Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2009 N 09АП-23932/2009-ГК по делу N А40-41195/09-40-304 Иск о взыскании в связи с ненадлежащим исполнением обязательств из договора аренды задолженности по арендной плате и оплате коммунальных услуг и обязании освободить объект аренды удовлетворен с уменьшением взыскиваемой суммы, так как с III квартала 2007 года обязанность по внесению арендной платы арендатором полностью не выполняется, что подтверждается материалами дела.
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУДПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 декабря 2009 г. N 09АП-23932/2009-ГК
Дело N А40-41195/09-40-304
Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2009 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2009 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Левиной Т.Ю., Тихонова А.П.,
при ведении протокола судебного заседания председательствующим,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ГОУ ВПО “Московский авиационный институт“ (государственный технический университет)“
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17 сентября 2009 года,
принятое судьей Марченко Р.А.
по делу N А40-41195/09-40-304
по иску ГОУ ВПО “Московский авиационный институт“ (государственный технический университет)“
к ответчику ООО “Лакрэзо“
о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным услугам, истребовании объекта аренды,
при участии в судебном заседании:
от истца: Королева И.В. по доверенности от 31.12.2007 г.; Юданова О.И. по доверенности от 14.09.2009 г.;
от ответчика: Бенеславский А.С. по доверенности от 14.12.2009 г.; Бурыкин А.А. по доверенности от 14.12.2009 г.,
установил:
14.07.2009 г. ГОУ ВПО “Московский авиационный институт“ (государственный технический университет)“ обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО “Лакрэзо“ о взыскании в связи с ненадлежащим исполнением обязательств из Договора аренды N 045-2-173-06 от 30.12.2005 г. задолженность по арендной плате и оплате коммунальных услуг за период с января 2007 года по декабрь 2008 года в сумме 220735 руб. 74 коп., и обязании освободить объект аренды, а именно: комнату 31 общей площадью 11,8 кв. м на 1-м этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Панфилова, д. 20, корп. 4.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 17 сентября 2009 года (Т. 2, л.д. 29 - 31) в удовлетворении иска отказано.
Суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности наличия у Истца права оперативного управления на являющееся объектом аренды имущество.
На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (Т. 1, л.д. 32 - 33), в которой Ответчик просит обжалуемое решение отменить с вынесением судебного акта об удовлетворении заявленного иска, ссылаясь на несоответствие вывода суда первой инстанции исследованным доказательствам.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы требования и доводы жалобы поддержал; Истец заявил о несогласии с доводами апелляционной жалобы.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемое решение подлежащим отмене с вынесением судебного акта об удовлетворении требований в части взыскания арендной платы, расторжения договора и возврата объекта аренды.
Установлено, что 30.12.2005 г. между ГОУ ВПО “Московский авиационный институт“ (государственный технический университет)“ (арендодатель) и ООО “Лакрэзо“ (арендатор) заключен Договор аренды N 045-2-173-06 (Т. 1, л.д. 8 - 16), по условиям которого арендатор обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование на срок по 31.12.2006 г. комнату 31 общей площадью 11,8 кв. м на 1-м этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Панфилова, д. 20, корп. 4, а арендатор обязался ежеквартально не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала вносить арендную плату за пользование объектом аренды по ставке 9972 руб. 81 коп. не включая НДС в квартал.
Судом апелляционной инстанции установлено, что объект аренды принадлежит Истцу на праве оперативного управления.
К Договору N 045-2-173-06 от 30.12.2005 г. прилагается подписанный арендодателем и арендатором поэтажный план 1-го этажа здания по адресу: г. Москва, ул. Панфилова, д. 20, корп. 4, на котором обозначена комната 31 общей площадью 11,8 кв. м (Т. 1, л.д. 16).
Приказом проректора института N 208 от 09.09.2004 г. (Т. 1, л.д. 129) части здания по адресу: г. Москва, ул. Панфилова, д. 20, стр. 1, состоящей из комнат 1-35 помещения XII 1-го этажа, присвоено “внутреннее наименование“, а именно: корп. 4.
