Решения и определения судов

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2009 N 17АП-10346/2009-ГК по делу N А50-12189/2008 Оспаривая требование о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора, арендатор указывает на отсутствие у арендодателя полномочий по сдаче муниципального имущества в аренду, в силу чего договор является недействительным. Однако арендодателем является муниципальный орган, согласно закону осуществляющий управление и распоряжение таким имуществом, поэтому доводы арендатора необоснованны.

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 ноября 2009 г. N 17АП-10346/2009-ГК

Дело N А50-12189/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 ноября 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Масальской Н.Г.,

судей Соларевой О.Ф., Назаровой В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Минкович И.А.,

при участии:

от истца, департамента имущественных отношений администрации г. Перми: Полежаева А.С., доверенность N 125 от 08.09.2009 г., удостоверение,

от ответчика, общества с ограниченной ответственностью “Строительная компания “ДМ-строй“: Золотко Д.М., директор, решение от 11.01.2009 г., паспорт;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью “Строительная компания “ДМ-строй“

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 02 сентября
2009 года

по делу N А50-12189/2008,

принятое судьей Шафранской М.Ю.,

по иску департамента имущественных отношений администрации г. Перми

к обществу с ограниченной ответственностью “Строительная компания “ДМ-строй“

о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, о расторжении договора аренды, об изъятии объекта нежилого муниципального фонда,

установил:

департамент имущественных отношений администрации г. Перми обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Строительная компания “ДМ-строй“ (далее - ООО “СК “ДМ-строй“) о взыскании задолженности по договору аренды в сумме 192 039 руб. 54 коп. за период с июля 2007 года по июнь 2008 года, неустойки в сумме 30 337 руб. 02 коп. за период с 26.07.2007 г. по 25.06.2008 г., о расторжении договора аренды от 18.07.2007 г. N 1752-07Д, об изъятии объекта нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений в подвале и цокольном этаже общей площадью 97,50 кв. м в жилом пятиэтажном доме, расположенном по адресу: г. Пермь, ул. Луначарского, 131 (л.д. 3).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 22.12.2008 г. исковые требования удовлетворены: с ответчика в пользу истца взыскано 192 039 руб. 54 коп. задолженности по арендной плате, 30 337 руб. 02 коп. пени. Договор аренды N 1752-07Д от 18.07.2007 г. расторгнут. Суд обязал ответчика в месячный срок передать истцу объект нежилого фонда в виде встроенных нежилых помещений в подвале и цокольном этаже общей площадью 97,50 кв. м в пятиэтажном кирпичном жилом доме, находящемся по адресу: г. Пермь, ул. Луначарского, 131. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 9 947 руб. 53 коп. государственной пошлины за подачу иска (л.д. 71-76).

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от
27.04.2009 г. в связи с нарушением судом первой инстанции норм процессуального права (рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания) решение Арбитражного суда Пермского края от 22.12.2008 г. отменено, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края (л.д. 86-88).

При новом рассмотрении в заседании суда 06.08.2009 г. истцом заявлено ходатайство об увеличении размера исковых требований: просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 462 684 руб. 12 коп. за период с июля 2007 года по июнь 2009 года, пени в сумме 146 533 руб. 68 коп. за период с 25.07.2007 г. по 31.06.2009 г. (л.д. 116).

Ходатайство истца судом рассмотрено и удовлетворено на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что отражено в протоколе судебного заседания (л.д. 120-121).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 02 сентября 2009 года (резолютивная часть от 02.09.2009 г., судья М.Ю.Шафранская) исковые требования удовлетворены: с ответчика в пользу истца взыскано 462 684 руб. 12 коп. задолженности по арендной плате, 146 533 руб. 68 коп. пени. Договор аренды N 1752-07Д от 18.07.2007 г. расторгнут, объект нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений в подвале и цокольном этаже в жилом пятиэтажном кирпичном доме, общей площадью 97,50 кв. м, расположенном по адресу: г. Пермь, ул. Луначарского, 131, изъят у ответчика. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 16 592 руб. 18 коп. государственной пошлины за подачу иска (л.д. 146-150).

Ответчик (ООО “СК “ДМ-строй“) с решением суда не согласен по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе,
просит его отменить, производство по делу прекратить. Как указывает заявитель, суд при вынесении решения необоснованно посчитал заключенный договор действительной сделкой, влекущей правовые последствия в виде возникновения у сторон прав и обязанностей. Полагает, что истцом не представлены, а судом не истребованы документы, подтверждающие согласие собственников жилых помещений на сдачу в аренду подвального помещения, расположенного в доме N 131 по ул. Луначарского в г. Перми. Суд не применил положения статей 289, 290, 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, не учел, что в спорном подвальном помещении находятся общедомовые инженерные коммуникации и оборудование, распределительные сети отопления с запорно-регулировочной арматурой, обслуживающие жилые и нежилые помещения дома, распределительные подающие трубопроводы холодной и горячей воды с вентилями, канализационные трубы, обслуживающие весь дом. Несмотря на требования закона и существование в качестве юридического лица Товарищества собственников жилья “Луначарского, 131“, истец без законных на то оснований, в нарушение статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации заключил спорный договор аренды, в связи с чем данный договор в силу статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным.

