Решения и определения судов

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2009 N 18АП-2475/2009 по делу N А07-18174/2008 Исковое заявление в части признания незаконным отказа в государственной регистрации права на объект недвижимого имущества удовлетворено, поскольку недействительность торгов по продаже здания не является основанием для отказа в регистрации права собственности, а также свидетельство о собственности на спорное здание не погашено. В удовлетворении требования произвести регистрацию договора отказано, так как общежитие как здание не относится к жилым помещениям, в силу чего регистрация не требуется.

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 апреля 2009 г. N 18АП-2475/2009

Дело N А07-18174/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Баканова В.В., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Леоновой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества “Управление активами“ на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.02.2009 по делу N А07-18174/2008 (судья Хайдаров И.М.), при участии от подателя апелляционной жалобы - Касимова А.Ю. (доверенность от 01.11.2008 N 633), от открытого акционерного общества “Фабрика “Одежда“ - Алимова Д.Ю. (доверенность от 05.06.2008),

установил:

закрытое
акционерное общество “Управление активами“ (далее - заявитель, податель апелляционной жалобы, ЗАО “Управление активами“) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан (далее - заинтересованное лицо, УФРС, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права на объект недвижимого имущества - общежитие, общей площадью 4117,90 кв.м, литера А, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, д. 89, и об обязании устранить допущенные нарушения путем государственной регистрации договора купли-продажи от 18.06.2008 N 183, заключенного между ЗАО “Управление активами“ и обществом с ограниченной ответственностью “Плаза“ (далее - ООО “Плаза“), на основании которого ООО “Плаза“ продает, а ЗАО “Управление активами“ покупает названный объект недвижимого имущества, и государственной регистрации перехода права собственности по данному договору на указанный объект от ООО “Плаза“ продает, а ЗАО “Управление активами“ покупает.

Определением суда от 15.12.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО “Плаза“ и открытое акционерное общество “Фабрика “Одежда“ (далее - ОАО “Фабрика “Одежда“).

Решением суда от 16.02.2009 (резолютивная часть от 10.02.2009) в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе ЗАО “Управление активами“ просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что признание недействительными торгов, на основании которых имущество было приобретено ООО “Плаза“, не является безусловным основанием для отказа в государственной регистрации права собственности заявителя на спорное недвижимое имущество. Полагает, что является добросовестным приобретателем имущества и в силу требований ст. 302 и п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской
Федерации (далее - ГК РФ) приобретает право собственности с момента государственной регистрации права. Последствия недействительности договора, заключенного по результатам недействительных торгов, не были применены и в настоящее время применить их невозможно в силу фактической ликвидации ОАО “Фабрика “Одежда“, поэтому нельзя считать погашенной запись о праве собственности ООО “Плаза“ на недвижимое имущество. Ссылается на ошибочность вывода суда о том, что отсутствие регистрации договора купли-продажи здания общежития является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на здание общежития.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО “Плаза“ считает решение суда незаконным и не обоснованным, а апелляционную жалобу - подлежащей удовлетворению, поскольку свидетельство о праве собственности на спорное здание общежития на погашено, а у УФРС нет полномочий осуществить погашение регистрационной записи о праве собственности, в силу чего ООО “Плаза“, осуществляя правомочия собственника, имело право распоряжаться спорным недвижимым имуществом.

В отзыве на апелляционную жалобу ОАО “Фабрика “Одежда“ считает решение суда незаконным, поскольку оснований для отказа в государственной регистрации права собственности заявителя в порядке ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее - Закон о государственной регистрации прав) не имеется. Запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о праве собственности ООО “Плаза“ не погашена, поскольку по судебному решению последствия недействительности сделки не были применены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. Представители УФРС и ООО “Плаза“ в судебное заседание не явились.

С учетом мнения представителя заявителя и третьего лица, в соответствии со
ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей УФРС и ООО “Плаза“.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель ОАО “Фабрика “Одежда“ поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу. При этом указал, что в настоящее время свидетельство об исключении ОАО “Фабрика “Одежда“ из Единого государственного реестра юридических лиц соответствующим налоговым органом не выдано.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав объяснения представителей заявителя и третьего лица, считает обжалованный судебный акт подлежащим отмене в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ЗАО “Управление активами“ по договору купли-продажи от 18.06.2008 N 183, заключенному с ООО “Плаза“, приобрело у последнего объект недвижимости - общежитие, общей площадью 4117,90 кв.м, литера А, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, д. 89.

