Решения и определения судов

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2009 N 17АП-6327/2009-АК по делу N А60-11385/2009 За период аренды помещений администрацией в адрес общества не предъявлялись какие-либо претензии, связанные с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы, задолженность по арендной плате и пени в принудительном порядке не взыскивались, имеющиеся незначительные просрочки по перечислению арендной платы арендатор погашал в добровольном порядке, в связи с чем отказ в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества признан неправомерным.

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 12 августа 2009 г. N 17АП-6327/2009-АК

Дело N А60-11385/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 августа 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельевой Н.М.

судей Ясиковой Е.Ю., Щеклеиной Л.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Миллер Н.В.

при участии:

от заявителя ООО “Торговый дом “Ирбитский хлеб“: Воронов Д.В. - представитель по доверенности от 05.05.2009 г.

от заинтересованного лица Администрация Муниципального образования города Ирбит: не явились

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного
суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации Муниципального образования города Ирбит (заинтересованное лицо)

на решение Арбитражного суду Свердловской области от 08 июня 2009 года

по делу N А60-11385/2009,

принятое судьей Морозовой Г.В.

по заявлению ООО “Торговый дом “Ирбитский хлеб“

к Администрации Муниципального образования города Ирбит

о признании частично недействительным постановления,

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Торговый дом “Ирбитский хлеб“ обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным Постановления Администрации Муниципального образования город Ирбит от 19.03.2009 г. N 507 в части отказа обществу в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (нежилых помещений) по адресам: Свердловская область, г. Ирбит, ул. Орджоникидзе, 35-а, N 1-7, 9, 10 общая площадь помещений 227,9 кв. м; Свердловская области, г. Ирбит, ул. Пролетарская, 50, N 1-13 общая площадь 362,6 кв. м; Свердловская область, г. Ирбит, ул. Свердлова, 19, N 1, 3-19 общая площадь 350, 5 кв. м, а также в части отмены Постановления Администрации МО город Ирбит от 06.03.2009 г. N 461 в части реализации ООО “ТД “Ирбитский хлеб“ преимущественного права покупки указанных объектов (пункт 2). Кроме того, заявитель просит признать незаконными действия Администрации Муниципального образования города Ирбит по отказу в реализации преимущественного права покупки указанных арендуемых объектов, оформленные письмом N 903 от 23.03.2009 г. (с учетом уточнения заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ - л.д. 143 том 1).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 08 июня 2009 г. заявленные требования удовлетворены.

Администрация Муниципального образования города Ирбит (заинтересованное лицо) не согласившись с решением суда, обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный
акт об отказе в удовлетворении заявленных требований обществу в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы указывает на то, что общество не имеет преимущественного права на приобретение муниципального имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, так как не соответствует такому условию, как надлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы в течение срока действия договора аренды, поскольку с 2006 года по 2008 год систематически допускало значительное нарушение договорных сроков внесения арендных платежей от нескольких дней до полутора месяцев.

Ответчик по делу, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в судебное заседание не направил.

ООО “Торговый дом “Ирбитский хлеб“ (заявитель по делу) представил письменный отзыв на доводы апелляционной жалобы, в соответствии с которым считает решение суда законным и обоснованным. Поддерживает вывод суда первой инстанции, о том, что незначительные нарушения сроков внесения арендной платы не имеют систематического характера и не могут являться основанием для отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение арендованного имущества. Полагает, что в материалы дела не было представлено доказательств о нарушение сроков внесения арендных платежей, поскольку расчеты таковым доказательством не являются, а лишь носят справочный характер.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Муниципального образования города Ирбит (арендодатель) и ООО “Торговый дом “Ирбитский хлеб“ (арендатор) заключены договоры аренды нежилых помещений N 51/148 от 25.03.2005 г. со сроком аренды с 01.05.2005 г. по 29.04.2006 г. (л.д. 51-60 том 1) и N 13 от 30.12.2005 г. со
сроком аренды с 01.01.2006 г. по 01.01.2026 г. (л.д. 61-78 том 1).

В соответствии с названным договором (п. 1.1, 1.2) заявителем принято в аренду нежилые помещения на 1 этаже с N 1 по N 13, расположенные в здании литера А по адресу: Свердловская области, г. Ирбит, ул. Пролетарская, 50 общей площадью 362,6 кв. м для использования под торговую деятельность.