В заседании суда апелляционной инстанции 12.11.2009 г. представитель ответчика на доводах, изложенных в апелляционной жалобе, настаивал. В обоснование своих доводов заявил ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы с целью установления за подвальным помещение дома N 131 по ул. Луначарского г. Перми исключительно технического характера. Также заявил ходатайство о приобщении к материалам дела 12 фотографий с изображением помещений, копии свидетельства о государственной регистрации Товарищества собственников жилья “Луначарского, 131“ от 25.01.2006 г.

Рассмотрев ходатайства заявителя, апелляционный суд не находит оснований для их удовлетворения на основании статей
65, 88, 159, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Процессуальный закон обязывает лиц, участвующих в деле, раскрыть доказательства перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания.

Нормы статей 9, 10, 65, 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации призваны обеспечить состязательность и равноправие сторон и их право знать заблаговременно об аргументах и доказательствах друг друга до начала судебного разбирательства, которое осуществляет суд первой инстанции. И лишь в исключительных случаях (пункт 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) суд апелляционной инстанции принимает дополнительные доказательства.

Присутствуя в неоднократных судебных заседаниях в суде первой инстанции, заявитель имел возможность воспользоваться правом, предоставленным нормами процессуального права, и изложить свои доводы и возражения, представить дополнительные доказательства на рассмотрение суда, заявить ходатайство о проведении экспертизы.

Учитывая, что ООО “СК “ДМ-строй“ не обосновало невозможность представления дополнительных доказательств в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, ранее ходатайство о назначении строительной экспертизы не заявляло, представленные фотографии не содержат указания на место, время фотосъемки, в связи с чем невозможно установить относимость фотографий к предмету настоящего рассмотрения, суд апелляционной инстанции считает необходимым в удовлетворении ходатайств ответчику отказать.

Представитель истца (департамента имущественных отношений администрации г. Перми) в заседании суда отклонил доводы апеллянта по мотивам, указанным в письменном отзыве. Находя решение суда законным и обоснованным, принятым в соответствии с нормами действующего законодательства, просил оставить его без изменения, апелляционную
жалобу - без удовлетворения. Пояснил, что в суде первой инстанции ответчик доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не заявлял, гарантировал погашение задолженности, просил рассмотреть вопрос о заключении мирового соглашения, что подтверждается письмом ООО “СК “ДМ-строй“, имеющимся в материалах дела (л.д. 125). Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела выписки из реестра муниципальной собственности от 05.11.2009 г. N 19-18-10039/07, согласно которой спорное помещение является муниципальной собственностью.

Ходатайство истца судом апелляционной инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании статей 262, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между департаментом имущественных отношений администрации г. Перми (арендодатель), муниципальным учреждением “Обеспечение эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда г. Перми (Балансодержатель) и ООО “СК “ДМ-строй“ (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 18.07.2007 г. N 1752-07Д (л.д. 11-14).

В соответствии с условиями договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда в виде встроенных нежилых помещений в подвале и в цокольном этаже в пятиэтажном кирпичном жилом доме, расположенном по адресу: г. Пермь, ул. Луначарского, 131 в Дзержинском районе, общей площадью 97,5 кв. м.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи объекта муниципального арендного фонда от 02.07.2007 г. (л.д. 19).

Согласно пункту 1.3 договора срок аренды установлен с 02.07.2007 г. по 30.06.2008 г.

Поскольку после истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться спорным имуществом, договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью
1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В силу пункта 3.3 договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме платить арендную плату в размере, установленном договором.

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что арендная плата включает плату за пользование помещением и плату за долю земельного участка и устанавливается в размере, указываемом в уведомлении о перерасчете арендной платы в соответствии с пунктами 4.5 и 4.6 договора и составляет 21 302 руб. 80 коп. в месяц без учета НДС, за долю земельного участка - 324 руб. 21 коп.

В соответствии с пунктом 4.5 договора размер арендной платы может быть изменен в порядке, предусмотренном действующим законодательством, настоящим договором. Изменение размера арендной платы в связи с изменением (по решению уполномоченных органов местного самоуправления) базовой ставки или коэффициента в расчете арендной платы является обязательным для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору). Арендодатель направляет арендатору уведомление к договору аренды с указанием нового размера арендной платы.

Уведомлениями от 09.01.2008 г. N 19-19-1/14, от 04.04.2008 г. N 19-19-3020/14, от 11.01.2009 N 19-19-18/14 арендодатель известил арендатора об изменении арендной платы, указав, что с 01.01.2008 г. размер арендной платы за объект составляет 20 505 руб. в месяц без НДС, за долю земельного участка - 351 руб. 11 коп., с 01.04.2008 г. - 21 530 руб. в месяц без НДС, с 01.01.2009 г. - 23 577 руб. 37 коп. в месяц без НДС соответственно (л.д. 20-24, 137-138).

Арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату за объект ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца или ежеквартально авансовым платежом
в первый месяц оплачиваемого квартала на расчетный счет департамента финансов администрации г. Перми (пункт 4.4 договора).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Поскольку обязательства по уплате арендных платежей за пользование помещением ответчиком исполнены ненадлежащим образом, задолженность по расчету истца с учетом уточнения исковых требований составила 462 684 руб. 12 коп., истец в силу статьей 330-332 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 7.2 договора начислил пени в размере 0,1% от величины не уплаченной арендной платы за каждый день просрочки платежа в сумме 146 533 руб. 68 коп. за период с 25.07.2007 г. по 31.06.2009 г. (л.д. 118).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены случаи, при которых по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (в частности, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату). Указанной нормой права также предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения
договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2.1.1 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством и договором.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в случае систематического (два раза и более) нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, установленных договором, наличия задолженности в размере двухмесячной арендной платы.

Претензией N 19-19-6520/16 от 02.07.2008 г. истец предложил ООО “СК “ДМ-строй“ погасить имеющуюся на 09.06.2008 г. задолженность в сумме 190 013 руб. 58 коп., расторгнуть договор и сообщить в течение пяти дней в департамент имущественных отношений администрации г. Перми, сообщив, что в противном случае арендодатель обратится в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора и возврате помещения (л.д. 7). Претензия получена ответчиком 28.07.2008 г., что подтверждается уведомлением о вручении (л.д. 9).

Наличие задолженности у ответчика по внесению арендной платы послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению платежей по арендной плате, систематического нарушения ООО “СК “ДМ-строй“ сроков внесения арендной платы, отсутствия доказательств погашения долга в сумме 462 684 руб. 12 коп., правильности произведенного расчета пени в размере 146 533 руб. 68 коп., отсутствия оснований для уменьшения пени в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку размер пени применен истцом 0,1% вместо 0,5% по договору.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции правильными, соответствующими требованиям закона и материалам дела, основанными на всестороннем и полном исследовании доказательств.

Совокупностью имеющихся в материалах дела доказательств, установив наличие у ООО “СК “ДМ-строй“ задолженности в сумме 462 684 руб. 12 коп., превышающей размер двухмесячной арендной платы (за период с июля 2007 года по июнь 2009 года), свидетельствующей о систематическом (более двух раз) нарушения арендатором (ответчиком) сроков внесения арендной платы, установленных договором, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании задолженности и расторжении договора аренды N 1752-07Д от 18.07.2007 г.

Ссылка ответчика на отсутствие обязанности по уплате арендных платежей в связи с тем, что истцом в его адрес не направлялись счета-фактуры, судом апелляционной инстанции состоятельной признана быть не может, поскольку не основана ни на требованиях закона, ни на условиях заключенного между сторонами договора.

В соответствии с частью 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 3.3.11 договора от 18.07.2007 г. также установлено, что арендатор обязан при прекращении договора, в том числе по истечении срока его действия, передать объект арендодателю по акту приема-передачи в течение трех дней с даты прекращения договора. В связи с чем, судом первой инстанции правомерно на ООО “СК “ДМ-строй“ возложена обязанность возвратить департаменту имущественных отношений администрации города Перми спорный объект.

Доводы ответчика о том, что департамент имущественных отношений администрации г. Перми не имеет права сдавать спорное помещение в аренду, в связи с чем договор аренды является ничтожной сделкой, отклоняются судом апелляционной инстанции как не подтвержденные материалам дела.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Факт регистрации подтверждается свидетельством о государственной регистрации.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Как видно из выписки из реестра муниципальной собственности нежилые помещения в подвале и на цокольном этаже жилого дома общей площадью 97,5 кв. м по адресу: г. Пермь, ул. Луначарского, 131, являются муниципальной собственность на основании постановления администрации города Перми от 25.09.1995 г. N 1992.

Поскольку департамент имущественных отношений управляет и распоряжается муниципальным имуществом, в том числе, закрепленным за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а также находящимся в муниципальной казне в установленном законом порядке, то в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации наделен полномочиями по сдаче имущества в аренду и взыскании арендной платы. Иного ответчиком суду не доказано, свидетельства о государственной регистрации права собственности за иным лицом (лицами), как и наличия в спорном подвальном помещении инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования (статьи 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации) не представлено.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется, решение Арбитражного суда Пермского края от 02 сентября 2009 года является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит (статья 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 02 сентября 2009 года по делу N А50-12189/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Н.Г.МАСАЛЬСКАЯ

Судьи

О.Ф.СОЛАРЕВА

В.Ю.НАЗАРОВА