19 июня 2008 (т. 1 л.д. 116) ЗАО “Управление активами“ обратилось в УФРС с заявлением о государственной регистрации права собственности на приобретенный объект недвижимости.

Также 11.07.2008 (т. 2 л.д. 9) ООО “Плаза“ и ЗАО “Управление активами“ обратились в УФРС с заявлением о государственной регистрации указанной сделки купли-продажи здания общежития.

УФРС сообщением от 10.09.2008 N 17/048/2008-184 отказано в государственной регистрации права на указанное недвижимое имущество (т. 1 л.д. 7). Отказ мотивирован тем, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.03.2008 по делу N А07-18471/2007 торги по продаже имущества ОАО “Фабрика “Одежда“, на которых ООО “Плаза“ приобрело спорное
здание общежития, признаны недействительными.

Также было отказано в государственной регистрации сделки купли-продажи указанного объекта (т. 1 л.д. 17).

Не согласившись с данным отказом, ЗАО “Управление активами“ обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении требований заявителя, суд исходил из того, что в результате торгов, признанных судом недействительными, и недействительности совершенной на торгах сделки купли-продажи у ООО “Плаза“ не возникло право собственности на спорное здание общежития, в силу чего общество было не управомочено отчуждать данный объект недвижимости заявителю, исходя из чего у ЗАО “Управление активами“ также не возникло право собственности. Кроме того, суд сослался на отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи здания общежития, посчитав его тем самым недействительным и не порождающим правовых последствий.

Выводы суда первой инстанции ошибочны по следующим основаниям. Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, право собственности ООО “Плаза“ на момент приобретения имущества ЗАО “Управление активами“ подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права собственности
от 11.06.2008 серии 04 АБ N 422155 (т. 1 л.д. 12). Имущество передано по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 126), оплата в сумме 825083 руб. 39 коп. произведена в полном объеме (т. 1 л.д. 130).

ООО “Плаза“ спорное здание общежития приобретено по договору купли-продажи с открытых торгов у ОАО “Фабрика “Одежда“ (т. 2 л.д. 36).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.03.2008 по делу N А07-18471/2007 (т. 4 л.д. 7) торги по продаже имущества ОАО “Фабрика “Одежда“ (5-этажного здания общежития, расположенного по адресу: г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, д. 89, литера А, общей площадью 4117,9 кв.м) признаны недействительными, что в силу требований п. 2 ст. 449 ГК РФ влечет недействительность заключенного между ОАО “Фабрика “Одежда“ и ООО “Плаза“ договора.

Между тем, вывод суда первой инстанции о том, что недействительная сделка ввиду ее противоречия закону не порождает права у ООО “Плаза“ как продавца имущества, и, как следствие, не порождающее право собственности у заявителя, ошибочен, поскольку основан на неверном толковании норм материального права.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 32 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации“ (далее - Постановление N 6/8), учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

По смыслу норм
ст.ст. 166, 167 нормы ст. 181 ГК РФ, а также с учетом п. 32 Постановления N 6/8, требование о признании сделки недействительной и требования о применении последствий ничтожной сделки являются самостоятельными материально-правовыми требованиями, применение которых возможно либо по инициативе заинтересованного лица, либо по инициативе суда.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Последствия недействительности сделки предусмотрены п. 2 ст. 167 ГК РФ, согласно которому при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Между тем, как следует из решения суда от 13.03.2008 по делу N А07-18471/2007, Постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2008, Постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08.09.2008 (т. 4 л.д. 7, 11, 14), последствия недействительности сделки между ОАО “Фабрика “Одежда“ и ООО “Плаза“ не были применены, и обязанность возвратить полученное по сделке судебным решением не установлена.

Согласно п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В соответствии с п. 2 названной статьи государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим
Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в ЕГРП.

Согласно п. 3 названной статьи датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП.

Между тем, из материалов дела не усматривается совершение каких-либо юридических действий, свидетельствующих о внесении записи в ЕГРП о прекращении права собственности ООО “Плаза“ на спорное здание общежития, в силу чего ссылки УФРС об отсутствии у ООО “Плаза“ зарегистрированного юридического титула на спорное здание общежития несостоятельны.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что недействительность торгов по продаже здания общежития не является безусловным основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на приобретенное им недвижимое имущество, а также о невозможности считать погашенной запись о государственной регистрации права собственности ООО “Плаза“, признаются судом апелляционной инстанции обоснованными.

