Решения и определения судов

Постановление ФАС Московского округа от 06.04.2009 N КГ-А40/778-09 по делу N А40-33557/08-146-293 Заявление о признании незаконным отказа регистрирующего органа в государственной регистрации прекращения договора аренды удовлетворено правомерно, так как при заключении договора аренды в него было включено условие, предусматривающее основание для досрочного расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке, в связи с чем в силу п. 3 ст. 450 ГК РФ договор аренды считается расторгнутым и соответствующего решения суда либо заключения соглашения о расторжении не требуется.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 6 апреля 2009 г. N КГ-А40/778-09

Дело N А40-33557/08-146-293

Резолютивная часть объявлена 30 марта 2009 года

Полный текст постановления изготовлен 06 апреля 2009 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Комаровой О.И., Хомякова Э.Г.

при участии в заседании от заявителя - ДИгМ - Р., доверенность N 208/5361 от 23.12.08 г., от УФРС по г. Москве - К., доверенность N 21/09 от 11.01.09 г., от третьего лица - ООО “Мастерок“ - представитель не явился, надлежаще извещен (имеется почтовое уведомление о вручении судебного извещения),

рассмотрев 30 марта 2009 года в судебном заседании кассационную жалобу УФРС по г. Москве

на решение от 22
августа 2008 года

Арбитражного суда г. Москвы

принятое судьей Ласкиным Л.В.

и постановление от 20 ноября 2008 года N 09АП-13452/2008-ГК

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Ядренцевой М.Д., Красновой С.В., Левиной Т.Ю.

по делу N А40-33557/08-146-292

по заявлению Департамента имущества г. Москвы

к Управлению Федеральной регистрационной службы по г. Москве

о признании отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды незаконным

третье лицо - ООО “Мастерок“

установил:

Департамент имущества города Москвы (далее - ДИгМ) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Москве (далее - УФРС по г. Москве) о:

- признании недействительным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Москве, оформленного письмом от 11.04.2008 N 11/102/207-740, в государственной регистрации прекращения договора аренды от 06.10.2003 N 1-937/03, заключенного между Департаментом имущества города Москвы и ООО “Мастерок“ на нежилые помещения общей площадью 83,7 кв. м, расположенные по адресу: Москва, ул. Новая Басманная, д. 13/2, стр. 4,

- обязании произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды от 06.10.2003 N 1-937/03, заключенного между Департаментом имущества города Москвы и ООО “Мастерок“ на нежилые помещения общей площадью 83,7 кв. м, расположенные по адресу: Москва, ул. Новая Басманная, д. 13/2, стр. 4.

Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 11 - 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2 - 4, 13, 16, 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ (с изм. и доп.) “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, мотивированы тем, что в регистрирующий орган были представлены все необходимые для совершения регистрационных действий документы.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной
ответственностью “Мастерок“ (далее - ООО “Мастерок“).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22 августа 2008 года требования удовлетворены в полном объеме.

Суд первой инстанции на основании статей 2, 3, 13, 16, 17, 20 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, исходил из того, что УФРС по г. Москве не доказало наличие правовых оснований, предусмотренных статьей 20 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ для отказа в регистрации прекращения договора аренды.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2008 года N 09АП-13452/2008-ГК решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе УФРС по г. Москве, которое считает, что при принятии решения и постановления судами неправильно применены нормы материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить, в удовлетворении требований отказать.

По мнению заявителя кассационной жалобы, нормы статей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации соотносятся как общие и специальные и подлежат применению в их неразрывном единстве. Заявитель полагает, что в статье 619 ГК РФ установлен непосредственно порядок расторжения договора аренды, между тем заявителем не были предоставлены в регистрирующий орган документы о соблюдении порядка расторжения договора аренды в соответствии с положениями ст. 619 ГК РФ. Кроме того, решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.02.2008 г. по делу N А40-60699/07-82-556 о выселении ООО “Мастерок“ из нежилых помещений не было представлено регистрирующему органу.

