Решения и постановления судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.03.2009 по делу N А57-3374/2008 Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды, он утрачивает право на его выкуп в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Однако собственник объекта недвижимости, расположенного на участке, не лишен возможности приобретения этого участка в собственность в общем порядке.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 2 марта 2009 г. по делу N А57-3374/2008

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2009 года.

В полном объеме постановление изготовлено 02 марта 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Скарабей“, город Саратов,

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2008 по делу N А57-3374/2008,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью “Скарабей“, город Саратов, к Комитету по управлению имуществом Саратовской области, город Саратов,

о признании бездействия Комитета по управлению имуществом Саратовской области незаконным; признании незаконным распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 10.04.2008 N Т-1262-р; обязании принять решение о предоставлении права собственности на земельный участок,



заинтересованное лицо - Прокуратура Саратовской области, город Саратов

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Скарабей“ (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным бездействия Комитета по управлению имуществом Саратовской области (далее - ответчик, Комитет) в принятии решения по заявлению истца от 24.01.2008 г. о приобретении права собственности на земельный участок площадью 48 670 кв. м. по адресному ориентиру ул. Шелковичная, б/н на котором расположены объекты недвижимости - незаконным, как не соответствующим пункту 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, истец просил обязать ответчика в установленный законом срок принять решение по заявлению истца от 24.01.2008 г. о приобретении права собственности на земельный участок площадью 48 670 кв. м. по адресному ориентиру: г. Саратов, ул. Шелковичная, б/н, на котором расположены объекты недвижимости.

Заявленные требования основаны на норме статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) и праве собственности на недвижимое имущество.

В ходе рассмотрения дела, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец уточнил заявленные требования (л. д. 82) и просил суд признать незаконным бездействие Комитета за период с 24.02.2008 по 10.04.2008, выразившееся в непринятии решения по предоставлению ООО “СКАРАБЕИ“ права собственности на земельный участок, площадью 48 670 кв. м., расположенный в границах административного центра Саратовской области - г. Саратова, государственная собственность на который не разграничена, Фрунзенский район, ул. Шелковичная, б/н, в границах, указанных в кадастровом плане Участка от 31.10.2006 г. N 48/06-11911; признать недействительным распоряжение Комитета от 10.04.2008 N Т-1262-р об отказе ООО “СКАРАБЕЙ“ в предоставлении земельного участка в собственность; а также обязании Комитета предоставить ООО “СКАРАБЕЙ“ право собственности на земельный участок площадью 48 670 кв. м., расположенный в границах административного центра Саратовской области - г. Саратова, государственная собственность на который не разграничена, Фрунзенский район, ул. Шелковичная, б/н, в границах, указанных в кадастровом плане Участка от 31.10.2006 г. N 48/06-11911.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 21.05.2008 заявление удовлетворено. Признано незаконным бездействие Комитета по управлению имуществом Саратовской области за период с 24.02.2008 по 10.04.2008, выразившееся в непринятии решения по предоставлению ООО “СКАРАБЕЙ“ права собственности на земельный участок, площадью 48670 кв. м., расположенный в границах административного центра Саратовской области - г. Саратова, государственная собственность на который не разграничена, Фрунзенский район, ул. Шелковичная, б/н, в границах, указанных в кадастровом плане Участка от 31.10.2006 N 48/06-11911.

Признано недействительным распоряжение Комитета от 10.04.2008 N Т-1262-р об отказе ООО “СКАРАБЕЙ“ в предоставлении земельного участка в собственность.

Суд первой инстанции обязал ответчика предоставить истцу право собственности на земельный участок площадью 48 670 кв. м., расположенный в границах административного центра Саратовской области - г. Саратова, государственная собственность на который не разграничена, Фрунзенский район, ул. Шелковичная, б/н, в границах, указанных в кадастровом плане Участка от 31.10.2006 г. N 48/06-11911. В пользу истца с ответчика взыскана государственная пошлина.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не представлены доказательства невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд), строительства другого объекта в соответствии с генеральным планом развития города, утвержденным в установленном порядке.

Кроме того, суд руководствовался положениями статьей 36 ЗК РФ, статьей 3 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса РФ“ от 25.10.2001 N 137-ФЗ.



Постановлением Двенадцатого апелляционного арбитражного суда от 21.11.2008 вышеуказанное решение отменено. В удовлетворении заявления истца отказано.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции истец обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой предлагает указанный судебный акт отменить и оставить без изменения решение Арбитражного суда Саратовской области от 21.05.2008.

Податель жалобы считает, что обжалуемый судебный акт является незаконным и необоснованным, поэтому подлежит отмене.

В частности, заявитель ссылается на то, что восстановление Двенадцатым арбитражным апелляционным судом процессуального срока для обращения с апелляционной жалобой ненадлежащего заявителя не основано на законе.

