Решения и определения судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 27.03.2009 по делу N А65-8392/2008 Требования арендатора к арендодателю удовлетворены в части расторжения договора аренды, взыскания стоимости строительно-монтажных работ и стройматериалов, поскольку переданное арендатору помещение невозможно было использовать для каких-либо целей без проведения в нем строительно-монтажных работ, неотделимые улучшения не могут быть изъяты без вреда для имущества, произведенные ремонтные работы приняты арендодателем.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 27 марта 2009 г. по делу N А65-8392/2008

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “УРС - Торговый Дом“, г. Альметьевск, Республика Татарстан,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.10.2008 по делу N А65-8392/2008,

по иску общества с ограниченной ответственностью “УРС - Торговый Дом“, г. Альметьевск, Республика Татарстан, к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. г. Казань, о взыскании 316461 рубля 94 копеек,

и встречному иску индивидуального предпринимателя Ф.И.О. г. Казань, к обществу с ограниченной ответственностью “УРС - Торговый Дом“, г. Альметьевск, Республика Татарстан, о расторжении договора аренды, взыскании 973204 рублей 66
копеек,

установил:

общество с ограниченной ответственностью “УРС - Торговый Дом“, г. Альметьевск, Республика Татарстан (далее - Арендодатель), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. г. Казань (далее - Арендатор), о расторжении краткосрочного договора аренды N 117/Катц от 25.01.2008, взыскании 17565 рублей 56 копеек эксплуатационных расходов, 416 рублей 56 копеек пени на данную сумму, 286047 рублей 30 копеек задолженности по постоянной составляющей арендной платы, 3867 рублей 41 копейки пени на данную сумму, 4958 рублей 25 копеек пени за неуплату обеспечительного платежа, 3606 рублей 81 копейки переменной составляющей арендной платы.

Исковое заявление мотивировано неисполнением Арендатором обязательств по внесению платежей по договору аренды, предложение Арендодателя о расторжении договора оставлено Арендатором без удовлетворения.

Арендатор в отзыве на исковое заявление просила отказать в удовлетворении требований о взыскании и 312855 рублей 16 копеек задолженности, поскольку Арендодатель сам препятствовал использованию помещения путем неоднократного отключения электроэнергии, прекращен доступ Арендатора в помещение, Арендатором произведены улучшения.

Определением от 22.08.2008 к производству суда для совместного рассмотрения принято встречное исковое заявление Арендатора к Арендодателю о расторжении договора аренды, взыскании 683184 рублей упущенной выгоды, 175000 рублей стоимости строительно-монтажных работ, 96520 рублей 66 копеек стоимости стройматериалов.

Встречное исковое заявление мотивировано препятствованием Арендодателем в использовании Арендатором арендуемого помещения, Арендатором произведены неотделимые улучшения, препятствием в использовании помещения Арендатору причинены убытки.

Арендодатель в отзыве на встречное исковое заявление просил в его удовлетворении отказать, поскольку доказательства отключения электроэнергии не представлены, проведение перепланировки и отделки помещения арендатором с Арендодателем не согласовано, упущенная выгода не доказана.

До вынесения решения по делу Арендодателем заявлен отказ от иска в части расторжения договора.

Решением Арбитражного суда
Республики Татарстан от 20.10.2008, с учетом определения об исправлении описок и опечаток от 12.11.2008, производство по делу в части требований Арендодателя о расторжении договора прекращено; исковые требования Арендодателя удовлетворены частично: с Арендатора в. пользу Арендодателя взыскано 17565 рублей 56 копеек эксплуатационных расходов, 192773 рубля 74 копейки задолженности по постоянной составляющей арендной платы, 3606 рублей 81 копейки переменной составляющей арендной платы, 7229 рублей 24 копейки пени, в остальной части первоначального иска отказано; требования Арендатора к Арендодателю по встречному иску удовлетворены частично: с Арендодателя в пользу Арендатора взыскано: 271520 рублей 66 копеек убытков, договор аренды расторгнут, в остальной части встречного иска отказано; в результате зачета по первоначальному и встречному искам с Арендодателя в пользу Арендатора взыскано 50345 рублей 36 копеек.

Решение суда первой инстанции мотивировано следующими обстоятельствами: в части прекращения производства по делу - отказом Арендодателя от иска в данной части; в части первоначального иска - правомерностью удовлетворения требования в части, признанной Арендатором, доказанностью материалами дела ненадлежащего исполнения обязательств Арендатором; в части встречного иска - недоказанностью Арендатором размера упущенной выгоды, произведенные работы по ремонту помещения приняты Арендодателем.

