Решения и постановления судов

Постановление ФАС Московского округа от 02.04.2009 N КГ-А41/2306-09 по делу N А41-11289/08 Исковые требования о расторжении договора аренды недвижимого имущества удовлетворены правомерно, так как ответчиком существенно нарушены условия договора аренды, что выразилось в осуществлении перепланировки помещения без согласия собственника.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 2 апреля 2009 г. N КГ-А41/2306-09

Дело N А41-11289/08

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 2 апреля 2009 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего - судьи Чучуновой Н.С.

судей Бусаровой Л.В., Тарасовой Н.В.

при участии в заседании:



от истца (заявителя): С.О.В. дов. от 30.01.2009 г. N 31-1-30

от ответчика: Ш.В.В., директор протокол N 1 от 18.02.206 г., Г.Л.В. дов. от 19.11.2008 г.

рассмотрев 30 марта 2009 г. в судебном заседании кассационную жалобу ООО “ЛИТО“

на решение от 3 октября 2008 г.

Арбитражного суда. Московской области

принятое судьей Гарькушовой Г.А.

Здесь и далее по тексту, видимо, допущена опечатка: имеется в виду постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2008 N А41-11289/08, а не Девятого арбитражного апелляционного суда N А41-711289/08.

на постановление от 22 декабря 2008 г. N А41-711289/08

Девятого арбитражного апелляционного суда

Принятое судьями Ивановой Л.Н., Боровиковой С.В., Юдиной Н.С.



по иску (заявлению) Администрации Муниципального образования “Люберецкий муниципальный район“

о расторжении договора аренды, выселении

к Обществу с ограниченной ответственностью “ЛИТО“

установил:

Администрация муниципального образования “Люберецкий муниципальный район“ обратилось в арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью “ЛИТО“ (далее - ООО “ЛИТО“) о расторжении договора аренды N 295 от 1 апреля 1997 г. заключенного между Администрацией муниципального образования “Люберецкий муниципальный район“ и ООО “ЛИТО“ на нежилые помещения, расположенные по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Митрофанова, д. 11.

Решением арбитражного суда Московской области от 3 октября 2008 г. исковые требования удовлетворены, расторгнут договор аренды N 295 от 1.04.1997 г., заключенный между Администрацией муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области и ООО “ЛИТО“ на нежилые помещения, расположенные по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Митрофанова, д. 11.

ООО “ЛИТО“ обязано освободить арендуемые нежилые помещения, расположенные по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Митрофанова, д. 11 и передать Администрации Люберецкого муниципального района по передаточному акту в первоначальном состоянии в месячный срок со дня вступления решения в законную силу.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2008 г. решение арбитражного суда Московской области от 3 октября 2008 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО “ЛИТО“ - без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО “ЛИТО“ подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение арбитражного суда Московской области от 3 октября 2008 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2008 г. по основаниям неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов, изложенных в решении, постановлении фактическим обстоятельствам, имеющим значение для дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильного применения норм материального и процессуального права.

В обоснование жалобы ООО“ЛИТО“ указало, что судом ни первой, ни апелляционной инстанции не исследовался вопрос, надлежащим ли собственником помещений является истец.

В договоре, заключенном 1 апреля 1997 г. между Администрацией муниципального образования Люберецкий муниципальный район (арендодатель) и МУЖРЭП N 2 (балансодержатель) и ТОО “ЛИТО“ (правопредшественник ООО “ЛИТО“) (арендатор) был заключен договор на сдачу в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений. По условиям указанного договора, Комитет при участии балансодержателя сдает, а арендодатель принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Люберцы, ул. Митрофанова, д. 11 для использования под магазин и склад. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений - 884,6 кв. м.

Истцом и ответчиком был подписан акт без указания даты приема-передачи в аренду нежилого помещения, в котором не указана площадь передаваемых в аренду помещений.

По условиям договора аренды именно балансодержатель должен передать истцу помещения по акту и техническую документацию на него.

Балансодержателем ни договор, ни акт приема-передачи подписан не был, техническая документация(технические паспорта) не передавались.

