Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2009 по делу N А56-18347/2009 Неполучение продавцом оплаты по договору купли-продажи земельных участков, когда предмет договора фактически и юридически передан покупателю, является существенным нарушением данного договора со стороны покупателя и служит основанием для удовлетворения требования о расторжении названного договора и возврата проданного имущества.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 7 декабря 2009 г. по делу N А56-18347/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме 07 декабря 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Зайцевой Е.К.

судей Гафиатуллиной Т.С., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: Ворцман Е.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14279/2009) ОАО “Российские железные дороги“ на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.09.2009 по делу N А56-18347/2009 (судья Преснецова Т.Г.), принятое

по иску ОАО “Российские железные дороги“

к ООО “Складской Петербургский Комплекс“

3-и лица: ГУ Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, ООО “Еврострой“

о расторжении договора и обязании возвратить
имущество

при участии:

от истца: представителей Королева С.А. (доверенность от 24.11.2009 N 10-11/215), Иванова В.А. (доверенность от 17.12.2008 N 10-11/181)

от ответчика: представителя Умерова Э.Г. (доверенность от 01.09.2009 N 103)

от 3-х лиц:

1. представителя Савеловой Д.О. (доверенность от 11.01.2009 N 10)

2. представитель не явился (извещен)

установил:

Открытое акционерное общество “Российские железные дороги“ (далее ОАО “РЖД“, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга с исковым заявлением о расторжении договора от 11.09.2008 года купли-продажи земельных участков, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, 3-й Рыбацкий проезд, литер А и литера Л, общей стоимостью 33 500 000 руб., заключенного с обществом с ограниченной ответственностью “Складской Петербургский Комплекс“ (далее - ООО “Складской Петербургский Комплекс“, ответчик) и обязании ответчика возвратить переданные участки.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области и общество с ограниченной ответственностью “Еврострой“.

Решением суда от 24.09.2009 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ОАО “РЖД“ просит принятое судом решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, полагая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права.

Податель апелляционной жалобы обращает внимание, что возможность расторжения договора по требованию одной из сторон предусмотрена пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда другая сторона существенно нарушает договор.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Неоплата имущества в установленный договором срок в судебной практике признается существенным нарушением договора, которое может служить
основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном указанной выше нормой.

Податель апелляционной жалобы также не согласен с выводом суда первой инстанции о невозможности применения к спорному договору правил статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку обязанность по оплате предмета купли-продажи была предусмотрена до государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки, без оставления залога у продавца.

В судебном заседании податель апелляционной жалобы изложенные в ней доводы поддержал.

Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает принятое судом первой инстанции решение законным и обоснованным.

Надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы ООО “Еврострой“ (третье лицо) в судебное заседание своего представителя не направило, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из представленных в материалы дела документов, 11.09.2008 года между ОАО “РЖД“ (продавец) и ООО “СПК“ (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельных участков, предметом которого явились два земельных участка, принадлежащих на праве собственности продавцу:

- земельный участок общей площадью 20 004 кв. м из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 78:12:7223:54, находящийся по адресу: г. Санкт-Петербург, 3-1 Рыбацкий проезд, дом 13, литер Л;

- земельный участок общей площадью 15 488 кв. м из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 78:12:7223:55, находящийся по адресу: г. Санкт-Петербург, N-й Рыбацкий проезд, дом 13, литер А.

По условиям заключенного договора продавец обязался осуществить передачу земельных участков по акту приема-передачи, не позднее трех календарных дней с даты заключения договора, а покупатель принял на себя обязательство произвести оплату цены за приобретаемые участки (33 500 000 руб.) в течение
семи дней с даты подписания договора.

В пункте 4.3 договора стороны отразили, что полная оплата договора должна быть произведена покупателем до регистрации перехода к нему права собственности за земельные участки.

Продавцом обязанность по передаче земельных участков была исполнена.

Регистрация перехода права собственности на участки была произведена УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 22.09.2008 года (номера регистрации 78-78-01/0505/2008-664 кадастровый N 78:12:7223:54 и 78-78-01/0505/2008-670 кадастровый номер 78:12:7223:55).

Однако оплата полученного имущества покупателем не была произведена.

Полагая неполучение оплаты по договору, когда предмет договора фактически и юридически передан покупателю, существенным нарушением договора со стороны покупателя, продавец (истец) направил в адрес ответчика требование (исходящий N НЮ-14/13 от 31.03.2009 года) о расторжении договора. Письмо получено ответчиком 31.03.2009 года.