В порядке апелляционного производства законность и обоснованность решения суда первой инстанции не проверялись.

Не согласившись с выводами суда первой инстанции, Арендодатель обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в части взыскания 175000 рублей стоимости строительно-монтажных работ и 96520 рублей 66 копеек стоимости строительных материалов отменить.

В обоснование поданной по делу кассационной жалобы Арендодатель ссылается на не соответствие судебного акта нормам материального права, не полным исследованием материалов дела. Судом в
судебном акте допущены ошибки и опечатки, Арендатору была передана не только торговая площадь, но и части помещений, доказательства наличия вины Арендодателя в материалах дела отсутствуют, взыскание стоимости работ и материалов неправомерно, поскольку договором установлены санкции за ненадлежащее исполнение обязательств.

Согласно положениям статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность обжалованного судебного акта, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе.

В соответствии со статьями 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена судебной коллегией в отсутствии не явившихся в судебное заседание представителей Арендатора, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель арендодателя в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Обратил внимание судебной коллегии на то обстоятельство, что арендованное помещение сотрудниками арендодателя не опломбировалось, произведенные улучшения подлежат передаче в собственность Арендодателю без возмещения затрат, договор расторгнут не был.

Проверив законность обжалованного по делу судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы Арендодателя, заслушав представителя Арендодателя, судебная коллегия кассационной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения поданной по делу кассационной жалобы, исходя из нижеследующего.

В порядке кассационного производства Арендодателем судебный акт суда первой инстанции оспаривается в части взыскания в пользу Арендатора 175000 рублей стоимости строительно-монтажных работ и 96520 рублей 66 копеек стоимости строительных материалов.

Материалами дела установлено следующее.

25.01.2008 между Арендодателем и Арендатором был заключен краткосрочный договор аренды N 117 К/Атц нежилого помещения, общей площадью 104,2 кв. м, расположенного на 3 этаже отдельно стоящего трехэтажного здания, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Альметьевск, ул.
Ленина, д. 100, для использования в целях розничной торговли, сроком аренды на 11 месяцев, до 25.12.2008.

Согласно пункту 3.1.1 договора Арендодатель обязан передать Арендатору помещения по акту приема-передачи, и после завершения Арендатором производства отделочных работ, подписать акт завершения отделочных работ.

Раздел 1 договора аренды “термины и толкования“ определили следующие значения слов и словосочетаний:

- дата начала коммерческой деятельности: фактическая дата открытия магазина арендатора на прием посетителей и подписания акта завершения отделочных работ, но не позднее 01.03.2008;

- отделочные работы: перечень работ, проводимых в помещении за счет арендатора, в целях использования его в соответствии с назначением;

- переустройство (перепланировка) помещения - это виды работ, связанных с пристройками помещения, его инженерное переоборудование, устройство проемов в стенах, перекрытиях, перегородках и ограждающих конструкциях помещения, их замена, облицовка, а также иные работы, согласованные сторонами;

- акт завершения отделочных работ: документ, оформленный надлежащим образом, подтверждающий срок передачи помещения для использования арендатором с целевыми назначениями.

В соответствии с пунктом 3.3.12 произведенные Арендатором отделимые без вреда для помещения улучшения являются собственностью арендатора и могут, при прекращении настоящего договора, быть изъяты им либо переданы Арендодателю на взаимосогласованных условиях. Произведенные за счет Арендатора и с согласия Арендодателя улучшения, неотделимые без вреда для помещения, при прекращении договора безвозмездно передаются в собственность арендодателя и возмещению не подлежат.

Порядок возмещения стоимости отделочных работ и других видов работ договором не определен.

При заключении договора сторонами подписано Приложение N 3 к договору аренды “Техническая спецификация“, которым определено состояние всего здания, в том числе объекта аренды, объем необходимых работ, который должен был выполнять арендатор, для дальнейшего использования помещения в целях аренды.

По акту от 25.01.2008 Арендодатель
передал Арендатору торговые площади 104,2 кв. м. для производства отделочных и электромонтажных работ, с дальнейшим осуществлением в нем коммерческой деятельности.

14.02.2008 между Арендатором и Сиразетдиновым Р.Р. заключается договор на производство строительно-монтажных и малярных работ, а именно: заполнение каркаса стен из металлического профиля минеральной ватой, облицовка гипсокартонными листами, монтаж перегородок с ГКЛ, лентами ГКЛ - закрытие труб и колонки, склейка стыков, шпаклевка стен панелей, монтаж подвесного потолка, монтажные работы по установке оборудования. 29.02.2008 Арендатор и Сиразетдинов Р.Р. подписали акт приемки выполненных работ.