Судом апелляционной инстанции исследована копия поэтажного плана помещений XI, XII этажа 1 здания по адресу: г. Москва, ул. Панфилова, д. 20, корп. 1, выполненная ГУП г. Москвы “Бюро технической инвентаризации“ по состоянию на 26.12.2008 г.
Сравнение указанного выполненного органами государственного технического учета поэтажного плана с прилагаемым к Договору поэтажным планом свидетельствует об их идентичности, а именно: указанной в Договоре комнате 31 общей площадью 11,8 кв. м на 1-м этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Панфилова, д. 20, корп. 4, соответствует комната общей площадью 11,8 кв. м помещения XII этажа 1 здания по адресу: г. Москва, ул. Панфилова, д. 20, стр. 1.
Как следует из справки от 01.10.2009 г. N 9492002243 ГУП г. Москвы “Бюро технической инвентаризации“ (Т. 2, л.д. 50), для указанного в приложении к Договору N 045-2-173-06 от 30.12.2005 г. объекта по адресу: г. Москва, ул. Панфилова, д. 20, корп. 4, официальным является адрес: г. Москва, ул. Панфилова, д. 20, стр. 1.
23.11.1994 г. между Государственным Комитетом РФ по управлению государственным имуществом (собственник) и Московским государственным авиационным институтом (учреждение) заключен Договор N 12/85 (Т. 1, л.д. 116-121), которым учреждению на праве оперативного управления передано недвижимое имущество, в т.ч. здание по адресу: г. Москва, ул. Панфилова, д. 20, корп. 6.
Согласно представленной Территориальным управлением Минимущества России “Агентство федерального имущества по городу Москве“ выписке из Реестра федерального имущества по состоянию на 10.02.2005 г. (Т. 1, л.д. 124-125), на основании Договора N 12/85 от 23.11.1994 г. Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования “Московский авиационный институт“ (государственный технический университет)“ на праве оперативного управления передано: здание по адресу: г. Москва, ул. Панфилова, д. 20, стр. 1.
Как следует из справки от 10.09.2009 г. N 9492002124 ГУП г. Москвы “Бюро технической инвентаризации“ (Т. 2, л.д. 51), здание по адресу: г. Москва, ул. Панфилова, д. 20, корп. 6, равно как здание по адресу: г. Москва, ул. Панфилова, д. 20, стр. 1, - являются одним и тем же объектом; Распоряжением Префектуры САО г. Москвы N 6983 от 19.09.2003 г. объекту присвоен официальный адрес: г. Москва, ул. Панфилова, д. 20, стр. 1.
Таким образом, здание по адресу: г. Москва, ул. Панфилова, д. 20, стр. 1, имеющее неофициальные адреса: г. Москва, ул. Панфилова, д. 20, корп. 6; г. Москва, ул. Панфилова, д. 20, корп. 4, - на момент заключения Договора N 045-2-173-06 от 30.12.2005 г. находилось в оперативном управлении Истца.
Учитывая, что в соответствии с п. 11 ст. 39 ФЗ “Об образовании“ образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества, - при заключении Договора N 045-2-173-06 от 30.12.2005 г. учреждение не вышло за пределы имеющейся у него правоспособности.
Объект аренды передан арендатору 01.01.2006 г., что подтверждается подписанным обеими сторонами Актом приема-передачи (Т. 1, л.д. 18).
Дополнительным соглашением N 2 от 28.12.2006 г. (Т. 1, л.д. 17) срок аренды продлен по 30.06.2007 г.
После истечения срока договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом.
Суду не представлено ни доказательств того, что до истечения срока аренды арендодатель уведомил арендатора об отказе от возобновления на неопределенный срок.
В связи с чем Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Письмом, исх. N 045-19-014 от 02.02.2009 г. (Т. 1, л.д. 28 - 29), врученным арендатору 07.06.2008 г. (Т. 1, л.д. 32), арендодатель сообщил арендатору о своем требовании освободить объект аренды в связи с истечением срока аренды 30.06.2007 г.
