Решения и определения судов

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2009 по делу N А46-4933/2009 По делу о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды и применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязании освободить помещения.

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 июля 2009 г. по делу N А46-4933/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июля 2009 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рябухиной Н.А.,

судей Ильницкой Д.В., Рожкова Д.Г.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Мазик И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3982/2009) Прокурора Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 12.05.2009 по делу N А46-4933/2009 (судья Гущин А.И.), принятое по иску Прокурора Омской области к Министерству имущественных отношений Омской области, государственному учреждению Омской области “Центр учета и содержания государственной собственности“, закрытому акционерному обществу “ЛИВА“ о признании
договора недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

В судебном заседании участвуют представители:

от Прокурора Омской области - представитель Пересыпкин К.С. (удостоверение <...>);

от Министерства имущественных отношений Омской области - представитель Козлов Е.Ю. (удостоверение <...>, доверенность N 03/9298 от 29.12.2008 сроком действия по 31.12.2009);

от ЗАО “ЛИВА“ - представитель Букова Н.И. (паспорт, доверенность N 06-Ю/2009 от 10.07.2009 сроком действия три года);

от государственного учреждения Омской области “Центр учета и содержания государственной собственности“ - представитель Балобанов Д.Б. (удостоверение <...>, доверенность N 30 от 18.05.2009 сроком действия по 31.12.2009);

установил:

Прокурор Омской области обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к Министерству имущественных отношений Омской области, Государственному учреждению Омской области “Центр учета и содержания государственной собственности Омской области“ (далее - ГУ “ЦУС“), закрытому акционерному обществу “ЛИВА“ (далее - ЗАО “ЛИВА“) о признании недействительным в силу ничтожности заключенного между Омской областью, ГУ “ЦУС“ и ЗАО “ЛИВА“ договора аренды от 11.04.2008 N АН1325 о передаче в аренду помещений N N 4 - 6, 8, 9, 11, 12, 17 - 22, 24, общей площадью 130, 88 кв. м (в том числе основная 101,1 кв. м и вспомогательная 29,78 кв. м), на четвертом этаже многоквартирного пятиэтажного жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, д. 7, и применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязании ЗАО “ЛИВА“ освободить указанные выше помещения.

Решением Арбитражного суда Омской области от 12 мая 2009 года по делу N А 46-4933/2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

Возражая против принятого судом решения, Прокурор Омской области в апелляционной жалобе просит его отменить полностью и принять по делу новый судебный об удовлетворении
исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы Прокурор Омской области указал на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права. Судом не учтено то, что поскольку спорные помещения, расположенные в общежитии, переданы ЗАО “ЛИВА“ под занятие посреднической деятельностью, то есть для нецелевого использования, без перевода помещений в категорию нежилых в установленном жилищным законодательством порядке, данная сделка противоречит, как считает прокурор, положениям Жилищного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации.

ЗАО “ЛИВА“ представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на необоснованность доводов жалобы. Здание по адресу: г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, 7, лит. А, не является общежитием, Омская область приняла в собственность не общежитие, а многоквартирный жилой дом. ЗАО “ЛИВА“ по договору аренды от 11.04.2008 N АН1325 переданы нежилые помещения. Занимаемые ЗАО “ЛИВА“ помещения в соответствии с техническим паспортом являются нежилыми.

В отзыве на апелляционную жалобу Министерство имущественных отношений Омской области просит оставить решение суда без изменения. При принятии в собственность Омской области здания (ул. Мамина-Сибиряка, д. 7, лит.А) спорные помещения в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 12.11.2003 уже являлись нежилыми, и в указанных помещениях граждане не проживали. В соответствии со свидетельством от 15.10.2004 о государственной регистрации права собственности Омской области здание имеет статус многоквартирного пятиэтажного жилого дома.

В судебном заседании представитель Прокурора Омской области поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представители Министерства имущественных отношений Омской области и ЗАО “ЛИВА“ высказались согласно отзывам на апелляционную жалобу, просят оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Представитель ГУ “ЦУС“ просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу
- без удовлетворения. Доводы о том, что здание является общежитием, а спорные помещения - жилыми, представитель считает недоказанными, поскольку акт о вводе здания в эксплуатацию в материалах дела отсутствует.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзывы на нее, выслушав явившихся представителей, суд апелляционной инстанции считает решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Материалами дела подтверждается и правильно установлено судом первой инстанции, что на праве собственности субъекту Российской Федерации - Омской области принадлежит многоквартирный пятиэтажный жилой дом общей площадью 2495,40 кв. м, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, д. 7, литера А (л.д. 4 т. 2).

