Решения и определения судов

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2009 N 15АП-8350/2009 по делу N А53-7166/2009 По делу о взыскании задолженности по арендной плате, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами, расторжении договора аренды и выселении ответчика из нежилых помещений.

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 ноября 2009 г. N 15АП-8350/2009

Дело N А53-7166/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 ноября 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.

при участии:

от истца - Кочерга Е.М. по доверенности от 27.05.2009 г. N ИЗ-12201/5,

от ответчика - Зиминой В.Г. по доверенности от 17.04.2009, Зимина С.Л. по доверенности от 29.07.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью “ЧОП “Безопасность Вашего бизнеса“

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.08.2009 по делу N А53-7166/2009

принятое в составе судьи Атроховой Т.И.,

по
иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к обществу с ограниченной ответственностью “ЧОП “Безопасность Вашего бизнеса“, г. Ростов-на-Дону

о взыскании 52308,63 руб., расторжении договора аренды и выселении ответчика из нежилых помещений,

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее ДИЗО г. Ростова-на-Дону, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Частное охранное предприятие “Безопасность Вашего бизнеса“ (далее ООО “ЧОП “Безопасность Вашего бизнеса“) о взыскании с ответчика 33776 руб. 11 коп., в том числе 1193 руб. 82 коп. задолженности по арендной плате, 2564 руб. 99 коп. пени, 27603 руб. 30 коп. задолженности за фактическое пользование нежилым помещением, 2414 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами;

о расторжении договора аренды N 5963-4 от 18.06.2008 г., заключенного между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и ООО “ЧОП “Безопасность Вашего бизнеса“;

о выселении ООО “ЧОП “Безопасность Вашего бизнеса“ из нежилых помещений общей площадью 101 кв. м, комнат N 5, 5а, 6, 7, 8, 9 (п) лит. “Б“, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, 186/54. (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по уплате арендных платежей по заключенному сторонами договору аренды N 5963-4 от 18.07.2008 г.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.08.2009 г. исковые требования удовлетворены частично, с ООО “ЧОП “Безопасность Вашего бизнеса“ в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Ростовской области взыскано 33776 руб. 11 коп., из которых 1193 руб. 82 коп. задолженности по арендной плате, 2564 руб. 99 коп. пени, 27603 руб. 30 коп. задолженности за фактическое пользование
нежилым помещением, 2414 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами. ООО “ЧОП “Безопасность Вашего бизнеса“ выселено из нежилых помещений общей площадью 101 кв. м, комнат N 5, 5а, 6, 7, 8, 9 (п) лит. “Б“, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, 186/54. В остальной части иска отказано ввиду того, что на момент принятия решения договор аренды прекратил свое действие.

ООО “ЧОП “Безопасность Вашего бизнеса“ обжаловало решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.08.2009 г. в установленном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке, просило его отменить. Жалоба мотивирована тем, что судом не учтены следующие обстоятельства. ДИЗО неоднократно уточняло свои требования, находя платежи, произведенные ООО ЧОП “Безопасность Вашего Бизнеса“ в июне - сентябре 2008 года. На момент подачи иска в арбитражный суд Ростовской области ООО ЧОП “Безопасность Вашего Бизнеса“ задолженности перед ДИЗО не имело. С момента заключения договора аренды, ООО ЧОП “Безопасность Вашего Бизнеса“ произвело ремонт всех канализационных систем, систем водоснабжения и отопления всего подвала под домом по ул. Б. Садовая 186 “Б“, так как арендатор на момент заключения договора не уведомил, что эти системы прогнили и непригодны к эксплуатации. В результате чего арендуемое помещение 7 раз заливалось фекалиями из канализационных систем и более 10 раз водой из систем отопления и водоснабжения (вызовы аварийных бригад Кировского района, г. Ростова-на-Дону зафиксированы, имеются видеоматериалы). Данные материалы в арбитражном суде не исследовались (ст. 611, 612, 616 ГК РФ). За время аренды произвело капитальный ремонт арендованного помещения, истратив на это более 500000 рублей. ООО ЧОП “Безопасность Вашего Бизнеса“ неоднократно обращалось к ДИЗО г. Ростова-на-Дону с
заявлениями о зачете средств затраченных на ремонт. Необоснованно начислены проценты на суммы, уплаченные 04.10.2008, 14.08. 2008 г., 15.07.2008 г., 31.07.2008 г., 04.09.2008 г. Представитель истца перед вынесением решения суда в прениях заявил, что решение о выселении было принято ДИЗО давно, это помещение подлежит продаже другому лицу. Однако, письмом от 05.09.2008 г. N 5.12/152 ДИЗО г. Ростова-на-Дону уведомляло ООО ЧОП “Безопасность Вашего Бизнеса“ о принятом решении, что в рамках реализации Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ и от 22.07.2008 г. N 159 будет рассмотрен вопрос о приобретении данного помещения. После получения этого уведомления, в нарушение ст. 619 ГК РФ, ДИЗО начало предпринимать различные меры для расторжения договора с ответчиком. ООО ЧОП “Безопасность Вашего Бизнеса“ в случае задержки оплаты арендной платы по независящим от арендатора причинам заранее уведомляло отдел контроля и учета платежей за использование муниципального имущества. В этих уведомлениях указывалась причина задержки и срок его оплаты, (основная причина повсеместная задержка оплаты за выполненные работы начавшаяся с октября 2008 года. При этом, ответчик выполняя свои обязательства задерживал выплату заработной платы сотрудникам, но производил платежи за аренду.

