Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 01.04.2009 по делу N А40-77306/08-156-599 В удовлетворении иска о признании договора аренды продленным на новый срок, обязании зарегистрировать договор, признании ненормативных актов недействительными отказано, так как, внося арендную плату, общество исполняло свою обязанность, вытекающую из принципа платности землепользования, принятие ответчиком арендных платежей нельзя рассматривать в качестве конклюдентных действий по возобновлению договора аренды; кроме того, оспариваемые акты изданы в рамках предоставленных ответчикам полномочий.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 1 апреля 2009 г. по делу N А40-77306/08-156-599

Резолютивная часть решения объявлена 25 марта 2009 года.

Решение изготовлено в полном объеме 01 апреля 2009 года.

Арбитражный суд в составе:

председательствующего Гданской Т.В.,

членов суда: единолично, при ведении протокола судебного заседания судьей Гданской Т.В.

с участием представителей:

от истца - Ивановой В.И. - генерального директора, по протоколу N 3 от 10.11.2004 г.;

Овсянникова В.П. - адвоката, по доверенности от 10.11.2008 г.;

от ответчиков:

1) Дерябиной Ю.В. - главного специалиста, по доверенности N 0153-35/9 от 21.01.2009 г.;

2) Галичук Ю.В. - консультанта, по доверенности N 33-И-3116/8 от 24.12.2008 г.;

3) Киселевой Е.А. - по доверенности N 3д-3018 от 24.07.2008
г.

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: г. Москва, ул. Н. Басманная, д. 10, зал. 236 дело по иску Общества с ограниченной ответственностью “АЛЕМСТАР“

к Префектуре Южного административного округа города Москвы, Департаменту земельных ресурсов города Москвы, Управе района Орехово-Борисово Южное города Москвы

о признании договора продленным на новый срок, обязании зарегистрировать договор, признании нормативных актов недействительными

установил:

Общество с ограниченной ответственностью “АЛЕМСТАР“ обратилось в суд с иском к Префектуре Южного административного округа города Москвы, Департаменту земельных ресурсов города Москвы, Управе района Орехово-Борисово Южное города Москвы с требованием о признании договора аренды земельного участка общей площадью 655 кв. м по адресу: Москва, ул. Домодедовская, вл. 28 продленным на новый срок на условиях договора от 25.11.1998 N М-05-502587 и обязании Департамента земельных ресурсов города Москвы и Территориального объединения регулирования землепользования ЮАО г. Москвы (ТОРЗ ЮАО) зарегистрировать договор в установленном порядке; о признании действий ответчиков - Префектуры ЮАО г. Москвы и Управы района Орехово-Борисово Южное г. Москвы по закрытию торгового комплекса по адресу: г. Москва, ул. Домодедовская, вл. 28 незаконными; об обязании ответчиков не чинить препятствий истцу в осуществлении предпринимательской деятельности на базе торгового комплекса по адресу: г. Москва, ул. Домодедовская, вл. 28, на основании норм ст. ст. 433, 435, 438, 450, 621 ГК РФ.

В обоснование иска истец сослался на то, что ООО “Алемстар“ с 1998 года производит продажу товаров первой необходимости (продукты, хозяйственно-бытовые, детские товары, одежда, обувь, корма для животных и др.) и осуществляет бытовое обслуживание населения микрорайона “Орехово-Борисово - Южное“ ЮАО г. Москвы на базе торгового комплекса по адресу: Москва, ул. Домодедовская,
вл. 28. Аренда земельного участка общей площадью 655 кв. м под торговый комплекс оформлена договором аренды от 25.11.1998 N М-05-502587 со сроком действия 4 года 11 месяцев - до 25.10.2003.

До окончания срока действия договора истец направил в ТОРЗ ЮАО письмо о продлении договора аренды с приложением всех необходимых документов (вх. N 727 от 06.10.2003).

Письмом от 05.11.2004 N 33-ИТ5-7797/4 ТОРЗ ЮАО подтвердило получение всех документов и выразило согласие оформить с истцом аренду земельного участка площадью 0,0655 га по адресу: ул. Домодедовская, вл. 28 для эксплуатации комплекса торговых павильонов на новый срок.

Однако 20.03.2006 истец получил уведомление ТОРЗ ЮАО от 30.01.2006 об отказе от договора аренды в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению (игорный бизнес), а также истечением срока аренды.

