Решения и определения судов

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2009 по делу N А50-10215/2008 В том случае, когда договором аренды предусмотрен уведомительный порядок изменения размера арендной платы, ее новые ставки применяются лишь к тем периодам, которые наступают после получения арендатором соответствующих уведомлений.

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 февраля 2009 г. по делу N А50-10215/2008

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 февраля 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Борзенковой И.В.

судей Богдановой Р.А., Голубцова В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Якимовой Е.В.,

при участии:

от истца департамента имущественных отношений администрации г. Перми - Ефремова А.В., удостоверение N 1235 от 15.03.2007 г., доверенность N 238 от 28.12.2008 г.;

от ответчика ИП Шарниной Р.К. - Шарнина Р.К., паспорт;

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного
заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика

ИП Шарниной Р.К.

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 24 октября 2008 года

по делу N А50-10215/2008,

принятое судьей Шафранской М.Ю.

по иску департамента имущественных отношений администрации г. Перми

к ИП Шарниной Р.К.

о взыскании 150 654,12 руб.

установил:

департамент имущественных отношений администрации г. Перми обратился в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением о взыскании с Шарниной Р.К. задолженности по арендной плате с июля 2006 г. по июнь 2008 г. в сумме 107 825,70 руб., пени за период с 26.07.2006 г. по 25.06.2008 г. в сумме 42 957,39 руб., о расторжении договора аренды от 01.11.2005 г. N 4154-05МП, об изъятии у ответчика объекта нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений на первом этаже в двухэтажном кирпичном нежилом здании школы, общей площадью 50,20 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Днепровская, 32.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 24.10.2008 г. исковые требования удовлетворены в части: с ИП Шарниной Р.К. взыскано в пользу департамента имущественных отношений администрации г. Перми 127 825,70 руб., в том числе: задолженность по арендной плате с июля 2006 г. по июнь 2008 г. в сумме 107 825,70 руб., пени за период с 26.07.2006 г. по 25.06.2008 г. в сумме 20 000 руб. Договор аренды от 01.11.2005 г. N 4154-05МП расторгнут. У ИП Шарниной Р.К. изъят объект нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений на первом этаже в двухэтажном кирпичном здании школы, общей площадью 50,20 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Днепровская, 32. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с
решением суда, ИП Шарнина Р.К. обратилась с апелляционной жалобой, согласно которой просит решение суда отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края. Заявитель жалобы указывает, что истец получал денежные средства от ответчика в то время, когда договор аренды не вступил в законную силу. Перерасчет арендных платежей произведен не был. Кроме того, истец, не урегулировав спор между другими сторонами договора, обратился в судебные органы.

В судебном заседании предприниматель поддержал доводы апелляционной жалобы.

Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми представлен письменный отзыв на жалобу, согласно которому просит в удовлетворении требований предпринимателя отказать, поскольку согласно п. 4.5 договора аренды N 1724-06Л от 15.02.2006 г. изменение размера арендной платы в связи с изменением (по решению уполномоченных органов местного самоуправления) базовой ставки или коэффициентов в расчете арендной платы являются обязательными для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору). Подписав данный договор, заявитель выразил свое согласие на условия, содержащиеся в договоре. Кроме того, решения Пермской городской Думы были опубликованы в официальных источниках: “Сборник нормативных актов города“ и “Российская газета“, следовательно, предприниматель должен был получить данную информацию до момента получения уведомления об индексации арендной платы, и в случае несогласия с размером арендной платы имел возможность расторгнуть договор.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, и заявил ходатайство об отказе от иска в части взыскания с ответчика 832,06 руб. задолженности по арендной плате, 870,34 руб. пени. Просит взыскать с ИП Шарниной Р.К. 106 993,64 руб. задолженности по арендной плате за период с июля 2006 г. по июнь 2008
г. включительно, 41 958,08 руб. пени, расторгнуть договор аренды N 4154-05МП от 01.11.2005 г., изъять у ответчика встроенные нежилые помещения на первом этаже в двухэтажном кирпичном нежилом здании школы, общей площадью 50,20 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Днепровская, 32.

В соответствии с ч. 2 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

В порядке ч. 5 ст. 49 АПК РФ отказ от исковых требований в части взыскания с ответчика 832,06 руб. задолженности по арендной плате, 870,34 руб. пени принят арбитражным судом, поскольку он не противоречит действующему законодательству и не нарушает чьих-либо прав, производство по иску в данной части подлежит прекращению в соответствии с ч. 4 ст. 150 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 01.11.2005 г. между департаментом имущественных отношений администрации г. Перми (арендодатель), Муниципальным образовательным учреждением “Средняя школа N 52“ (балансодержатель) и ИП Шарниной Р.К. (арендатор) заключен договор аренды N 4154-05МП муниципального нежилого помещения в виде встроенного нежилого помещения на первом этаже в двухэтажном кирпичном нежилом здании школы, общей площадью 50,20 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Днепровская, 32, сроком с 05.09.2005 г. по 31.08.2006 г. для организации питания учащихся (л.д. 13-20).