В судебном заседании представители ответчика апелляционную жалобу поддержали по изложенным в жалобе основаниям, просили отменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.08.2009 г., в иске отказать.

Представитель истца апелляционную жалобу не признала, просила решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.08.2009 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Пояснила, что переписка по вопросу зачета стоимости ремонта носит уведомительный характер и не свидетельствует о согласии ДИЗО г. Ростова-на-Дону зачесть затраты ответчика на подготовку помещения в счет арендной платы.
Оплата по договору аренды, произведенная 31 июля 2009 года за июнь и июль 2009 года, судом правомерно не учтена, т.к. выходит за пределы заявленного периода.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 18.07.2008 г. между ДИЗО г. Ростова-на-Дону (арендодатель), МУ ДМИБ Кировского района г. Ростова-на-Дону (балансодержатель) и ООО “ЧОП “Безопасность Вашего бизнеса“ (арендатор) был заключен договор N 5963-4 аренды нежилого помещения муниципальной собственности, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору в аренду за плату нежилое помещение (здание, сооружение) по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, 186/54, литер Б, общей площадью 101,00 кв. м, под офис, в том числе помещения расположенные в подвале - 101,00 кв. м, комнаты 5, 5а, 6, 7, 8, 9 (п).

В соответствии с пунктом 1.2 договор считается заключенным с даты подписания акта приема-передачи и действует до 15.06.2009 г.

Помещения переданы арендатору по акту сдачи-приемки нежилого помещения (строения) от 18.06.2008 г., согласно которому системы отопления, водоснабжения и канализации находятся в удовлетворительном состоянии.

Пунктом 7.5 договора предусмотрено, что арендатор обязан погасить средства за фактическое использование объекта с 31.03.2008 г. по 18.06.2008 г. в размере 46795 руб. 32 коп. в срок до 18.07.2008 г.

Согласно пункту 1.3 договора общий размер арендной платы за пользование объектом, без учета НДС составляет 17998 руб. 20 коп. в месяц.

В силу пункта 3.3 договора арендатор перечисляет платежи, предусмотренные настоящим договором, за каждый месяц вперед, не позднее 10 числа начавшегося месяца.

В соответствии
с пунктом 5.1 договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные настоящим договором сроки начисляются пени из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по оплате арендной платы, ДИЗО г. Ростова-на-Дону направил в адрес ООО “ЧОП “Безопасность Вашего бизнеса“ предписание, в соответствии с которым, обществу предлагалось в срок до 08.10.2008 г. оплатить имевшуюся задолженность по договору.

15.10.2008 г. в адрес ООО “ЧОП “Безопасность Вашего бизнеса“ истец направил уведомление, в соответствии с которым обществу предлагалось в срок до 30.10.2008 г. оплатить имевшуюся задолженность по договору, расторгнуть договор аренды N 5963-4 и передать арендуемое помещение по акту сдачи-приемки балансодержателю. Факт получения указанных уведомлений ответчик не оспаривает.

Оспаривая наличие задолженности, ответчик ссылается на полное ее погашение, в доказательство данного обстоятельства ООО “ЧОП “Безопасность Вашего бизнеса“ были представлены квитанции об оплате.

Изучив представленные платежные документы в порядке ст. 71 АПК РФ, суд установил, что квитанции от 14.07.2008 г. на сумму 3000 руб., от 15.07.2008 г. на сумму 3795 руб. 32 коп., от 31.07.2008 г. на сумму 2479 руб. 34 коп., от 04.09.2008 г. на сумму 9917 руб. 36 коп. были учтены истцом как оплата за фактическое пользование в соответствии с пунктом 7.5 договора аренды, поскольку имеют назначение платежа - арендная плата за апрель - май 2008 г., то есть за период, когда договор аренды от 18.06.2008 г. еще не был заключен.

Квитанция от 05.05.2009 г. на сумму 5384 руб. 52 коп. отнесена на основании письма ООО “ЧОП “Безопасность Вашего бизнеса“ от
07.05.2009 г. частично в размере 1589 руб. 20 коп. в счет арендной платы и частично 3795 руб. 32 коп. в счет погашения пени.