Указанные основания не соответствуют фактическим обстоятельствам, о чем истец сообщил в адрес ТОРЗ ЮАО письмом от 28.03.2006 (вх. 30.03.2006). Игорный бизнес - это несколько игровых автоматов, оформленных и установленных на законном основании и занимавших около 5% общей площади, - был выведен из торгового комплекса до начала 2006 г., до вступления в силу запрета на игорный бизнес в г. Москве.

Тем самым истец своевременно выполнил Закон г. Москвы от 23.11.2005 N 58 “О размещении объектов игорного бизнеса на территории г. Москвы“ с изменениями от 07.12.2005, распоряжение префекта ЮАО Бирюкова П.П. от 30.12.2005 N 01-41-3882 “Об организации работы по упорядочению размещения объектов игорного бизнеса на территории Южного административного округа города Москвы“, запрещающих размещение объектов игорного бизнеса на рынках, в помещениях предприятий розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения, и привел торговый комплекс в
соответствие с целевым назначением.

Указанные обстоятельства подтверждены письмом Главы управы района Орехово-Борисово Южное г. Москвы от 20.03.2006 N ОЮ-16-277/6, направленным в адрес ТОРЗ ЮАО с очередным ходатайством о пролонгации договора аренды.

Поскольку истец своевременно направил ответчику документы на оформление договора на новый срок, а Департамент земельных ресурсов г. Москвы в лице ТОРЗ ЮАО принял их и одобрил сделку на прежних условиях (акцептовал), и истец все это время своевременно и в полном объеме оплачивал аренду земельного участка, истец считает договор пролонгированным на новый срок на условиях договора от 25.11.1998 N М-05-502587.

Последующие действия арендодателя (после уведомления ТОРЗ ЮАО от 30.01.2006, которое было вручено истцу 20.03.2006) также свидетельствуют об одобрении им факта заключения договора между сторонами на новый срок:

ТОРЗ ЮАО через год после уведомления об отказе от договора аренды письмом от 09.01.2007 N 33-ИТ5-1/7 сообщило об изменении арендной платы за землю с 01.01.2007 к договору аренды от 25.11.1998 N М-05-502587;

в январе 2008 г. ТОРЗ ЮАО довел до сведения истца сообщение Департамента земельных ресурсов г. Москвы об изменении реквизитов оплаты и новые ставки арендной платы за землю с 01.01.2008;

ТОРЗ ЮАО представил истцу справку о состоянии на 27.03.2008 финансово-лицевого счета N М-05-502587-001 по договору аренды N М-05-502587 от 25.11.1998 для произведения сверки расчетов.

Оплата за аренду земельного участка производилась истцом все эти годы своевременно и в полном объеме.

Таким образом, истец полагает, что ответчиком - Департаментом земельных ресурсов г. Москвы в лице ТОРЗ ЮАО совершен ряд конклюдентных действий в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ, которые законодательством и судебной практикой по общему правилу признаются акцептом, поскольку лицо,
получившее оферту, приступило к ее исполнению на указанных в ней условиях и в установленный для ее акцепта срок, то есть в данном случае арендодатель принимал арендные платежи и ежегодно направлял арендатору письменные уведомления об изменении коэффициентов индексации базовых ставок арендной платы.

Согласно ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Кроме этого согласно ст. 621 ГК РФ истец при указанных обстоятельствах имеет преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно указанной норме, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно общим основаниям изменения и расторжения договора (ст. 450 ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут: по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Договор от 25.11.1998 N М-05-502587 в особых условиях п. 4.4 предусматривает обязанность арендатора освободить земельный участок лишь в случае необходимости использования его для развития города или округа, при этом арендодатель обязан возместить арендатору убытки (п. 5.4).

Никаких претензий о существенных нарушениях условий договора истцом или извещений о досрочном расторжении договора в связи с возникновением государственных или муниципальных нужд по поводу спорного участка от арендодателя в
адрес истца не поступало.

Ответчик - Префектура Южного административного округа города Москвы против иска возражал. В обоснование своих возражений ответчик сослался на следующее. В соответствии со ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Требования ст. 27, 29, гл. 24 АПК РФ предусматривают при обращении заинтересованного лица в арбитражный суд за защитой своих прав изложить в надлежащей форме все обстоятельства, послужившие поводом для обращения в суд, правовые основания, а также требования, вытекающие из них.

Из искового заявления не усматривается обстоятельств и правовых оснований, послуживших поводом для предъявления требований к Префектуре ЮАО г. Москвы о признании незаконными действий ответчика по закрытию торгового комплекса.

