Решения и определения судов

Постановление ФАС Московского округа от 03.12.2009 N КГ-А40/12380-09 по делу N А40-27319/08-59-211 Требование: Об обязании не чинить препятствия в пользовании и владении арендованными помещениями, исполнить договоры аренды, о солидарном взыскании реальных убытков и упущенной выгоды. Обстоятельства: Арендодателем причинены реальные убытки арендатору в виде расходов на ремонт, переоборудование здания и закупку необходимого оборудования и мебели, а также упущенной выгоды. Встречное требование: О взыскании задолженности по арендной плате. Решение: В удовлетворении основного и встречного требований отказано, поскольку арендатор не доказал факта нарушения его прав, не обосновал размера убытков, а также не подтвердил наличия причинно-следственной связи между действиями арендодателя и заявленными убытками.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 3 декабря 2009 г. N КГ-А40/12380-09

Дело N А40-27319/08-59-211

резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2009 г.

в полном объеме постановление изготовлено 3 декабря 2009 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Петровой Е.А.

судей Волкова С.В. и Тихоновой В.К.

при участии в заседании:

от истца - Савин С.И. по дов. от 10.10.2009 г.; от ответчиков: от ООО “Стейт Ко.“ - Истомин А.А. по дов. от 23.12.2008 г., от ООО УК “Маяк Эстейт-Менеджмент“ Д.У. ЗПИФН “Маяк-Недвижимость“ - Сергеев А.В. по дов. от 23.11.2009 г.; от ООО “Интэко“ - не явился, извещен; от третьего лица - Фокеев А.А. по дов. от 01.04.2009 г.;

рассмотрев 25
ноября 2009 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО “Престиж“

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду решение Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-27319/08-59-211 от 29.06.2009, а не от 26.06.2009.

на решение от 26 июня 2009 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Назаренковым Д.Е.,

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2009 имеет N 09АП-15257/2009-ГК, а не N 09АП-15227/2009-ГК.

и постановление от 7 сентября 2009 года N 09АП-15227/2009-ГК

Девятого арбитражного апелляционного суда

по делу N А40-27319/08-59-211

принятое судьями Панкратовой Н.И., Лящевским И.С., Левиной Т.Ю.

по иску ООО “Престиж“

об обязании не чинить препятствие в пользовании арендованными помещениями, о солидарном взыскании убытков

к ООО “Стейт Ко.“, ООО “Интэко“, ООО “УК Маяк Эстейт-Менеджмент Д.У. ЗПИФН “Маяк Недвижимость“

и по встречному иску ООО УК “Маяк Эстейт-М“ Д.У. ЗПИФН “Маяк-Недвижимость“

о взыскании арендной платы

3-е лицо: ООО “Девелоп-Ком“

установил:

ООО “Престиж“ обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском об обязании ООО УК “Маяк Эстейт-Менеджмент“ Д.У. ЗПИФН “Маяк-Недвижимость“ не чинить препятствия в пользовании и владении арендованными помещениями в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Нижняя Красносельская, д. 40/12, корпус 8 (подвал 505,2 кв. м, 1-ый этаж 620 кв. м, 2-ой этаж 623,3 кв. м), исполнить договоры аренды, заключенные между ООО “Стейт Ко.“ и ООО “Престиж“, в виде обеспечения доступа сотрудникам, транспорту, клиентам ООО “Престиж“ к арендуемому помещению, а также с требованием о солидарном взыскании с ООО “Стейт Ко.“, ООО “Интэко“ и ООО УК “Маяк Эстейт-Менеджмент“ Д.У. ЗПИФН “Маяк-Недвижимость“ реальных убытков в сумме 45 715 782 руб. 66 коп. и упущенной выгоды в размере 232 753 125 руб. 00 коп.