Применительно к норме ст. 610 ГК РФ содержащееся в данном письме требование следует толковать как выражающее отказ арендодателя от Договора аренды N 045-2-173-06 от 30.12.2005 г.
При таких обстоятельствах по истечении 3-х месяцев после получения арендатором указанного извещения, т.е. с 09.09.2009 г., обязательства сторон из Договор аренды прекратились в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ.
В связи с чем у Ответчика отпали установленные законом, иными правовыми актами или договором основания владения объектом аренды.
Однако по прекращении Договора аренды арендатор в нарушение ст. 622 ГК РФ не вернул арендодателю арендованное имущество, продолжает осуществлять пользование объектом аренды, - что подтверждается Актом от 13.04.2009 г. (Т. 1, л.д. 46), составленным работниками ГОУ ВПО “Московский авиационный институт“ и участковым уполномоченным ОВД района Сокол г. Москвы.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности иска в части истребования объекта аренды из владения Ответчика.
Дополнительным соглашением N 1 от 30.06.2006 г. (Т. 2, л.д. 52) арендная плата установлена в размере 12354 руб. 35 коп. без учета НДС в квартал.
Дополнительным соглашением N 2 от 28.12.2006 г. (Т. 1, л.д. 17) установлено, что “арендатор производит доплату за пользование арендуемым помещением с 01.01.2007 г. в соответствии с рыночной величиной арендной платы, произведенной организацией-оценщиком“.
Истцом представлено заключение от 15.03.2007 г., выполненное ЗАО “Российская оценка“ (Т. 1, л.д. 33), согласно которого величина арендной ставки в год за пользование 1 кв. м комнаты 31 общей площадью 11,8 кв. м на 1-м этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Панфилова, д. 20, корп. 4, составила (без учета операционных расходов) 367 долларов США.
Истцом представлено заключение от 21.04.2008 г., выполненное ООО “Центр независимой экспертизы собственности“ (Т. 1, л.д. 34), согласно которого величина арендной ставки в год за пользование 1 кв. м комнаты 31 общей площадью 11,8 кв. м на 1-м этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Панфилова, д. 20, корп. 4, составила (без учета эксплуатационных расходов, платежей за коммунальные услуги и НДС) 9486 долларов США.
По-мнению Истца, на основании Дополнительного соглашения N 2 от 28.12.2006 г. арендодатель был вправе в одностороннем порядке изменить установленную Договором аренды в редакции Дополнительного соглашения N 1 от 30.06.2006 г. арендную плату до ставок, определенных указанными заключениями.
В то же время, как показали Стороны суду апелляционной инстанции, арендодатель не направлял арендатору письменного извещения об увеличении арендной платы.
Между тем, адресованное одной стороной обязательства другой стороне уведомление, выражающее волеизъявление считать соответствующее обязательство измененным (в том случае, когда в силу закона или договора такая односторонняя сделка может создавать обязанности для других лиц), - по смыслу нормы ст. 155 ГК РФ создает обязанности для адресата в момент получения, если более поздний срок не предусмотрен соглашением сторон.
Кроме того, п. 5.2. Договора аренды также установлено, что одностороннее изменение арендодателем арендной платы доводится до сведения арендатора в письменной форме.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что за период с января 2007 года по декабрь 2008 года (пределы заявленных исковых требований) подлежащая внесению арендная плата составила 12354 руб. 35 коп. без учета НДС в квартал.
