Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Московской области от 21.07.2009 по делу N А41-10148/09 Исковые требования о признании незаконным отказа органа местного самоуправления в изменении условий инвестиционного контракта удовлетворены, так как сложившиеся объективные обстоятельства, способствовавшие увеличению объема инвестиций, осуществленных истцом, нарушают соотношение имущественных интересов сторон по инвестиционному контракту, поскольку существенно снижают тот полезный эффект (прибыль), на который истец как инвестор рассчитывал при заключении инвестиционного контракта.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 21 июля 2009 г. по делу N А41-10148/09

16 июля 2009 г. объявлена резолютивная часть решения

21 июля 2009 г. решение изготовлено в полном объеме

Арбитражный суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Е.В. Бирюковой,

протокол судебного заседания вела судья Е.В. Бирюкова,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью “ВОКИТ“

к администрации Ленинского муниципального района Московской области,

третье лицо: Министерство строительного комплекса Московской области

о признании незаконными действий, обязании внести изменения в инвестиционный контракт в части соотношения раздела имущества по нежилой пристройке объекта

при участии в заседании:

от истца: Яроцкий Д.Д., доверенность N 10-09/Д от 30.04.2009;

от ответчика: Овсянников В.М., доверенность N 13
от 13.01.2009;

от третьего лица: Каткова И.В., доверенность N 15 от 11.11.2008;

установил:

общество с ограниченной ответственностью “ВОКИТ“ (далее - ООО “ВОКИТ“) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением с учетом принятых судом уточнений к администрации Ленинского муниципального района Московской области (далее - администрация) о признании действий, выразившихся в отказе в изменении условий инвестиционного контракта от 05.04.2005 N 86/21-05, незаконными;

обязании администрации внести изменения в части соотношения раздела имущества по нежилой пристройке объекта в пункт 3.1 инвестиционного контракта от 05.04.2005 N 86/21-05 на строительство жилого дома по адресу: Московская область, Ленинский район, г. Московский, а также дополнительные соглашения N 1 от 05.12.2005 и N 2 от 27.10.2008 к указанному инвестиционному контракту от 05.04.2005 N 86/21-05, устанавливающие редакцию пункта 3.1., изложив п. 3.1. инвестиционного контракта от 05.04.2005 N 86/21-05 в следующей редакции:

“3.1. Соотношение раздела имущества в Объекте, созданного в ходе реализации Контракта, устанавливается между Сторонами в пропорции:

По жилому дому:

Муниципальному образованию:

12% общей площади квартир и встроенных нежилых помещений, а также пропорциональная доля в общем имуществе в соответствии с нормами действующего законодательства.

Инвестору:

88% общей площади квартир и встроенных нежилых помещений, а также пропорциональная доля в общем имуществе в соответствии с нормами действующего законодательства.

По нежилой пристройке:

Муниципальному образованию:

9% общей площади нежилых помещений, а также пропорциональная доля в общем имуществе в соответствии с нормами действующего законодательства.

Инвестору:

91% общей площади нежилых помещений, а также пропорциональная доля в общем имуществе в соответствии с нормами действующего законодательства.

По гаражу:

Муниципальному образованию:

19% машино-мест, а также пропорциональная доля в общем имуществе в соответствии с нормами действующего законодательства.

Инвестору:

81% машино-мест, а также пропорциональная доля в общем имуществе в соответствии
с нормами действующего законодательства“ (л.д. 150 - 151 том 1).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Министерство строительного комплекса Московской области (л.д. 148 том 1).

Поскольку в предварительном судебном заседании присутствовали лица, участвующие в деле, и они не возражали против продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, суд завершил предварительное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции в соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель ООО “ВОКИТ“ заявленные с учетом принятых судом уточнений требования поддержал, ссылаясь на то, что с момента заключения инвестиционного контракта существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора: значительно увеличился объем инвестиций, что вызвано существенным ростом цен на строительные материалы и строительно-монтажные работы, а также социальной направленностью строительства жилого дома - льготное жилье для сотрудников Российского Университета Дружбы Народов (далее - РУДН).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Представитель администрации в судебном заседании заявленные требования не признал, представил отзыв (л.д. 121 том 1). Возражения ответчика основаны на том, что обстоятельства, на которые ссылается заявитель, являются обычным предпринимательским риском и не могут служить основанием для изменений условий договора.

Представитель третьего лица письменных пояснений не представил, оставил рассмотрение спора на усмотрение суда.

Заслушав пояснений лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел
к выводу, что заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом, 01.03.2005 между заявителем и РУДН заключено соглашение о сотрудничестве при строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: Московская область, Ленинский район, г. Московский (л.д. 30 - 34 том 1).