Указанное помещение передано по акту приема-передачи от 05.09.2005 г. (л.д. 26).

Размер арендной платы за помещение без НДС составил 387,07 руб., за долю земельного участка
- 96,01 руб. без НДС (л.д. 16).

При отсутствии возражений сторон договор аренды по истечении срока его действия в силу положений ст. 621 ГК РФ был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Разделом 4 договора стороны установили, что арендная плата включает в себя плату за пользование помещением и плату за долю земельного участка.

В соответствии с условиями договора (п. 4.4), предприниматель обязался вносить арендную плату в установленном размере ежемесячно, не позднее 25 числа текущего месяца или ежеквартально авансовым платежом в первый месяц оплачиваемого квартала.

Изменение размера арендной платы в связи с изменением (по решению уполномоченных органов местного самоуправления) базовой ставки или коэффициентов в расчете арендной платы являются обязательными для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору).

Уведомление является неотъемлемой частью договора (п. 4.5 договора).

Согласно п. 4.6 договора, размер арендной платы может быть проиндексирован с учетом инфляции один раз в год.

В связи с внесением с 01.01.2007 года решением Пермской городской Думы от 28.11.2006 г. N 299 изменений в “Методику определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество“, утвержденную решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 г. N 61, а также изменением с 01.01.2007 г. на основании письма департамента финансов администрации г. Перми N 06-03-07/2494 от 22.12.2006 г. коэффициента индексации арендной ставки в размере 1,082 по отношению к размеру арендной платы, начисляемой в 2006 году, департаментом имущественных отношений администрации г. Перми был произведен расчет арендной платы, подлежащей уплате арендатором в 2007 г., о чем в адрес предпринимателя было направлено уведомление от 15.01.2007 г. N 19-19-60/14 об увеличении размера арендной платы за объект до
5 619,79 руб. в месяц без учета НДС, за долю земельного участка - 112,67 руб.

С 01.01.2008 г. размер арендной платы увеличен, в связи с чем в адрес предпринимателя было направлено уведомление от 09.01.2007 г. N 19-19-1/14 о размере арендной платы за объект до 6 085,22 руб. в месяц, за долю земельного участка - 122,02 руб.

В адрес предпринимателя направлено уведомление от 04.04.2008 г. N 19-19-3020/14 об увеличении арендной платы с 01.04.2008 г. до 6 388,78 руб. в месяц.

05.05.2008 г. в адрес ответчика была направлена претензия от 24.04.2008 г. N 19-19-3790/16, согласно которой истец предложил в срок до 08.05.2008 г. погасить задолженность в сумме 86 941,26 руб. по состоянию на 01.04.2008 г., расторгнуть договор N 4154-05МП (л.д. 9).

Поскольку сумма задолженности не погашена, истец, полагая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендной платы за период с июля 2006 г. по июнь 2008 г. в сумме 107 825,70 руб., обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности, расторжении договора аренды и изъятии арендуемого помещения.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что согласно ст. 309, 310, 614, 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию сумма основного долга, договор подлежит расторжению арендуемое помещение - изъятию.

В части взыскания штрафа (пени), на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд снизил размер санкций.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии
с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п.п. 1, 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы может быть изменен не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

Положениями п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Договором аренды предусмотрены условия о размере арендной платы, основаниях для ее перерасчета, изменении размера арендной платы, что соответствует требованиям ст. 421, 424 Гражданского кодекса РФ.

Из буквального толкования в порядке ст. 431 Гражданского кодекса РФ пункта 4.5 договора аренды следует, что арендатор уведомляет арендатора об изменениях размера арендной платы путем направления уведомления. Иных условий, предусматривающих обязанности арендодателя в случае изменения условий договора в части арендной платы, договор не содержит. Более того, договором предусмотрено, что подписание иных документов, в том числе дополнительных соглашений, сторонами не производится.

Таким образом, в данном случае, договор предусматривает одностороннее изменение размера арендной платы по уведомлению арендодателя, что не противоречит нормам п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

Следовательно, направленные арендодателем письменные уведомления ответчику об увеличении размера арендной платы с 01.01.2007 г., 01.01.2008 г., 01.04.2008 г. свидетельствуют о внесении изменений в заключенный договор аренды в установленном порядке.

Однако, взыскание задолженности за январь 2007 г., январь 2008 г. в размерах, указанных в уведомлениях от 15.01.2007 года и от 09.01.2008 г., соответственно, суд апелляционной инстанции считает неправомерным по следующим основаниям.

Материалами дела подтверждается, что
уведомление от 15.01.2007 г. N 19-19-60/14 об увеличении размера арендной платы отправлено ответчику только 31.01.2007 г., уведомление от 09.01.2008 г. N 19-19-1/14 отправлено ответчику только 17.01.2008 г., доказательств того, что на момент наступления срока уплаты арендных платежей за январь 2007 года и январь 2008 г. (25.01.2007 г. и 25.01.2008 г.) арендатору было известно об изменении арендной платы, истец не представил.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что за январь 2007 г. предприниматель должен оплачивать арендную плату за объект в размере 416,03 руб. без учета НДС, за долю земельного участка - 104,14 руб., за январь 2008 г. за объект - 5619,79 руб., за долю земельного участка 112,67 руб.