15.02.2008 Арендатором заключен договор подряда на монтаж электрооборудования и силовых сетей на 55629 рублей. Работы приняты Арендатором по акту от 29.02.2008. Для выполнения подрядных работ на объекте аренды Арендатором были приобретены строительные материалы на сумму 96520 рублей 66 копеек.

01.03.2008 объект аренды с произведенными Арендатором строительными работами, Передан Арендодателем в аренду Арендатору для осуществления коммерческой деятельности.

В связи с невнесением платежей по договору аренды Арендодатель направил 15.04.2008 Арендатору претензию N 161 с требованием уплатить арендную плату, стоимость эксплуатационных расходов в период проведения работ, освободить помещение до 25.04.2008 для его передачи другому арендатору, подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Абзац 2 данной претензии так же подтверждает действия Арендодателя по приостановлению предпринимательской (коммерческой) деятельности Арендатора с 09.04.2008.

В материалы дела также представлен акт вскрытия от 18.04.2008, которым установлено опечатывание дверей павильона ответчика свинцовой пломбой ТРЦ “Панорама“.

Судом первой инстанции установлено, что совершение Арендодателем действий, препятствующих Арендатору пользоваться торговым павильоном, произведено до даты окончания срока действия договора или его прекращения в установленном законом порядке. Претензия Арендодателя об освобождении помещения направлена в адрес Арендатора 15.04.2008 и получена последним 18.04.2008.

До момента
прекращения договора аренды в установленном порядке Арендодатель не вправе был распоряжаться результатом работ произведенных арендатором. Несмотря на данное обстоятельство, учитывая осуществление в арендуемом помещении Арендатором ремонтных работ, Арендодателем в претензии уже ставился вопрос о необходимости передачи помещения другому арендатору.

После заключения договора аренды (25.01.2008) и до даты приемки торговой площади для осуществления коммерческой деятельности (01.03.2008) Арендатор произвел строительно-монтажные и отделочные работы на сумму 175000 рублей. Для производства работ Арендатором приобретены строительные материалы на 96520 рублей 66 копеек.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что результат произведенных Арендатором работ принят Арендодателем без возражений и замечаний. В качестве доказательства данного обстоятельства судом принят акт завершения, подтверждающий передачу помещения Арендодателем Арендатору для его использования с целевым назначением от 01.03.2008.

Произведенные Арендатором затраты по ремонту помещения выполнены для будущего использования объекта аренды.

Неотделимые улучшения не могут быть изъяты без вреда для имущества, являются улучшения, произведенные стороной в помещении, переданном в состоянии пригодном для его использования в целях аренды. Переданное Арендатору помещение невозможно было использовать ни для каких-либо целей без проведения в нем строительно-монтажных работ.

В силу положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор имеет право на возмещение стоимости улучшений (если признать их таковыми) после прекращения договора аренды в установленном законом порядке.

Довод Арендодателя в кассационной жалобе на взыскание стоимости улучшения помещения, как на привлечение к ответственности в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору является ошибочным.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия у Арендатора права требовать возмещения затрат по неотделимым улучшениям помещения в связи с расторжением договора.

При этом, как указано выше, суд первой инстанции
правомерно исходил из того обстоятельства, что использование помещения без проведенных арендатором работ по его целевому назначению не представляется возможным, и то, что произведенные Арендатором улучшения приняты Арендодателем.

Доводы представителя Арендодателя в судебном заседании о не расторжении договора судом противоречат материалам дела. Согласно резолютивной части решения суда первой инстанции от 15.10.2008 (том 2 лист дела 68) договор расторгнут. Определением по настоящему делу от 12.11.2008 судом в резолютивную часть решения включен абзац о расторжении договора аренды.

При изложенных выше обстоятельствах судебной коллегией кассационной инстанции выводы суда первой инстанции найдены соответствующими материалам дела, нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права не установлены, имеющиеся опечатки в судебном акте не могут служить основанием к отмене судебного акта, в связи с чем, правовые основания к отмене судебного акт отсутствуют.

Расходы по государственной пошлине по кассационной жалобе судебная коллегия в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на заявителя кассационной жалобы.

При обращении в суд кассационной инстанции Арендодателем излишне, в размере 3914; рублей 62 копейки, уплачена государственная пошлина за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции, которая в соответствии с положениями статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа:

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.10.2008 по делу N А65-8392/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью “УРС - Торговый Дом“, г. Альметьевск, Республика Татарстан, из федерального бюджета 3914 рублей 62 копейки излишне уплаченной государственной пошлины.

Справку на возврат излишне уплаченной
государственной пошлины выдать.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.