Вместе с тем, ст. 13 ГК РФ, в качестве основания обжалования ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления в суд, называет несоответствие этого ненормативного акта закону или иным правовым актам и нарушение
этим актом прав и законных интересов в том числе юридических лиц.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 г. N 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ“ устанавливает, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта - недействительным, являются одновременно, как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом прав и охраняемых законом интересов, в том числе юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Таким образом, для признания незаконными действий, бездействия государственных органов и должностных лиц также необходима совокупность указанных обстоятельств.

В своем заявлении истец не указал, в чем, по его мнению, заключаются незаконные действия Префектуры ЮАО г. Москвы; какие права и законные интересы истца нарушены Префектурой ЮАО г. Москвы; не представил нормативного обоснования требованиям, предъявленным к Префектуре ЮАО г. Москвы.

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с представленным договором аренды земельного участка, заключенным с правопредшественником истца, земельный участок предоставлялся под эксплуатацию временных торговых павильонов. Условиями договора не предусмотрено строительство капитальных зданий,
строений.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с п. 5.2 Договора арендатор обязан возвратить по окончании срока действия договора участок в надлежащем виде.

Поскольку арендатор продолжал пользоваться участком после окончания срока действия договора, он считался заключенным на неопределенный срок.

В этом случае, ст. 610 ГК РФ предусмотрено право на односторонний отказ от договора любой из сторон.

Арендодатель воспользовался своим правом на отказ от договора в одностороннем порядке, путем направления соответствующего уведомления. По истечении трехмесячного срока после его получения правоотношения являются прекращенными и участок подлежит передаче по акту сдачи-приемки.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

По окончании срока действия арендных отношений, при отсутствии распорядительного документа органа власти на предоставление его на новый срок, в соответствии со ст. 29 ЗК РФ, такой земельный участок является самовольно занятым.

В соответствии с п. 2 ст. 76 ЗК РФ самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков.

Кроме того, местоположение, градостроительные характеристики и разрешенное использование земельного участка не предполагает его долгосрочного использования.

Учитывая изложенное, при отсутствии имущественных прав на объекты недвижимости, земельный участок, права истца не могли быть нарушены ответчиками, соответственно, незаконность действий
ответчиков истцом не доказана.

Ответчик - Департамент земельных ресурсов города Москвы против иска также возражал, указав на то, что между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ИЧП “Вега“ Соколовой (правопредшественник ООО “Алемстар“) был заключен договор аренды земельного участка от 25.11.1998 N М-05-502587 для эксплуатации комплекса торговых павильонов и гостевой автостоянки сроком на 4 года 11 месяцев.

Указанный договор не подлежал государственной регистрации, так как в соответствии с сообщением УФРС по Москве регистрация прав на землю регистрируется с 14.12.1998.

Пункт 1 ст. 46 ЗК РФ устанавливает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ в связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считался возобновленным на неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, в случае если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Кроме того, данной статьей не предусмотрена обязанность арендодателя указывать причину отказа от договора.

Уведомлением от 30.01.2006 N 33-ИТ-120/6-(0)-4 Департамент земельных ресурсов города Москвы отказался от договора аренды от 25.11.1998 N М-05-502587. Данное уведомление было получено истцом 13.02.2006, следовательно, правоотношения по договору аренды прекращены с 14.05.2006.

Учитывая изложенное, действия Департамента земельных ресурсов по направлению уведомления соответствуют требованиям законодательства, следовательно, правоотношения сторон прекращены, а требование истца о признании договора аренды земельного участка продленным на новый срок не основано на нормах права.

В соответствии со ст. 65 ЗК
РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Арендная плата является формой платы за землю. Учитывая, что до настоящего времени ООО “Алемстар“ использует указанный земельный участок, следовательно, истец обязан осуществлять плату за землю. Таким образом, направление уведомлений о внесении платы за землю не является подтверждением продления договора на новый срок.

Кроме того, Земельным кодексом РФ определен четкий порядок предоставления земельных участков из государственной и муниципальной собственности.

Согласно ст. 29 ЗК РФ, предусмотрено, что предоставление юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков.

Учитывая, что решение органа исполнительной власти отсутствует, оснований продления договора аренды на новый срок не имеется.

В соответствии со ст. 435 ГК РФ оферта должна содержать существенные условия договора. Согласно п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлены оферта (проект договора) заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо отказе от акцепта, или акцепте на иных условиях (протокол разногласий).