Согласно п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, вопрос об оспаривании зарегистрированного права собственности ООО “Плаза“ на здание общежития, приобретенное по сделке, впоследствии признанной недействительной, может быть разрешен только в судебном порядке. Между тем, отказав в государственной регистрации перехода права собственности, УФРС фактически разрешил вопрос о принадлежности на праве собственности здания общежития.

С учетом установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств отказ УФРС в государственной регистрации права собственности ЗАО “Управление активами“ на спорный объект недвижимого имущества неправомерен и нарушает права заявителя. Соответственно, требования заявителя в части признания указанного отказа УФРС незаконным и обязании устранить нарушение путем регистрации права собственности на указанный объект недвижимости подлежат удовлетворению.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции приходит к выводу
об отказе в удовлетворении заявленных ЗАО “Управление активами“ требований об обязании УФРС осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимости от 18.06.2008 N 183, заключенного ООО “Плаза“ и ЗАО “Управление активами“, по следующим основаниям.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Изложенная норма находится в ст. 558 ГК РФ (“Особенности продажи жилых помещений“) и подлежит толкованию в совокупности с нормой п. 1 этой же статьи, определяющей, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Из смысла изложенных норм ст. 558 ГК РФ следует, что законодатель ввел дополнительное требование о государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений в отличие от договоров купли-продажи иных объектов недвижимого имущества в целях обеспечения гарантий соблюдения прав лиц, проживающих в жилых помещениях.

Между тем, к жилым помещениям, предназначенным для проживания граждан, ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) относит жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату (п. 1 названной статьи). При этом согласно п. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и
иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В силу п.п. 1 и 2 ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.

По смыслу изложенных норм общежитие как здание не относится к жилым помещениям, в силу чего при продаже данного объекта требования п. 2 ст. 558 ГК РФ не действуют.

При этом государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям ст.ст. 164 и 131 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со ст. 4 Закона о государственной регистрации прав во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной. В случае если законом обязательность государственной регистрации сделки не установлена, такая сделка регистрации не подлежит (п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“).

На основании вышеизложенного, государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости от 18.06.2008 N 183, заключенного между ООО “Плаза“ и ЗАО “Управление активами“, не требуется.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, требования заявителя подлежат удовлетворению в части.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ: с УФРС в пользу ЗАО “Управление активами“ подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по заявлению в размере 2000 руб., уплаченной платежным поручением от 20.11.2008 N 794, и по апелляционной жалобе в размере 1000 руб., уплаченной платежным поручением от 11.03.2009 N 170.

Руководствуясь ст.ст. 258, 268 - 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.02.2009 по делу N А07-18174/2008 отменить.

Требования закрытого акционерного общества “Управление активами“ удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан в государственной регистрации права собственности закрытого акционерного общества “Управление активами“ на объект недвижимого имущества - общежитие, общей площадью 4117,90 кв.м, литера А, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, д. 89, оформленный сообщением об отказе в государственной регистрации права по делу правоустанавливающих документов N 02:445:8863:0000:126 от 10.09.2008 N 17/048/2008-184, как противоречащий ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан произвести государственную регистрацию права собственности закрытого акционерного общества “Управление активами“ на объект недвижимого имущества - общежитие, общей площадью 4117,90 кв.м, литера А, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, д. 89, на основании договора купли-продажи от 18.06.2008 N 183, заключенного между закрытым акционерным обществом “Управление активами“ и обществом с ограниченной ответственностью “Плаза“, в течение десяти дней с момента вынесения настоящего Постановления.

В удовлетворении требования закрытого акционерного общества “Управление активами“ об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 18.06.2008 N 183, заключенного между закрытым акционерным обществом “Управление активами“ и обществом с ограниченной ответственностью “Плаза“, предметом которого является объект недвижимого имущества - общежитие, общей площадью 4117,90 кв.м, литера А, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, д. 89, отказать.

Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан в пользу закрытого акционерного общества “Управление активами“ расходы по государственной пошлине по заявлению в размере 2000 руб., уплаченной платежным поручением от 20.11.2008 N 794, и по апелляционной жалобе в размере 1000 руб., уплаченной платежным поручением от 11.03.2009 N 170.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

судья

Л.В.ПИВОВАРОВА

Судьи

В.В.БАКАНОВ

Л.П.ЕРМОЛАЕВА