В судебном заседании представитель заявителя кассационной жалобы, поддержал доводы, в ней изложенные, просил решение
и постановление отменить.

Представитель ДИгМ в судебном заседании возражал против доводов кассационной жалобы, полагая, что обжалуемый судебные акты являются законными и обоснованными.

Кассационным судом направлена в адрес ООО “Мастерок“ копия определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, о получении которой имеется почтовое уведомление, однако его представитель в суд не явился.

С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению указанного лица, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.

Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 06 октября 2003 года между ДИгМ (арендодатель) и ООО “Мастерок“ (арендатор) был заключен договор N 1-937/03 аренды нежилого помещения общей площадью 83.7 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Новая Басманная, д. 13/2, стр. 4, сроком с 05.02.2003 по 04.02.2018 г.

Пунктом 8.3 указанного договора установлено, что договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке при невнесении арендатором арендной платы более 2-х сроков оплаты подряд либо систематической недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты.

В связи с наличием у арендатора задолженности по арендной плате, истец направил ему уведомление от 28.06.2007 N пр/07-149, в котором сообщил о расторжении договора от 06.10.2003 г. N 1-937/03 в
порядке пункта 8.3 договора.

Данное уведомление было получено арендатором 17.07.2008 г., что подтверждается уведомлением о вручении.

Впоследствии ДИгМ представил в УФРС по г. Москве документы для регистрации прекращения договора аренды от 06.10.2003 N 1-937/03, в том числе уведомление от 28.06.2007 N пр/07-149 и уведомление о вручении.

Однако, УФРС по г. Москве письмом от 11.04.2008 N 11/102/207-740 отказало ДИгМ в государственной регистрации прекращения договора аренды от 28.06.2007 N пр/07-149 на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

УФРС по г. Москве указало на то, что в регистрирующий орган не поступило двустороннее соглашение о расторжении договора аренды от 28.06.2007 N пр/07-149, представленное уведомление не является достаточным документом, подтверждающим расторжение указанного договора.

Суды обеих инстанций правильно сделали вывод о незаконности такого отказа регистрирующего органа в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу пункта 3 статьи 26 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Согласно пунктам 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Вместе с
тем, в пункте 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“ разъяснено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

В данном случае, как установили суды, в пункте 8.3 договора аренды от 06.10.2003 г. N 1-937/2003 предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке при невнесении арендатором арендной платы более 2-х сроков оплаты подряд либо систематической недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты.

Таким образом, при заключении названного договора аренды в него было включено условие, предусматривающее основание для досрочного расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке.

При этом, ДИгМ было направлено уведомление от 28.06.07 г. N пр/07-149 арендатору (ООО “Мастерок“) о расторжении договора аренды в связи с наличием задолженности по арендной плате, которое было получено последним (т. 1 л.д. 33 - 36).

В связи с этим, в силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды считается расторгнутым и соответствующего решения суда либо заключения соглашения о расторжении в данном случае не требуется, о чем правильно указали суды обеих инстанций.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 18.02.2008 г. по делу N А40-60699/07-82-556, ООО “Мастерок“ выселено из арендуемых помещений.

При таких обстоятельствах, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прекращения договора аренды от 06.10.2003 г. N 10937/2003 суды обеих инстанций обоснованно признали незаконным.

Доводы кассационной
жалобы о нарушении ДИгМ порядка одностороннего расторжения договора аренды изучены кассационным судом, однако с учетом изложенного они подлежат отклонению как несостоятельные, основанные на неправильном толковании норм материального права, опровергаемые материалами дела и установленными обстоятельствами.

С учетом изложенного, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, не имеется, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 августа 2008 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2008 г. N 09АП-13452/2008-ГК по делу N А40-33557/08-146-293 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

С.В.ВОЛКОВ

Судьи

О.И.КОМАРОВА

Э.Г.ХОМЯКОВ