Таким образом, всего задолженность по арендной плате за 2007 г. составляет 63 577,23 руб. (62 233,72 руб. за объект + 1 343,51 руб. за долю земельного участка).

За 2008 г. задолженность по арендной плате составила 37 313,30 руб. (36 956,59 руб. за объект + 356,71 руб. за долю земельного участка).

В части взыскания арендных платежей за 2006 г. истцом представлено ходатайство об отказе от иска в части взыскания 832,06 руб. задолженности по арендной плате.

Поскольку отказ от иска принят судом апелляционной инстанции, дело подлежит прекращению в данной части, то решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Кроме того, представленные предпринимателем в подтверждение оплаты чек-ордера учтены департаментом имущественных отношений.

Таким образом, задолженность за 2006 г. составляет 416,03 руб.

При таких обстоятельствах, сумма непогашенной арендной платы по договору составляет 101 306,56 руб. и подлежит взысканию с ИП Шарниной Р.К. в пользу департамента имущественных отношений Администрации г. Перми в порядке ст. 309, 310, 614
ГК РФ, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит отмене в части превышения взыскания указанной суммы.

Довод ответчика о том, что балансодержатель имеет задолженность по оплате оказанных услуг по организации питания, судом апелляционной инстанции не принимается во внимание, поскольку данная задолженность образовалась в рамках иного договора и не является предметом рассмотрения по настоящему делу.

Ссылка ответчика на то, что договор зарегистрирован только 01.11.2005 г. не принимается во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку п. 1.3 договора установлено, что срок аренды объекта с 05.09.2005 г. по 31.08.2006 г., то есть меньше года и потому не требует государственной регистрации в силу положений ст. 609 ГК РФ.

Суд первой инстанции посчитал возможным снизить размер штрафа (пени), установленный договором, до 20 000 руб. с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку она несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Снижение размера пени с учетом положений ст. 333 ГК РФ является правом суда. Кроме того, снижение пени в данном размере не оспорено сторонами.

Таким образом, в целом, сумма пени, подлежащая взысканию с ответчика, составляет 20 000 руб.

Истцом заявлено также требование о расторжении договора аренды и изъятии арендуемого имущества.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 619
ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

Статьей 620 ГК РФ установлены случаи, при которых арендатор вправе досрочно расторгнуть договор аренды.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями ст. 450 и 620 ГК РФ.

В соответствии с п. 2.1.1 договора истец имеет право расторгнуть договор аренды в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством и договором. Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть договор в случае систематического (два раза и более) нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы, установленных договором, наличия задолженности в размере двухмесячной арендной платы.

Поскольку направленная истцом претензия оставлена без удовлетворения, на момент рассмотрения дела задолженность не погашена, что не оспаривается ответчиком, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что спорный договор подлежит расторжению, арендуемое помещение - изъятию.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит частичному изменению, апелляционная жалоба предпринимателя - частичному удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 150, 176, 258, 268, 269, ч. 1, 2 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 24.10.2008 г. отменить в части, изложив резолютивную часть в следующей редакции.

Принять отказ от иска в части взыскания 832,06 руб. задолженности по арендной плате, 870,34 руб. пени, производство по делу в данной части прекратить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ф.И.О. 20.06.1954 г.р., уроженки с. Ерва Гаринского района Свердловской области, ИНН 590603978880, проживающей по адресу: 614018, г. Пермь, в пользу департамента имущественных отношений администрации г. Перми 121 306 (сто двадцать одну тысячу триста шесть) рублей 61 коп. задолженности за период с июля 2006 г. по июнь 2008 г., 20 000 (двадцать тысяч) рублей пени за период с 26.07.2006 г. по 25.06.2008 г.

Расторгнуть договор аренды от 01.11.2005 г. N 4154-05МП.

Изъять у индивидуального предпринимателя Ф.И.О. 20.06.1954 г.р., уроженки с. Ерва Гаринского района Свердловской области, ИНН 590603978880, проживающей по адресу: 614018, г. Пермь, объект нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений на первом этаже в двухэтажном кирпичном нежилом здании школы, общей площадью 50,20 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Днепровская, 32.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ф.И.О. 20.06.1954 г.р., уроженки с. Ерва Гаринского района Свердловской области, ИНН 590603978880, проживающей по адресу: 614018, г. Пермь, в доход федерального бюджета госпошлину по иску и апелляционной жалобе в сумме 8 513 (восемь тысяч пятьсот тринадцать) рублей 08 коп.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

И.В.БОРЗЕНКОВА

Судьи

Р.А.БОГДАНОВА

В.Г.ГОЛУБЦОВ