Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.12.2009 по делу N А60-36044/2009-С2 Иск о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка удовлетворен, поскольку решение о предоставлении земельного участка для жилищного строительства, принятое без проведения аукциона, нарушает права и законные интересы граждан и организаций, которым не была предоставлена возможность участия в аукционе по продаже земельного участка в связи с нарушением порядка его предоставления.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 17 декабря 2009 г. по делу N А60-36044/2009-С2

Резолютивная часть решения объявлена 10 декабря 2009 года

Полный текст решения изготовлен 17 декабря 2009 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи О.В. Абозновой, при ведении протокола судебного заседания судьей О.В. Абозновой, рассмотрел в судебном заседании дело по иску

Прокурора Свердловской области

к Администрации города Екатеринбурга, Жилищно-строительному кооперативу “Чкаловский-3“

третьи лица: Жилищно-строительный кооператив “Чкаловский“, Общество с ограниченной ответственностью “Уралэнергостройкомплекс“, Управление ФРС по Свердловской области

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки,

при участии в судебном заседании:

от истца: Протасова М.М. представитель по доверенности от 16.07.2008 г.

от ответчиков: от
ЖСК “Чкаловский-3“ Хохлова Н.В. представитель по доверенности от 01.10.2009 г., после перерыва от Администрации г. Екатеринбурга Бебенина Н.А. представитель по доверенности N 181 от 23.12.2008 г.

от третьих лиц: от ООО “Уралэнергостройкомплекс“ Хохлова Н.В. представитель по доверенности от 01.10.2009 г.

Третьи лица, Жилищно-строительный кооператив “Чкаловский“, Управление ФРС по Свердловской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в заседание суда не явились. Заявление рассматривается в порядке, установленном ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в их отсутствие, по имеющимся материалам.

Разъяснены процессуальные права и обязанности. Отвода суду не заявлено.

Заместитель прокурора Свердловской области обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка N 5-1431 от 27.03.2007 г., заключенного между Администрацией г. Екатеринбурга и ЖСК “Чкаловский-3“, в редакции дополнительного соглашения - договора N 03/Ар-08 от 20.06.2008 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки, обязав ЖСК “Чкаловский-3“ возвратить Администрации г. Екатеринбурга земельный участок (кадастровый номер 66:41:00 00 000:0461) общей площадью 22184 кв. м., имеющий местоположение: г. Екатеринбург в границах ул. П. Лумумбы - Санаторная - пер. Батумский - пер. Сухумский (по кадастровому плану: земельный участок расположен в центральной части кадастрового района “Екатеринбургский“).

По ходатайству ответчика, ЖСК “Чкаловский-3“, к участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ, определением от 06.10.2009 г. привлечены Жилищно-строительный кооператив “Чкаловский“, ООО “Уралэнергостройкомплекс“, поскольку решение по настоящему делу может повлиять на права и обязанности данных организаций. Также к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего
самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление ФРС по Свердловской области.

Исковые требования мотивированы ссылками на ст. 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30.1 Земельного кодекса.

В судебном заседании истец поддержал заявленные исковые требования. В обоснование исковых требований прокуратура указала на нарушение администрацией ст. 30.1, 38.1 Земельного кодекса РФ при заключении договора аренды, а именно предоставление ЖСК “Чкаловский“ земельного участка под жилую застройку без проведения открытых торгов.

Ответчик ЖСК “Чкаловский-3“ с заявленными исковыми требованиями не согласен, считает, что является добросовестным приобретателем права аренды земельного участка, в связи с чем, применение последствий недействительности в отношении добросовестного приобретателя прав по договору аренды, как и применение последствий недействительности в отношении добросовестного приобретателя по договору купли-продажи является незаконным. Кроме того, в подтверждение довода о невозможности односторонней реституции, ответчик сослался на п. 9 ст. 31 Земельного кодекса РФ, предусматривающий, что в случае признания недействительным решения о предварительном согласовании места размещения органы, принявшие такое решение, возмещают гражданину или юридическому лицу расходы, понесенные при подготовке документов, необходимых для принятия указанного решения.

