Решения и постановления судов

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2009 по делу N А41-15493/08 Исковые требования о расторжении договора аренды и выселении оставлены без рассмотрения, так как истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 12 февраля 2009 г. по делу N А41-15493/08

Резолютивная часть постановления объявлена 9 февраля 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2009 года.

Десятый арбитражный апелляционной суд в составе:

председательствующего судьи И.,

судей Б., Д.,

при ведении протокола судебного заседания: Д.Д.,

при участии в заседании:

от ответчика ООО “Альгида“ - Ш. - представитель по доверенности от 27 августа 2008 года, В. - представитель по доверенности от 9 февраля 2009 года,



представитель истца ТУ ФАУФИ по Московской области в судебное заседание не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО “Альгида“ на решение Арбитражного суда Московской области от 5 декабря 2008 года по делу N А41-15493/08, принятое судьей П., по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Московской области к ООО “Альгида“ о расторжении договора аренды и выселении,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Московской области (далее по тексту - ТУ ФАУФИ по Московской области) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Альгида“ (далее по тексту - ООО “Альгида“) о расторжении договора аренды федерального имущества от 14 марта 2006 года N 21-026-06-У,

- выселении ООО “Альгида“ из имущественного комплекса пансионата “Химик“, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Дарьино, пансионат “Химик“.

В ходе судебного разбирательства истец представил документы, свидетельствующие о переименовании Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Московской области в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области - приказ N 117 от 27 июня 2008 года Федерального агентства по управлению государственным имуществом, выписку из ЕГРЮЛ от 15 сентября 2008 года, в связи с чем истец просил произвести замену истца на ТУ ФАУГИ по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 5 декабря 2008 года произведена замена Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Московской области на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области.

Суд расторг договор аренды федерального имущества N 21-026-06-У от 14 марта 2006 года.

Суд обязал ООО “Альгида“ передать полученный по договору N 21-026-06-У от 14 марта 2006 года имущественный комплекс пансионата “Химик“, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат “Химик“ по акту передачи (л.д. 81 - 82 т. 2).

Не согласившись с данным судебным актом, ООО “Альгида“ обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 14 - 19 т. 3).



Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом первой инстанции в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители заявителя апелляционной жалобы поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований ТУ ФАУГИ по Московской области отказать.

Представитель истца ТУ ФАУГИ по Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в его отсутствие.

Выслушав объяснения представителей ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 14 марта 2006 года между ТУ ФАУФИ по Московской области (Арендодатель“) и ООО “Альгида“ (Арендатор) был заключен договор N 21-026-06-У аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории Московской области (л.д. 15 - 17 т. 1).

По условиям указанного договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование имущественный комплекс пансионата “Химик“, включающий в себя здания, строения и сооружения, указанные в приложении N 1 к договору, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат “Химик“, для использования под хозяйственную деятельность.

Площадь передаваемого в аренду комплекса - 9 392,9 кв. м.

Срок действия договора аренды установлен по 1 марта 2021 года (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 4.1 договора сумма ежемесячной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость за комплекс эквивалентна 25 948, 37 условных единиц.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 6 июня 2006 года был зарегистрирован вышеуказанный договор аренды федерального имущества (л.д. 15 т. 1).

По акту приема-передачи от 14 марта 2006 года имущественный комплекс пансионата “Химик“ площадью 9 392,9 кв. м, включающий в себя: финский домик, щитовой домик, административное здание, клуб-столовую, корпус N 3, спальный корпус N 4, спальный корпус N 5, корпус N 6, корпус N 7, спортивную базу, автогараж - депо, пожарное депо, биологическую станцию, газовую котельную, насосную станцию, трансформаторную подстанцию, артезианские скважины, забор ж/б, автодорогу, водопровод, канализацию, теплотрассу 2-трубную, линию освещения, водоем пруда, химические водоочистки, пожарный резервуар, кабельную линию, был передан от ТУ ФАУФИ по Московской области - ООО “Альгида“ (л.д. 48 - 49 т. 1).

