Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2009 по делу N А56-17843/2008 При отсутствии доказательств уплаты суммы долга по договору аренды нежилого помещения, выполнения претензионных требований арендодателя о погашении задолженности имеются основания для досрочного расторжения договора аренды на основании статей 450, 619 Гражданского кодекса РФ.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 июля 2009 г. по делу N А56-17843/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июля 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Шестаковой М.А.

судей Медведевой И.Г., Слобожаниной В.Б.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Какушкиной Д.Ц.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-596/2009) ООО “ВИРА“ на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.12.2008 года по делу N А56-17843/2008 (судья Раннева Ю.А.), принятое

по иску КУГИ Санкт-Петербурга

к ООО “ВИРА“

о взыскании 1 095 982,19 руб. задолженности, неустойки, расторжении договора и выселении

при участии:

от истца: Ерохов Л.И. по доверенности от 29.12.08 г.
N 34004-42

от ответчика: не явился (извещен)

установил:

в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области обратился КУГИ Санкт-Петербурга с иском к ООО “ВИРА“ о взыскании 1 095 982,19 руб., в том числе 645 083,09 руб. задолженности по арендной плате за периоды с 25.03.2004 г. по 31.12.2004 г., с 01.07.2005 г. по 31.03.2006 г., с 01.07.2006 г. по 31.03.2008 г. на основании договора от 15.03.2004 г. N 11-А148937 аренды нежилого помещения, 450 899,10 руб. пени и расторжении договора аренды, выселении ответчика из занимаемого помещения.

В обоснование иска было указано, в соответствии с пунктом 3.1 договора аренды N 11-А148937 от 15.03.04 г. нежилого помещения общей площадью 168.1 кв.м. по адресу: Подольская улица, д. 1-3-5/66, литер А, пом. 3-н, ответчик принял на себя обязательство по выплате арендной платы ежеквартально в размере 69216.91 руб.

Однако, принятые на себя обязательства ответчик исполнял ненадлежащим образом, размер задолженности за периоды 25.03.04 - 31.12.04, 01.07.05 - 31.03.06, 01.07.06 - 31.03.08 составляет 645 083,91 руб.

Кроме того указано, что в соответствии с пунктом 4.3 договора аренды за просрочку внесения арендной платы ответчик обязан уплатить пени в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки, что составляет 450 899,1 руб.

На основании изложенного, а также пункта 5.3.2 договора аренды, в соответствии с которым неуплата арендной платы, свыше трех месяцев, является основанием для досрочного расторжения договора, истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате и неустойку на общую сумму 1 095 982,19 руб., а также расторгнуть договор и выселить последнего из арендуемого помещения.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.12.2008 года с ответчика
в пользу истца взыскано 623 716,99 руб. задолженности и 100 000 руб. пени, а также 15 212,46 руб. судебных расходов по госпошлине. В остальной части имущественных требований отказано. Договор аренды от 15.03.2004 г. N 11-А148937 расторгнут. Ответчик выселен из нежилого помещения площадью 168,1 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Подольская ул., д. 1-3-5/66, лит. А, пом. 3-Н.

При исследовании материалов дела, доводов истца, суд пришел к выводу о том, что подтвержденная сумма арендной платы за период с 25.03.04 по 31.12.04, с 01.07.05 по 31.03.06, с 01.07.06 по 31.12.07 составляет 20 197,398 у.е. (по ставке 1672,396 у.е. в квартал), с 01.01.08 по 31.03.08 - 69 216,91 руб.; общая сумма арендной платы при установленных ставках у.е. составляет 758 115,42 руб.

Согласно расчету истца, ответчиком оплачено 3839,955 у.е. (134 398,43 руб.). При отсутствии доказательств оплаты арендатором оставшейся суммы арендной платы с Общества в пользу КУГИ подлежит взысканию 623 716,99 руб. задолженности по договору.

Учитывая, что правильность расчета пени истцом также не подтверждена, и исходя из несоразмерности заявленных ко взысканию санкций последствиям нарушения обязательства, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении требований в части взыскания пени, снизив их размер на основании статьи 333 ГК РФ до 100 000 руб.

Требования о выселении ответчика, с учетом отсутствия доказательств оплаты суммы долга, невыполнения претензионных требований КУГИ, суд признал подлежащими удовлетворению на основании статей 450, 619 ГК РФ.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО “ВИРА“ направило апелляционную жалобу, в которой указано на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, по следующим основаниям.

Фактическая задолженность ответчика по договору аренды N 11-А148937 от 15.03.04
г. на момент вынесения оспариваемого решения составила 426 674,43 руб.

На момент рассмотрения дела акт сверки расчетов составлен не был, что повлекло принятие решения о взыскании суммы, превышающей сумму основного долга. Между истцом и ответчиком была достигнута договоренность о полном погашении задолженности и сохранении арендных отношений и урегулировании спора мирным путем. В соответствии с положениями статьи 138, п. 2 ч. 1 статьи 135 АПК РФ суд обязан был принять меры для заключения сторонами мирового соглашения и содействовать примирению сторон, что не было сделано в полном объеме, решение было вынесено в отсутствие сторон.

Кроме того, ввиду сложного положения и социальной значимости, ответчик просит исключить сумму пени из взыскиваемой суммы.

Ответчик, извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд своего представителя не направил. Дело рассматривается в его отсутствие на основании статей 123, 156 АПК РФ.

Выслушав в судебном заседании представителя истца, изучив материалы дела, в том числе представленный истцом в судебном заседании расчет задолженности, апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.03.2004 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды N 11-А148937, в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется предоставить арендатору, за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение (здание, сооружение), расположенное по адресу: 198013, г. Санкт-Петербург, Подольская ул., д. 1-3-5/66, литер А., помещение 3Н, площадью 168.1 кв. м, подвал, кадастровый номер 78:1633:0:9:4, для использования под нежилые цели.

