рассматривается в качестве уведомления арендатора о намерении прекратить прежний договор аренды, в связи с окончанием установленного в нем срока.

Вопрос о наличии между сторонами договорных отношений является определяющим для оценки законности требований ДМИ администрации г. Волгограда о выселении арендатора из занимаемых помещений.

Относительно требований истца о взыскании штрафной неустойки, суду также необходимо исследовать вопросы, связанные с наступлением обязанности у ООО “ЖЭК“ возвратить нежилые помещения в установленный срок, при наличии обстоятельств, свидетельствующих о возобновлении договорных отношений.

Ссылки ДМИ администрации г. Волгограда на положения статьи 112 Трудового кодекса Российской Федерации при определении срока возврата помещений несостоятельны.

Нельзя признать правильными и доводы истца, изложенные в отзыве на жалобу относительно срока возврата имущества и действия договора.

Согласно названных правовых норм и условий договора аренды следует, что арендатор обязан возвратить нежилые помещения по истечении 5 дней после прекращения договора (пункт 2.3.3), следовательно, применительно к спорному случаю, истец ошибочно отождествляет понятия “срок действия договора“ и “срок возврата имущества“.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать поставленные выше вопросы относительно заключения между сторонами договора на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и как следствие наступления у арендатора обязанности возвратить имущество арендодателю.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10.04.2009 по делу N А12-3188/2009 в части взыскания 320 руб. 80 коп. неустойки за нарушение срока возврата арендованного имущества и выселении общества с ограниченной ответственностью “Жилищная эксплуатационная компания“, г. Волгоград из занимаемого нежилого помещения общей площадью 38,80 кв. метров, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Танеева, 6 отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

В остальной части судебный акт оставить без изменения.

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.