Помещения передавались по ордеру N 295 от 1 ноября 1998 г., который являлся единственным документом, дающим право их занимать; площадь помещений, согласно ордера - 846,1 кв. м.

Суд не учел, что инвентаризация спорных помещений производилась в 1997 г. не только 21 марта, но и 7 сентября 1997 г.

Площади арендуемых площадей изменились на 905 кв. м в 2001 г., что зафиксировано в Соглашении от 1 февраля 2001 г., в котором стороны согласовали увеличение площади арендуемого помещения с 1.02.2001 г. на 58,9 кв. м. Соглашение было подписано после того, как Администрацией муниципального образования Люберецкий муниципальный район были согласованы перепланировки нежилых помещений по адресу: г. Люберцы, ул. Митрофанова, д. 11 на основании технической инвентаризации, по результатам которой были составлены технические паспорта по состоянию на 7 сентября 1997 г. и после согласования перепланировки в ГП Управления архитектуры и градостроительства Люберецкого района.

Дополнительные площади, составляющие разницу между 905 кв. м и 846,1 кв. м ответчику по акту переданы не были.

Имеющиеся в материалах дела поэтажные планы строений, согласованные надлежащим образом, полностью совпадают с техническими паспортами БТИ по состоянию на 10 октября 2008 г.

Незначительная перепланировка, произведенная ответчиком - временная перегородка на втором этаже, отделяющая склад от комнаты, в котором проводилось собрание Совета ветеранов, не являлось существенным нарушением договоров аренды и была устранена в разумный срок, до вынесения решения арбитражным судом Московской области 3 октября 2008 г.

Само по себе наличие в техническом паспорте на спорные помещения штампа о произведенной перепланировке не доказывает факт произведения перепланировки ответчиком. Отсутствие указаний в соответствующем разделе технических паспортов невозможно установить, в каких помещениях была произведена перепланировка.

Письмо N 1286 от 17 декабря 2008 г. Люберецкого филиала ГУП “Московское областное бюро технической инвентаризации“, на которое ссылается суд апелляционной инстанции, не соответствует признакам допустимости и относимости доказательств. В письме БТИ указано, что техническая инвентаризация производилась после 21 марта 1997 г. в 2000 г., что не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела копий поэтажных планов, в которой датой проведения инвентаризации указано 7 сентября 1997 г.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просит отменить обжалуемое решение арбитражного суда Московской области, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда, принять новый судебный акт, в иске Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район отказать.

Администрация Муниципального образования Люберецкий муниципальный район в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда Московской области от 3 октября 2008 г. и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2008 г. находит законным и обоснованными.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Судом первой и апелляционной инстанций установлено и материалами дела подтверждено, что 1 апреля 1997 г. между Администрацией муниципального образования “Люберецкий муниципальный район“ (арендодатель), МУЖРЭП N 2 (балансодержатель) и ТОО “ЛИТО“ (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений площадью 884,6 кв. м по адресу: г. Люберцы, ул. Митрофанова, д. 11 (л.д. 7 - 11 т. 1). Срок действия договора установлен с 1 апреля 1997 г. по 1 января 2009 г.

Согласно акта приема-передачи (без номера и даты) арендатором были приняты в пользование помещения площадью 846, 1 кв. м по адресу: г. Люберцы, ул. Митрофанова, д. 11 (л.д. 22 т. 1). Приложением к акту приема-передачи помещений указаны технические паспорта от 27.03.2007 г. N 989 строение “Б“, от 7.12.1998 г. N 989 строение “Б1“.

Согласно свидетельства о регистрации права от 30 апреля 1999 г. муниципальному образованию Люберецкий район Московской области принадлежат по праву собственности нежилые помещения площадью 691,8 кв. м., инв. N 989, 154, 3 кв. м инв. N 989, расположенные по адресу Люберцы, ул. Митрофанова д. 11 (л.д. 71 - 72 т. 1).

8 декабря 2006 г. между Администрацией муниципального образования “Люберецкий муниципальный район Московской области“ и ООО “ЛИТО“ было заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды от 1 апреля 1997 г. N 295 на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Люберцы, ул. Митрофанова, д. 11 (л.д. 54 - 56 т. 1).