Квитанции от 08.05.2009 г. на сумму 17998 руб. 20 коп., от 08.05.2009 г. на сумму 2278 руб. 52 коп., от 18.05.2009 г. на сумму 43456 руб. 64 коп. правомерно не приняты судом первой инстанции в качестве доказательства оплаты арендных платежей по спорному договору. Исходя из письма Ростовского отделения N 5221 Сберегательного банка Российской Федерации от 01.07.2009 г. N 15-05/5260, подписанного заместителем управляющего Ростовским отделением N 5221 и главным бухгалтером - начальником ОБУ и О, следует, что платежи по указанным квитанциям в филиале N 5221/0187 не производились.

Письмо N 23/2-87 от 15.07.2009 г., в котором указывается о прохождении оплат по вышеназванным квитанциям, содержит ссылку на то обстоятельство, что денежные средства поступят на расчетные счета получателей, в начале второго квартала 2009 г., при том, что данное письмо датировано 15.07.2009 г. Более того, квитанции от 08.05.2009 г. на сумму 17 998 руб. 20 коп., от 08.05.2009 г. на сумму 2278 руб. 52 коп., от 18.05.2009 г. на сумму 43456 руб. 64 коп. не содержат подписи кассира, который принимал оплаты по ним.

Учитывая изложенное, представленное ответчиком письмо N 23/2-87 от 15.07.2009 г., подписанное неуполномоченным лицом - начальником отдела Безопасности и ЗИ РОСБ N 5221, обоснованно не принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства.

Принимая во внимание, что ответчиком не оспаривается факт и период пользования спорным помещением, в т.ч. до заключения договора аренды N 5963-4 от 18.06.2008 г., суд правомерно удовлетворил требование о взыскании задолженности
по арендной плате за период с 18.06.2008 г. по 20.03.2009 г. в сумме 1193 руб. 82 коп. и 27603 руб. 30 коп. задолженности за фактическое пользование.

Требование о взыскании пени и процентов заявлено на основании 5.1 договора и ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации.

Согласно уточненному расчету истца размер пени составляет 2564 руб. 99 коп., процентов - 2414 руб. Указанный расчет проверен судом и признан правильным.

15.10.2008 г. в адрес ООО “ЧОП “Безопасность Вашего бизнеса“ истец направил уведомление, в соответствии с которым обществу предлагалось в срок до 30.10.2008 г. оплатить имевшуюся задолженность по договору, расторгнуть договор аренды N 5963-4 и передать арендуемое помещение по акту сдачи-приемки балансодержателю. Указанное обстоятельство свидетельствует об отсутствии у арендодателя намерения продлевать арендные отношения с ответчиком, следовательно, к отношениям сторон не применяются правила ст. 610 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок.

Срок действия договора установлен с 18.07.2008 г. по 15.06.2009 г. (пункт 1.2 договора). Таким образом, на момент вынесения решения договор аренды N 5963-4 от 18.06.2008 г. прекратил свое действие, оснований для его расторжения в судебном порядке не имеется.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендуемое помещение (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом отсутствия правовых оснований нахождения ответчика в спорном помещении, суд приходит к выводу, что ООО “ЧОП “Безопасность Вашего бизнеса“ обязано освободить данные помещения и возвратить их ДИЗО г. Ростова-на-Дону.

В силу п. 3.5 договора аренды в обязанности арендатора входит производство капитального ремонта за свой счет в сроки и объемах, согласованных с балансодержателем и арендодателем. Иной порядок и условия проведения капитального или выборочного
ремонта могут быть установлены дополнительным соглашением к договору. Стоимость капитального ремонта, а также неотделимых улучшений, произведенных арендатором вне зависимости от наличия согласия арендодателя и балансодержателя возмещению не подлежат. Если капитальный ремонт объекта происходит в связи с общим капитальным ремонтом здания (сооружения) финансируемом в установленном порядке из средств городского бюджета, взаимоотношения сторон по зачету расходов арендатора, при участии последнего в осуществлении капитального ремонта, определяются дополнительным соглашением к договору.

Документы, подтверждающие расходы арендатора на замену систем водоснабжения и отопления всего подвала под домом по ул. Б. Садовая 186 “Б“ не представлены. Кроме того, наличие указанных документов не имеет правового значения в рамках рассмотрения настоящего спора, поскольку по условиям договора (п. 3.5) указанные расходы не подлежат возмещению.

Доказательства осуществления ремонта в связи с общим капитальным ремонтом здания, финансируемом из средств городского бюджета, и заключения сторонами договора аренды N 5963-4 от 18.07.2008 г. дополнительных соглашений, предусмотренных п. 3.5 договора аренды отсутствуют.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на истца в порядке и размерах, установленных ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации. Излишне уплаченная ООО “ЧОП “Безопасность Вашего бизнеса“ при обращении с апелляционной жалобой государственная пошлина по квитанции
от 24.09.2009 г. подлежит возврату в сумме 1000 руб. из федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.08.2009 по делу N А53-7166/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью “Частное охранное предприятие “Безопасность Вашего бизнеса“ из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 1000 рублей. Выдать справку.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В.ИЛЬИНА

Судьи

О.Г.ЛОМИДЗЕ

М.Н.МАЛЫХИНА