Решения и определения судов

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2009 N 18АП-11387/2009 по делу N А76-15584/2009 По делу о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора по ипотеке нежилого помещения и права аренды земельного участка.

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 декабря 2009 г. N 18АП-11387/2009

Дело N А76-15584/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Пивоваровой Л.В., Карпачевой М.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Абрамовой Н.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.10.2009 по делу N А76-15584/2009 (судья Михайлова Е.А.), при участии: от подателя жалобы - Плюта Ю.В. (доверенность N 13/10 от 13.11.2009, от истца ОАО “Макфа“ - Брусковой М.Б. (доверенность N 32 от 03.08.2009), третьих
лиц Банк ВТБ (ОАО) - Поваренкиной Е.В. (доверенность от 09.12.2008);

установил:

открытое акционерное общество “Макфа“ (далее - общество, ОАО “Макфа“, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора по ипотеке нежилого помещения и права аренды земельного участка.

Определением суда от 27.07.2009 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены открытое акционерное общество “Банк ВТБ“ и закрытое акционерное общество “Русьтрейд-XXI век“ (далее - ОАО “Банк ВТБ“, ЗАО “Русьтрейд-XXI век“).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.10.2009 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

УФРС по Челябинской области с решением суда первой инстанции не согласилось, в апелляционной жалобе просит решение отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы сослался на неправильное применение судом норм материального права и толкование условий договора ипотеки. Суд не учел, что в силу п. 2.1.3 договора ипотеки предметом договора являлось право аренды земельного участка, характеристики которого совпадают с характеристиками всего земельного участка, тем самым заложено право аренды на земельный участок в целом. Ст. 69 Закона об ипотеке по мнению подателя жалобы не распространяется на случаи аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, так как устанавливает необходимость ипотеки права аренды на весь земельный участок и не предусматривает возможность передачи в ипотеку права аренды на часть земельного участка. Регистрация такого договора ипотеки лишит второго соарендатора возможности заложить права соарендатора, так как последующая ипотека земельного участка по условиям спорного договора запрещена.

По ходатайству представителя подателя жалобы и в соответствии с приказом
Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 31.08.2009 N 220 “О реорганизации некоторых территориальных органов Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии“ наименование ответчика изменено на Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра по Челябинской области).

Представитель подателя апелляционной жалобы в судебном заседании на доводах жалобы настаивал.

Представитель заявителя в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным. Суду дал пояснения, аналогичные, представленному отзыву. Пояснения истца сводятся к следующему. Ссылка УФРС по Челябинской области на ст. 607 ГК РФ необоснованна, так как данная статья регулирует отношения по аренде имущества и перечисляет объекты аренды. В данном случае имеют место отношения по залогу недвижимого имущества, а именно нежилого помещения. Поскольку отношения по ипотеке нежилых помещений прямо не урегулированы законом, и нежилые помещения относятся к объектам недвижимого имущества, входящим в состав зданий, то к таким отношениям по аналогии закона применяются императивные нормы п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Закона об ипотеке. При передаче в залог нежилого помещения вместе с ним должны передаваться соответствующие права залогодателя на землю. ОАО “Макфа“ принадлежит право аренды на земельный участок площадью 1511 кв. м в части соответствующей функциональному использованию нежилого помещения. Именно это право и подлежало передаче в залог вместе с ипотекой нежилого помещения N 1 по адресу: г. Челябинск, ул. Степана Разина, 3. Права второго соарендатора земельного участка не затрагиваются. В п. 2.1.3 договора об ипотеке речь идет о праве аренды принадлежащем ОАО “Макфа“. Описание в договоре передаваемого в залог права произведено
с соблюдением положений ст. 130 ГК РФ и Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее Закон о регистрации). Включение в договор об ипотеке второго соарендатора в качестве залогодателя права аренды на весь земельных участок невозможно в силу ст. 421 ГК РФ, кроме того, означало бы передачу в залог права аренды земельного участка.

Представитель третьего лица ОАО “Банк ВТБ“ в судебном заседании с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным истцом в отзыве на апелляционную жалобу.

Представитель третьего лица ЗАО “Русьтрейд-XXI век“ в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Отзыв на апелляционную жалобу не представил.

На основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ОАО “МАКФА“ зарегистрировано 31.10.2001 в качестве юридического лица Администрацией Сосновского района Челябинской области за номером 72-М, о чем 21.11.2002 Инспекцией МНС по Сосновскому району Челябинской области внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц за основным государственным регистрационным номером 1027401866898 (том 1, л.д. 22, 154 - 156).