Исковые требования
заявлены со ссылкой на ст. ст. 15, 398, 611 ГК РФ и мотивированы тем, что ответчиками причинены реальные убытки ООО “Престиж“ в виде расходов на ремонт, переоборудование здания и закупку необходимого оборудования и мебели, а также упущенной выгоды, поскольку в нарушение условий договоров аренды ООО УК “Маяк Эстейт-Менеджмент“ Д.У. ЗПИФН “Маяк-Недвижимость“, которые сданы ответчиками в нарушение прав истца на получение доходов от субаренды.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 28.11.2008 г. в порядке ст. 132 АПК РФ был принят встречный иск ООО УК “Маяк Эстейт-Менеджмент“ Д.У. ЗПИФН “Маяк-Недвижимость“ к ООО “Престиж“ о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4 596 355 руб. 60 коп.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.06.2009 г. в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 сентября 2009 г. N 09АП-15257/2009-ГК решение Арбитражного суда г. Москвы от 29 июня 2009 г. оставлено без изменения.

Решение и постановление мотивированы тем, что истец не доказал обоснованности размера убытков, заявленных ко взысканию как в части реального ущерба, так и в части упущенной выгоды. Кроме того, суды пришли к выводу о том, что ремонтные работы, о возмещении стоимости которых заявил истец, не соотносимы со спорными арендуемыми помещениями и в нарушение условий договора не согласованы с арендодателем.

Отказывая в иске в части взыскания упущенной выгоды, суды обеих инстанций исходили из того, что представленный истцом расчет упущенной выгоды не основан на каких-либо доказательствах или расчетах и носит предположительный характер.

Кроме того, суды обеих инстанций установили, что на основании исполнительного листа, выданного по делу N А40-51206/07-64-411, осуществлены исполнительные действия по вселению истца
в арендуемые помещения, в связи с чем суды указали на отсутствие оснований для удовлетворения иска и в части требования о нечинении препятствий в пользовании арендованным имуществом.

Отказ в удовлетворении встречного иска мотивирован тем, что договоры аренды, на основании которых ООО УК “Маяк Эстейт-Менеджмент“ Д.У. ЗПИФН “Маяк-Недвижимость“ заявило требования к истцу, при рассмотрении дела N А40-24097/07-91-244 признаны расторгнутыми.

В кассационной жалобе ООО “Престиж“ просит решение Арбитражного суда г. Москвы от 29 июня 2009 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 сентября 2009 г. по делу N А40-27319/08-59-211 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на неправильное, по его мнению, применение норм материального права (ст. ст. 15, 398, 606, 611, п. 1 ст. 614 ГК РФ), нарушение норм процессуального права (ч. 2 ст. 69 АПК РФ), а также на то, что судами не были приняты доказательства, подтверждающие незаконное выселение истца из арендуемых помещений, создание ответчиками препятствий истцу в пользовании помещениями и находящимся в нем имуществом, принадлежащим истцу, что установлено судом при рассмотрении других дел N А40-51206/08-64-411, А40-21639/08-60-61; проход в здание осуществлялся по спискам ООО У.К. “Маяк Эстейт-Менеджмент“ Д.У. ЗПИФН “Маяк-Недвижимость“, в которых отсутствовали сотрудники истца; судом не дана надлежащая оценка представленному истцом расчету неполученных доходов, которые были бы получены при условии продолжения истцом деятельности в арендуемых помещениях при отсутствии нарушений со стороны ответчиков; вопреки выводам суда, выполненные истцом строительные работы в установленном порядке согласованы, что подтверждается фактом выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО “Интэко“ в отношении спорных помещений, и
осуществлены именно в спорных помещениях.

