Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2009 по делу N А56-44770/2008 Основанием для признания недействительным отказа в выдаче разрешения на строительство является наличие договора аренды земельного участка как правоустанавливающего документа, отвечающего требованиям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 264 Гражданского кодекса РФ, к данным документам.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 27 марта 2009 г. по делу N А56-44770/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме 27 марта 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего судьи Савицкой И.Г.,

судей Зотеевой Л.В., Семеновой А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Барминой И.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2320/2009) закрытого акционерного общества “Северный город“ на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.02.2009 по делу А56-44770/2008 (судья Никитушева М.Г.), принятое

по заявлению закрытого акционерного общества “Северный город“

к Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга

об оспаривании ненормативного акта и обязании устранить нарушения прав

при участии:

от заявителя:
Михайлова С.Г. по доверенности от 18.11.2008 N 10/5;

от заинтересованного лица: Шалиной С.Н. по доверенности от 12.01.2009 N 01-19-002/09-0;

установил:

закрытое акционерное общество “Северный город“ (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее - Служба) с заявлением о признании незаконным решения об отказе в выдаче разрешения на строительство жилого дома, изложенного в письме от 03.10.2008 N 07-4909/08-0-1. В качестве способа устранения нарушения его прав, Общество просит обязать Службу выдать разрешение на строительство жилого дома на срок, установленный проектом организации строительства.

Решением суда первой инстанции от 03.02.2009 в удовлетворении заявления Общества отказано.

В апелляционной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права и неполное выяснение фактических обстоятельств дела, просит отменить решение и принять новый судебный акт об удовлетворении его требований. Податель жалобы ссылается на то, что у Службы не имелось законных оснований для отказа Обществу в выдаче разрешения. Выводы суда о том, что Общество не представило правоустанавливающего документа на земельный участок, по мнению подателя жалобы не соответствуют материалам дела, и основаны на неверном толковании норм, регулирующих арендные правоотношения.

В судебном заседании 24.03.2009 представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель Службы возразил против ее удовлетворения. Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Обществу предоставлено право проектирования и строительства жилого дома со встроенными помещениями отделения связи на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.10.2004 N 1770 “О проектировании и строительстве жилого дома по адресу: Приморский район, озеро Долгое, квартал 27А на пятне корп. 49, 50, 51, 52
(западнее дома 40, корпус 1, литера А по Комендантскому проспекту)“ (далее - постановление N 1770).

В соответствии с подготовленным и оформленным кадастровым планом предоставленного для строительства земельного участка, на основании постановления N 1770, земельному участку был присвоен следующий адрес: Санкт-Петербург, Комендантский проспект, участок 1 (западнее дома 40 по Комендантскому проспекту). В отношении данного земельного участка заключен договор аренды на инвестиционных условиях от 20.06.2005 N 00/ЗК-03287(17) (далее - договор аренды). Участок передан Обществу по акту приема-передачи от 20.06.2005.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 18.04.2006 N 443 в постановление N 1770 внесены изменения в части окончания сроков строительства объекта, а к договору аренды подписано дополнительное соглашение от 11.05.2006 N 2, в котором срок предоставления Обществом акта государственной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию продлен до 30.04.2007.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.02.2008 N 205 (далее - постановление N 205) в постановление N 1770 в числе прочего внесены очередные изменения касательно сроков окончания строительства объекта; он продлен до сентября 2008 года. В договор аренды путем подписания дополнительного соглашения N 3 внесены изменения, в котором срок предоставления Обществом акта государственной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию установлен до 30.09.2008.

Общество обратилось в Службу с заявлением от 23.09.2008, в котором просило выдать разрешение на строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями почтовой связи (исх. N 639/УС от 23.09.2008).

Служба, в письме от 03.10.2008 N 07-4909/08-0-1 отказала Заявителю в выдаче разрешения на строительство объекта недвижимости.

Отказ мотивирован тем, что разрешение на строительство может быть выдано после представления документов об изменении срока окончания строительства объекта инвестирования, установленного постановлением N 205. Иных
оснований к отказу в выдаче разрешения на строительство указано не было.