Судебным актом не принято решений, затрагивающих права и обязанности Прокуратуры Саратовской области как юридического лица. Заявление о вступлении в дело и апелляционная жалоба подписана неуполномоченным лицом.

Суд апелляционной инстанции не учел, что право аренды спорного земельного участка было предоставлено Обществу не в порядке нового предоставления земельного участка, а в порядке реализации Обществом права, предоставленного ему пунктом 2 статьи 3 ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса“ и такое переоформление земельных прав не противоречит положениям пункта 7 статьи 36 ЗК РФ об определении границ и размеров земельного участка в целях приобретения прав на него с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, которыми не установлены предельные нормы предоставления земельных участков для использования зданий, строений, сооружений.

В случае, когда соответствующий орган исполнительной власти не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, заинтересованное лицо может защитить свои права как путем обращения с заявлением о признании бездействия государственного органа незаконным, так и путем иска собственника недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка.

Оспариваемым судебным актом не выявлено обстоятельств существенного и неопровержимого характера в целях исправления судебной ошибки и оно направлено единственно на создание правовой неопределенности по делу, а доводы представителя Прокуратуры в части нарушения норм процессуального права несостоятельны.

Судебным актом Арбитражного суда Саратовской области принято правильное решение.

Представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы и пояснил, что после приобретения недвижимого имущество, истец отказался от его использования по назначению, т.е. для развития растениеводства.

В отзыве на кассационную жалобу, и в судебном заседании кассационной инстанции, представитель Прокуратуры Саратовской области, возражал против удовлетворения жалобы.

Лица, участвующие в деле извещены надлежащим образом, представителей в суд кассационной инстанции не направили, процессуальных препятствий для рассмотрения дела не имеется.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, доводы жалобы, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает подлежащими отмене решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между истцом (Покупатель) и Муниципальным унитарным предприятием “Саратовводоканал“ (Продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.08.2005 N 1060, в соответствии с условиями которого, Продавец передал в собственность Покупателя следующие объекты недвижимости: нежилое здание общей площадью 602,1 кв. м., литер А, нежилое здание общей площадью 73,9 кв. м., литер В, нежилое здание общей площадью 80,2 кв. м., литер С, расположенные по адресу: г. Саратов, ул. Шелковичная, б/н, район насосной станции “Сеноман“ (л. д. 41, т. 1). Кроме этого, истец и МУПП “Саратовводоканал“ заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.08.2005 N 1059, в соответствии с условиями которого, Продавец передал в собственность Покупателя объект недвижимости: нежилое здание общей площадью 48,6 кв. м., литер Б, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Шелковичная, б/н, район насосной станции “Сеноман“ (л. д. 46, т. 1).

На основании указанных договоров купли-продажи недвижимого имущества за истцом было зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости: нежилое здание площадью 602,1 кв., нежилое здание площадью 73,9 кв. м., нежилое здание площадью 80,2 кв. м., нежилое здание площадью 48,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Саратов, ул. Шелковичная, б/н. Данное обстоятельство подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 24.10.2005 и от 22.11.2005 (л. д. 10 - 13, т. 1).

Приобретенные здания расположены на земельном участке площадью 48 670 кв. м., кадастровый номер 64:48:06 01 26:0055, границы которого указаны в кадастровом плане участка от 31.10.2006 N 48/06-11911 (л. д. 51, т. 1).

Спорный земельный участок находится в аренде у Истца по договору аренды N 633 от 30.11.2006, заключенному арендатором с Комитетом по управлению имуществом Саратовской области на срок 49 лет (л. д. 23, т. 1). Данный договор зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 15.12.2006.

В соответствии с Постановлением Администрации г. Саратова от 15.06.2007 N 445 “Об изменении видов разрешенного использования земельных участков“ разрешенный вид использования земельного участка Истца изменен на разрешенный вид использования - комплексное освоение в целях жилищного строительства (л. д. 17, т. 1).

Согласно дополнительному соглашению от 06.08.2007 к договору аренды земельного участка N 633 от 30.11.2006., целевое использование земельного участка изменено с “занимаемый объектами недвижимого имущества“ на “для комплексного освоения в целях жилищного строительства“.

Истец 24.01.2008 обратился в Комитет с заявлением о приобретении, на основании статьи 36 ЗК РФ, права собственности на земельный участок площадью 48 670 кв. м. по адресному ориентиру: ул. Шелковичная, б/н, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие ООО “СКАРАБЕЙ“ (л. д. 6).

Поскольку Комитетом никакого решения по заявлению Истца от 24.01.2008 вынесено не было, заявитель обратился в суд с названными требованиями.

Отменяя решение суда первой инстанции, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что Общество требовало продажу земельного участка большего по площади, чем фактически занимают объекты недвижимости.