Помещение передано Обществу по акту сдачи-приемки от 25.03.04 г. Государственная регистрация договора произведена 09.06.06 г.

Согласно пункту 2.2.2 арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать
арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом.

Размер и порядок внесения арендной платы установлены разделом 3 договора. Арендная плата за аренду объекта без НДС составляет 1672,396 у.е. в квартал (пункт 3.1).

В соответствии с пунктом 3.3 в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке; новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор; момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Уведомлением от 20.12.2007 N 11663, направленным арендатору, КУГИ сообщил об изменении арендной платы по договору от 15.03.2004 с 01.01.2008.

Ссылаясь на ненадлежащее выполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как правомерно установил суд первой инстанции, сумма арендной платы, с учетом изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3.3 договора, за периоды с 25.03.2004 по 31.12.2004, с 01.07.2005 по 31.03.2006, с 01.07.2006 по 31.12.2007 составляет 20 197,398 у.е. (по ставке 1672,396 у.е. в квартал), с 01.01.2008 по 31.03.2008 - 69 216,91 руб.; общая сумма арендной платы при установленных ставках у.е. составляет 758 115 руб. 42 коп.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно
пункту 3.4 арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. Предварительно письменно уведомив арендодателя, арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, перечислять арендную плату помесячно - за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца, рассчитав ее в соответствии с пп. 3.2 договора.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Однако, ответчик обязательства по внесению арендной платы исполнил ненадлежащим образом, в связи с чем у последнего образовалась задолженность.

Удовлетворяя частично исковые требования в части взыскания задолженности, суд первой инстанции исходил из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства оплаты задолженности в размере 623 716,99 руб.

Возражая против указанного вывода, ответчик в апелляционной жалобе указывает, что размер задолженности на дату вынесения решения фактически составил 426 674,43 руб., что, по его мнению, подтверждается представленным в дело с жалобой расчетом.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы, для проверки указанного довода, сторонам неоднократно предлагалось сверить расчеты задолженности, представив суду акт сверки, в случае невозможности представления совместного акта сторонам предлагалось представить свои документально обоснованные расчеты, с приложением платежных документов. Надлежащего совместного акта сторонами представлено не было.

При этом, в судебном заседании от 20.07.2009 года истец представил расчет задолженности по договору, согласно которому на дату вынесения решения размер задолженности составил 426 674,43 руб., что свидетельствует об обоснованности
довода жалобы.

В связи с изложенным, апелляционный суд находит решение в указанной части подлежащим изменению, взысканию подлежащей сумму задолженности по арендной плате в размере 426 674,43 руб.

Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в остальной части апелляционный суд не усматривает, в силу следующего.

Согласно пункту 4.9 договора, в случае нарушения арендатором обязательств по своевременному внесению арендной платы начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Ввиду наличия задолженности по оплате арендных платежей истец правомерно начислил неустойку. Согласно расчету истца размер пени за период с 25.03.04 г. по 31.03.08 г. составил 100 000 руб. и подлежит взысканию с ответчика.

Ссылки подателя жалоба на необходимость исключения суммы пени из предъявленной задолженности, ввиду сложного положения и социальной значимости Общества, апелляционный суд находит неправомерными и не подлежащими удовлетворению, поскольку в силу статьи 401 ГК РФ указанные обстоятельства не являются основанием для освобождения стороны от ответственности за нарушение обязательства.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных договором.

В соответствии с пунктом 5.3.2 договор может быть досрочно расторгнут, по требованию арендодателя, по решению суда при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора, с учетом последующих изменений и дополнений к нему, арендной платы за объект в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.

По смыслу статьи 619, части 2 статьи 452 ГК РФ требование арендодателя о досрочном расторжении договора может быть удовлетворено судом, если арендатор в ответ на письменное предупреждение арендодателя не исполнил обязательство в разумный срок.

В претензии
от 18.06.2007 N 19-5822п, направленной Обществу, КУГИ указал на наличие задолженности за периоды с 25.03.2004 по 31.03.2006, с 01.07.2006 по 30.06.2007, предложил оплатить задолженность и пени, заключить соглашение о расторжении договора.

Как правомерно указал суд первой инстанции, поскольку задолженность Общества по внесению арендной платы образовалась значительно более чем за год, ответчик не представил доказательств оплаты суммы долга арендодателю, не выполнил претензионные требования КУГИ, имеются основания для досрочного расторжения договора на основании статей 450, 619 ГК РФ.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При таких обстоятельствах, в связи с прекращением договорных отношений между сторонами, ответчик не вправе занимать спорное помещение, которое подлежит возврату истцу путем выселения Общества из арендованного помещения.

Судебные расходы, в соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных требований. С учетом частичного удовлетворения исковых требований, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию 12 159,70 руб. расходов по госпошлине по иску; с учетом частичного удовлетворения доводов апелляционной жалобы, с истца в пользу ответчика подлежит взысканию 500 руб. расходов по госпошлине по жалобе. В результате произведенного судом взаимозачета, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в сумме 11 659,70 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.12.2008 года по делу N А56-17843/2008 изменить, изложив в следующей редакции.

Взыскать с ООО “ВИРА“ в пользу Комитета
по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга 426 674,43 руб. задолженности, 100 000 руб. пени, 11 659,70 руб. судебных расходов. В удовлетворении остальной части имущественных требований отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

ШЕСТАКОВА М.А.

Судьи

МЕДВЕДЕВА И.Г.

СЛОБОЖАНИНА В.Б.