В соответствии с указанным соглашением арендодатель передает, арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Люберцы, ул. Митрофанова, д. 11 общей площадью 905,0 кв. м - состав основных помещений - лит. Б, подвал, комнаты N 1, 2“а“, 3, 3“а“, 4 - 19, площадью 249,3 кв. м, лит. Б, 1 этаж, комнаты N 1 - 12 площадью 252,9 кв. м, лит. Б, 2 этаж, комн. N 1 - 16 площадью 251,9 кв. м, лит. Б1, 1 этаж, комната N 1 - 7 площадью 150,9 кв. м (балансодержатель исключен из спорных правоотношений).

В соответствии с п. 1.5 соглашения помещение передается арендатору в состоянии, пригодном для нормальной его эксплуатации для использования его под торговую деятельность.

Согласно п. 4.1 соглашения арендодатель имеет право осуществлять контроль за соблюдением условии договора, в том числе, за использованием арендуемого помещения.

В соответствии с п. 4.4.4 соглашения арендатор обязан не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения собственника и получения согласований в установленном законом порядке.

Согласно п. 7.2 соглашения по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут арбитражным судом Московской области в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями, а также произвел без согласования с арендодателем перепланировку и (или) переустройство арендуемого помещения.

Согласно п. 7.2 соглашения по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут арбитражным судом Московской области в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями, а также произвел без согласования с арендодателем перепланировку и (или) переустройство арендуемого помещения.

16 мая 2007 г. и 19 июля 2007 г. в целях контроля за использованием нежилых помещений муниципальной собственности комиссией в составе главного специалиста Управления муниципальным имуществом, главного специалиста потребительского рынка и услуг, Л.О.А. в присутствии представителя ООО“ЛИТО“ были произведены проверки нежилого помещения общей площадью 905,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Люберцы, ул. Митрофанова, д. 11 (л.д. 60 - 61 т. 1).

В результате проведения проверки установлено, что второй этаж занимаемого по договору аренды помещения используется под зал игровых автоматов, без соответствующих разрешений возведена пристройка к магазину, проведена перепланировка нежилых помещений на втором этаже и в подвале.

Администрация муниципального образования “Люберецкий муниципальный район“ направила в адрес ООО “ЛИТО“ письма N 4453-9 от 5 февраля 2008 г. и N 4403-9 от 28 февраля 2008 г. с предписанием освободить второй этаж арендуемого помещения и использовать его по назначению, представить документы, разрешающие перепланировку нежилого помещения (л.д. 66 т. 1). Администрация также разъяснила, что в случае невыполнения указанных предписаний она вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.

Судом первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что используя арендуемые помещения под игорный зал, ООО “ЛИТО“ нарушило условия договора аренды и Закон Московской области от 27 декабря 2006 г. N 2492006-ОЗ “О внесении изменений в Закон Московской области“. О размещении объектов игорного бизнеса на территории Московской области“, в соответствии с которым с 1 января 2008 г. подлежит прекращению размещение объектов игорного бизнеса на территории Московской области, кроме казино и букмекерских контор.

Судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что 18 июля 2008 г. комиссией в составе ведущего специалиста Управления муниципальным имуществом П.Ю.Ю. в присутствии исполняющего обязанности директора ООО “ЛИТО“ С.Л.В. составлен акт проверки использования арендованного ответчиком нежилого помещения по назначению, из которого следует, что планировка помещений соответствует данным технического паспорта от 24 мая 2006 г., арендатору предложено утвердить перепланировку на МВК. На втором этаже осуществляется продажа следующими товарами: галантерея, обувь, одежда, игровые автоматы отсутствуют (л.д. 102 т. 1).

Оценив указанный акт проверки, судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод о том, на момент вынесения решения судом первой инстанции арендатором были устранены нарушения по использованию помещения не по назначению.

В то же время судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтвержден факт перепланировки арендатором помещений без письменного согласия арендодателя.