08.12.2005 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - КУИЗО г. Челябинска) и ЗАО “Русьтрейд-XXI век“, ОАО “Макфа“ на основании Постановления Главы г. Челябинска от 02.12.2005 N 1381-Г “О предоставлении ЗАО “Русьтрейд-XXI век“, ОАО “Макфа“ земельного участка из земель поселений
в аренду для совместной эксплуатации инженерного корпуса по ул. Степана Разина, д. 3 в Советском районе г. Челябинска“ заключен договор аренды N 005142-Д-2005 земельного участка площадью 1511 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Советский район, ул. Степана Разина, 3, зарегистрированный в установленном порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 22.04.2008, сроком на 49 лет. Земельный участок поставлен на кадастровый учет за номером 74:36:04 10 001:0030 и передан по акту приема-передачи (том 1, л.д. 43 - 48, 49).

01.11.2006 по акту приема-передачи КУИЗО г. Челябинска передал, а ЗАО “Русьтрейд-XXI век“, ОАО “Макфа“ соответственно приняли в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:36:04 10 001:0030, площадью 1511 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Советский район, ул. Степана Разина, 3, - с нахождением на территории указанного участка нежилого здания; с целевым использованием: для совместной эксплуатации инженерного корпуса (том 1, л.д. 49).

18.03.2009 ОАО “Макфа“ зарегистрировало право собственности на 10, 11 этажи нежилого помещения N 1 (часть инженерного корпуса), площадью 656,1 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Степана Разина, 3, (том 1, л.д. 42).

23.12.2008 между ОАО “Макфа“ и ОАО “Банк ВТБ“ заключено кредитное соглашение N КС-733000/2008/00165. 18.03.2009 и 07.04.2009 заключены соответственно дополнительные соглашения N 1, 2 к кредитному соглашению N КС-733000/2008/00165 (том 1, л.д. 27 - 34, 35, 36).

15.04.2009 в обеспечение исполнения обязательств по указанному кредитному соглашению ОАО “Макфа“ и ОАО “Банк ВТБ“ заключен договор об ипотеке нежилого помещения и права аренды земельного участка N ДИ1-733000/2008/00165 (том 1, л.д. 37 - 41).

Предметом ипотеки явилось:

- нежилое помещение N 1
(часть нежилого корпуса), назначение нежилое, площадь общая 656,1 кв. м, этаж 10, 11, кадастровый номер 74:36:00 00 00:00:020592:100/Е, адрес: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Степана Разина, 3;

- право аренды соответствующего земельного участка, принадлежащего залогодателю на основании договора аренды земли г. Челябинска УЗ N 005142-Д-2005 от 08.12.2005 (п. 2.1.1, 2.1.3).

16.04.2009 ОАО “Макфа“ обратилось в УФРС по Челябинской области с заявлением о государственной регистрации договора об ипотеке нежилого помещения и права аренды земельного участка с приложением пакета документов (том 1, л.д. 103 - 104, 105 - 106), аналогичные заявления поданы ОАО “Банк ВТБ“ (том 1, л.д. 101 - 102, 107 - 108).

21.04.2009 уведомлением УФРС по Челябинской области за N 01/259/2009-317 ОАО “Макфа“ извещено о приостановлении государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним (том 1, л.д. 164 - 165).

27.04.2009 ОАО “Макфа“ представило в УФРС по Челябинской области дополнительные документы и пояснения по обстоятельствам приостановления государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним (том 1, л.д. 166 - 172).

20.05.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области отказано в государственной регистрации договора об ипотеке нежилого помещения и права аренды от 15.04.2009 N ДИ1-733000/2008/00165, о чем в адрес ООО “Макфа“ направлено сообщение от 20.05.2009 N 01/259/2009-317 (том 1, л.д. 52).

Заявитель, считая вышеуказанный отказ регистрирующего органа незаконным, обратился в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на него, заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, приходит к выводу об отсутствии
оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 4 ст. 198 АПК РФ заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда организации стало известно о нарушении ее прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Срок, предусмотренный в ч. 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем соблюден.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной
экономической деятельности.

В ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации“ указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно статье 4 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее - “ФЗ “О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним“, Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 17 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Согласно этой же норме права органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, проводится проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов.

В силу названных статей, государственной регистрации подлежит договор ипотеки на недвижимое имущество и права аренды земельного участка.

В соответствии с абзацами 4 и 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав; документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Из уведомления УФРС следует, что ОАО “Макфа“ отказано в государственной регистрации, поскольку не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации.

Проверяя представленные на государственную регистрацию перехода права собственности документы, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с
одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Согласно пункту 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации“ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Данная позиция подтверждена пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 “Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке“, в соответствии с которым, если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).