Кроме того, по мнению заявителя кассационной жалобы, вывод судов о том, что договоры аренды являются расторгнутыми, сделан без учета обстоятельств, установленных по делу N А40-24097/07-91-244, т.е. с нарушением ч. 2 ст. 69 АПК РФ.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы, представители ответчиков возражали против удовлетворения кассационной жалобы, полагая, что обжалуемые решение и постановление являются законными и обоснованными, представитель третьего лица оставил решение по кассационной жалобе на усмотрение суда; на вопрос суда о действии договора аренды представители всех участвующих в деле лиц подтвердили, что договор не расторгнут и действует, представитель ООО У.К. “Маяк Эстейт-Менеджмент“ Д.У. ЗПИФН “Маяк-Недвижимость“ настаивал на том, что истец сам не пользуется предоставленными ему помещениями, что истец не доказал факт создания собственником здания препятствий в пользовании помещениями на момент рассмотрения дела.

Отзыв на кассационную жалобу в порядке, предусмотренном АПК РФ, не представлен.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения арбитражным судом норм материального права и норм процессуального права, а также соответствие выводов суда, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, арбитражный суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые решение и постановление отмене не подлежат в связи со следующим.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, между ООО “Престиж“ и ООО “Стейт Ко.“ заключены договоры аренды от 19.04.2005 г. N 2-АРСТ, N 3-АРСТ от 19.04.2005 г., N 4-АРСТ от 19.04.2005 г., на основании которых истец арендовал здание, расположенное по адресу: г. Москва,
ул. Нижняя Красносельская, д. 40/12, корп. 8.

После заключения договоров истец осуществлял ремонтные и иные работы, направленные на создание в здании ресторана и развлекательного комплекса в соответствии с условиями договоров аренды.

Впоследствии между ООО “Престиж“ и ООО “Стейт Ко.“ и последующими собственниками здания возник ряд судебных споров. В частности, по делу N А40-24097/07-91-244 о расторжении договоров аренды от 19.04.05 г. N 4-АРСТ, N 3-АРСТ от 19.04.2005 г.; по делу N А40-51206/08-64-411 о вселении истца в спорное здание; по делу N А40-21639/08-60-161 по иску ООО “Интэко“ о расторжении договоров аренды от 19.04.2005 г. N 2-АРСТ, N 3-АРСТ, N 4-АРСТ от 19.04.2005 г.

По настоящему делу спор возник о возмещении убытков, возникших у истца в связи с расходами на ремонт здания, а также упущенной выгоды, обусловленной невозможностью использовать арендуемые помещения и сдавать их в субаренду, а также об устранении новым собственником препятствий в пользовании арендованным помещением.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из содержания нормы ст. 15 ГК РФ следует, что лицо, требующее в судебном порядке возмещения ему убытков, должно доказать факт правонарушения со стороны должника, наличие и размер убытков,
а также причинно-следственную связь между убытками и действиями должника. В случае недоказанности одного из указанных элементов, исковые требования о взыскании убытков не могут быть удовлетворены.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО “Престиж“, суды обеих инстанций исходили из того, что истец не доказал факта нарушения его прав со стороны ответчиков, не обосновал размера убытков, а также не подтвердил наличия причинно-следственной связи между действиями ответчиков и заявленными убытками.

Кассационная инстанция по существу соглашается с выводом судов об отсутствии оснований для взыскания убытков, однако считает необходимым указать на следующее.

Вывод судов о недоказанности самого факта нарушения прав истца как арендатора нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Нижняя Красносельская, д. 40/12, корпус 8, не в полной мере согласуется с обстоятельствами, установленными Девятым арбитражным апелляционным судом при рассмотрении дела N А40-21639/08-60-161 и принятии постановления от 18 июня 2009 г. N 09АП-11541/2008-ГК, оставленного без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 сентября 2009 г. N КГ-А40/9503-09.

В частности, при рассмотрении указанного дела судом сделаны выводы о том, что “с 2005 года и на момент обращения ООО “Интэко“ с иском отсутствовал факт пользования ООО “Престиж“ нежилыми помещениями“; ООО “Престиж“ представлены “доказательства, подтверждающие выполнение ремонтных работ в спорных помещениях“, при этом при регистрации перехода права собственности от ООО “Стейт Ко“ к ООО “Интэко“ не зарегистрировано несанкционированных перепланировок помещений в здании“. Кроме того, судами отмечено, что при проведении проверки спорных помещений в августе 2005 г. ОВД Басманного района установлено, что сотрудникам ООО “Престиж“ был запрещен допуск на территорию и в спорные арендуемые помещения“.