В судебное заседание арбитражного апелляционного суда представителем Администрации муниципального образования “Люберецкий муниципальный район“ представлено письмо N 1286 от 17 декабря 2008 г. Люберецкого филиала ГУП Московское областное бюро технической инвентаризации“, в котором указано, что при проведении технической инвентаризации после 21 марта 1997 г в 2000 г., 2006 г. и 10 октября 2008 г. нежилых зданий Лит. Б, и Б1, расположенных по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Митрофанова, д. 11 выявлена перепланировка помещений, проведенная без соответствующего разрешения (Лит. Б - подвал и 1-й этаж, Лит Б1 - 1-й этаж) (л.д. 24 т. 2).

Согласно акта осмотра нежилого помещения от 2 декабря 2008 г., составленного главным специалистом Управления муниципальным имуществом и инженером Люберецкого филиала ГУП “Московское областное бюро технической инвентаризации“ в помещении под литером Б (2 этаж) между помещениями N 1 и N 10 установлена перегородка с проемом, между помещениями N 1 и N 2 снята дверь (л.д. 25 т. 2).

Сравнив данные технических паспортов по состоянию на 10 декабря 2008 г. и 21 марта 1997 г., суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в результате произведенной ООО “ЛИТО“ перепланировки изменились площади арендуемых помещений.

Согласно техническому паспорту, составленному 10 декабря 2008 г. Люберецким филиалом ГУП“ Московское областное бюро технической инвентаризации“ площадь основного строения литера Б1 стала 190,1 кв. м, по техническому паспорту от 21 марта 1997 г. площадь указанного помещения 150,9 кв. м.

Площадь основного строения первого этажа литера “Б“ по техническому паспорту от 10 декабря 2008 г. - 342,6 кв. м, по техническому паспорту от 21 марта 1997 г. - 252,9 кв. м.

Площадь основного строения второго этажа литера “Б“ по техническому паспорту от 10 декабря 2008 г. - 322,6 кв. м, по техническому паспорту от 21 марта 1997 г. - 251,9 кв. м.

Площадь подвала под литером “Б“ согласно техническому паспорта от 10 декабря 2008 г. - 336,2 кв. м, по техническому паспорту от 21 марта 1997 г. - 249,3 кв. м.

Судом апелляционной инстанции обозревались также технические паспорта помещения, расположенного по адресу: г. Люберцы, ул. Митрофанова, д. 11 по состоянию на 27 марта 1997 г., то есть на момент передачи в аренду и на 10 октября 2008 г. Судом апелляционной инстанции установлены следующие изменения в технических данных помещения:

По зданию литер “Б“: в помещении N 2 площадью 14,3 кв. м (на момент 1997 г.) установлена перегородка, в связи с чем в 2008 г. помещение стало значиться под N 3 площадью 5,5 кв. м.

Помещение под номером N 3 площадью 18,3 кв. м (в 1997 г.) разделено на помещения N 1 и N 4 площадью соответственно 6 и 9,9 кв. м.

На втором этаже помещения под литером “Б“ изменились помещения N 5, 7, 8.

По зданию литер “Б1“: в помещении 3 в 2008 г. появилась перегородка; помещение под N 5 стало помещением N 7, перегородка, имевшаяся в нем в 1997 г. убрана.

На основании указанной технической документации судом апелляционной инстанции сделан вывод о произведенной ответчиком перепланировке арендуемых помещений. Согласия на перепланировку помещений собственником помещений дано не было.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, а не пункт 1 статьи 610.

В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случае, когда

1) арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Поскольку ответчиком существенно нарушены условия договора аренды N 295 от 1 апреля 1997 г., выразившееся в осуществлении перепланировки помещения без согласия собственника, судебные акты о расторжении договора аренды и об обязании ООО “ЛИТО“ освободить занимаемо помещение являются законными и обоснованными.

Судом апелляционной инстанции установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права не установлено.

Руководствуясь ст. 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение арбитражного суда Московской области от 3 октября 2008 г от 3 октября 2008 г. по делу N А41-112898, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2008 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ООО “ЛИТО“ - без удовлетворения.

Председательствующий:

ЧУЧУНОВА Н.С.

Судьи:

БУСАРОВА Л.В.

ТАРАСОВА Н.В.