05.04.2005 между Министерством строительного комплекса Московской области, Муниципальным образованием “Ленинский район Московской области“ и ООО “ВОКИТ“ заключен инвестиционный контракт N 86/21-05 на строительство жилого дома по адресу: Московская область, Ленинский район, г. Московский (л.д. 6 - 15 том 1).

Предметом контракта является реализация сторонами инвестиционного проекта по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома ориентировочной общей площадью 8,4 тысяч кв. м на земельном участке площадью 0,7 га, выделяемом инвестору по адресу: Московская область, Ленинский район, г. Московский, д. 23, корпус 2, рассоложенный восточнее существующего дома 23 корпус 1 (почтовый адрес).

Предполагаемый объем инвестиций в инвестиционный проект оценивается ориентировочно в 116,76 млн. рублей, в том числе объем инвестиций в муниципальное жилье оценивается приблизительно 14,01 млн. рублей (пункт 2.1. контракта).

Первоначально соотношение раздела имущества, созданного в ходе реализации контракта, установлено пунктом 3.1. контракта в пропорции: муниципальному образованию - 12% жилой площади объекта, что составляет 14,01 млн. рублей; инвестору - 88% общей жилой площади объекта. Распределение нежилых помещений производится в пропорции, установленной для жилых помещений (л.д. 8 том 1).

Во исполнение условий контракта 27.07.2006 между администрацией и ООО “ВОКИТ“ заключен договор аренды земельного участка (л.д. 20 - 29 том 1).

Дополнительными соглашениями N 1 от 05.12.2005 и N 2 от 27.10.2008 в контракт внесены изменения (л.д. 16 - 18, 137 - 139 том 1).

Пунктом 2.1.
контракта установлено, что его предметом является реализация сторонами инвестиционного проекта по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию многоэтажного жилого дома с пристройкой и гаражом на земельном участке площадью 0,97 га с кадастровым номером 50:21:11 02 01:0127, выделяемом инвестору по адресу: Московская область, Ленинский район, г. Московский, д. 23, корпус 2, расположенный восточнее существующего дома 23 корпус 1 (почтовый адрес), при этом общая площадь жилого дома составит ориентировочно 10400 кв. м, общая площадь нежилых помещений, включая первый нежилой этаж жилого дома, ориентировочно 5250 кв. м и общей вместимостью гаража ориентировочно 140 машино-мест.

Предполагаемый объем инвестиций в инвестиционный проект оценивается ориентировочно в 250 млн. рублей (л.д. 137 том 1).

Соотношение раздела имущества в объекте, созданном в ходе реализации контракта установлено пунктом 3.1., изложенным в новой редакции:

По жилому дому:

Муниципальному образованию:

12% общей площади квартир и встроенных нежилых помещений, а также пропорциональная доля в общем имуществе в соответствии с нормами действующего законодательства.

Инвестору:

88% общей площади квартир и встроенных нежилых помещений, а также пропорциональная доля в общем имуществе в соответствии с нормами действующего законодательства.

По нежилой пристройке:

Муниципальному образованию:

19% общей площади нежилых помещений, а также пропорциональная доля в общем имуществе в соответствии с нормами действующего законодательства.

Инвестору:

81% общей площади нежилых помещений, а также пропорциональная доля в общем имуществе в соответствии с нормами действующего законодательства.

По гаражу:

Муниципальному образованию:

19% машино-мест, а также пропорциональная доля в общем имуществе в соответствии с нормами действующего законодательства.

Инвестору:

81% машино-мест, а также пропорциональная доля в общем имуществе в соответствии с нормами действующего законодательства“ (л.д. 137 том 1).

Ссылаясь на значительное подорожание строительных материалов и увеличение стоимости строительно-монтажных работ, письмом от 12.02.2009 ООО
“ВОКИТ“ обратилось к администрации о внесении изменений в инвестиционный контракт в части соотношения раздела имущества в объекте, созданном в ходе реализации контракта, а именно по нежилой пристройке (л.д. 35 - 37 том 1).

Письмом от 17.02.2009 N 948 администрацией отказано в изменении условий контракта. Отказ основан на том, что обстоятельства, на которые ссылается общество, являются обычными предпринимательскими рисками (л.д. 122, 123 том 1).

Не согласившись с действиями администрации, ООО “ВОКИТ“ обратилось в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Под такими обстоятельствами следует понимать находящиеся вне контроля сторон экономические (наличие товара на рынке, способы его доставки, рыночные цены на товар и рабочую силу и т.п.), правовые и иные факторы, существовавшие в стране, отдельных регионах на момент заключения договора. Изменение данных факторов в период действия договора не связывается с действием непреодолимой силы.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися
обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

По смыслу данной статьи существенные изменения должны быть вызваны некими объективными, не зависящими от сторон договора обстоятельствами.

