Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.03.2009 по делу N А66-623/2008 Суд отказал в признании недействительным отказа Росрегистрации в государственной регистрации права собственности предпринимателя на земельный участок на основании представленного договора купли-продажи административного здания с гаражами, поскольку из договора не усматривается, что участок, на котором расположено приобретенное здание, входит в предмет сделки.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 марта 2009 г. по делу N А66-623/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 марта 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л. и Кадулина А.В., при участии от Управления Карсаковой И.В. (доверенность от 28.01.2009), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. на решение Арбитражного суда Тверской области от 15.10.2008 (судья Бачкина Е.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2008 (судьи Виноградова Т.В., Бочкарева И.Н., Пестерева О.Ю.) по делу N А66-623/2008,

установил:

индивидуальный предприниматель Тюков Виталий Анатольевич (свидетельство о государственной регистрации от 13.11.2007
серии 77 N 008426355) обратился в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Тверской области (далее - Управление) о признании недействительным отказа Управления в государственной регистрации права собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 69:40:01:00:264:0005, расположенный по адресу: г. Тверь, ул. Мусоргского, д. 24а; обязании Управления произвести указанную регистрацию.

Определением от 12.05.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Твери (далее - Администрация).

Решением от 15.10.2008 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2008 названное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение и постановление, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. По мнению подателя жалобы, если в договоре купли-продажи недвижимости отсутствует указание о правах на земельный участок, занятый приобретаемой недвижимостью, то в силу статей 552, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации к покупателю переходит право собственности на земельный участок; для применения указанных статей правовое значение имеет вопрос о том, кто являлся не собственником недвижимости, а ее продавцом, каковым по договору от 11.06.98 выступало государство, которому принадлежал земельный участок.

В судебном заседании представитель Управления против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, ранее излагавшимся в отзывах на заявление, ссылаясь на непредставление заявителем на государственную регистрацию документов, подтверждающих переход к нему права собственности на земельный участок.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, предприниматель лично в суд не явился, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не
может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью “ЭКС Нед“ (далее - Общество, продавец), действующее на основании договора от 20.03.97 N 4 о сотрудничестве по реализации административно арестованного имущества с Управлением Федеральной Службы налоговой полиции Российской Федерации по Тверской области, и Тюков В.А. (покупатель) по результатам проведенного аукциона по продаже арестованного имущества заключили договор от 11.06.98 купли-продажи нежилого здания площадью 298,3 кв.м, находящегося по адресу: г. Тверь, ул. Мусоргского, д. 24а, принадлежавшего акционерному обществу открытого типа “Тверьстрой“ (далее - АООТ “Тверьстрой“) на основании плана приватизации.

По передаточному акту от 11.06.98 здание передано продавцом покупателю.

По сообщению регистрирующего органа, право собственности Тюкова В.А. на здание зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее - Закон о государственной регистрации), 04.10.2004.

В октябре 2007 года предприниматель Тюков В.А. обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 69:40:01:00:264:0005 под принадлежащим ему административным зданием с гаражами, приложив в качестве правоустанавливающих документов договор купли-продажи от 11.06.98 и передаточный акт от 11.06.98.

Уведомлением от 24.12.2007 Управление сообщило об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации, указав, что согласно представленным правоустанавливающим документам земельный участок не являлся предметом договора, доказательства принадлежности земельного участка на праве собственности продавцу недвижимости в регистрирующий орган не представлены.

Предприниматель Тюков В.А., считая, что право собственности на земельный участок перешло к
нему в силу статей 552, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с приобретением недвижимости, находящейся на данном участке, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа от государственной регистрации прав. Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации.

Согласно абзацу 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации прав.

В силу статьи 17 Закона о государственной регистрации к основаниям для государственной регистрации прав относятся, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Из представленного на государственную регистрацию в качестве правоустанавливающего документа договора от 11.06.98 купли-продажи здания не усматривается, что по данному договору вместе со зданием предпринимателю Тюкову В.А. был продан земельный участок и что участок входит в предмет сделки.

Согласно пункту 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент отчуждения недвижимости) в случае, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи
недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии с пунктом 3 той же статьи при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, спорный земельный участок, на котором расположено приобретенное предпринимателем здание, не принадлежал на праве собственности прежнему собственнику здания - АООТ “Тверьстрой“, а находился в государственной собственности.

В таком случае права покупателя недвижимости на земельный участок определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Довод подателя жалобы о том, что фактически продавцом по договору от 11.06.98 выступало государство, являющееся собственником земельного участка, в связи с чем к отношениям сторон следует применять пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, надлежащим образом оценен судебными инстанциями и обоснованно отклонен. По смыслу положений гражданского и земельного законодательства в совокупности указанная норма применяется в случаях, когда собственником и недвижимости, и земельного участка является одно и то же лицо. Существование некоторых особенностей оформления сделки по продаже арестованного имущества не означает, что на основании одного договора к покупателю могло перейти право собственности на здание и земельный участок, принадлежавшие разным лицам.

При таких обстоятельствах судебные инстанции пришли к правильному выводу
о законности оспариваемого отказа регистрирующего органа и отказали Тюкову В.А. в удовлетворении заявленных им требований.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 15.10.2008 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2008 по делу N А66-623/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В.СЕРГЕЕВА

Судьи

И.Л.ГРАЧЕВА

А.В.КАДУЛИН