Решения и определения судов

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2009 по делу N А41-16314/09 Заявление о расторжении договора аренды федерального имущества и выселении из имущественного комплекса удовлетворено правомерно, поскольку в связи с изменением рыночной ставки арендной платы заявитель направил ответчику дополнительное соглашение к указанному договору аренды, а неподписание арендатором в установленный срок указанного соглашения об изменении арендной платы является основанием для расторжения договора аренды.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 октября 2009 г. по делу N А41-16314/09

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2009 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Юдиной Н.С.,

судей Боровиковой С.В., Минкиной Г.Т.,

при ведении протокола судебного заседания: Тимошенко Ю.Н.

при участии в заседании:

от истца - Таранец Е.П. - по доверенности N ил/08-9793 от 11.09.09 г.,

от ответчика - Ведешкина С.Н. - по доверенности от 29.06.09 г., Шолудько А.В. - по доверенности от 02.04.09 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью “Альгида“ на решение Арбитражного суда Московской области от 20 июля 2009 года по делу
N А41-16314/09, принятое судьей Колкановым И.П. по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью “Альгида“ о расторжении договора аренды и выселении,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области (далее ФАУГИ по МО) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью “Альгида“ (далее ООО “Альгида“) о расторжении договора аренды федерального имущества от 14.03.06 г. N 21-026-06-У и выселении ООО “Альгида“ из имущественного комплекса пансионата “Химик“, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Дарьино, пансионат “Химик“ (л.д. 2 - 7 т. 1).

Определением суда от 22.06.09 г. ТУ ФАУГИ по МО заменен на ТУ Росимущества в Московской области (л.д. 81 т. 1).

Решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-16314/09 от 20.07.09 г. исковые требования удовлетворены (л.д. 87 - 88 т. 1).

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО “Альгида“ обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального и материального права, неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела (л.д. 94 - 98 т. 1).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель истца возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив
в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как видно из материалов дела, 14.03.06 г. между сторонами заключен договор N 21-026-06-У аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории Московской области, согласно условиям которого арендодатель (истец) передает, а арендатор (ответчик) принимает во временное владение и пользование имущественный комплекс пансионата “Химик“ площадью 9.392,9 кв. м, включающий в себя здания, строения и сооружения, указанные в приложении N 1 к настоящему договору, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат “Химик“ для использования под хозяйственную деятельность (л.д. 13 - 17 т. 1).

В соответствии с п. 2.1 договора срок действия настоящего договора аренды устанавливается по 01.03.2021 г. (п. 2.1 договора).

Согласно расчету (Приложение N 2) сумма ежемесячной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость за Комплекс эквивалентна 25.948,37 у.е. (п. 4.1 договора).

На основании пункта 4.2 названного договора арендная плата подлежит ежегодному пересмотру на основе результата оценки рыночной стоимости арендной платы одного квадратного метра арендованной площади, проведенной в течение месяца, предшествующего окончанию текущего года аренды, путем оформления дополнительного соглашения к договору аренды. Вместе с дополнительным соглашением арендатор представляет арендодателю акт сверки платежных поручений с копиями платежных поручений за текущий год аренды.

Согласно п. 3.2.3 договора в месячный срок после письменного уведомления арендодателя об изменении рыночной стоимости арендной ставки арендатор обязуется подписать дополнительное соглашение об изменении настоящего договора в части размера арендной платы. В случае несогласия с перерасчетом арендной платы представить арендодателю документы, необходимые для оформления соглашения о расторжении настоящего договора.

Пунктом 6.4 названного договора
стороны предусмотрели, что настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных п. п. 3.2.1, 3.2.2, 3.2.3, 3.2.4, 3.2.5, 3.2.6, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9, 3.2.10 и 3.2.12.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи (приложение N 3 к договору аренды).

Государственная регистрация договора аренды N 21-026-06-У от 14.03.06 г. произведена УФРС по МО 06.06.06 г.

08.08.08 г. истцом в адрес ответчика направлено письмо N ОВ/01-7941, которым доведено до сведения, что согласно Отчету N 132-02-07-08-НиС независимого оценщика рыночная ставка арендной платы за пользование федеральным имуществом пансионата “Химик“ по состоянию на 08.07.08 г. составляет 3.324 руб. за 1 кв. м без учета эксплуатационных, коммунальных расходов и НДС (л.д. 18, 19 т. 1).

В данном письме также указано на то, что в соответствии с п. 3.2.3 договора аренды N 21-026-06-У от 14.03.06 г. арендатору надлежит в месячный срок оформить дополнительное соглашение к договору об изменении размера арендной платы, а в случае невыполнения данного условия в соответствии с п. 6.4 договора аренды будет инициирована процедура по его досрочному расторжению. Арендодатель также проинформировал о том, что с Отчетом независимого оценщика ООО “Альгида“ может ознакомиться в ТУ Росимущества по МО (г. Москва, ул. Коминтерна, 38, ком. N 114).

22.08.08 г. арендатору направлено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды об изменении размера арендной платы и расчетом с просьбой подписать его в десятидневный срок и обеспечить государственную регистрацию (письмо N ОВ/01-8471 - л.д. 20 - 23 т. 1).