В соответствии с распоряжением Комитета по управлению имуществом Администрации Омской области от 10.12.2002 N 616-РК указанное здание закреплено на праве оперативного управления за ГУ “ЦУС“; право оперативного управления зарегистрировано в установленном законом порядке 26.10.2004 (л.д. 3 т. 2).

Между Омской областью, представляемой Министерством имущественных отношений Омской области, ГУ “ЦУС“ и ЗАО “ЛИВА“ (арендатор) 11.04.2008 заключен договор N АН1325 аренды имущества, находящегося в оперативном управлении государственного учреждения Омской области.

Согласно пункту 1.1 договора N АН1325 арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилые помещения N N 4 - 6, 8, 9, 11, 12, 17 - 22, 24 на четвертом этаже многоквартирного пятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, д. 7, литера А, находящегося в собственности Омской области, для использования под занятие посреднической деятельностью. Общая площадь сдаваемого в аренду помещения 6 130,88 кв. м, в том числе основная - 101,1 кв. м и вспомогательная (помещения общего пользования, пропорционально площади объекта аренды) - 29, 78 кв. м.
Срок действия договора с 11.04.2008 по 10.03.2009 (пункт 1.3 договора). Помещения переданы ЗАО “ЛИВА“ по акту приема-передачи от 11.04.2008 (л.д. 17 т. 1).

Прокурор Омской области ссылается на то, что решением исполнительного комитета Омского городского Совета народных депутатов от 29.04.1980 N 140-3 “О вводе в эксплуатацию общежития института повышения квалификации “Нефтехима“ на 216 мест по ул. Мамина-Сибиряка, 7“ объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, 7, введен в эксплуатацию как общежитие. Решение об исключении из специализированного жилищного фонда Омской области жилых помещений в указанном общежитии не принималось. Согласно пункту 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается. Действующее жилищное законодательство Российской Федерации не предусматривает возможности сдачи в аренду помещений, расположенных в общежитиях, для целей, не связанных с проживанием, без перевода этих помещений из жилых в нежилые. В связи с чем договор аренды от 11.04.2008 N АН1325 является недействительным в силу ничтожности, поскольку спорные помещения находятся в общежитии и не переведены из жилых в нежилые в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд первой инстанции, дав оценку представленным в дело доказательствам, сделал обоснованные выводы о неподтвержденности обстоятельств о том, что в аренду ЗАО “ЛИВА“ переданы жилые помещения, находящиеся в общежитии.

Согласно статье 607 ГК РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В соответствии с пунктом 3 статьи 92 Жилищного кодекса
РФ не подлежат отчуждению, передаче в аренду специализированные жилые помещения. К последним согласно пункту 1 настоящей статьи относятся жилые помещения в общежитиях.

Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами (статья 94 Жилищного кодекса РФ).

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляется на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом (пункт 2 статьи 92 Жилищного кодекса РФ).

Прокурором Омской области не представлены в материалы дела доказательства, подтверждающие, что после введения в действие Жилищного кодекса РФ (01.03.2005) расположенное в г. Омске по ул. Мамина-Сибиряка, д. 7, литера А, здание в целом или спорные помещения (N N 4 - 6, 8, 9, 11, 12, 17 - 22, 24, общей площадью 130, 88 кв. м, находящиеся на четвертом этаже здания) были включены собственником - Омской областью в специализированный жилищный фонд и отнесены к имеющим статус общежития.

Как установлено по делу, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, д. 7, литера А, здание является многоквартирным пятиэтажным жилым домом общей площадью 2495,40
кв. м (л.д. 4 т. 2).

Согласно пункту 2 Распоряжения Правительства Омской области от 01.08.2007 N 130-рп “О жилых помещениях маневренного фонда специализированного жилищного фонда Омской области“ в многоквартирном пятиэтажном жилом доме (общая площадь 2495,4 кв. м, лит. А), расположенном по адресу: г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, дом 7, к специализированному жилищному фонду отнесены лишь отдельные жилые помещения (комната N 212, общей площадью 11,1 кв. м; комната N 233, общей площадью 11,7 кв. м; комната N 522, общей площадью 12,3 кв. м; комната N 542, общей площадью 11,8 кв. м). Причем, указанные жилые помещения отнесены к иному, чем общежития, виду специализированных жилых помещений - к маневренному фонду (л.д. 24 т. 1).

