Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.11.2009 по делу N А52-1409/2009 Решение суда о расторжении договора аренды нежилого помещения подлежит отмене, поскольку вывод суда о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора не соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 ноября 2009 г. по делу N А52-1409/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Коняевой Е.В., Рудницкого Г.М., при участии от индивидуального предпринимателя Ф.И.О. - Бородатого А.С. (доверенность от 30.09.2009), рассмотрев 19.11.2009 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. на решение Арбитражного суда Псковской области от 21.07.2009 (судья Рутковская Л.Г.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2009 (судьи Федосеева О.А., Зайцева А.Я., Козлова С.В.) по делу N А52-1409/2009,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пскова (далее
- КУМИ) обратился в Арбитражный суд Псковской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. (далее - Предприниматель) о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Ф.И.О.

Решением от 21.07.2009 иск удовлетворен.

Постановлением апелляционного суда от 24.09.2009 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Предприниматель, считая обжалуемые судебные акты незаконными, просит их отменить и оставить исковое заявление КУМИ без рассмотрения.

По мнению подателя жалобы, вывод судов обеих инстанций о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора не соответствует содержанию претензии от 09.04.2009 и тому обстоятельству, что истец обратился в суд до получения ответчиком претензии; вывод суда первой инстанции о том, что допущенное нарушение договора является неустранимым, не обоснован; суды неправильно применили нормы материального права, нарушив единообразие в толковании и применении арбитражными судами пункта 2 статьи 452 и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, КУМИ (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) 25.09.2001 заключили договор N 936 аренды нежилого помещения общей площадью 120,2 кв.м, расположенного по адресу: город Псков, Рижский проспект, дом 5/12, для использования под салон-парикмахерскую, сроком с 01.01.1996 по 31.12.2010.

Сведений о государственной регистрации договора в
материалах дела не имеется.

По акту приема-передачи от 01.01.1996 Предпринимателю передано нежилое помещение.

В соответствии с пунктом 2.2.9 договора арендатор не вправе сдавать арендуемое помещение как в целом, так и частично в субаренду без письменного разрешения арендодателя, предоставлять арендованное помещение в безвозмездное пользование по договору о совместной деятельности, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, или иным способом распоряжаться арендованным помещением.

Согласно пункту 5.2.1 договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор - выселению при использовании помещения в целом или его части не в соответствии с условиями договора аренды.

КУМИ, ссылаясь на заключение Предпринимателем договора о совместной деятельности с третьим лицом без письменного разрешения арендодателя, обратился к ответчику с претензией от 09.04.2009 N 1747, в которой потребовал в срок до 20.04.2009 устранить имеющиеся нарушения договора аренды. В претензии также указано на то, что в случае неудовлетворения требований в установленный срок КУМИ вынужден обратиться в Арбитражный суд Псковской области с исковым заявлением о расторжении договора и выселении недобросовестного арендатора.

Не получив ответа на претензию, КУМИ обратился в арбитражный суд на основании пункта 1 статьи 619 ГК РФ.

Решением суда первой инстанции исковые требования КУМИ удовлетворены в полном объеме, поскольку суд пришел к выводу о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора и о том, что арендатор не устранил допущенное нарушение. Суд отклонил доводы ответчика о предпринятых мерах по расторжению договора о совместной деятельности с третьим лицом.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции, исходя из того, что истцом соблюдены требования пункта 2
статьи 452 ГК РФ о направлении истцом другой стороне предложения расторгнуть договор до обращения в суд.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения норм материального и процессуального права, полагает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку выводы судов не соответствуют имеющимся в деле доказательствам.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Положениями статьи 619 ГК РФ для договоров аренды установлено правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора. Такое же толкование содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“.

В претензии от 09.04.2009 N 1747 истец поставил ответчика в известность о нарушении им условий договора путем заключения договора о совместной деятельности без письменного
разрешения арендодателя и предложил ответчику в срок до 20.04.2009 устранить его. Из содержания претензии не следует, что КУМИ предложил арендатору досрочно расторгнуть договор аренды в соответствии со статьей 452 ГК РФ. Предупреждение арендодателя о том, что он обратится в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора и выселении ответчика в случае неустранения арендатором указанного нарушения договора, не означает предложения расторгнуть договор.

Истец был вправе обратиться с иском в суд только после истечения разумного срока для устранения нарушений и после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Следовательно, выводы судов о том, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, не соответствуют имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В связи с этим требование о выселении является преждевременным (статья 622 ГК РФ).

При новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеизложенное, предложить сторонам представить сведения о государственной регистрации договора аренды, дать оценку доводам истца и возражениям ответчика в части соблюдения досудебного порядка рассмотрения спора, с учетом установленных обстоятельств разрешить спор и распределить судебные расходы по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Псковской области от 21.07.2009 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2009 по делу N А52-1409/2009 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Псковской
области.

Приостановление исполнения решения от 21.07.2009 отменить.

Председательствующий

М.В.ЗАХАРОВА

Судьи

Е.В.КОНЯЕВА

Г.М.РУДНИЦКИЙ