Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2009 по делу N А21-4607/2009 Соглашение сторон договора аренды земельного участка об изменении размера арендной платы, являющегося существенным условием договора, подлежит обязательной государственной регистрации, и размер арендной платы меняется только с момента такой регистрации.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 декабря 2009 г. по делу N А21-4607/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Мельниковой Н.А., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Пампу Н.Б.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15145/2009) Администрации Балтийского муниципального района на решение Арбитражного суда Калининградской области от 24.09.2009 по делу N А21-4607/2009 (судья Мялкина А.В.), принятое

по иску Администрации Балтийского муниципального района

к ООО “Рынок города Балтийска“

о взыскании задолженности

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: представителя Згерской Л.М. (протокол N 14), представителя Котельниковой С.И. (доверенность от
28.09.2009)

установил:

администрация Балтийского муниципального района (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Рынок города Балтийска“ (далее - ООО “Рынок города Балтийска“, Общество, ответчик) о признании прекращенным договора аренды от 26.04.2004 N 184, взыскании в доход бюджета муниципального образования “Балтийский городской округ“ 694 765 руб. 58 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 по 01.05.2009, 30 625 руб. 88 коп. пени за просрочку внесения указанных платежей.

Суд в результате уточнения истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации размера исковых требований рассмотрел требование о взыскании с ответчика 1 015 229 руб. 69 коп. арендных платежей за период с 01.01.2007 по 01.08.2009 и 24 131 руб. 42 коп. пени по состоянию на 01.08.2009. Суд принял заявленный истцом отказ от признания договора от 26.04.2004 N 184 прекратившим действие, в связи с чем в этой части прекратил производство по делу.

Решением суда от 24.09.2009 (с учетом определения об исправлении опечатки от 12.11.2009) исковые требования Администрации удовлетворены частично. С ООО “Рынок города Балтийска“, расположенного по адресу: город Балтийск, ул. Гоголя, 1 “а“, в пользу Администрации Балтийского муниципального района взыскано 3 370 руб. 37 коп. пени и 135 рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета. В остальной части иска отказано.

На указанное решение Администрацией Балтийского муниципального района подана апелляционная жалоба, в которой истец просит решение отменить и вынести по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указал, что суд в резолютивной части решения указал юридическое лицо, не являющееся стороной по делу. Податель жалобы считает,
что выводы суда об изменении размера арендной платы как существенного условия договора аренды только путем заключения сторонами соглашения нельзя признать правомерными. Кроме того, истец указывает на то обстоятельство, что в связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, стороны обязаны ими руководствоваться независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик указал, что доводы Администрации не основаны на условиях договора, поскольку способ определения размера арендной платы не является расчетным. Также Общество пояснило, что в 2008 - 2009 годах изменения в договор не вносились, дополнения к нему стороны не принимали, арендодатель перерасчет арендной платы не производил и арендатора об этом в установленном пунктом 4.2.4 договора аренды порядке не информировал.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, в части иска, удовлетворенного судом, возражений не заявил.

Извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства истец своего представителя в судебное заседание не направил, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке по правилам пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 26.04.2004 между Администрацией (арендодатель) и ООО “Рынок города Балтийска“ (арендатор) был заключен договор N 184 аренды земельного участка общей площадью 4340 кв. м, находящегося в г. Балтийске, в 60 м к северо-востоку от пересечения улиц Гоголя и В. Пикуля, в целях организации рынка.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного
участка определен сторонами с 26.04.2004 по 14.04.2009.

Договор зарегистрирован 10.11.2004, о чем свидетельствует отметка Учреждения юстиции по государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним Калининградской области.

Порядок, размер и сроки внесения арендной платы установлены разделом 3 договора.

Согласно пункту 3.4 договора на момент его заключения арендная плата установлена из расчета 37 руб. 40 коп. за 1 кв. м в год под размещение рынков, 0,28 руб. за земли общего пользования, общая сумма арендных платежей - 118403 руб. 04 коп.

Условиями договора определено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные в договоре, но не чаще одного раза в год при изменении арендных ставок в установленном порядке (пункт 3.5).