Отсутствие со стороны покупателя встречных действий побудили истца обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи земельных участков и обязании ответчика возвратить проданное по договору имущество.

Возражая против требований истца, ответчик ссылался на отсутствие нарушений прав истца относительно заключенного договора, поскольку к указанному договору купли-продажи земельных участков было заключено дополнительное соглашение от 16.09.2008 года, изменявшее условие о сроке оплаты приобретенного имущества и условие о последовательности действий относительно оплаты и регистрации перехода права собственности.

Из представленного ответчиком дополнительного соглашения от 16.09.2008 года следовало, что стороны изменили срок оплаты, позволив покупателю произвести ее в срок до 31.12.2009 года, а пункт 4,3 договора признали утратившим силу.

Исследовав представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, выслушав позиции представителей сторон и третьих лиц, суд первой инстанции не принял в качестве надлежащего доказательства изменения условий договора представленное дополнительное соглашение от 16.09.2008 года, поскольку данное дополнительное соглашение не
прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке. Одновременно суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у истца права на расторжение договора и возврат проданного по этому договору имущества и отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку стоимость имущества в установленный договором срок не оплачена покупателем, на предложение продавца о расторжении договора покупатель не дал ответа, заявленные исковые требования о расторжении договора и о возврате спорного имущества являются необоснованными. В создавшейся ситуации продавец имеет возможность защитить свои нарушенные права иным способом - путем взыскания стоимости проданного имущества.

Суд первой инстанции исходил из того, что положения статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношениям не могут быть применены, поскольку обязанность по оплате товара была предусмотрена до государственной регистрации перехода права собственности на участки, без установления залога у продавца.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку данные выводы основаны на неправильном истолковании норм материального права

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, и в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара.

Неоплата имущества в установленный договором срок в судебной практике признается существенным нарушением договора, которое может служить основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 названного выше
Кодекса, по требованию одной из сторон.

Так как пунктом 3 статьи 488 ГК РФ предусмотрено право продавца на возврат неоплаченного товара, то в этом случае положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ в части невозвращения того, что было исполнено до расторжения договора, неприменимы.

Абзац 4 пункта 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 указывает, что в тех случаях, когда законом предусмотрена возможность расторжении договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе, в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возврата недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, регулирующие обязательства вследствие неосновательного обогащения, применяются к требованиям одной стороны обязательства к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (пункт 3 статьи 1103 ГК РФ).

Таким образом, совокупность приведенных выше норм свидетельствует о наличии у продавца права при существенном нарушении покупателем договора требовать его расторжения и возврата переданного по договору имущества, с соблюдением требований закона относительно досудебного порядка достижения соглашения о расторжении договора.

Истцом в материалы дела представлены доказательства обращения к ответчику по вопросу заключения соглашения о расторжении договора купли-продажи земельных участков. Поскольку ответчиком не был дан ответ на обращение истца и соглашение об условиях расторжения договора между сторонами не достигнуто, суд апелляционной инстанции считает обоснованным заявленное истцом требование о расторжении договора в судебном порядке, так же, как
и требование о возврате проданного по этому договору имущества.

При изложенных обстоятельствах судебный акт суда первой инстанции подлежит отмене, как принятый с неправильным применением норм материального права.

Заявленные истцом требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы истца по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возмещению за счет ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 пунктом 2; 270; 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.09.2009 по делу N А56-18347/2009 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Расторгнуть договор купли-продажи земельных участков от 11.09.2008 заключенный между ОАО “Российские железные дороги“ и ООО “Складской Петербургский Комплекс“.

Обязать ООО “Складской Петербургский Комплекс“ возвратить ОАО “Российские железные дороги“ недвижимое имущество - земельные участки в городе Санкт-Петербурге общей площадью 20004 и 15488 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровыми номерами 78:12:7223:54, 78:12:7223:55, находящиеся по адресу: г. Санкт-Петербург, 3-й Рыбацкий проезд, д. 13, литеры Л, А.

Взыскать с ООО “Складской Петербургский Комплекс“ в пользу ОАО “Российские железные дороги“ 5 000 руб. в возмещение расходов по оплате госпошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Возвратить ОАО “Российские железные дороги“ излишне уплаченную по апелляционной жалобе госпошлину в сумме 1000 руб.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

ЗАЙЦЕВА Е.К.

Судьи

ГАФИАТУЛЛИНА Т.С.

ЖИЛЯЕВА Е.В.