Решения и определения судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.02.2009 по делу N А55-9473/2008 Заявление о признании незаконным сообщения об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка удовлетворено правомерно, поскольку указание в тексте договора аренды иного срока его действия, отличного от срока, определенного актом органа местного самоуправления, не является нарушением гражданского законодательства. При продлении арендных отношений не предусмотрено принятие нового решения компетентным органом о предоставлении земельного участка.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 26 февраля 2009 г. по делу N А55-9473/2008

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2009 года.

В полном объеме постановление изготовлено 26 февраля 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, город Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 21.08.2008 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2008 по делу N А55-9473/2008,

по заявлению закрытого акционерного общества “Дельта-Авто“, город Самара, к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области, город Самара

о признании незаконным сообщения об отказе, обязании совершить определенные действия,

третьи лица: Министерство имущественных отношений Самарской области, город Самара, Департамент управления
имуществом городского округа Самары, город Самара,

установил:

закрытое акционерное общество “Дельта-Авто“ (далее - заявитель, ЗАО “Дельта-Авто“, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным сообщения Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее ответчик, Управление) от 18.05.2008 N 01/342/2007-031 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 22.11.2007 N 325а-2007/2012, заключенного между Министерством имущественных отношений Самарской области (далее третье лицо, Минимущество) и ЗАО “Дельта-Авто“.

Заявленные требования мотивированы тем, что довод Управления о том, что договор аренды N 026220з от 30.03.2006 не может быть рассмотрен в качестве документа, подтверждающего преимущественное право общества на заключение нового договора аренды спорного земельного участка, поскольку при его составлении Комитет по управлению имуществом г. Самары допустил нарушение сроков действия данного договора, указанных в Постановлении Главы г. Самары N 4152 от 29.12.2005, не основан на законе.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.08.2008 заявленные требования удовлетворены.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что указание в тексте договора аренды иного срока его действия, отличного от срока, определенного актом органа местного самоуправления, не является нарушением гражданского законодательства; регистрирующим органом указанный договор аренды от 30.03.2006 должен быть принят во внимание как основание для последующего продления арендных отношений в соответствии с требованиями статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) и статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ); сама процедура предоставления земельного участка изначально была соблюдена и новым договором аренды был зафиксирован лишь факт продления арендных отношений; ни гражданским, ни земельным законодательством при продлении арендных отношений не предусмотрено принятие нового решения компетентного органа
о предоставлении земельного участка, поскольку продление арендных отношений является безусловным правом сторон договора.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2008 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с вынесенными судебными актами Управление обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, где предлагается решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменить.

По мнению заявителя жалобы судебные акты первой и апелляционной инстанций приняты при неправильном применении норм материального права, выразившееся в неправильном истолковании закона.

В представленном отзыве общества на кассационную жалобу предлагается решение и постановление оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, доводы жалобы, проверив правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает что обжалованные судебные акты отмене не подлежат.

Как видно из материалов дела, заявитель 20.12.2007 обратился в Управление с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка от 22.11.2007 N 325а-2007/2012, заключенного с Министерством имущественных отношений Самарской области.

Письмом от 18.05.2008 N 01/342/2007-031 регистрирующим органом в государственной регистрации договора было отказано.

Основанием для отказа в государственной регистрации послужило непредставление заявителем документов, подтверждающих исключительность права на заключение договора аренды земельного участка в соответствии с требованиями статьи 36 ЗК РФ, поскольку арендуемый участок не занят объектами недвижимости, принадлежащими заявителю на праве собственности.

Управлением делается вывод о необходимости применения в отношении договора аренды, заявленного на регистрацию, положений статьи 34 ЗК РФ о процедуре предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством. Приказ Минимущества о предоставлении земельного участка был вынесен в нарушение пункта 2.9 Порядка предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском
округе Самара для целей, не связанных со строительством, утвержденного Постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, предусматривающего, что граждане и юридические лица, заинтересованные в предоставлении земельных участков, на основании информации о предоставлении земельного участка, опубликованной в газете “Волжская коммуна“, вправе подать заявление о предоставлении земельного участка в течение двух недель со дня публикации информации. Представленная копия газеты “Волжская коммуна“ от 13.03.2007 N 42 содержит информацию о предоставлении земельного участка.