Также ответчик указал, что в соответствии с п. 15 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. “О введении в действие Земельного кодекса РФ“ до 30.12.2007 г. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено до 30.12.2004 г.; соглашением предусмотрены осуществления таким лицом
передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительства объектов коммунальной или социальной инфраструктуры.

Как указал ответчик, 30.08.2004 г. между Администрацией Чкаловского района и ЖСК “Чкаловский“ было заключено Соглашение N 19, согласно которому, ЖСК “Чкаловский“ передает в муниципальную собственность жилые помещения для обеспечения жильем граждан, проживающих в аварийном доме N 6 по ул. Мусоргского в г. Екатеринбурге в счет выделяемого кооперативу земельного участка, расположенного в границах улиц Патриса Лумумбы - Санаторной - переулков Батумского - Сухумского под строительство комплекса жилых домов. В соответствии с п. 3 Соглашения, Кооператив принимает на себя обязательства связанные с разработкой проекта благоустройства улиц Патриса Лумумбы - Санаторной - переулков Батумского - Сухумского Чкаловского района г. Екатеринбурга. Указанные условия были согласованы с Администрацией Чкаловского района путем обмена письмами: N 27 от 11.02.2004 г., N 68-07-44 от 17.03.2004 г., N 44 от 09.04.2004 г., N 68-07-174 от 26.05.2006 г.

Все обязательства предусмотренные Соглашением N 19 были выполнены ЖСК “Чкаловский“, в том числе были переданы жилые помещения для отселения граждан, проживающих в аварийном доме по ул. Мусоргского по договорам от 07.06.2006 г., от 28.06.2006 г., 22.06.2006 г., подтверждением выполнения также являются письма от 12.02.2006 г. и N 178 от 03.08.2006 г. Соответственно, земельный участок в границах улиц Патриса Лумумбы - Санаторной - переулков Батумского - Сухумского под строительство комплекса жилых домов предоставляется кооперативу без проведения аукциона.

Администрация города Екатеринбурга представила письменный отзыв, иск не признала, считает, что правоотношения с ЖСК “Чкаловский“ начались еще 12.07.2004, с момента обращения ЖСК “Чкаловский“ к Администрации города Екатеринбурга о предоставлении земельного участка, указала также, что предварительное
согласование места размещения жилого дома было произведено 18.08.2004, кроме того, истцом не представлено доказательств нарушения чьих-либо прав, а также заинтересованности в признании сделки ничтожной и применении последствий ее недействительности.

Третье лицо ООО “Уралэнергостройкомплекс“, выполняющее функции заказчика по объекту, с заявленными исковыми требованиями о применении односторонней реституции не согласно, указало на произведение им значительных затрат на выполнение работ по объекту, а также наличия задолженности перед сторонними организациями, считает, что при возвращении арендодателю имущества в натуре должно учитываться его состояние, при этом улучшения, повысившие его стоимость должны возмещаться стороной, к которой имущество возвращается.

Третье лицо Управление ФРС по Свердловской области представило отзыв, уклонилось от оценки исковых требований, поскольку в силу своей компетенции, установленной п. 3 ст. 9 ФЗ N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, является регистрирующим органом и не вправе оспаривать сделки и права лиц на недвижимое имущество.

В связи с невозможностью рассмотрения дела в судебном заседании объявлен перерыв. После перерыва судебное заседание продолжено.

Истец в судебное заседание представил возражения на отзыв, а также дополнение к иску, в которых указал на дополнительное основание для признания сделки недействительной, поскольку на спорном земельном участке расположены жилые дома, принадлежащие на праве собственности различным гражданам - физическим лицам, в связи с чем предоставление земельного участка, обремененного объектом недвижимого имущества и исключительными правами таких лиц, для целей жилищного строительства недопустимо.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

21.06.2004 г. ЖСК “Чкаловский“ обратилось в Администрацию г. Екатеринбурга с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу г. Екатеринбург, Чкаловский район, ул. П. Лумумбы - Сухумской - Санаторная
- Батумская для строительства жилого квартала.

