Решения и определения судов

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2009 по делу N А60-32919/2007 На момент подписания договора у арендодателя отсутствовало надлежащим образом зарегистрированное право на недвижимое имущество, следовательно, истец не вправе требовать взыскание арендной платы по договору.

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 2 марта 2009 г. по делу N А60-32919/2007

(извлечение)

Резолютивная часть постановления вынесена 26 февраля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 марта 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ясиковой Е.Ю.

судей Нилоговой Т.С., Риб Л.Х.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Калмаковой Т.А.

при участии:

от истца - Общества с ограниченной ответственностью “Частное охранное предприятие “Асгард“: Абушенко Д.Б., паспорт, доверенность от 09.01.2009 г.

от ответчика - Государственного унитарного предприятия Свердловской области “Облкоммунэнерго“: Агапитов А.Ю., паспорт, доверенность от 19.11.2008 г.

от третьего лица: Администрации Невьянского городского округа: не явились

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том
числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - Общества с ограниченной ответственностью “Частное охранное предприятие “Асгард“

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 09 декабря 2008 года

по делу N А60-32919/2007,

принятое судьей Краснобаевой И.А.

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью “Частное охранное предприятие “Асгард“

к Государственному унитарному предприятию Свердловской области “Облкоммунэнерго“

третье лицо: Администрация Невьянского городского округа:

о взыскании 1 862 688,20 руб.

установил:

муниципальное предприятие “Жилищно-коммунальное хозяйство рабочего поселка Цементный“ муниципального образования “Невьянский район“ обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с Государственного унитарного предприятия Свердловской области “Облкоммунэнерго“ о взыскании 1 862 688,20 руб. задолженности по уплате стоимости фактического пользования арендованным имуществом за период с 01.09.2006 г. по 05.06.2007 г.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 14.04.2008 г. исковые требования удовлетворены частично. С ГУП СО “Облкоммунэнерго“ в пользу истца взыскано 775 945,96 руб. 96 коп. основного долга. В части взыскания суммы задолженности за сентябрь - ноябрь 2006 года в размере 651 153 руб. 91 коп. производство по делу прекращено. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2008 г. N 17АП-3883/2008 решение суда оставлено без изменения.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 22.08.2008 г. по данному делу произведено процессуальное правопреемство - замена взыскателя муниципальное предприятие “Жилищно-коммунальное хозяйство рабочего поселка Цементный“ муниципального образования “Невьянский район“ на Общество с ограниченной ответственностью “Частное охранное предприятие “Асгард“.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2008 г. по данному делу определение Арбитражного суда Свердловской области от 22.08.2008 г. оставлено без изменения, а апелляционная жалобы
ГУП Свердловской области “Облкоммунэнерго“ - без удовлетворения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 01.09.2008 г. N Ф09-6189/08-С6 решение Арбитражного суда Свердловской области от 14.04.2008 г. и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2008 г. отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области. Суд кассационной инстанции указал, что судами не исследован вопрос о наличии у истца зарегистрированного права хозяйственного ведения и право на сдачу спорного имущества в аренду.

При новом рассмотрении дела Арбитражный суд Свердловской области решением от 09.12.2008 г. в удовлетворении иска отказал в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, ООО ЧОП “Асгард“ направило апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, взыскать с ГУП СО “Облкоммунэнерго“ в пользу истца 775 945,96 руб. Доводы жалобы сводятся к тому, что перечень объектов, находящихся у арендодателя в хозяйственном ведении и переданных в аренду, сторонами был согласован. Относительно предмета договора аренды движимого и недвижимого имущества от 26.09.2005 г. N 244 спора между сторонами не существовало ни в момент заключения, ни в момент исполнения, ни в момент возвращения объектов аренды. Кроме того, ранее между арендатором и арендодателем было заключено мировое соглашение по делу N А60-35922/06, в рамках которого стороны согласовали уплату арендных платежей именно за пользование имуществом, являвшимся предметом договора аренды. Основанием для передачи имущества в аренду послужило решение Невьянской городской Думы N 138 от 14.09.2005 г. Ссылка суда на несогласованность цены не соответствует материалам дела. Договор аренды содержит указание на конкретную годовую и месячную сумму арендной платы. Обстоятельством, свидетельствующим об отсутствии между сторонами разногласий по методике расчета арендной платы, является протокол
разногласий от 28.09.2005 г. Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда N 17АП-7211/08 от 12.11.2008 г. подтверждена законность процессуального правопреемства по данному спору и установлено, что ООО “ЧОП “Асгард“ приняло право требования на сумму 775 945,96 руб. Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы жалобы.