Однако, приказ о предоставлении земельного участка ЗАО “Дельта-Авто“ был вынесен Минимуществом 19.03.2007. Поэтому, регистрирующим органом сделан вывод о том, что представленный на регистрацию договор аренды земельного участка по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства, что явилось основанием для отказа в государственной регистрации на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

Кроме того, в сообщении об отказе в государственной регистрации регистрирующий орган указывает, что представленный для возобновления государственной регистрации договор аренды земельного участка от 30.03.2006 N 026220з, заключенный с Комитетом по управлению имуществом г. Самары, был заключен в нарушение предписаний постановления Главы г. Самары от 29.12.2005 N 4152, предусматривающего предоставление участка сроком на 5 лет без права выкупа в собственность, в то время как в соответствии с заключенным договором от 30.03.2006 его срок составляет менее 1 года, что противоречит требованиям статьи 29 ЗК РФ. Данное обстоятельство, по мнению Управления, подтверждает тот факт, что договор аренды земельного участка от 30.03.2006 N 026220з не может быть рассмотрен в качестве документа, подтверждающего преимущественное право ЗАО “Дельта-Авто“ на заключение нового договора аренды земельного участка
в соответствии с правилами статьи 22 ЗК РФ.

Удовлетворяя заявленные требования о признании указанного отказа в государственной регистрации договора аренды незаконным суды правомерно исходили из следующих обстоятельств.

В соответствии с постановлением Главы г. Самары от 29.12.2005 N 4152 ЗАО “Дельта-Авто“ в аренду сроком на 5 лет без права выкупа в собственность был предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: г. Самара, Красноглинский район, Московское шоссе, 6.

30.03.2006 между заявителем и Комитетом по управлению имуществом г. Самары был заключен договор аренды земельного участка с указанием срока аренды с 29.12.2005 по 28.11.2006. Срок действия договора составил 11 месяцев.

При заключении ранее действовавшего договора аренды от 30.03.2006 N 026220з его сторонами - ЗАО “Дельта-Авто“ и Комитетом по управлению имуществом было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор был заключен на срок менее одного года и поэтому в силу статьи 26 ЗК РФ не подлежал государственной регистрации. По истечении срока договора заявитель продолжал пользоваться арендованным земельным участком, поэтому в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ данный договор следует считать продленным на неопределенный срок на прежних условиях.

Договор оспорен не был. Поэтому договор от 30.03.2006 N 026220з является документом, подтверждающим преимущественное право заявителя на заключение нового договора аренды.

Постановление Главы города Самары от 29.12.2005 N 4152 согласно положениям статей 29, 34 ЗК РФ по своей сути является волеизъявлением на заключение с ЗАО “Дельта-Авто“ договора аренды соответствующего земельного участка.

Суды правомерно указали, что договор аренды от 30.03.2006 должен быть принят во внимание как основание для последующего продления арендных отношений в соответствии с требованиями статьи 22 ЗК РФ и статьи 621 ГК РФ;
процедура предоставления земельного участка была соблюдена, а новым договором аренды был зафиксирован лишь факт продления арендных отношений.

Согласно положениям статей 1, 420 ГК РФ конкретные условия договора аренды земельного участка (включая условие о сроке действия договора) подлежали определению его сторонами, исходя из интересов сторон, существовавших на момент заключения договора.

Суды обоснованно пришли к выводу о том, что продление арендных отношений является безусловным правом сторон договора, а при продлении арендных отношений не предусмотрено принятие нового решения компетентного органа о предоставлении земельного участка.

Ссылка подателя жалобы на нарушение требований статьи 34 ЗК РФ и пункта 2.9 Порядка предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, утвержденного постановлением правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, является неосновательной.

К отношениям между заявителем и Минимуществом применяется общее правило статьи 621 ГК РФ, согласно которому по истечении срока договора арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение нового договора аренды земельного участка.

В пункте 1 статьи 34 ЗК РФ установлено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации, что прямо установлено абзацем пункта 1 статьи 34 ЗК РФ.

Во исполнение данного требования закона Минимущество осуществило заблаговременную публикацию информации о
предоставлении вышеуказанного земельного участка в газете “Волжская коммуна“ от 13.03.2007 N 42.

Таким образом собственник, в лице уполномоченного органа правомерно распорядился принадлежащим ему земельным участком.

Оспариваемый отказ в регистрации права собственности требованиям статьи 20 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ не отвечает и нарушает права и законные интересы заявителя по дальнейшему использованию объекта недвижимого имущества, в силу чего он должен быть признан недействительным.

В связи с тем, что арбитражные суды полно и всесторонне исследовали фактические обстоятельства дела и правильно применили нормы права, обжалуемые судебные акты отмене не подлежат.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Самарской области от 21.08.2008 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2008 по делу N А55-9473/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.