Установлено, что по II кв. 2007 года включительно арендная плата вносилась арендатором надлежащим образом, а именно:
- 9972 руб. 81 коп. п/п N 11 от 01.02.2006 г. в счет арендной платы за I кв. 2006 года (Т. 1, л.д. 78);
- 1795 руб. 11 коп. п/п N 12 от 01.02.2006 г. в счет НДС на арендную плату за I кв. 2006 года (Т. 1, л.д. 79);
- 9972 руб. 81 коп. п/п N 36 от 06.04.2006 г. в счет арендной платы за II кв. 2006 года (Т. 1, л.д. 80);
- 1795 руб. 11 коп. п/п N 37 от 01.02.2006 г. в счет НДС на арендную плату за II кв. 2006 года (Т. 1, л.д. 81);
- 2799 руб. 60 коп. п/п N 82 от 11.07.2006 г. в счет “доплаты“ арендной платы за I кв. 2006 года (Т. 1, л.д. 82);
- 2799 руб. 60 коп. п/п N 83 от 11.07.2006 г. в счет “доплаты“ арендной платы за II кв. 2006 года (Т. 1, л.д. 83);
- 854 руб. 12 коп. п/п N 96 от 28.07.2006 г. в счет НДС на доплату арендной платы за I и II кв. 2006 года (Т. 1, л.д. 84);
- 12354 руб. 35 коп. п/п N 80 от 11.07.2006 г. в счет арендной платы за III кв. 2006 года (Т. 1, л.д. 87);
- 2223 руб. 78 коп. п/п N 81 от 11.07.2006 г. в счет НДС на арендную плату за III кв. 2006 года (Т. 1, л.д. 88);
- 12354 руб. 35 коп. п/п N 133 от 10.10.2006 г. в счет арендной платы за VI кв. 2006 года (Т. 1, л.д. 89);
- 2223 руб. 78 коп. п/п N 134 от 10.10.2006 г. в счет НДС на арендную плату за VI кв. 2006 года (Т. 1, л.д. 90);
- 12354 руб. 35 коп. п/п N 10 от 05.02.2007 г. в счет арендной платы за I кв. 2007 года (Т. 1, л.д. 91);
- 2223 руб. 78 коп. п/п N 11 от 05.02.2007 г. в счет НДС на арендную плату за I кв. 2007 года (Т. 1, л.д. 92);
- 12354 руб. 35 коп. п/п N 57 от 17.04.2007 г. в счет арендной платы за II кв. 2007 года (Т. 1, л.д. 93);
- 2223 руб. 78 коп. п/п N 60 от 20.04.2007 г. в счет НДС на арендную плату за II кв. 2007 года (Т. 1, л.д. 94).
Тогда как с III квартала 2007 года обязанность по внесению арендной платы арендатором полностью не выполняется; за период с июля 2007 года по декабрь 2008 года задолженность составила 74126 руб. 10 коп.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 614 ГК РФ, приходит к выводу об обоснованности требований в части взыскания арендной платы за период с июля 2007 года по декабрь 2008 в сумме 74126 руб. 10 коп. без учета НДС.
Условиями Договора аренды в редакции прилагаемого к нему Расчета (Т. 2, л.д. 54) предусмотрена обязанность арендатора возмещать арендодателю расходы по эксплуатации объекта аренды, - что соответствует требованиям ч. 2 ст. 616 ГК РФ.
В то же время Истцом не представлено доказательств, из которых можно было бы установить сведения, необходимые для определения размера подлежащих отнесению на Ответчика расходов на содержание арендованного имущества, в частности, доказательств несения самим Истцом соответствующих расходов, о возмещении которых Ответчиком заявлен иск.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 65 АПК РФ, ст. 309, 310, 616 ГК РФ, приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска в указанной части.
На основании ст. ст. 333.21 НК РФ, 110 АПК РФ на Ответчика подлежит отнесению 2723 руб. 78 коп. расходов Истца по уплате госпошлины за подачу искового заявления.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от “17“ сентября 2009 года по делу N А40-41195/09-40-304 отменить.
Взыскать с ООО “Лакрэзо“ в пользу ГОУ ВПО “Московский авиационный институт“ (государственный технический университет)“ 98834 руб. 80 коп. задолженности по арендной плате.
Обязать ООО “Лакрэзо“ передать ГОУ ВПО “Московский авиационный институт“ (государственный технический университет)“ комнату 31 общей площадью 11,8 кв. м на 1-м этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Панфилова, д. 20, корп. 4, в освобожденном виде.
В остальной части в иске отказать.
Взыскать с ООО “Лакрэзо“ в пользу ГОУ ВПО “Московский авиационный институт“ (государственный технический университет)“ 2723 руб. 78 коп. возмещения расходов по госпошлине.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
А.П.ТИХОНОВ