Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2009 по делу N А21-697/2008 Претензия арендодателя с требованием о необходимости исполнения обязательств и указанием срока погашения задолженности, полученная арендатором по истечении указанного в ней срока, исключает досрочное расторжение договора при отсутствии возможности для устранения нарушений и погашении долга до обращения арендодателя в арбитражный суд. Наличие между сторонами договора аренды исключает возможность удовлетворения требования о выселении арендатора из арендуемых помещений.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 5 марта 2009 г. по делу N А21-697/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Марченковой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-12186/2008) ООО “Балтийский кит“ на решение Арбитражного суда Калининградской области от 02.10.2008 г. по делу А21-697/2008 (судья Емельянова Н.В.), принятое

по иску Агентства по имуществу Калининградской области

к ООО “Балтийский кит“

3-е лицо: Областное государственное учреждение Киноконцертный зал “Россия“

о расторжении договора аренды и выселении

при участии:

от истца: Полоник Е.В., доверенность АБ-5653 от 31.12.08 г.

от
ответчика: Алексеенкова Э.А., доверенность от 20.01.09 г.

3-е лицо: не явился

установил:

Агентство по имуществу Калининградской области (далее - Агентство) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью “Балтийский кит“ (далее - ООО “Балтийский кит“) о расторжении договора N 975 от 14.07.1999 г. аренды здания киноконцертного зала “Россия“ площадью 1602,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Проф. Баранова, 2, обязании ответчика возвратить нежилые помещения N 3-13, 14, 14а, 14б, 15, 16, 16а, 18-21 общей площадью 582,2 кв. м; N 5, 6, 6а, 6б общей площадью 962,6 кв. м, N 9, 9а, 10, 11 общей площадью 57,6 кв. м.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Областное государственное учреждение культуры Киноконцертный зал “Россия“ (далее - ОГУК Киноконцертный зал “Россия“).

Решением суда от 02.10.2008 г. заявленные требования удовлетворены, договор аренды расторгнут, суд обязал ответчика возвратить Агентству по имуществу Калининградской области нежилые помещения N 3-13, 14, 14а, 14б, 15, 16, 16а, 18-21 общей площадью 582,2 кв. м; N 5, 6, 6а, 6б общей площадью 962,6 кв. м, N 9, 9а, 10, 11 общей площадью 57,6 кв. м.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение отменить, производство по делу прекратить, полагая, что оспариваемое решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, при вынесении решения не были доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

Ответчик не согласен с отказом суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу до рассмотрения дела N А21-5976/2008, в котором рассматривается вопрос о действительности условия договора о размере
арендной платы, полагает, что отказ в приостановлении привел к принятию незаконного решения, поскольку в случае удовлетворения иска по делу N А21-5976/2008 не будет оснований для расторжения договора.

По мнению подателя апелляционной жалобы, истцом нарушены порядок расторжения договора, установленный ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик считает, что в связи с погашением Обществом задолженности по арендной плате за период, по которому заявлялась претензия, основания для расторжения договора отсутствовали.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал изложенные в апелляционной жалобе доводы.

Истец возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, полагая, что ссылка ответчика на несоблюдение Агентством порядка расторжения договора не соответствует действительности и не подтверждается материалами дела

Третье лицо письменного отзыва на жалобу не представило, своего представителя в судебное заседание не направило.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 14.07.99 г. между Комитетом по управлению государственным имуществом Калининградской области (арендодатель) и ООО “Балтийский кит“ (арендатор) заключен договор аренды от N 975 помещений киноконцертного зала “Россия“ общей площадью 1586,2 кв. м, расположенных по адресу: город Калининград, ул. Проф. Баранова, дом 2.

Дополнительными соглашениями от 01.11.2000 г. и от 01.11.2001 г. к договору аренды от 14.07.1999 г. N 975 изменены адрес и площадь арендуемого объекта: помещения общей площадью 1602,4 кв. м, адрес: город Калининград, ул. Проф. Баранова, дом 40.

Срок действия договора установлен с 14.07.1999 г. по 15.07.2014 г. (пункт 1.2 договора).

В соответствии с условиями договора арендатор принял на себя обязательства вносить установленную договором арендную плату за используемое недвижимое имущество ежемесячно не позднее 10 числа оплачиваемого месяца (пункт
3.4 договора).

Пунктом 5.2 договора установлено, что договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя при возникновении у арендатора задолженности по внесению арендной платы в течение двух месяцев независимо от ее последующего внесения.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей, Агентство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Установив наличие оснований для досрочного расторжения договора аренды в силу пункта 2 статьи 450, пункта 3 статьи 619 ГК РФ и пункта 5.2 договора аренды, суд удовлетворил требования истца, не согласившись с доводами ответчика о нарушении истцом порядка расторжения договора, установленного частью третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выводы суда первой инстанции нельзя признать обоснованными.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В п. п. 29, 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“ разъяснено, что по смыслу ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Такое предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец указывал на соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, в подтверждение чего представил претензии от 24.10.07 г. и от 22.11.07 г. о взыскании задолженности по арендной плате и пени
за несвоевременную оплату арендной платы и от 19.12.07 г. о расторжении договора аренды со ссылкой на неисполнение обязанностей по своевременному внесению арендных платежей и упомянутые претензии от 24.10.07 г. и от 22.11.07 г.

Из материалов дела следует, что претензия истца от 24.10.07 г. с требованием о погашении задолженности по оплате арендной платы за октябрь 2007 г. в срок до 10.11.07 г. получена ответчиком 22.11.07 г., то есть по истечении указанного в претензии срока для устранения допущенного нарушения.

Претензия от 22.11.07 г. с требованием о погашении задолженности за октябрь, ноябрь 2007 г. в срок до 01.12.07 г. получена ответчиком также по истечении указанного в ней срока для устранения нарушений.

Таким образом, предложенный истцом срок не соответствует критерию разумности, у ответчика отсутствовала возможность устранить допущенные нарушения в указанные истцом сроки.

Вместе с тем, ответчик 11.01.08 г. до обращения истца с настоящим иском о расторжении договора погасил задолженность по оплате арендной платы за октябрь, ноябрь 2007 г., послужившую основанием для направления претензии о расторжении договора.

Поскольку допущенные нарушения были устранены ответчиком в разумный срок, требование истца о расторжении договора аренды по указанным выше основаниям удовлетворено судом первой инстанции неправомерно.

Наличие между сторонами договора аренды исключает возможность удовлетворения требования о выселении ответчика из арендуемых помещений.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение подлежит отмене.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 02.10.2008 г. по делу N А21-697/2008 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с Агентства по имуществу Калининградской области в пользу ООО “Балтийский кит“ 1 000 руб. расходов по госпошлине по
апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

ТИМУХИНА И.А.

Судьи

БАРКАНОВА Я.В.

СЕРИКОВА И.А.