С 15 по 25 января 2008 года ТУ Росимущества Московской области была проведена проверка использования по назначению арендуемого ООО “Альгида“ федерального имущества, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат “Химик“.

По результатам проверки 24 марта 2008 года Комиссией ТУ Росимущества по Московской области в составе начальника отдела контроля за использованием федерального имущества - Б.Д., ведущего специалиста-эксперта отдела контроля за использованием федерального имущества - С., ведущего специалиста-эксперта отдела контроля за использованием федерального имущества - М. был составлен акт проверки использования и сохранности имущественного комплекса пансионата “Химик“ (л.д. 50 - 63 т. 1).

Из содержания указанного акта усматривается, что фактически ООО “Альгида“ в своей хозяйственной деятельности использует только часть административного здания и клуб-столовую.

Часть объектов недвижимого имущества (финский домик, щитовой домик, спортбаза, пожарное депо) ООО “Альгида“ в своей деятельности не использует вообще.

При этом объекты недвижимого имущества в нарушение пунктов 3.2.9 договора аренды сдаются в субаренду сторонним организациям без согласования с арендодателем - ТУ Росимущества по Московской области.

ООО “Альгида“ ежемесячно перечисляется арендная плата за пользование комплексом. При этом общая задолженность по арендной плате по состоянию на 31 января 2008 года составляет 239 322 руб. 97 коп., в том числе задолженность аренды - 793 руб. 78 коп. и пени 238 529 руб. 19 коп.

По результатам проверки комиссией был сделан вывод о том, что имущественный комплекс пансионата “Химик“ по назначению (для организации отдыха) не используется.

Указанный акт подписан истцом в одностороннем порядке, без привлечения работников ООО “Альгида“.

12 сентября 2008 года Комиссией ТУ Росимущества по Московской области в составе председателя комиссии - главного специалиста-эксперта отдела аренды государственного имущества К. и члена комиссии - специалиста-эксперта отдела аренды государственного имущества Н. в присутствии старшего смены службы внутреннего контроля ООО “Альгида“ Б.А. был осуществлен повторный осмотр имущественного комплекса пансионата “Химик“, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Дарьино на предмет его целевого использования (л.д. 93 - 94 т. 2).

По результатам осмотра Комиссией составлен акт, из содержания которого следует, что предложения, изложенные в акте осмотра от 24 марта 2008 года и недостатки ООО “Альгида“ не устранены (л.д. 93 т. 1).

11 сентября 2008 года ТУ Росимущества по Московской области составило соглашение о досрочном расторжении договора аренды N 21-026-06-У от 14 марта 2006 года федерального недвижимого имущества, находящегося на территории Московской области (л.д. 121 т. 1).

Однако данное соглашение не было подписано Арендатором - ООО “Альгида“.

В связи с этим ТУ Росимущества по Московской области обратилось в арбитражный суд с иском к ООО “Альгида“ о расторжении договора аренды федерального имущества от 14 марта 2006 года N 21-026-06-У и выселении ООО “Альгида“ из имущественного комплекса пансионата “Химик“.

Частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Заявляя исковые требования, ТУ ФАУГИ по Московской области указало основанием для расторжения договора нецелевое использование ответчиком имущественного комплекса - не для организации отдыха, как указано в акте проверки от 24 марта 2008 года.

Между тем, договор аренды, заключенный между сторонами, не содержит положений, обязывающих ответчика использовать имущественный комплекс для организации отдыха.

В пункте 1.1 договора аренды стороны согласовали, что ООО “Альгида“ принимает имущество во временное владение и пользование под хозяйственную деятельность.

Пунктом 2.2 Устава ООО “Альгида“ предусмотрено, что основными видами деятельности Общества является предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде жилого и нежилого недвижимого имущества, покупка и продажа земельных участков, производство общестроительных работ, оптовая и розничная торговля товарами народного потребления и продукцией производственно-технического назначения, все виды коммерческой деятельности, осуществление других видов хозяйственной деятельности (л.д. 84 т. 1).