Не согласившись с законностью отказа, изложенного в письме от 03.10.2008, Общество обжаловало его в арбитражный суд.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований Общества, посчитав решение Службы соответствующим закону. При этом суд исходил из того, что заявление Общества получено Службой 26.09.2008, т.е. за три дня до истечения срока действия договора аренды земельного участка. Поскольку дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока его действия на основании соответствующего постановления Правительства Санкт-Петербурга представлено не было, Служба правомерно указала на то, что Общество не представило правоустанавливающего документа на земельный участок, отсутствие которого является основанием для отказа в выдаче разрешения.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи со следующим.

Согласно статье 51 (части 1, 2) Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГСК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с частью 7 названной статьи в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган
исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются установленные частями 7 и 9 статьи 51 ГСК РФ документы, в числе прочего и правоустанавливающие документы на земельный участок

В силу части 11 статьи 51 ГСК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство: 1) проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению; 2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям; 3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Частью 13 этой же статьи установлены основания отказа в выдаче разрешения на строительство. Согласно приведенной норме уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке (часть 14 упомянутой статьи).

Из материалов дела следует и представителями сторон подтверждается, что отказ Обществу в выдаче разрешения на строительство основан на непредставлении только одного документа - устанавливающего права Общества на земельный участок. Иных причин для отказа
в выдаче разрешения у Службы не имеется.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

В данном случае правоустанавливающим документом на земельный участок является договор аренды, заключенный сторонами в соответствии с 606 ГК РФ.

Обосновывая свой отказ в выдаче разрешения, Служба ссылается на то, что поскольку срок завершения строительства, установленный в дополнительном соглашении N 3 к договору аренды истекал 30.09.2008, заявление подано Обществом 23.09.2008, а другого дополнительного соглашения о продлении срока завершения строительства не представлено, то это означает отсутствие правоустанавливающего документа.

С подобной позицией Службы нельзя согласиться по следующим причинам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Представитель Общества пояснил, что земельный участок до настоящего момента находится в его пользовании, им уплачивается установленная договором арендная плата.

Согласно статьям 65 (часть 1) и 200 (часть 4) АПК РФ бремя доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

Служба не доказала, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие. Акт проверки N 59-08, составленный в отсутствие представителей застройщика, не может быть принят в качестве доказательства прекращения арендных обязательств, как не отвечающий требованиям статьи 68 АПК РФ.

Доводы Службы о том, что Общество вправе обращаться
лишь за продлением срока действия ранее выданного разрешения на строительство, а не за новым разрешением, что имело место в настоящем споре, необоснованны. Из материалов дела следует, что вице-губернатор поручил Службе отозвать разрешение на строительство, ранее выданное Обществу (л.д. 151 том 1). Разрешение на строительство N 78-16160.1с-2006 было отозвано Службой, оригинал разрешения направлен Обществом в адрес Службы 06.05.2008 (л.д. 149, том 1).

Поскольку названные обстоятельства не были учтены судом при принятии решения, оно подлежит отмене. Требования Общества подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 110, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.02.2009 по делу N А56-44770/2008 отменить.

Решение Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга об отказе в выдаче разрешения на строительство жилого дома со встроенными помещениями отделения почтовой связи на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, Комендантский проспект, участок 1 (западнее дома 40 по Комендантскому проспекту, строительный адрес участка: Приморский район, озеро Долгое, квартал 27 А на пятне корп. 49, 50, 51, 52), изложенное в письме от 03.10.2008 N 07-4909/08-0-1 признать недействительным.

Обязать Службу государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга в десятидневный срок со дня принятия настоящего постановления выдать разрешение на строительство указанного жилого дома по указанному адресу на срок, установленный проектом организации строительства (П-167/04-ПОС).

Взыскать со Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга в пользу закрытого акционерного общества “Северный город“ 1000 руб. расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления
в полном объеме.

Председательствующий

САВИЦКАЯ И.Г.

Судьи

ЗОТЕЕВА Л.В.

СЕМЕНОВА А.Б.