Кроме того, было указано на ненадлежащий способ защиты со ссылкой на Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“ и на отсутствие у Истца титула собственника объектов недвижимого имущества, поскольку решением от 06.10.2008 Арбитражного суда Саратовской области от 06.10.2008 а по делу N А57-15922/08-221 признаны недействительными договоры купли-продажи объектов недвижимости.

Между тем, Постановлением Федерального арбитражного Суда Поволжского округа от 02.02.2009 по вышеназванному делу, решение от 06.10.2008 отменено, в иске отказано.

Поэтому, наличие или отсутствие титула собственника объектов недвижимости требует повторной оценки.

Согласно части 1 статьи 266 АПК РФ (далее - АПК РФ) Арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции с особенностями, предусмотренными настоящей главой.

В соответствии с частью 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Таким образом, в силу указанных процессуальных норм, суд апелляционной инстанции обязан дать самостоятельную оценку обстоятельствам дела и заявленным требованиям.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти участки в соответствии с названным Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений - в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 Постановления от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“ разъяснил: если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды участка, он утрачивает право на его выкуп в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Однако собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, не лишен возможности приобретения этого участка в собственность в общем порядке.

Из материалов дела усматривается, что Общество реализовало предоставленное ему пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ право путем заключения договора аренды земельного участка.

Данное обстоятельство судами обеих инстанций не исследовалось.

Вместе с тем, ни первой, ни апелляционной инстанцией не исследован вопрос о порядке обращения Истца к Ответчику с заявлением о выкупе земельного участка.

При новом рассмотрении спора судам нужно дать оценку Распоряжению от 10.04.2008 Комитета об отказе Истцу в предоставлении права собственности на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:06 01 26:0055 расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Шелковичная, б/н, общей площадью 48 670 кв. м. в связи с тем, что земельные участки для комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляются только в аренду.

Кроме того, оспариваемое Распоряжение Ответчика является следствием и непосредственно вытекает из Постановления Администрации г. Саратова от 15.06.2007 N 445 “Об изменении видов разрешенного использования земельных участков“, которое также подлежало оценке. В вводной части Постановление указано, что вид пользования спорным земельным участком изменен на основании заявления юридического лица, то есть в результате изъявления воли самого Истца на изменение режима использования земельного участка предоставленного в аренду для эксплуатации объектов недвижимости.

Поскольку вид использования земельного участка изменен на вид использования для комплексного освоения в целях жилищного строительства, суду предстоит дать оценку вышеуказанным обстоятельствам, в том числе и порядку предоставления, применительно к статье 30.2 ЗК РФ.

Доводы Прокуратуры Саратовской области и соответствующие выводы суда апелляционной инстанции о неверном способе защиты нарушенного права и об одновременном изменении предмета и основания иска, о заявлении новых требований не могут быть положены в основу отмены судебных актов.

В соответствии со статьей 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Следовательно, способ защиты своих нарушенных прав и законных интересов выбирает истец. Соответствует ли законодательству заявленные требования, устанавливается судебными инстанциями при рассмотрении дела.

Согласно статье 197 АПК РФ дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными в настоящей главе.

Особенности доказывания по требованиям об оспаривании решений или бездействия государственных органов предусмотрены в части 5 статьи 200 АПК РФ.

В соответствии со статьей 130 АПК РФ Истец вправе соединить в одном заявлении несколько требований, связанных между собой по основаниям возникновения или представленным доказательствам.

Поскольку по данному делу основанием для обращения в суд послужили обстоятельства не представления Истцу права на выкуп земельного участка, то суд первой инстанции не нарушил нормы статьей 49 и 130 АПК РФ.

Вместе с тем, Истец заявил требование об обязании Ответчика предоставить Истцу право собственности на спорный земельный участок. Право собственности на земельный участок возникает в соответствии со статьями 218 и 223 ГК РФ и статьи 36 ЗК РФ.

Таким образом, право собственности на спорный земельный участок могло возникнуть в соответствии с договором купли-продажи. Поэтому, заявляя требование об обязании ответчика представить право собственности на спорный земельный участок, Истец заявил фактически требования подлежащие рассмотрению по правилам искового производства. Доказывание доводов и возражений сторонами по делу в исковом производстве осуществляется по правилам статьи 65 АПК РФ.

При новом рассмотрении спора, суд должен руководствоваться данными нормами закона.

В соответствии со статьей 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Вступление в дело Прокуратуры Саратовской области на стороне ответчика, согласуется со статьей 1 Федерального закона “О прокуратуре Российской Федерации“ и Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

При таких обстоятельствах дела, судебные акты первой и апелляционной инстанций подлежат отмене, а дело передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 21.05.2008 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2008 по делу N А57-3374/2008 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Суду, вновь рассматривающего дело, распределить судебные расходы по кассационной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.