Государственное унитарное предприятие Свердловской области “Облкоммунэнерго“ представило отзыв на жалобу, согласно которому доводы апелляционной жалобы считает необоснованными, а решение суда первой инстанции законным. Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы отзыва.

Администрация Невьянского городского округа, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направила, письменный отзыв на жалобу не представила.

Определением от 09.02.2009 г. апелляционный суд откладывал судебное разбирательство по делу на 26.02.2009 г. по ходатайству истца для представления им раздельного расчета арендной платы по движимому и недвижимому имуществу.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 26.09.2005 г. между Невьянским городским комитетом по управлению имуществом (собственник), муниципальным предприятием “ЖКХ р.п. Цементный“ МО “Невьянский район“ (арендодатель) и ГУП СО “Облкоммунэнерго“ (арендатор) был заключен договор аренды движимого и недвижимого имущества. Согласно пункту 1.2 договора объекты аренды принадлежат арендодателю на праве хозяйственного ведения (договор от 01.12.2000 г. решение комитета по управлению имуществом N 56-А от 30.11.2000 г.). По условиям договора наименование, количество и индивидуализирующие признаки арендуемого имущества поименованы в приложениях к договору, размер арендной платы определен согласно Методики (Приказ Минстроя РФ от 14.09.1992 г. N 209) по перечню имущества в целом за месяц в сумме 125 829,07
руб., за год в сумме 1 509 948,84 руб.

Перечень основных средств, закрепленных на праве хозяйственного ведения за предприятием по состоянию на 30.11.2000 г., поименован в приложении к договору хозяйственного ведения от 01.12.2000 г. (том 5, л.д. 60-71).

Муниципальным предприятием “ЖКХ р.п. Цементный“ МО “Невьянский район“ также представлена справка о перечне основных средств (движимое имущество), закрепленных за предприятием на праве хозяйственного ведения (решение комитета по управлению муниципальным имуществом Невьянского района от 31.11.2000 г. N 56-А) - том 5, л.д. 72-73.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Пунктом 2 статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или
не предусматривает иных последствий нарушения.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что на дату заключения оспариваемого договора выступившее в качестве арендодателя муниципальное предприятие “ЖКХ р.п. Цементный“ не обладало зарегистрированным правом хозяйственного ведения в отношении недвижимого имущества. При этом распоряжение недвижимым имуществом в отсутствие зарегистрированного права хозяйственного ведения у арендодателя, в силу ст. 168 ГК РФ свидетельствует о недействительности заключенного между сторонами договора.

Из материалов дела следует, что договор аренды N 224 заключен сторонами 26.09.2005, однако, из имеющихся в материалах дела и представленных в апелляционный суд свидетельств о государственной регистрации права хозяйственного ведения усматривается, что право хозяйственного ведения на объекты недвижимости зарегистрировано только в 2006 году.

Таким образом, на момент подписания договора 26.09.2005 у арендодателя отсутствовало надлежащим образом зарегистрированное право на недвижимое имущество, являющееся объектом договора N 224. Следовательно, истец не вправе требовать взыскание арендной платы по договору.

Вывод суда первой инстанции о ничтожности сделки, совершенной неуполномоченным лицом, в части недвижимого имущества является законным и обоснованным.

Кроме того, из материалов дела не усматривается, что именно указанные в свидетельствах о государственной регистрации объекты сдавались в аренду ответчику, поскольку в приложениях к договору отсутствуют какие-либо индивидуализирующие признаки объектов (адрес, площадь).

Также отказ в удовлетворении заявленных требований о взыскании арендной платы суд мотивировал несогласованностью сторонами договора аренды условий о цене и частично о предмете договора.

Изучив доводы жалобы истца в данной части апелляционный суд также не усматривает оснований для отмены судебного акта по следующим мотивам.

Как уже было отмечено, размер арендной платы определен сторонами по перечню имущества в целом за месяц и за год на основании Методики по определению уровня арендной платы за
нежилые здания (помещения), утвержденной Приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства России от 14.09.1992 г. N 209.

Предметом договора аренды является как движимое, так и недвижимое имущество. Из перечня объектов недвижимости, поименованных в приложениях к договору от 26.09.2005 г. N 244, усматривается передача в аренду не только нежилых зданий (помещений), в то время как определение арендной платы установлено в договоре на основании Методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения).

Раздельного расчета арендной платы по движимому и недвижимому имуществу, а также по нежилым зданиям (помещениям) и иным объектам недвижимости истцом не представлено.

Суд первой инстанции истребовал у истца расчет арендной платы по спорным объектам, обоснование методики расчета, представление первичной документации для определения цены, в том числе по движимому имуществу. Требования суда истцом не были исполнены.