Поскольку проект договора аренды истцом в адрес Департамента не направлялся, а также в связи с тем, что порядок заключения договора аренды земельного участка регулируется нормами земельного законодательства, следовательно, истец необоснованно ссылается на п. 3 ст. 438 ГК РФ.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.

Следовательно, истец обладает преимущественным правом на заключение договора аренды перед другими лицами, в случае заключения арендодателем договора аренды на земельный участок с другим лицом.

Указанное преимущественное право реализуется в судебном порядке путем перевода на себя прав и обязанной по договору аренды, заключенного с другим лицом.

Кроме того, учитывая, что истец не является собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, следовательно, на него не распространяется действие п. 1 ст. 36 ЗК РФ, предусматривающего исключительное право на предоставление указанным лицам земельного участка в аренду.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, указанной в иске, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. Однако данная статья применяется в случае досрочного расторжения договора аренды.

В связи с тем, что договор аренды от 25.11.1998 N М-05-502587 был продлен на неопределенный срок, следовательно, правоотношения сторон по указанному договору прекращаются в порядке, определенном статьей 610 ГК РФ.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ государственную регистрацию осуществляет федеральный орган исполнительной власти, уполномоченной в области государственной регистрации.

В соответствии с Указом Президента от 09.03.2004 N 314 функции по регистрации прав на недвижимое имущество переданы Федеральной регистрационной службе.

Учитывая, что государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества, следовательно, государственную регистрацию права аренды на спорный земельный участок осуществляет Управление Федеральной регистрационной службы по городу Москве.

Таким образом, требования Истца об обязании Департамент зарегистрировать договор аренды в установленном порядке необоснованны.

Ответчик - Управа района Орехово-Борисово Южное ЮАО г. Москвы против иска также возражал. В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный акт (решение или действие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и, нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органом местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

25 ноября 1998 года был заключен договор аренды земельного участка N М-05-502587, согласно которому Московский земельный комитет предоставляет в аренду ИЧП “Вега“ (ООО “Алемстар) земельный участок площадью 2035 кв. м, адресные ориентиры: г. Москва, ул. Домодедовская, влад. 28, сроком на 4 года 11 месяцев.

30 января 2006 года ТОРЗ ЮАО направил уведомление арендатору об отказе от договора аренды земельного участка.

Направление ТОРЗ ЮАО предупреждения об отказе от договора аренды не является нарушением прав истца, поскольку право арендодателя в любое время отказаться от договора аренды установлено п. 2 ст. 610 ГК РФ.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором его получил.

Согласно пункту 5.2 договора до истечения срока действия договора арендатор обязан принять меры к освобождению участка и возвратить арендодателю участок в последний день действия договора. Возврат участка может производиться по акту сдачи-приемки по требованию арендодателя. В случае если арендодатель возражает против использования арендатором участка после истечения срока договора, то его действие прекращается в последний день срока договора.

В соответствии с Положением об управе района города Москвы, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 03.12.2002 г. N 981-ПП, Управа, осуществляя координирующую деятельность, содействует органу, осуществляющему государственное управление в области охраны окружающей среды, иным специально уполномоченным органам в осуществлении контроля за соблюдением федерального законодательства и законодательства города Москвы и иных нормативных правовых актов в области охраны окружающей среды, землепользования и т.д.

Управа района - территориальный орган исполнительной власти города, подведомственный Правительству Москвы. Оперативное руководство, координацию и контроль за деятельностью управы района осуществляет префект соответствующего административного округа. Управа района является органом, уполномоченным на проведение государственного контроля (надзора) за юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на подведомственной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации и города Москвы.

Согласно протоколу N 01-21-37/8 оперативного совещания префекта с главами управ районов и начальниками окружных управлений ЮАО г. Москвы от 31.10.2008 Главам управ районов было дано поручение префекта - обеспечить вывод объектов мелкорозничной торговой сети, у которых истек срок действия договоров аренды земельных участков.

На основании вышеуказанного Директору ООО “Алемстар“ (правопреемнику ИЧП “Вега“) неоднократно направлялись уведомления о необходимости освободить незаконно занимаемый участок земли по адресу: ул. Домодедовская, влад. 28, но земельный участок до настоящего времени так и не освобожден.

17 ноября 2008 года префектом ЮАО г. Москвы было дано распоряжение за N 01-41-1922, главам управ района под личную ответственность обеспечить отключение всех объектов мелкорозничной торговли от энергосетей, осуществляющих работу без действующих договоров аренды земельных участков и договоров на энергоснабжение, оформленных в установленном порядке.