Пунктом 3.6 договора предусмотрена ответственность арендатора в виде уплаты арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от арендной платы, не внесенной в установленные договором сроки, за каждый день просрочки.

Истцом неоднократно направлялись в адрес ответчика претензии с указанием на наличие задолженности по арендным платежам, которые ответчик получал и оставлял без удовлетворения.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по погашению задолженности за использование муниципального имущества явилось основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Оценив доказательства на основе всестороннего, полного и объективного исследования всех имеющихся в деле доказательств, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и отзыве на апелляционную жалобу, выступлении присутствовавшего в заседании представителя ответчика, апелляционная инстанция считает, что решение в обжалуемой части не подлежит отмене по следующим основаниям.

При заключении договора стороны исходили из ставок арендной платы, установленных постановлением
главы Балтийского городского округа от 26.04.2004 N 411 (л.д. 8 - 12). По мнению истца, начиная с 01.01.2007 по 01.05.2009, арендатор вносил арендные платежи в размере, меньше установленного в этот период органами местного самоуправления, в том числе постановлениями главы Балтийского городского округа от 23.05.2008 N 595, от 19.12.2008 N 1831.

Основанные на принятых органами местного самоуправления ставках арендной платы за землю Расчеты арендной платы на 2008, 2009 год в виде приложений к договору аренды истец представил в материалы дела. Эти приложения подписаны арендодателем, но не подписаны арендатором. Вместе с тем расчет задолженности за период с января 2007 по 01.08.2009 выполнен истцом применительно к изложенным обстоятельствам (л.д. 16 - 17).

Правомерность такого расчета истец обосновал ссылками на пункт 3.5 договора аренды, согласно которому размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год при изменении арендных ставок в установленном порядке.

Оценив представленные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а односторонние изменения условий обязательства не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Порядок установления размера арендной платы и ее внесения арендатором устанавливается соглашением сторон с соблюдением требований статьи 614 того же Кодекса. При этом размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.

Договором сторон предусмотрено, что основанием для изменения
арендодателем размера арендной платы является изменение арендных ставок в установленном порядке (пункт 3.5). В то же время пунктом 6.1 договора установлено, что любые изменения и дополнения к договору аренды должны оформляться в письменной форме.

В договоре отсутствует условие о том, что арендодатель наделен правом на внесение в договор изменений в одностороннем порядке, напротив согласно изложенной в пункте 4.1.1 договора редакции у арендодателя имеется возможность вносить в договор необходимые изменения и уточнения в случае изменения действующего законодательства и нормативных актов, но по согласованию с арендатором. Подтверждением соблюдения сторонами такого порядка изменения размера арендной платы являются “изменения и дополнения на 2007 год“, подписанные обеими сторонами (л.д. 15). В соответствии с этими изменениями арендатор вносил арендные платежи за последующий период.

Как явствует из пункта 4.1.4 договора, арендодатель мог воспользоваться в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору правом на предъявление требования о расторжении договора, что не было использовано Администрацией в спорный период.

Уполномоченными органами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления могут устанавливаться лишь порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, но не размер арендной платы в каждом конкретном договоре.

Изменение размера арендной платы за земельный участок является изменением существенного условия договора аренды, следовательно, изменением содержания обременения (пункт 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, рекомендованного к применению Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59).

Такие изменения в договоре
аренды земельного участка, зарегистрированном в установленном законом порядке, могут считаться состоявшимся только с момента их регистрации.

В силу приведенных выше обоснований апелляционный суд считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что истец не доказал наличие задолженности по арендным платежам в указанном размере, то есть наличие обязанности ответчика вносить платежи в иной, чем установлено по договору, сумме.

Довод подателя жалобы об указании судом в резолютивной части судебного акта юридического лица, не являющегося стороной по делу, не может служить основанием для отмены судебного акта. В адрес апелляционного суда поступило определение суда от 12.11.2009 об исправлении допущенной опечатки в оспариваемом решении в порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При изложенных выше обстоятельствах оспариваемое решение является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 24 сентября 2009 по делу N А21-4607/2009 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

ГОРБИК В.М.

Судьи

МЕЛЬНИКОВА Н.А.

СТАРОВОЙТОВА О.Р.