Решения и определения судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.03.2009 по делу N А65-5546/2008 Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного в договоре аренды земельного участка, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 10 марта 2009 г. по делу N А65-5546/2008

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны, г. Набережные Челны, Тукаевский район, Республика Татарстан,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.07.2008 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2008

по делу N А65-5546/2008

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью “КОММОН“, г. Набережные Челны, Тукаевский район, Республика Татарстан к исполнительному комитету муниципального образования город Набережные Челны, г. Набережные Челны, Тукаевский район, Республика Татарстан, при участии третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью “Театр песни “Салават“, г. Набережные Челны, Тукаевский район,
Республика Татарстан, индивидуального предпринимателя Ф.И.О. г. Набережные Челны, Тукаевский район, Республика Татарстан, министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, г. Казань, Республика Татарстан о признании незаконным расчета арендной платы за землю,

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Коммон“ (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Исполнительному комитету муниципального образования “Город Набережные Челны“ (далее - ответчик) о признании незаконным расчета арендной платы за землю за 2006 - 2008 годы по договору аренды земельного участка от 11.03.2003 N 2504 в части применения поправочного коэффициента 3,0, установленного в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.05.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ООО “Театр песни “Салават“ и индивидуальный предприниматель Суфиянов Алмаз Расимович.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.06.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.07.2008 исковые требования удовлетворены. Судом признан незаконным расчет арендной платы за землю на 2006 - 2008 по договору аренду земли от 11.03.2003 N 2504 в части применения поправочных коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2008 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.07.2008 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчик просит судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Заявитель полагает, что указанный расчет не является в данном случае соглашением об изменении условий договора в части величины годовой арендной платы, он не является и ненормативным правовым
актом, а является лишь техническим документов, определяющим составные части размера годовой арендной платы. Истцом оспаривается существенное условие договора аренды земельного участка, что недопустимо.

В порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 5.03.2009 был объявлен перерыв до 14 часов 10 минут 10 марта 2009 года.

Проверив законность обжалованных судебных актов в порядке, предусмотренном статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы кассационной жалобы и исследовав материалы дела, заслушав представителя ответчика, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением администрации города Набережные Челны от 09.01.2003 N 8 обществу с ограниченной ответственностью “Театр песни “Салават“ предоставлен земельный участок площадью 1,049 га расположенный на землях г. Набережные Челны на территории третьей зоны на пересечении проспекта Дружбы Народов и улицы Раскольникова под автостоянку сроком на 49 лет.

Во исполнение данного постановления между Администрацией г. Набережные Челны и обществом с ограниченной ответственностью “Театр песни “Салават“ заключен договор аренды земельного участка N 2504 от 11.03.2003, который зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 2.1. размер арендной платы установлен в виде стабильного платежа в размере 573.383 руб. в год.

Истец в соответствии с договором аренды земельного участка N 2504 от 11.03.2003 на земельный участок общей площадью 1,049 га, предоставленному под автостоянку, по договору перенайма от 10.07.2003 по договору перенайма от 09.12.2004 и договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и договору перенайма от 04.10.2007 является пользователем земельного участка площадью 10.490 (десять тысяч четыреста девяносто) кв. м., расположенного по адресу: Республика
Татарстан, г. Набережные Челны, пересечение проспекта Дружбы Народов и улицы Раскольникова, автостоянка “Салават“, кадастровым номером 16:52:004 01 03:006. Категория земель - земли населенных пунктов.

Таким образом, с учетом сроков заключения договоров перенайма, и площади арендуемых участков, истец должен был внести арендную плату за 10 месяцев 2007 года за пользование земельным участком площадью 5 245 кв. м. и за 2 месяца 2007 года - за пользование земельным участком площадью 10 490 кв. м. истец должен уплатить арендную плату за землю на 2007 год из расчета за 10 месяцев 2007 года из расчета за 5 245 кв. м. и за 2 месяца 2007 года из расчета 10 490 кв. м.

Для уплаты арендных платежей за 2006, 2007, 2008 годы истцу направлены расчеты арендной платы за земельный участок за соответствующий год, которые подписаны руководителем истца.

Истец в своих исковых требованиях просит признать незаконным само применение при расчете арендной платы поправочного коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка.

Согласно положениям части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и в сроки, установленные договором аренды.

Удовлетворяя заявленные требования суды исходили из следующих обстоятельств.

Согласно положениям части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, определенные договоров аренды.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1
статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2.1. договора аренды земельного участка от 11.03.2003 N 2504 арендная плата устанавливается в соответствии с действующим законодательством об аренде земли. Годовой размер арендной платы на момент подписания договора составил 573 383 руб.

Пунктом 2.3 договора установлено, что при утверждении расчета размер арендной платы может ежегодно корректироваться арендодателем в одностороннем порядке при изменении нормативными актами федеральных, республиканских органов власти или местных представительных органов власти ставок налогообложения, повышающих коэффициентов к ставкам земельного налога, базовых ставок арендной платы.

Из представленных расчетов арендной платы следует, что ответчик для определения размера ставки земельного налога использовал кадастровую стоимость земельного участка, которая в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Как установлено судом первой инстанции, расчеты годовой арендной платы были произведены арендодателем в соответствии с Положением о порядке определения размеров арендной платы за земли несельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности, утвержденным Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан N 74 от 09.02.1995 с применением поправочного коэффициента к ставке земельного налога, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка.

Однако вступившим в законную силу Решением Верховного Суда Республики Татарстан от 24.12.2003, пункт 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации “О введении в действие
Закона Республики Татарстан “О плате за землю“ признан противоречащим федеральному законодательству, а именно: части 1 статьи 8 Закона Российской Федерации “О плате за землю“, согласно которой налог за городские (поселковые) земли устанавливается на основе средних ставок согласно приложению N 2 к Закону. При этом коэффициенты увеличения средних ставок также определены законом Российской Федерации.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что применение Постановления Кабинета Министров Республики Татарстан N 74, изданного органом власти субъекта Российской Федерации при определении размера арендной платы за муниципальные земли противоречит федеральному законодательству.

Пункт 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендных платежей арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Закон РСФСР “О плате за землю“ утратил силу и его применение для начисления арендных платежей отпало, поскольку в силу действующего с 01.01.2006 законодательства произошло изменение методики исчисления налогооблагаемой базы и, в частности, кадастровой стоимости земельного участка, в расчет которой вошел вид разрешенного использования (поправочный коэффициент по расчету истца), применяемы истцом, фактически, повторно, и это приводит к незаконному увлечению размера арендной платы.

Расчеты истцом подписаны, таким образом, оферта, направленная арендодателем в адрес арендатора в форме расчета с изменением существенного условия договора аренды, принята истцом, акцепт произведен путем его подписания и оплаты годового размера арендной платы за оспариваемый период.

Однако, учитывая, что сторонами произведено изменение условий договора в части размера арендной платы, соглашение
о внесении изменений в ранее зарегистрированный договор аренды земельного участка подлежало также обязательной государственной регистрации (пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 59 от 16.02.2001 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“).

При отсутствии такой регистрации, изменения условий договора в части размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации являются незаключенными.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены судебных актов.

Доводы ответчика направлены на переоценку обстоятельств дела, установленных судами, что недопустимо в суде кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 июля 2008 года и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2008 года по делу N А65-5546/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.