В соответствии со ст. 13 Закона РФ N 4802-1 от 15.04.1993 “О статусе столицы Российской Федерации“, в административных округах города Москвы образуются территориальные органы исполнительной власти - префектуры, возглавляемые префектами административных округов. Префектуры осуществляют в пределах установленных правовыми актами г. Москвы полномочий контрольную, координирующую и исполнительно-распорядительную деятельность на территориях административных округов г. Москвы.

Префект ЮАО в пределах своих полномочий издает постановления и распоряжения, имеющую юридическую силу на территории Южного Административного округа г. Москвы.

Таким образом, Управа района Орехово-Борисово Южное города Москвы незаконных действий по отношению к ООО “Алемстар“ не совершала.

Заявлением от 23.03.2009 истец изменил исковые требования просил признать договор аренды земельного участка общей площадью 655 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Домодедовская, вл. 28 продленным на новый срок на условиях договора от 25.11.1998 N М-05-502587 и обязать Департамент земельных ресурсов г. Москвы и Территориальное объединение регулирования землепользования ЮАО г. Москвы (ТОРЗ ЮАО) зарегистрировать договор в установленном порядке; признать ненормативные акты Префектуры ЮАО г. Москвы, а именно пункт 7.3 Протокола оперативного совещания Префекта ЮАО г. Москвы N 01-21-37/8 от 31.10.2008, пункт 2 Распоряжения Префекта ЮАО г. Москвы от 17.11.2008 N 01-41-1922 и Распоряжение Префекта N 0147-696/8 в части, касающейся закрытия торгового комплекса ООО “Алемстар“ и отключения его от энергосетей, недействительными; признать, предписание Главы Управы района Орехово-Борисово Южное г. Москвы Козельской В.Д. от 17.11.2008 N ОЮ-23-2007/8 об освобождении участка земли по адресу: ул. Домодедовская, вл. 28 в 2-недельный срок недействительным.

Истец отказался от требований по пункту 3 искового заявления, содержащего требование об обязании ответчиков не чинить препятствий истцу в осуществлении предпринимательской деятельности на базе торгового комплекса по адресу: г. Москва, ул. Домодедовская, вл. 28.

Заявление истца принято судом.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей истца и ответчиком, исследовав письменные материалы дела, в том числе представленные на обозрение суда подлинные документы, суд пришел к следующим выводам.

Между Московским земельным комитетом - в настоящее время Департаментом земельных ресурсов города Москвы (арендодатель) и ИЧП “Вега“ Соколовой (правопредшественник ООО “Алемстар“) (арендатор) был заключен договор аренды от 25.11.1998 N М-05-502587 земельного участка площадью 2035 кв. м, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Домодедовская ул., вл. 28, для эксплуатации комплекса торговых павильонов и гостевой автостоянки, сроком на 4 года 11 месяцев. Договор аренды земли прекращает свое действие в указанный в нем срок, если за 3 месяца до его истечения арендатор не представил в Москомзем письменного обращения о заключении договора аренды земли на новый срок. Арендатор обязан возвратить Арендодателю участок в последний день действия договора (ст. ст. 1, 2 договора аренды).

Срок действия договора истек 25.10.2003.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ в связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды возобновился на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Учитывая, что до настоящего времени ООО “Алемстар“ использует указанный земельный участок, следовательно, организация обязана вносить плату за землю до даты фактического освобождения участка и передачи его собственнику.

Нормы пункта 1 ст. 46 ЗК РФ устанавливают, что аренда земельного участка прекращается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Данной статьей не предусмотрена обязанность арендодателя указывать причину отказа от договора.

Уведомлением от 30.01.2006 N 33-ИТ-120/6-(0)-4 Департамент земельных ресурсов города Москвы отказался от договора аренды от 25.11.1998 N М-05-502587. Данное уведомление было получено истцом 13.02.2006. Следовательно, правоотношения по договору аренды прекращены с 14.05.2006.

Кроме того, согласно ст. 29 ЗК РФ, предусмотрено, что предоставление юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков. Соответствующее решение органа исполнительной власти отсутствует.

По окончании срока действия арендных отношений, при отсутствии распорядительного документа органа власти на предоставление земельного участка на новый срок, в соответствии со ст. 29 ЗК РФ, такой земельный участок является самовольно занятым.