Следовательно, деятельность ООО “Альгида“ связана с осуществлением любых видов хозяйственной деятельности, не противоречащей законодательству Российской Федерации, в том числе, со сдачей в аренду нежилых помещений.

В судебном заседании представители ответчика суду пояснили, что ООО “Альгида“ использует два здания под офис и бухгалтерию общества, часть помещений сдается в аренду школе, часть не используется вообще, при этом арендная плата вносится за весь комплекс в целом.

При таких обстоятельствах истец не доказал факт нецелевого использования имущества, сданного в аренду, так как термин “использование под хозяйственную деятельность“ включает в себя практически любую деятельность, не запрещенную законом и приносящую прибыль.

В обоснование заявленных требований истец также сослался на то, что ответчик большую часть объектов имущественного комплекса пансионата “Химик“ сдавал в субаренду сторонним организациям без согласования с ТУ Росимущества по Московской области, которые использовались для проживания наемных рабочих, а также на то, что им не подписано дополнительное соглашение об увеличении арендной платы.

Данные основания для расторжения договора не указаны в исковом заявлении, однако, в нарушение статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрены судом по существу.

Между тем, данные доводы опровергаются письменными материалами дела.

Пунктом 3.2.9 договора аренды предусмотрено, что Арендатор обязан осуществлять действия, влекущие какое-либо обременение предоставленных Арендатору имущественных прав, а именно: сдавать арендуемый Комплекс целиком, так и его здания, строения и вооружения в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), вносить в качестве вклада (взноса) в уставный капитал хозяйственных обществ, товариществ и иных юридических лиц только с письменного согласия Арендодателя.

Общество с ограниченной ответственностью “Альгида“ неоднократно обращалось к Территориальному управлению Росимущества по Московской области с просьбами дать согласие на заключение договоров субаренды недвижимого имущества и передачу в субаренду в соответствии с пунктом 3.2.9 договора аренды от 14 марта 2006 года N 21-26-06-У зданий, строений и сооружений или их части пансионата “Химик“ без дополнительного согласования отдельных договоров субаренды в течение действия договора аренды со следующими организациями: ЗАО “Корпорация Семейной Медицины“, Негосударственной автономной некоммерческой образовательной организацией “Школа имени И.П. Светловой“, ЗАО “Хладокомбинат Западный“, ООО “Трудовой Альянс“, ООО Научно-производственной фирмой “Техноэко“, ОАО “Строительное Управление N 801“, ООО “Стройарсенал“, ООО “СК Бир-Пекс“, ООО “Антром“, ООО “Проспирети“, ООО “Маерс“, ООО “Стройкомплект“, ООО “Мосзеленстрой“, ООО “Промтехстрой“, ООО “Жилремстрой“, ООО “Энергоремстрой 1“, ООО “АРКСтонелль“.

Данные обстоятельства подтверждаются письмами N АП-005/06 от 10 ноября 2006 года, N АП-001/06 от 26 октября 2006 года, N 07-02/053 от 27 декабря 2006 года, N АП-052/07 от 16 ноября 2007 года, N АП-053/07 от 16 ноября 2007 года, N 07-02/058 от 4 декабря 2007 года, N 07-02/068 от 22 февраля 2008 года, N 07-02/070 от 12 марта 2008 года, N 07-02/083 от 23 июля 2008 года, N 07-02/100 от 29 августа 2008 года, N 07-02/152 от 13 ноября 2008 года (л.д. 28 - 41 т. 2).

Письмами N ОВ/01-11252 от 28 ноября 2006 года и N ОВ/01-186 от 15 января 2008 года ТУ ФАУФИ по Московской области дало согласие ООО “Альгида“ на передачу в субаренду части имущественного комплекса пансионата “Химик“ вышеперечисленным организациям (л.д. 42 т. 1).