05.09.08 г. ООО “Альгида“ направило в адрес арендодателя письмо, в котором выразило свое несогласие с увеличением арендной платы по спорному договору, считая отчет
N 132-02-07-08-НиС необъективным. При этом общество направило Отчет N ПЭ-303/08 от 29.08.08 г., подготовленный ООО “Центр оценки Профит“, и просило арендодателя при расчете новой стоимости арендной платы принять за основу данный отчет, установить арендную плату в размере 747.637 руб. в месяц, уведомить о принятии окончательного решения по взаимодействию ТУ ФАУФИ с ООО “Альгида“ (либо продолжить сотрудничество в рамках договора, либо прекратить договорные отношения в рамках искового производства) и в месячный срок направить мотивированный ответ по установлению нового размера стоимости арендной платы (л.д. 27 - 29 т. 1).

12.09.08 г. письмом за N ОВ/01-9450 арендодатель направил ООО “Альгида“ для подписания соглашение о досрочном расторжении договора аренды N 21-026-06-У от 14.03.06 г., при этом указав, что неподписание арендатором в установленный срок дополнительного соглашения об изменении арендной платы, влечет последствия, предусмотренные п. 6.4 договора аренды (л.д. 24 - 25, 26 т. 1).

Соглашение о расторжении договора аренды N 21-026-06-У от 14.03.06 г. арендатором не подписано.

Полагая, что ответчик необоснованно уклоняется от подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы к вышеназванному договору и данное обстоятельство является основанием для его досрочного расторжения в порядке п. 6.4 договора аренды от 14.03.06 г., истец в соответствии со ст. ст. 11, 12, 450, 615, 619, 622 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными
на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

По условиям договора аренды от 14.03.06 г. арендная плата подлежит ежегодному пересмотру на основе результата оценки рыночной стоимости арендной платы одного квадратного метра арендованной площади, проведенной в течение месяца, предшествующего окончанию текущего года аренды, путем оформления дополнительного соглашения к договору аренды (п. 4.2 договора).

Таким образом, изменение размера арендной платы путем заключения дополнительного соглашения представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды.

Условия спорного договора свидетельствуют о том, что его изменение должно производиться в той же форме, что и договор - в виде двусторонне согласованного и подписанного дополнительного соглашения.

Данное условие договора аренды отражает волю заключивших его сторон и корреспондирует принципу свободы договора (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, стороны добровольно приняли на себя обязательство по пересмотру размера арендной платы ежегодно.

Поскольку арендная плата с момента заключения договора не изменялась (более 2-х лет), истец, используя право, предоставленное указанными выше пунктами договора аренды, письмом от 08.08.08 г. уведомил ответчика об изменении ставки арендной платы за пользование федеральным имуществом пансионата “Химик“, которая согласно Отчету N 132-02-07-08-НиС независимого оценщика по состоянию на 08.07.08 г. составляет 3.324 руб. за 1 кв. м без учета эксплуатационных, коммунальных расходов и НДС, а 22.08.08 г. направил дополнительное соглашение N 1 к договору аренды об изменении размера арендной платы с просьбой подписать его в десятидневный срок.

Приведенная выше переписка подтверждает, что между сторонами возник спор по новому размеру арендной платы.

Факт несогласия ответчика с предложенным истцом изменением размера арендной
платы, обоснованным отчетом независимого оценщика N 132-02-07-08-НиС, подтвержден материалами дела и сторонами не оспаривается.

Ответчиком представлен отчет N ПЭ-303/08 от 29.08.08 г., подготовленный ООО “Центр оценки Профит“ (л.д. 1 - 154 т. 2), однако ссылка на данный отчет является несостоятельной, поскольку он не содержит окончательных выводов относительно средней рыночной стоимости арендной ставки в месяц за 1 кв. м и не опровергает довод истца, что эта стоимость составляет 3.324 руб.

Арбитражным апелляционным судом установлено и не оспаривается заявителем апелляционной жалобы, что ООО “Альгида“ пользуется занимаемым помещением и оплату арендной платы производит в прежнем размере арендной платы, установленной пунктом 4.1 названного договора.

Частью 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрен ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

Согласно части 2 вышеназванной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требования арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 6.4 названного договора стороны предусмотрели, что настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных, в том числе, п. 3.2.3 договора.

Согласно пункту 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“, основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут и не быть связанными
с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Требования части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 ГК РФ, устанавливающие обязанность арендодателя до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор, истцом соблюдены.

Учитывая изложенное выше, требования истца о досрочном расторжении договора аренды являются правомерными.

Согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 622 ГК РФ).

В силу указанной выше нормы материального права требования ТУ ФАУФИ в МО о выселении ООО “Альгида“ из имущественного комплекса пансионата “Химик“ являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не дана правовая оценка законности проведения независимой оценки арендной платы и представленному истцом в качестве доказательств отчету N 132-02-07-08-НиС и заключению по нему, является несостоятельным, поскольку установление законности проведения независимой оценки размера арендной платы, как и установление размера арендной платы не является предметом заявленного иска.

В случае несогласия с размером арендной платы ответчик вправе был обратиться в суд за разрешением разногласий по договору аренды в порядке, предусмотренном статьями 450 - 452 ГК РФ.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на судебный акт по делу А41-15493/08 несостоятельна, поскольку в данном случае судом дана оценка п. 6.4 спорного договора как соглашению о возможности досрочного расторжения договора при наступлении указанных в п. п. 4.2, 3.2.3 договора условий.

При таких обстоятельствах апелляционная
жалоба заявителя не подлежит удовлетворению. Доводы, указанные в ней, являются несостоятельными.

Учитывая изложенное выше и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области по делу N А41-16314/09 от 20 июля 2009 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.С.ЮДИНА

Судьи

С.В.БОРОВИКОВА

Г.Т.МИНКИНА