В соответствии с п. 2 ст. 76 ЗК РФ самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков.

При изложенных обстоятельствах требование истца о признании договора аренды земельного участка продленным на новый срок необоснованно и удовлетворению не подлежит.

При этом суд отклоняет довод истца о том, что между сторонами заключен договор аренды на новый срок, поскольку истцом была направлена оферта о продлении срока действия договора, которая акцептована Департаментом земельных ресурсов.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно ст. 29 ЗК РФ, предусмотрено, что предоставление юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности, осуществляется исключительно на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков.

Такое решение суду не представлено.

Кроме того, в соответствии со ст. 435 ГК РФ оферта должна содержать существенные условия договора.

Акцептование оферты предполагает необходимость совершения заинтересованной стороной определенных (конклюдентных) действий. Молчание акцептом не является.

Поскольку, внося арендную плату, ООО “Алемстар“ исполняло свою обязанность, вытекающую из принципа платности землепользования в Российской Федерации, принятие ответчиком арендных платежей нельзя рассматривать в качестве конклюдентных действий по возобновлению договора аренды.

Судом также отклоняется довод истца о том, что “стец, требуя продления срока действия договора, реализует преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.

Таким образом, преимущественное право арендатора реализуется при заключении арендодателем договора аренды на имущество, ранее арендовавшееся арендатором.

Истцом доказательств заключения арендодателем договора аренды на спорный земельный участок суду не представлено.

Кроме того, на истца не распространяется действие ст. 36 ЗК РФ, предусматривающее исключительное право на предоставление в аренду земельных участков лицам, недвижимость которых находится на данных земельных участках.

Доводы истца о необходимости применения к расторжению договора аренды норм ст. 450 ГК РФ также отклоняются судом.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, указанной в иске, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. Однако данная норма применятся в случае досрочного расторжения договора аренды.

В связи с тем, что договор аренды от 25.11.1998 N М-05-502587 был продлен на неопределенный срок, следовательно, правоотношения сторон по указанному договору прекращаются в порядке статьей 610 ГК РФ.

Также отклоняются требования истца об обязании Департамента зарегистрировать договор.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ государственную регистрацию осуществляет федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации.

В соответствии с Указом Президента от 09.03.2004 N 314 функции по регистрации прав на недвижимое имущество переданы Федеральной регистрационной службе.

Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества, следовательно, государственную регистрацию права аренды на спорный земельный участок осуществляет Управление Федеральной регистрационной службы по городу Москве.

Также отклоняются судом требования истца о признании ненормативных актов Префектуры ЮАО г. Москвы, а именно пункта 7.3 Протокола оперативного совещания Префекта ЮАО г. Москвы N 01-21-37/8 от 31.10.2008, пункта 2 Распоряжения Префекта ЮАО г. Москвы от 17.11.2008 N 01-41-1922 и Распоряжения Префекта N 01-47-696/8 в части, касающейся закрытия торгового комплекса ООО “Алемстар“ и отключения его от энергосетей, недействительными; а также предписания Главы Управы района Орехово-Борисово Южное г. Москвы Козельской В.Д. от 17.11.2008 N ОЮ-23-2007/8 об освобождении участка земли по адресу: ул. Домодедовская, вл. 28 в 2-недельный срок недействительным.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Протокол оперативного совещания Префекта ЮАО г. Москвы N 01-21-37/8 от 31.10.2008 не является ненормативным правовым актом, не затрагивает прав и интересов истца, поскольку протокол не является распорядительным документом и направлен на регулирование внутреннего взаимодействия между Префектурой и Управами, в отношении истца протокол не издавался.

Оспариваемые предписание и распоряжение изданы в рамках предоставленных данным лицам полномочий и направлены на реализацию права арендодателя на возвращение освобожденного земельного участка после прекращения договора аренды с арендатором.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судебные расходы по делу в сумме госпошлины относятся на истца полностью, с взысканием с истца в доходы федерального бюджета 4.000 руб. госпошлины.

Руководствуясь ст. ст. 8, 11, 12, 307 - 310, 421, 431, 450, 452, 453, 610, 621, 622 ГК РФ, ст. ст. 41, 49, 65, 66, 67, 71, 101 - 103, 110, 112, 167 - 170, 174, 176, 198 АПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью “АЛЕМСТАР“ в доходы федерального бюджета 4.000 (четыре тысячи) рублей госпошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья

Т.В.ГДАНСКАЯ