Исследовав обстоятельства дела, проверив доводы сторон, суд пришел к выводу, что значительное подорожание строительных материалов и увеличение стоимости строительно-монтажных работ является существенным изменением обстоятельств, предусмотренным статьей 451 ГК РФ.

Значительное увеличение стоимости основных строительных материалов является общеизвестным фактом и не подлежит доказыванию на основании части 1 статьи 69 АПК РФ.

Пунктом 2.1. контракта предполагаемый объем инвестиций в инвестиционный проект оценен ориентировочно в 250 млн. рублей. Контрактом установлено, что реализация инвестиционного проекта осуществляется инвестором за счет собственных и (или) привлеченных средств.

ООО “ВОКИТ“ представлена сводная ведомость расходов общества на строительство комплекса с приложением подтверждающих документов, из которых следует, что расходы составили более 350 млн. рублей (л.д. 38 - 82 том 1). Данное обстоятельство
администрацией не оспорено.

Указанная сумма складывается из расходов непосредственно на производство строительно-монтажных работ и иных расходов, связанных с реализацией инвестиционного проекта: проектно-изыскательские работы, авторский надзор, арендные платежи за землю, сооружение временных сетей, охрана объекта и т.д.

Увеличение стоимости строительных материалов и работ произошло вследствие изменения экономической ситуации, вызванной объективными причинами. При заключении спорного договора стороны не могли предвидеть резкого изменения экономической ситуации, истец при максимальной степени заботливости и осмотрительности не мог повлиять на эти обстоятельства.

Сложившиеся объективные обстоятельства, способствовавшие увеличению объема инвестиций, осуществленных истцом, нарушают соотношение имущественных интересов сторон по инвестиционному контракту, поскольку существенно снижают тот полезный эффект (прибыль), на который истец, как инвестор, рассчитывал при заключении инвестиционного контракта. Из существа инвестиционного контракта не следует, что риск изменения обстоятельств несет инвестор.

В соответствии с пунктом 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно пунктам 9.4. и 9.6. контракта в случае его расторжения муниципальное образование имеет приоритетное право принять решение о выкупе по договорной стоимости результатов произведенных работ. При этом возмещение затрат инвестору производится новым инвестором в месячный срок после заключения с ним контракта.

Однако в условиях финансового кризиса и с учетом практически полной реализации инвестором инвестиционного проекта и отсутствием в связи с этим интереса со стороны нового инвестора на участие в проекте, указанное право муниципального образования также может привести к ущемлению интересов истца.

Расторжение инвестиционного контракта без нанесения истцу ущерба, значительно превышающего
затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях, невозможно. Данное обстоятельство администрацией также не оспорено.

Таким образом, заявленные требования об изменении спорного договора в связи с существенным изменением обстоятельств обоснованы.

Руководствуясь ст. ст. 167 - 170, 174, 176, 201 АПК РФ, арбитражный суд

решил:

признать незаконными действия администрации Ленинского муниципального района Московской области, выразившиеся в отказе в изменении условий инвестиционного контракта от 05.04.2005 N 86/21-05.

Обязать администрацию Ленинского муниципального района Московской области внести изменения в части соотношения раздела имущества по нежилой пристройке объекта в пункт 3.1 инвестиционного контракта от 05.04.2005 N 86/21-05 на строительство жилого дома по адресу: Московская область, Ленинский район, г. Московский, а также дополнительные соглашения N 1 от 05.12.2005 и N 2 от 27.10.2008 к указанному инвестиционному контракту от 05.04.2005 N 86/21-05, устанавливающие редакцию пункта 3.1., изложив п. 3.1. инвестиционного контракта от 05.04.2005 N 86/21-05 в следующей редакции:

“3.1. Соотношение раздела имущества в Объекте, созданного в ходе реализации Контракта, устанавливается между Сторонами в пропорции:

По жилому дому:

Муниципальному образованию:

12% общей площади квартир и встроенных нежилых помещений, а также пропорциональная доля в общем имуществе в соответствии с нормами действующего законодательства.

Инвестору:

88% общей площади квартир и встроенных нежилых помещений, а также пропорциональная доля в общем имуществе в соответствии с нормами действующего законодательства.

По нежилой пристройке:

Муниципальному образованию:

9% общей площади нежилых помещений, а также пропорциональная доля в общем имуществе в соответствии с нормами действующего законодательства.

Инвестору:

91% общей площади нежилых помещений, а также пропорциональная доля в общем имуществе в соответствии с нормами действующего законодательства.

По гаражу:

Муниципальному образованию:

19% машино-мест, а также пропорциональная доля в общем имуществе в соответствии с нормами действующего законодательства.

Инвестору:

81% машино-мест, а также
пропорциональная доля в общем имуществе в соответствии с нормами действующего законодательства“.

Возвратить истцу из федерального бюджета госпошлину в сумме 2000 рублей. Выдать справку.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца.

Судья

Е.В.БИРЮКОВА