Также не соответствуют фактическим обстоятельствам дела выводы
судов о несоотносимости проведенных истцом работ со спорными арендуемыми помещениями, поскольку в имеющихся в материалах дела документах (договорах подряда, актах сдачи-приемки работ) прямо указан адрес арендуемых истцом помещений.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции соглашается с выводом судов о недоказанности истцом размера убытков и их обоснования в заявленной ко взысканию сумме.

Как правильно отмечено судами, расчеты истца как в части требований о взыскании реального ущерба, составляющего затраты на ремонт помещений, так и в части упущенной выгоды, носят предположительный характер и в нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ не подкреплены какими-либо допустимыми доказательствами.

В исковом заявлении сам истец, с одной стороны, указывает на то, что размер упущенной выгоды, подлежащей взысканию равен 232 753 125 руб., с другой стороны, ссылается на то, что указанный размер не может быть меньше 33 600 000 руб. (том 1, л.д. 98).

Кроме того, настаивая на том, что упущенная выгода составляет стоимость субаренды спорных помещений, истец не представил суду доказательств, подтверждающих наличие у истца предполагаемых арендаторов, наличие каких-либо договоренностей, переговоров, касающихся возможности реализации намерения истца передать спорные помещения в субаренду за определенную стоимость, принятую истцом за основу при расчете упущенной выгоды.

Таким образом, при заявлении настоящего иска истцом не доказан один из необходимых элементов требования о взыскании убытков, а именно, не обоснован и не подтвержден их размер.

Кроме того, требование о взыскании убытков, обусловленных осуществлением ремонтных работ в спорных помещениях, заявлено истцом не в рамках обязательственных отношений по договору аренды данных помещений.

В этой связи суд кассационной инстанции считает необходимым отметить, что отказ в иске по настоящему делу в части взыскания реального ущерба
в виде стоимости ремонтных работ, осуществленных истцом в спорных помещениях, не лишает истца права заявить в самостоятельном порядке требование о взыскании стоимости неотделимых улучшений при наличии оснований и в порядке, предусмотренных ст. 623 ГК РФ.

Выводы судов об отказе в удовлетворении требований в части обязания ООО У.К. “Маяк Эстейт-Менеджмент“ Д.У. ЗПИФН “Маяк-Недвижимость“ не чинить истцу препятствий в пользовании арендуемыми помещениями являются обоснованными, поскольку истец, ссылаясь на наличие подобных препятствий в прежнее время со стороны предыдущих собственников здания и их доказанность при рассмотрении других дел, не подтвердил чинения препятствий на момент обращения с иском по настоящему делу со стороны последнего собственника - ООО У.К. “Маяк Эстейт-Менеджмент“ Д.У. ЗПИФН “Маяк-Недвижимость“.

При этом представители как истца, так и ответчиков в суде кассационной инстанции подтвердили, что договор аренды спорных помещений является действующим.

Выводы судов об отказе в удовлетворении встречного иска по мотивам того, что договор аренды расторгнут, сделаны без учета обстоятельств, установленных по делам N А40-24097/07-91-244, N А40-21639/08-60-161, однако оснований для отмены судебных актов в части отказа в удовлетворении встречного иска не имеется, учитывая, что в этой части судебные акты заинтересованным лицом (ООО У.К. “Маяк Эстейт-Менеджмент“ Д.У. ЗПИФН “Маяк-Недвижимость“) не обжалованы.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 29 июня 2009 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 сентября 2009 года 09АП-15257/2009-ГК по делу N А40-27319/08-59-211 оставить без изменения, а
кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий-судья

Е.А.ПЕТРОВА

Судьи

С.В.ВОЛКОВ

В.К.ТИХОНОВА