Решения и определения судов

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2009 N 07АП-7251/08 по делу N А27-8417/2008-1 Муниципальное образование, которое являлось собственником нежилого спорного помещения до момента государственной регистрации перехода права собственности, вправе потребовать с арендатора внесения платежей в соответствии с условиями заключенного сторонами договора аренды.

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 20 января 2009 г. N 07АП-7251/08

Дело N А27-8417/2008-1

20 января 2009 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Л.Е.Лобановой

судей В.В.Прозорова

Л.Ф.Чеклюевой

при ведении протокола судебного заседания судьей Л.Е.Лобановой

при участии:

от истца: представитель не явился

от ответчика: представитель не явился

от третьего лица: представитель не явился

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Траверс“

на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 30 октября 2008 года

по делу N А27-8417/2008-1 (судья Вульферт С.В.)

по иску комитета по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово

к обществу с ограниченной ответственностью “Траверс“

третье лицо: Беспалов Алексей Александрович

о взыскании 207313 рублей 35 копеек

установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Траверс“ о взыскании задолженности по арендной плате за период с 1 июня по 7 июля 2008 года в сумме 204816 рублей 81 копеек, 2496 рублей 54 копеек неустойки за период с 10 апреля по 7 июля 2008 года.

К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Беспалов Алексей Александрович.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 30 октября 2008 года по делу N А27-8417/2008-1 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда от 30 октября 2008 года, ООО “Траверс“ подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Заявитель считает, что
Беспалов А.А. фактически приобрел право владения и пользования недвижимым имуществом и стал его законным владельцем с момента подписания договора купли-продажи от 5 мая 2008 года. Требования комитета по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово являются безосновательными, поскольку третье лицо является единственным участником ООО “Траверс“ и с момента приобретения недвижимого имущества обязательство прекратилось совпадением должника и кредитора в одном лице.

Истец и третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Представители лиц, участвующих в деле в судебное заседание не явились. О времени проведения судебного заседания они надлежаще уведомлены. Согласно статье 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без их участия.

Исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Кемеровской области от 30 октября 2008 года по делу N А27-8417/2008-1, суд апелляционной инстанции считает судебный акт не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 27 декабря 2007 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово и ООО “Траверс“ заключен договор аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Кемерово. По его условиям в аренду передано нежилое помещение, общей площадью 902,70 кв. м., расположенное по адресу: г. Кемерово, ул. Островского, 23. Срок действия договора аренды установлен с 1 декабря 2007 года по 1 декабря 2013 года (пункт 1.2 договора).

Арендованное имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 27 декабря 2007 года. Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата должна поступать на расчетный счет арендодателя ежемесячно (до 10-го числа оплачиваемого месяца) в размере 126702,97 руб. Дополнительным соглашением от 3 марта 2008 года
N 1 стороны увеличили размер арендной платы с 1 февраля 2008 года до 171603,27 руб.

5 мая 2008 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово (продавец) и Ф.И.О. (покупатель) заключен договор купли-продажи муниципального имущества N 933. В соответствии с указанным договором, продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилое помещение общей площадью 902,7 кв. м., расположенное в подвальном и первом этажах пятиэтажного дома по адресу: г. Кемерово, ул. Н.Островского, 23. Нежилое помещение передано по акту приема-передачи муниципального имущества от 10 июня 2007 года. Переход права собственности был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области 7 июля 2008 года, регистрационный номер 941/5/0:1001/А/2612/5.

Обязательства по внесению арендной платы ООО “Траверс“ исполнялись несвоевременно и не в полном объеме. В связи с наличием задолженности за период с 1 июня по 7 июля 2008 года по уплате арендных платежей (до момента государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение) в сумме 204816 рублей 81 копеек истец обратился в суд с иском.

По смыслу статей 432, 433, 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. При этом суд первой инстанции обоснованно указал на то, что согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 14 Постановления ВАС РФ “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“ от 25 февраля 1998 года N 8 до государственной регистрации права собственности
покупатель не вправе распоряжаться недвижимым имуществом, поскольку право собственности на это имущество сохраняется за продавцом. В соответствии с пунктом 2 статьи 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, до момента государственной регистрации перехода права собственности к Беспалову А.А. собственником нежилого помещения оставалось муниципальное образование г. Кемерово, а передача помещения Беспалову А.А. не свидетельствовала о прекращении арендных обязательств. Договор аренды не был прекращен и истец продолжал оставаться арендодателем нежилого помещения. Ответчик, являясь арендатором, обязан исполнять обязательства по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора, в том числе за период с 1 июня 2008 года по 7 июля 2008 года.

Довод заявителя о том, что Беспалов А.А. приобрел право владения и пользования недвижимым имуществом с момента подписания сторонами договора купли-продажи, то есть с 5 мая 2008 года основан на неверном толковании норм материального права.

Согласно статье 608 ГК РФ право на сдачу имущества в аренду (т.е. право на распоряжение) принадлежит его собственнику или управомоченному законом или собственником лицу.

Соответственно, до момента перехода права собственности на объект недвижимости, являющемуся предметом аренды, арендодателем по договору от 27 декабря 2007 года остается истец.

Оценка заявителем обязательства ответчика по договору аренды от 27 декабря 2007 года как прекратившегося в виду совпадения в одном лице должника и кредитора является необоснованной по указанным выше обстоятельствам.

Суд апелляционной инстанции учитывает и тот факт, что приобретателем спорного помещения по договору купли-продажи от 5 мая 2008 года N 933 является не ООО “Траверс“ - арендатор, а физическое
лицо - Беспалов А.А., не являющееся стороной по договору аренды.

Принимая во внимание вышеизложенное, поскольку ответчик не представил суду ни одного документа, подтверждающего надлежащее исполнение обязанности по внесению арендных платежей по договору за спорный период, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате.

При несвоевременной оплате арендной платы арендодатель вправе начислять пени по 0,05% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.1 договора). Размер пени за период с 10 апреля 2008 года по 5 июля 2008 года, проверенный судом апелляционной инстанции и признанный обоснованным, составил 2496 рублей 54 копеек.

Решение суда первой инстанции от 30 октября 2008 года является полностью законным и обоснованным. Нарушение норм материального и процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по настоящему делу в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 30 октября 2008 года по делу N А27-8417/2008-1 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий

Л.Е.ЛОБАНОВА

Судьи

В.В.ПРОЗОРОВ

Л.Ф.ЧЕКЛЮЕВА