Следовательно, часть имущественного комплекса пансионата “Химик“ занята субарендаторами, перечисленными в акте проверки использования и сохранности комплекса от 24 марта 2008 года, на законных основаниях и с согласия Арендодателя.

В качестве другого основания для расторжения договора истец указывает на неисполнение арендатором пункта 3.2.3 договора.

В соответствии с указанным пунктом, арендатор обязуется в месячный срок после письменного уведомления Арендодателя об изменении рыночной стоимости арендной ставки подписать дополнительное соглашение об изменении договора в части размера арендной платы. В случае несогласия с перерасчетом арендной платы представить Арендодателю документы, необходимые для оформления соглашения о расторжении договора.

Между тем, вышеуказанный пункт договора противоречит положениям статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из смысла указанной нормы права следует, что размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Стороны при заключении договора аренды предусмотрели указанные условия внесения арендной платы.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено также, что арендная плата подлежит ежегодному пересмотру на основе результатов оценки рыночной стоимости арендной платы одного квадратного метра арендной площади, проведенной в течение месяца, предшествующего окончанию текущего года аренды, путем оформления дополнительного соглашения к договору аренды.

Подписание дополнительного соглашения предполагает взаимосогласованную волю сторон.

Несогласие Арендатора с размером увеличенной арендной платы не может влечь за собой автоматическое расторжение договора.

По условиям договора аренды Арендатор согласился ежегодно пересматривать размер арендной платы, что не противоречит части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако несогласие с конкретным размером арендной платы влечет лишь право Арендатора оспаривать в отдельном исковом производстве указанный размер, но не автоматическое расторжение договора аренды.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что 8 августа 2008 года, в момент нахождения настоящего иска ТУ Росимущества по Московской области в Арбитражном суде Московской области, истец направил в адрес ответчика уведомление об изменении размера арендной платы, а также расчет арендной платы на основании отчета независимого оценщика N 132-02-0-08НиС с предложением подписать дополнительное соглашение N 1 от 20 августа 2008 года к договору аренды N 21-026-06-У от 14 марта 2008 года (л.д. 66 - 68 т. 2).

Вышеуказанное дополнительное соглашение N 1 от 20 августа 2008 года не было подписано Арендатором - ООО “Авангард“.

Отчет независимой оценки размера рыночной стоимости арендной платы, проведенной в течение месяца, предшествующего окончанию текущего года аренды, составленный по заказу истца, в материалы дела не был представлен.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что истцом не были выполнены условия пункта 4.2 договора аренды N 21-026-06У от 14 марта 2006 года.

Следовательно, у Территориального управления Росимущества по Московской области отсутствовали основания для обращения в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию Арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе, в случае, когда Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 30 Информационного письма N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“ разъяснил, что условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения Арендатором письменного предупреждения Арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Однако, ТУ Росимущества по Московской области не представило доказательств направления в адрес ООО “Альгида“ акта от 24 марта 2008 года проверки использования и сохранности имущественного комплекса пансионата “Химик“, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Дарьино.

Проверки целевого использования спорного объекта недвижимого имущества в период с 15 по 25 января 2008 года проводилась без участия представителя ООО “Альгида“, что свидетельствует о неосведомленности ответчика о выявленных нарушениях.

Статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок изменения и расторжения договора.

Согласно части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Между тем, истцом не представлено доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора.

В связи с этим решение суда первой инстанции подлежит отмене, а иск Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области - оставлению без рассмотрения.

В силу статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обществу с ограниченной ответственностью “Альгида“ подлежит возврату из федерального бюджета госпошлина за подачу апелляционной жалобы в размере 2 000 рублей.

Руководствуясь статьями 104, 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, пунктом 2 статьи 148, статьей 149, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 5 декабря 2008 года по делу N А41-15493/08 отменить.

Исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области оставить без рассмотрения.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью “Альгида“ справку на возврат из федерального бюджета госпошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 2 000 рублей.