Довод о том, что решением исполнительного комитета Омского городского Совета народных депутатов от 29.04.1980 N 140-3 “О вводе в эксплуатацию общежития института повышения квалификации “Нефтехима“ на 216 мест по ул. Мамина-Сибиряка, 7“ объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, 7, введен в эксплуатацию как общежитие, и решение об исключении из специализированного жилищного фонда Омской области жилых помещений в указанном общежитии не принималось, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Из имеющихся в деле копий документов: решения исполкома Омского городского Совета народных депутатов от 29.04.1980 N 140-3 (л.д. 79 т. 1), технического паспорта на жилой дом по ул. Мамина-Сибиряка, д. 7, лит. А, составленного по состоянию на 12.05.1980, - раздел 1. “Владение строениями на участке“ (л.д. 81 т. 1), распоряжения Комитета по управлению имуществом Администрации Омской области от 10.02.2002 N 616-РК (л.д. 25 т. 1), акта приема-передачи от 16.12.2002 (л.д. 31 т.
1) следует, что здание построено по титулу государственного предприятия - производственного объединения “Омскнефтеоргсинтез“, введено в эксплуатацию как общежитие института повышения квалификации “Нефтехима“, использовалось производственным объединением “Омскнефтеоргсинтез“, затем без правовых оснований находилось на балансе ЗАО “Институт повышения квалификации руководящих работников и специалистов нефтеперерабатывающей и нефтехимической промышленности“, от которого в целях его освобождения от несвойственных функций по содержанию имущества, являющегося государственной собственностью, здание по акту от 16.12.2002 передано на баланс государственного учреждения “Омский областной центр учета и содержания государственной собственности“.

На основании Постановления Законодательного собрания Омской области от 20.05.2004 N 149 “О принятии в собственность Омской области объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности“ здание по ул. Мамина-Сибиряка, д. 7, лит. А, - многоквартирный пятиэтажный жилой дом, общей площадью 2495,40 кв. м, 15.10.2004 зарегистрировано на праве собственности за субъектом Российской Федерации - Омской областью (л.д. 4 т. 2).

Указанное здание принято в собственность субъекта РФ - Омской области в порядке разграничения государственной собственности на основании пунктов 3, 6, 8 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 “О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность“. До момента определения соответствующего собственника указанный объект находился в федеральной собственности.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации“ к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы
в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Из содержания настоящей статьи следует, что жилые дома, которые использовались в качестве общежитий, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям, и были переданы в ведение органов местного самоуправления, после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации“ эти жилые дома утрачивают статус общежитий в силу закона, и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 N 425-О-О “Об отказе в принятии к рассмотрению запросов Лангепасского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры Тюменской области о проверке конституционности статьи 7 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации“ указал следующее.

Введение в действующее законодательство статьи 7 Федерального закона от 29 декабря N 189-ФЗ было обусловлено задачей защиты прав тех граждан, которые после передачи органам местного самоуправления общежитий, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), выполнявшим в отношении указанных граждан функцию и наймодателя, и работодателя, оказались пользователями жилой площади, принадлежащей другому наймодателю, не являющемуся их работодателем, что исключало возможность использования этих помещений в качестве общежитий и, соответственно, выселения проживающих в них граждан по основаниям, предусмотренным для выселения из специализированного жилищного фонда. Фактически это привело к изменению их правового статуса и тем самым потребовало изменения правового режима занимаемых жилых помещений. Распространение законодателем, в полномочия которого входит определение действия закона по кругу лиц, на указанные жилые помещения действия норм Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма устранило неопределенность правовых последствий передачи таких общежитий органам местного самоуправления
(пункт 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 425-О-О “Об отказе в принятии к рассмотрению запросов Лангепасского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры Тюменской области о проверке конституционности статьи 7 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации“).