На основании заключенных договоров N 64 от 16.05.2005 г. со сроком аренды со 02.06.2005 г. по 31.05.2006 г. (л.д. 79-83 том 1) и N 64 от 31.05.2006 г. со сроком аренды с 01.06.2006 г. по 01.06.2026 г. (л.д. 89-93 том 1) между Администрацией Муниципального образования города Ирбит (арендодатель) и ООО “Торговый дом “Ирбитский хлеб“ (арендатор), заявителем также приняты в аренду нежилые помещения на 1 этаже с N 1,3 по N 19, расположенные в здании литера А по адресу: Свердловская область, г. Ирбит, ул. Свердлова, 19, N 1, 3-19 общая площадь 350, 5 кв. м.

На основании заключенных договоров с Администрацией Муниципального образования города Ирбит N 63 от 16.05.2005 г. со сроком аренды с 01.06.2005 г. по 30.05.2006 г. и N 73 от 14.09.2005 г. со сроком с 15.09.2005 г. по 15.09.2020 г. заявителем принято в аренду нежилые помещения на 1 этаже с N 1-7, 9, 10 расположенные в здании литера А по адресу: г. Ирбит, ул. Орджоникидзе, 35-а, N 1-7, 9, 10 общая площадь помещений 227,9 кв. м.

11 февраля 2009 г. ООО “Торговый дом “Ирбитский хлеб“ на основании части 2 статьи 9 вышеназванного Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обратилось в Администрацию Муниципального образования
город Ирбит с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение ранее арендуемого имущества.

06 марта 2009 г. Администрацией МО город Ирбит в целях реализации преимущественного права арендатора было вынесено Постановление N 461 о продаже ООО “Торговый дом “Ирбитский хлеб“ вышепоименованных объектов (л.д. 26 том 1) и предложено заключить соответствующие договоры (письмо за N 749 от 06.03.2009 - л.д. 28 том 1).

06 марта 2009 г. директором ООО “Торговый дом “Ирбитский хлеб“ и Главой Администрации были подписаны договоры купли-продажи недвижимого имущества: N 1 от 06.03.2009 о продаже нежилых помещений, расположенных по улице Пролетарская, N 50; N 2 от 06.03.2009 о продаже нежилых помещений по улице Свердлова, 19; N 3 от 06.03.2009 о продаже нежилых помещений по улице Орджоникидзе, 35-а. При этом цена помещений была установлена в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, подготовленного независимым оценщиком. На указанные объекты недвижимости также были оформлены и подписаны договоры залога, где залогодержателем выступает Администрация МО город Ирбит.

11 марта 2009 г. договоры купли-продажи и договоры залога были переданы представителями Администрации и ООО “Торговый дом “Ирбитский хлеб“ в Ирбитский отдел Управления ФРС по Свердловской области для осуществления государственной регистрации прав, о чем были получены соответствующие расписки.

13 марта 2009 г. процедура реализации преимущественного права покупки арендуемого имущества прервана, в связи с вручением обществу уведомления о приостановлении государственной регистрации права собственности по указанным договорам купли-продажи и договоров залога на основании заявлений Главы МО город Ирбит Г.А.Агафонова о возврате документов без проведения государственной регистрации.

19 марта 2009 г. Администрацией МО город Ирбит было вынесено Постановление N 507 о фактическом отказе
заявителю в предоставлении преимущественного права на приобретение имущества и об отмене Постановления N 461 от 06.03.2009 “О приватизации муниципального имущества“ (л.д. 27 том 1).

23 марта 2009 г. в адрес заявителя поступило письмо за N 903, в котором сообщалось обществу об отказе в реализации преимущественного права приобретения арендованного имущества (л.д. 29 том 1).

Посчитав, что постановление и письмо нарушают права и законные интересы и не соответствуют ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из соблюдения обществом такого условия, как “перечисление арендной платы за аренду помещений в течение срока действия договора надлежащим образом“, посчитав, что допущенные обществом просрочки в уплате арендных платежей однозначно не свидетельствуют о ненадлежащем перечислении арендной платы в течение всего срока аренды, администрацией в адрес общества не предъявлялись какие-либо претензии, связанные с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы.