Распоряжением Главы города Екатеринбурга N 4382-р от 20.12.2005 г. утвержден проект границ земельного участка площадью 22184,7 кв. м., расположенного в г. Екатеринбурге в границах ул. Патриса Лумумбы - Санаторной - переулков Батумского - Сухумского, а также произведено предварительное согласование ЖСК “Чкаловский“ места размещения комплекса жилых домов на указанном земельном участке. Постановлением Главы города Екатеринбурга N 650 от 22.02.2007 г. земельный участок площадью 22184,7 кв. м., из земель населенных пунктов, расположенный в г. Екатеринбурге в границах улиц Патриса Лумумбы - Санаторной - переулков Батумского - Сухумского в аренду на 3 года для строительства комплекса жилых домов с центром внешкольной работы и нежилыми помещениями на первых этажах.

На основании Постановления Главы города Екатеринбурга N 650 от 22.02.2007 между Администрацией г. Екатеринбурга и ЖСК “Чкаловский“ был заключен договор аренды земельного участка N 5-1431 о передаче обществу земельного участка (кадастровый номер 66:41:00 00 000:0461) общей площадью 22184 кв. м. для строительства комплекса жилых домов с центром внешкольной работы и нежилыми помещениями на первых этажах. Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 09.07.2008 г. (N 66-66-01/416/2008-399).

20.06.2008 г. между ЖСК “Чкаловский“ и ЖСК “Чкаловский-3“ заключен договор о передаче прав и обязанностей, согласно которому ЖСК “Чкаловский“ передало ЖСК “Чкаловский-3“ все свои права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка N 5-1431 от 27.03.2007 г. с Администрацией г. Екатеринбурга, включая права аренды и пользования земельным участком площадью 22184 кв. м., из земель населенных пунктов, расположенный в г. Екатеринбурге в границах улиц Патриса Лумумбы - Санаторной - переулков Батумского - Сухумского, имеющим
кадастровый номер 66:41:00 00 000:0461, представленный постановлением Главы города Екатеринбурга N 650 от 22.02.2007 г.

Считая, что вышеуказанный договор аренды противоречит нормам действующего законодательства, а именно ст. 447 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 30, п. 2 ст. 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, положениям Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ N 137-ФЗ, нарушает права и законные интересы граждан, организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, Заместитель Прокурора Свердловской области обратилась в суд с соответствующим заявлением. В обоснование своих требований прокуратура указала на то, что решение о предоставлении ЖСК “Чкаловский“ земельного участка для строительства принятое без проведения аукциона, нарушает права и законные интересы граждан и организаций, которым не была предоставлена возможность участия в аукционе по продаже земельного участка в связи с нарушением порядка его предоставления.

Суд, рассмотрев материалы дела, заслушав доводы сторон, считает, что требования Прокуратуры Свердловской области обоснованны и подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктами 1, 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта, а продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 Кодекса.

В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ (в редакции статьи 26 Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс
Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации“) до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Материалами дела установлено, что спорный земельный участок был предварительно согласован ЖСК “Чкаловский“ Распоряжением Главы города Екатеринбурга N 4382-р от 20.12.2005 г. В связи с тем, что указанное постановление было принято после 01.10.2005, земельный участок мог быть предоставлен только на аукционе в соответствии со статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Требование закона о проведении аукциона в данном случае выполнено не было.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду абзац 5 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, а не абзац 3.

Поскольку суд пришел к выводу, что указанный участок мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства только при проведении аукциона, договор аренды земельного участка, заключенный между Администрацией города Екатеринбурга и ЖСК “Чкаловский“ является ничтожным в силу ст. 167, 168 Гражданского кодекса РФ, поскольку указанная сделка не соответствует требованиям ст. 447 Гражданского кодекса РФ, п. 1, 2 ст. 30.1, ст. 31 Земельного кодекса РФ, абзацем 3 п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ “О введении
в действие Земельного кодекса Российской Федерации“.

Доводы ответчика Администрации г. Екатеринбурга о том, что предварительное решение о согласовании места размещения объекта было принято разрешительным письмом N 127 от 18.08.2004 г., то есть до 01.10.2005 г, не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку данное письмо не может являться решением о предварительном согласовании места размещения объекта в связи с тем, что согласно содержанию документа, ЖСК “Чкаловский“ только получило разрешение на сбор технических условий подключения объекта капитального строительства к системам инженерно-технического обеспечения.

Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 01.04.2008 N 388-О-О “Об отказе в принятии к рассмотрению запроса администрации Костромской области о проверке конституционности положений п. 2 ст. 26 и п. 4 ст. 38 ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации“, законодателем был установлен многомесячный переходный период, в течение которого граждане и компетентные органы местного самоуправления имели возможность и должны были завершить все ранее начатые процедуры по предоставлению земельных участков без торгов.

Придание обратной силы соответствующим положениям Федерального закона от 18.12.2006 г. N 232-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации“ не может рассматриваться как ухудшение положения граждан, в отношении которых в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 1.10.2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, поскольку запрет на предоставление земельных участков в аренду для жилищного строительства без проведения торгов (конкурсов, аукционов) был введен еще Федеральным законом от 29.12.2004 г. N 191-ФЗ “О введении в действие Градостроительного кодекса
Российской Федерации“.

Доводы ответчика ЖСК “Чкаловский-3“ о необходимости возмещения расходов, понесенных в связи с подготовкой документов и освоением земельного участка, отклоняются судом, поскольку указанные расходы не имеют отношения к возврату полученного по ничтожной сделке и должны быть предметом отдельного судебного разбирательства.

Доводы ЖСК “Чкаловский-3“ о добросовестности приобретения имущества, судом во внимание не приняты, поскольку в данной ситуации речь идет не о вещных правах ответчика, а о правах обязательственных и указанные им нормы неприменимы.

Довод ответчика о том, что спорный земельный участок не должен был предоставляться для строительства посредством проведения аукциона в порядке п. 15 ст. 3 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса РФ“ N 137-ФЗ в связи с выполнением ЖСК “Чкаловский“ социальной функции по расселению лиц, проживающий в аварийном доме, на основании соглашения N 19 от 30.08.2004 г. судом отклоняется, поскольку представленные ответчиком договоры купли-продажи квартир, заключенные с физическим лицами, не относятся к спорному земельному участку, и отношения по предоставлению тех квартир, на которые ссылается ответчик, не касаются отношений по предоставлению на праве аренды земельного участка в границах ул. П. Лумумбы - Санаторная - пер. Батумский - пер. Сухумский.

Кроме того, из материалов дела следует, что на спорном земельном участке, переданном в аренду ответчику, находятся жилые дома, принадлежащие на физическим лицам (гражданам). Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В силу ст. 167 Гражданского кодекса РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возместить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работой или предоставленной услугой) возместить его стоимость в деньгах. Принимая во внимание принцип платности землепользования, последствия недействительности сделки применяются в виде возврата арендодателю - Администрации г. Екатеринбурга земельного участка. Арендная плата, уплаченная ответчиком, возврату не подлежит (п. 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13/14 от 08.10.1998 г.).

Госпошлина, уплаченная истцом при подаче иска подлежит взысканию с ответчиков в доход федерального бюджета на основании ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

С ответчика ЖСК “Чкаловский-3“ подлежит взысканию 1 500 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета (1 000 руб. - рассмотрение требования прокуратуры, 500 руб. принятые обеспечительные меры).

С Администрации г. Екатеринбурга государственная пошлина взысканию не подлежит, поскольку на момент вынесения решения Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины на основании ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Обеспечительные меры, принятые на основании определения суда от 28.08.2009 г., сохраняют свою силу до фактического исполнения судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

1. Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор N 5-1431 от 27.03.2007 г. аренды земельного участка, заключенный между Администрацией города Екатеринбурга и Жилищно-строительный кооператив “Чкаловский-3“ в редакции дополнительного соглашения - договора N 03/Ар-08 от 20.06.2008 г. о передаче прав и обязанностей (перенаем) по договору земельного участка.

Применить последствия недействительности сделки: обязать Жилищно-строительный кооператив “Чкаловский-3“ возвратить Администрации города Екатеринбурга земельный участок (кадастровый номер 66:41:0000000:0461), общей площадью 22184 кв. м., имеющий местоположения: г. Екатеринбург, в границах улиц Патриса Лумумбы - Санаторной - пер. Батумский - пер. Сухумский (по кадастровому плану: земельный участок расположен в центральной части кадастрового района “Екатеринбургский“).

2. Взыскать с Жилищно-строительного кооператива “Чкаловский-3“ в доход федерального бюджета 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей государственной пошлины.

3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.

Судья

АБОЗНОВА О.В.