Указанными предписаниями, так же как и п. 3 ст. 340 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 Закона об ипотеке реализуются принцип единства юридической судьбы здания и сооружения с земельным участком, на котором они расположены. Этот принцип обеспечивает одновременное участие в обороте двух неразрывно связанных объектов: здания (сооружения) и земельного участка под ними.

Поэтому если залогодатель здания или сооружения, являясь арендатором соответствующего земельного участка, передает по договору ипотеки в залог только здание или сооружение, а право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК).

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 Кодекса.

Таким образом, суду, рассматривающему спор о признании незаконным отказов в государственной регистрации ипотеки нежилых помещений, следует выяснить, обладал ли залогодатель каким-либо правом на земельный участок под нежилым помещением.

Из материалов дела следует, что на день заключения договора об ипотеке нежилого помещения и права аренды соответствующего земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий заявителю на праве собственности, находится у залогодателя на праве аренды. По договору аренды земельного участка доли в праве аренды собственником не выделялись, в установленном законом порядке не регистрировались, участок предоставлен в аренду двум арендаторам без выдела долей, на праве соаренды. Право собственности истца на нежилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что в соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке подлежит ипотеке принадлежащее истцу право аренды земельного участка, является верным.

Вместе с тем суд первой инстанции правомерно указал на то, что передаче в ипотеку, наряду с объектом недвижимости, подлежит право заявителя как соарендатора земельного участка, в части соответствующей функциональному использованию нежилого помещения, принадлежащего заявителю, но не непосредственно земельный участок как объект недвижимости. Поскольку ЗАО “Русьтрейд-XXI век“ заемщиком ОАО “Банк ВТБ“ не является, то его право соаренды на спорный земельный участок по договору ипотеки не закладывается, а следовательно права третьего лица не нарушаются.

Учитывая, что заявителем на регистрацию договора ипотеки предоставлен пакет документов, предусмотренный Законом о регистрации, доказательств обратного суду ответчиком не представлено, то совокупность обстоятельств, необходимая для признания действий регистрирующего органа незаконными, установлена, а также учитывая то обстоятельство, что иных оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, помимо указанных регистрирующим органом, судом не установлено, то вывод суда первой инстанции о неправомерности решения регистрирующего органа, выразившегося в сообщениях об отказе в государственной регистрации, является верным.

Доводы жалобы, согласно которым суд не учел, что в силу п. 2.1.3 договора ипотеки предметом договора являлось право аренды земельного участка, при этом указаны характеристики всего земельного участка, тем самым закладывается право аренды на весь земельный участок, подлежат отклонению.

Предусмотренное п. 2.1.3 договора право аренды земельного участка передаваемого в залог фактически является правом соаренды земельного участка в соответствующей части. Данное право принадлежит заявителю и не обусловлено наличием или отсутствием иных соарендаторов. Заявитель как обладатель права имеет полномочия по распоряжению им, в том числе путем передачи в залог.

Доводы жалобы о том, что ст. 69 Закона об ипотеке не распространяется на случаи аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, так как устанавливает необходимость ипотеки права аренды на весь земельный участок и не предусматривает возможность передачи в ипотеку права аренды на часть земельного участка, несостоятельны, так как основаны на неправильном толковании норм права. Действующим законодательством запрет на передачу в ипотеку одновременно с нежилым помещением права соаренды земельного участка в части соответствующей функциональному использованию нежилого помещения, не установлен. При буквальном толковании текста договора, положений, свидетельствующих о передаче заявителем в ипотеку банку права аренды на весь земельный участок, не установлено. Описание в договоре передаваемого в залог права произведено с соблюдением положений ст. 130 Гражданского кодекса РФ и Закона о регистрации.

Также подлежит отклонению довод жалобы о том, что регистрация такого договора ипотеки лишит второго соарендатора возможности заложить права соарендатора, так как последующая ипотека земельного участка по условиям спорного договора запрещена, как не основанный на нормах права. Как было установлено ранее ЗАО “Русьтрейд-XXI век“ заемщиком ОАО “Банк ВТБ“ не является, его право соаренды не закладывается, права не затрагиваются. При этом, включение в договор об ипотеке второго соарендатора в качестве залогодателя права аренды на весь земельный участок противоречит нормам права, предусмотренных ст. 421 ГК РФ, означает передачу в залог права аренды земельного участка.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с мнением суда первой инстанции о том, что оспариваемое решение управления об отказе в государственной регистрации прав является незаконным и нарушающим права заявителя.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в ч. 4 ст. 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 176, 268 - 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.10.2009 по делу N А76-15584/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Росреестра по Челябинской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

судья

Л.П.ЕРМОЛАЕВА

Судьи

Л.В.ПИВОВАРОВА

М.И.КАРПАЧЕВА