Администрация Муниципального образования города Ирбит, обжалуя указанные выводы суда, полагает, что общество не имеет преимущественного права на приобретение муниципального имущества в порядке, предусмотренном ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, поскольку с 2006 года по 2008 год систематически допускало значительное нарушение договорных сроков внесения арендных платежей от нескольких дней до полутора месяцев.

Указанный довод исследован судом апелляционной инстанции и отклоняется на основании следующего.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.),
вступившим в силу с 5.08.2008 г., регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.

Положениями ст. 3 упомянутого Федерального закона субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим имущество, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении следующих условий: арендуемое имущество находится в их временном владении и(или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (1); арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 названной статьи (2); площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности (3); арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и(или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (4). Соответственно, арендуемое помещение может быть приватизировано в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении всех четырех вышепоименованных условий в совокупности.

Как правильно установлено судом первой инстанции основанием для вынесения постановления от 19.03.2009 г. N 507 послужило то обстоятельство, что обществом не соблюдено условие о надлежащем перечислении арендной платы в течение срока аренды спорного имущества. Факт нахождения имущества в
пользовании арендатора по договорам аренды более трех лет администрацией подтверждается, иных спорных вопросов на момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции между сторонами нет.

В соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ одним из условий предоставления обществу преимущественного права на выкуп арендованных помещений является “перечисление арендной платы за аренду такого имущества надлежащим образом в течение срока договора“.

Учитывая, что четких критериев для оценки понятия “перечисление арендной платы надлежащим образом“ в целях настоящего Закона (в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого постановления) не было закреплено, поэтому разумными критериями добросовестности, по мнению суда, являются: отсутствие претензий, связанных с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы со стороны администрации, малозначительный характер допущенных правонарушений, отсутствие в течение всего срока аренды фактов взыскания арендных платежей и пени в принудительном порядке, отсутствие доказательств причинения ущерба интересам муниципального образования.

В соответствии со ст. 401 Гражданского кодекса РФ лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Соответственно, при отсутствии фактов привлечения хозяйствующего субъекта - арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.

Согласно условиям договоров аренды нежилых помещений по настоящему делу арендатор выплачивает арендную плату ежемесячно в размере 1/12 ставки арендной платы в год не позднее 10 числа, следующего за текущем месяцем (пункт 4.3).

Разделом 5 договоров предусмотрена ответственность арендатора в виде пени за ненадлежащее исполнение обязательств по своевременной уплате арендной платы.

Судом первой инстанции, обоснованно установлено, что за период аренды помещений Администрацией МО город Ирбит в адрес ООО “Торговый дом “Ирбитский хлеб“ не
предъявлялись какие-либо претензии, связанные с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы, задолженность по арендной плате и пени в принудительном порядке Администрацией Муниципального образования города Ирбит не взыскивалась, имеющиеся незначительные просрочки по перечислению арендной платы арендатор погашал в добровольном порядке.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что в данном случае перечисление арендной платы можно признать надлежащим в смысле применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“, является законным и обоснованным.

Довод заявителя апелляционной жалобы на факт ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств администрацией не доказан. Из содержания оспариваемого постановления администрации невозможно установить, какие конкретные случаи несвоевременной уплаты арендной платы и по каким объектам недвижимости имущества вменяются ООО “Торговый дом “Ирбитский хлеб“, за какие периоды, в каких размерах. В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие, что при вынесении указанного постановления, администрацией исследовались причины допущенных просрочек, их уважительность. Указанные данные отсутствуют и в апелляционной жалобе администрации.

При указанных обстоятельствах решение суда от 08 июня 2009 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации Муниципального образования города Ирбит - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 104, 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 08 июня 2009 года по делу N А60-11385/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации Муниципального образования города Ирбит - без удовлетворения.

Возвратить Администрации Муниципального образования города Ирбит из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению
N 683 от 06.07.2009 г. госпошлину по апелляционной жалобе в сумме 1 000 (Одна тысяча) рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Н.М.САВЕЛЬЕВА

Судьи

Е.Ю.ЯСИКОВА

Л.Ю.ЩЕКЛЕИНА