Решения и определения судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.03.2009 по делу N А12-11620/2008 Иск в части расторжения договора аренды правомерно оставлен без рассмотрения, поскольку арендодателем не направлялось ответчику предложение расторгнуть договор, следовательно, по данному требованию не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Оснований для освобождения арендатором нежилых помещений не имеется, поскольку между сторонами действует договор аренды.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 17 марта 2009 г. по делу N А12-11620/2008

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 марта 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 08.09.2008 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2008 по делу N А12-11620/2008,

по иску Управления муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области к закрытому акционерному обществу “Старая башня“, г. Волжский, Волгоградской области о расторжении договора аренды и возврате арендованного нежилого помещения,

установил:

Управление муниципальным имуществом администрации
городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к закрытому акционерному обществу “Старая башня“ (далее - общество “Старая башня“) о расторжении договора аренды от 29.01.1999 N 1768 АП и обязании возвратить нежилое помещение общей площадью 125 квадратных метров, расположенное по адресу: г. Волжский, улица Карла Маркса, 45.

Иск основан на положениях статей 615; 619; 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, факте использования обществом имущества с существенным нарушением условий договора и его назначением.

Решением Арбитражного суда от 08.09.2008, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2008, иск в части расторжения договора от 29.01.1999 N 1768 АП оставлен без рассмотрения, в остальной части иска отказано.

Судебные инстанции, исследуя материалы дела, установили, что в нарушение требований статей 450; 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем не направлялось ответчику предложение расторгнуть договор, следовательно, по данному требованию не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора. При этом, учитывая, что между сторонами действует договор аренды, оснований для освобождения арендатором нежилых помещений не имеется.

В кассационной жалобе Управления, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить, как принятые с нарушением норм материального и процессуального законодательства, в частности дана неверная оценка представленному суду доказательству (уведомление от 08.04.2008), в котором Управление указывало на свое право расторгнуть договор в установленном законом порядке.

В отзыве на жалобу общество “Старая башня“ доводы, изложенные в ней, не признает, судебные акты считает законными и обоснованными.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, отзыве на нее, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения
по следующим основаниям.

На основании распоряжения администрации г. Волжский от 06.11.1998 N 1172-р между Управлением муниципальным имуществом г. Волжский (арендодатель) и закрытым акционерным обществом “Старая башня“ (арендатор) заключен договор аренды от 29.01.1999 N 1768 АП, по условиям которого обществу во временное пользование и владение на срок с 22.01.1999 по 22.01.2018 предоставлены нежилые помещения общей площадью 119 квадратных метров для использование под оказание бытовых услуг населению, зарегистрированного в бюро технической инвентаризации за N 708 (инвентарное дело 5890).

Пунктом 2.2 названного договора стороны предусмотрели, что помещение должно использоваться по прямому назначению, при этом арендатор обязуется не производить ни каких перепланировок, переоборудования арендуемого помещения, без письменного разрешения арендодателя и обслуживающей организации.

Впоследствии дополнительными соглашениями от 21.01.1999 N 1; от 25.06.1999 N 2; от 22.07.2002 N 3; от 10.10.2002 N 4; от 21.04.2003 N 5; от 05.05.2004 N 6; от 13.02.2006 N 7; от 19.06.2006 N 8; от 26.02.2007 N 9 и от 01.01.2007 14-05-2007 сторонами уточнена общая площадь предоставляемых помещений (105,0 квадратных метров), изменялся размер арендной платы, порядок расчетов за использование нежилых помещений, а также предоставлено право передачи в субаренду обществу “Вымпел-Коммуникации“ 20 квадратных метров используемых площадей.

При изготовлении технического паспорта по состоянию на 13.04.2007 на здание водонапорной башни МУП БТИ были выявлены технические изменения помещений здания, в том числе используемых закрытым акционерным обществом “Старая башня“, в частности произведена заделка и устройство перегородок с дверными проемами, демонтаж и устройство лестниц, санузлов, заделка и пробивка дверных проемов, изменение назначения помещений.

В результате проведенной внеплановой проверки использования муниципального имущества Управлением составлен акт от 12.03.2008 за N 53/06-03 из которого следует,
что закрытое акционерное общество “Старая башня“ занимает 232,2 квадратных метров нежилых помещений, где арендатор самовольно произвел перепланировку помещений первого и второго этажей здания.

В письменном предупреждении от 08.04.2008 за N 09-20/1984 Управление муниципального имущества предложило арендатору в срок до 05.05.2008 устранить допущенные нарушения, при этом арендодателем было указано, что при невыполнении данной обязанности он будет вынужден принять меры к расторжению договора.

Поскольку арендатор в указанный срок не устранил допущенные нарушения, Управление обратилось с настоящим иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемых помещений.

Содержащиеся в судебных актах выводы о том, что арендодателем не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора по требованию о досрочном расторжении договора, основаны на материалах дела, действующем законодательстве и выработанной по данному вопросу судебно-арбитражной практике.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

По смыслу названной материальной нормы указанное предупреждение само по себе не является предложением о расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Аналогичная правовая позиция относительно применения пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации была изложена в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66.

Судебные инстанции сделали вывод о том, что закрытое акционерное общество “Старая башня“ в нарушение условий договора аренды от 29.01.1999 N 1768 АП и действующего градостроительного законодательства произвело реконструкцию нежилых помещений, расположенных в здании водонапорной башни, о чем свидетельствуют технический паспорт
на здание, акт проверки, и не опровергается ответчиком.

Таким образом, факт нарушения обязательств по договору следует считать доказанным.

Однако, поскольку положения пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не определяют саму процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой требование о расторжении может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор или неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором.

Разрешая спор, судебные инстанции правомерно установили, что в направленном ответчику предупреждении (уведомление от 08.04.2008 N 09-20/1984) ставился вопрос только о необходимости устранения нарушений по самовольной перепланировке помещений обществом. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном уведомлении не сообщалось.

Ссылки в уведомлении от 08.04.2008 за N 09-20/1984 на то, что Управление будет вынуждено принять меры к расторжению договора, не могут отождествляться с действием (волевым актом) арендодателя направленным на расторжение договора с установлением срока контрагенту для соответствующего ответа (акцепт).

Поскольку истцом при направлении предупреждения не были соблюдены правила пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, иск подлежал оставлению без рассмотрения.

Данные обстоятельства не исключают право истца повторного обращения в арбитражный суд после устранения данного нарушения (пункт 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку правила статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентируют обязанность арендатора возвратить арендованное имущество при прекращении договора аренды, судебные инстанции обоснованно отказали в иске в данной части требований.

Доводы, изложенные Управлением в кассационной жалобе, направлены на переоценку доказательств, представленных сторонами,
и обстоятельств, установленных судами двух инстанций, однако в силу Главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, данные вопросы в компетенцию суда кассационной инстанции не входят.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом статьями 286; 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 08.09.2008 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2008 по делу N А12-11620/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.