Поскольку передача жилых домов, использовавшихся в качестве общежитий, в собственность субъекта РФ влечет такие же последствия, что и при передаче их в ведение органов местного самоуправления, то применительно к статье 7 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации“ правомерен вывод о том, что жилой дом, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, д. 7, лит. А, статус общежития утратил в силу закона. Соответственно, принимать решение об исключении его из специализированного жилищного фонда, о чем указывает Прокурор Омской области, не требовалось.

Поэтому ссылки на сохранение зданием статуса общежития на момент заключения оспариваемого договора аренды от 11.04.2008 N АН1325 несостоятельны.

Представленная в дело переписка по вопросам о том, принимались ли решения об исключении помещений из специализированного жилищного фонда, о переводе их из жилых в нежилые, в том числе письмо Министерства имущественных отношений Омской области от 24.04.2008 N 05-01/2750 (л.д. 37 т. 1), письмо Администрации Советского административного округа г. Омска от 19.11.2008 N 01-18/6776 (л.д. 28 т. 1), на которые имеется ссылка в исковом заявлении и апелляционной жалобе, не опровергает сделанные судом выводы.

Помимо изложенного, суд апелляционной инстанции считает неподтвержденными и доводы о том, что в аренду ЗАО “ЛИВА“ предоставлены жилые помещения.

Суд первой инстанции правильно установил, что спорные помещения на момент заключения договора аренды уже являлись нежилыми и переводить их в нежилые не требовалось.

Представленным в дело решением исполнительного комитета Омского городского совета народных документов от 29.04.80 N 140-З подтверждается, что вводимое в эксплуатацию здание по ул. Мамина-Сибиряка, д. 7, изначально имело в своем составе нежилые помещения (полезная площадь здания 2 316,9 кв. м, из которой жилая - 1 373,4 кв. м). Иной вывод судом не может быть сделан, поскольку акт о вводе здания в эксплуатацию в материалах дела отсутствует.

По договору аренды N АН1325 ЗАО “ЛИВА“ (арендатору) переданы помещения N N 4 - 6, 8, 9, 11, 12, 17 - 22, 24, общей площадью 130, 88 кв. м, находящиеся на четвертом этаже указанного здания.

Согласно техническому паспорту (с экспликацией к поэтажному плану) по состоянию на 19.12.2005 при общей площади здания в 2 453,6 кв. м жилая площадь составляет только 670, 3 кв. м. Площадь нежилых помещений - 902,5 кв. м, площадь встроенных нежилых помещений - 169,7 кв. м.

Из данного техпаспорта также следует, что помещения N N 4, 5, 24 - кабинеты, N 6 - кухня, N N 11, 18, 21 - коридор, N 12 - подсобное помещение, N 17 - санузел, N 19 - душевая, N 20 - кладовая, N 22 - шкаф (л.д. 97 - 116 т. 1, л.д. 5 - 15 т. 2).

Такое же назначение имели помещения и в более ранний период, в частности, - по состоянию на 19.09.2003, на 24.12.1998, что подтверждается результатами обследования, зафиксированными в соответствующих разделах технических паспортов на здание (л.д. 16 - 22, 23 - 28 т. 2).

Следовательно, предметом договора аренды N АН1325 являлись, как в нем и указано, нежилые помещения, передача которых в аренду законом не запрещена.

Довод в апелляционной жалобе о том, что арендуемые по договору N АН1325 от 11.04.2008 помещения как на момент заключения указанного договора, так и после этого относились к категории жилых помещений, является недоказанным.

Положения пункта 3 статьи 288 ГК РФ о запрете размещения в жилых домах промышленных производств, размещения в жилых помещениях предприятий, учреждений, организаций при заключении договора аренды от 11.04.2008 не нарушены. Спорные помещения не были жилыми и перевода в нежилые не требовалось.

В соответствии со статьями 209, 608 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе сдавать его в аренду.

Заключенный собственником имущества - Омской областью договор аренды нежилых помещений от 11.04.2008 N АН1325 не противоречит закону и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Иное по делу Прокурором Омской области не доказано.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает исковые требования Прокурора Омской области не подлежащими удовлетворению. Отказав в удовлетворении иска, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, которое отмене не подлежит. Апелляционная жалоба оставляется без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Омской области от 12 мая 2009 года по делу N А46-4933/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А.РЯБУХИНА

Судьи

Д.В.ИЛЬНИЦКАЯ

Д.Г.РОЖКОВ