В порядке части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2009 судебное разбирательство по настоящему делу было отложено по ходатайству истца для представления раздельного расчета арендной платы по движимому и недвижимому имуществу, а также расчета арендной платы отдельно по каждому объекту движимого имущества.

До начала судебного заседания от истца поступил расчет арендной платы.

Исследовав все материалы расчета (на 15 листах), апелляционный суд приходит к выводу, что расчет арендной платы, где величина арендной платы за пользование движимым имуществом определена по Методике утвержденной Постановлением Правительства Свердловской области от 21.12.2004 N 1143-ПП, не может быть принят в обоснование заявленных требований, поскольку договором аренды предусмотрено, что размер арендной платы определяется на основании Методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения), утвержденной Приказом Министерства архитектуры,
строительства и жилищно-коммунального хозяйства России от 14.09.1992 г. N 209. Таким образом, поименованная в представленных расчетах Методика, утвержденная Постановлением Правительства Свердловской области от 21.12.2004 г. N 1143-ПП, не предусмотрена сторонами договора аренды N 244 как основание для начисления арендной платы. Кроме того, данная Методика действует для объектов, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, а не муниципального образования.

В силу ч. 1 ст. 654 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Из приложения N 1 к договору аренды следует, что арендная плата за имущество в целом за весь имущественный комплекс установлена сторонами в размере 125 829 руб. 07 коп., (в том числе НДС) в месяц и в этом же приложении указано на применение Методики определения уровня арендной платы на нежилые здания (Приказ N 209 от 14.09.92).

Однако, из расчета суммы требований, произведенного истцом на основании указанной Методики, размер арендной платы составил 1 862 688 руб. 20 коп., пояснив, что при указании суммы 125 829 руб. 07 коп. в приложении N 1, стороны допустили арифметическую ошибку.

Кроме того, содержание договора уступки от 11.03.2008 и приложения N 1 к нему также свидетельствует об отсутствии между сторонами данного договора согласованности относительно размера арендной платы.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как
существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из текста договора и приложений к нему во временное владение и пользование ответчика передано движимое и недвижимое имущество (объекты аренды), наименование, количество и индивидуализирующие признаки которого указаны в актах приема передачи (приложения N 1/1, 1/2, 1/3).

Суд первой инстанции обоснованно отметил, что по тексту приложений к договору объект аренды целиком не индивидуализирован, передано имущество по значительному списку, при этом по отдельным видам имущества не указано его местонахождение (литер, площадь, адрес) кроме того, поскольку имущественный комплекс представляет собой сложную вещь, не указаны его составляющие (главная вещь и принадлежность) и их местонахождение.

Исходя из вышеуказанного, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод, что указанный договор являются незаключенными в силу пунктов 1 статей 432 и 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также апелляционный суд считает необходимым отметить следующее. В соответствии с п. 1.1 договора аренды во временное владение и пользование передано движимое и недвижимое имущество. Однако 28.09.2005 сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды недвижимого имущества N 224 от 26.09.2005 (том 1, л.д. 21), в соответствии с которым арендованное имущество является единым неделимым комплексом объектов жизнедеятельности.

Воля сторон на передачу единого неделимого комплекса прослеживается также и
из состава имущества и его предназначения (обеспечение тепловой энергией, услугами водоснабжения и канализации жителей поселка и объектов социально-бытового назначения - пункт 1.4 договора).

Из анализа норм гражданского законодательства (ст. 130, 132, 134 ГК РФ) следует, что если движимые вещи включаются в качестве составной части в имущественный комплекс, относящийся к недвижимости, то они автоматически на период подобного включения утрачивают качество движимого имущества.

В связи с этим доводы истца о возможности взыскания арендной платы в рамках настоящего дела только в отношении движимого имущества, переданного по договору N 244 от 26.09.2005 г., подлежат отклонению.

Доводы истца об отсутствии разногласий при передаче и при возвращении объектов, а также ссылка на заключение мирового соглашения по делу А60-35922/2006-С7, в рамках которого стороны согласовали уплату арендных платежей именно за пользование имуществом, являвшимся предметом договора аренды, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции. Представленным истцом доказательствам и правовому обоснованию позиции истца суд первой инстанции дал надлежащую оценку.

Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции полно и объективно, представленным в деле доказательствам и доводам сторон дана надлежащая оценка, оснований для изменения которой апелляционный суд не находит.

С учетом изложенного, оснований для отмены оспариваемого решения в порядке статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется. В удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 09 декабря 2008 г. по делу N А60-32919/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО “Частное охранное предприятие “Асгард“ - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Е.Ю.ЯСИКОВА

Судьи

Т.С.НИЛОГОВА

Л.Х.РИБ