Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 15.05.2009 по делу N А19-5646/08-58 Требование о признании недействительным постановления органа местного самоуправления о предоставлении в аренду земельного участка удовлетворено, поскольку только заявитель обладал исключительным правом на приобретение земельного участка, однако оспариваемым постановлением спорный земельный участок предоставлен в аренду другому лицу.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 15 мая 2009 г. по делу N А19-5646/08-58

Резолютивная часть решения объявлена 15.05.2009 года.

Текст решения изготовлен в полном объеме 15.05.2009 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе:

судьи Дягилевой И.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ершовой О.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя Ф.И.О. br>
к Администрации города Братска

третьи лица: ООО “Инвест-Недвижимость“, ООО “Эльдорадо-Забайкалье“

о признании недействительным постановления N 2450 от 23.10.2006 г.,

при участии в заседании:

от заявителя - Шабалова Е.О. (доверенность),

от заинтересованного лица - Крощук О.В. (доверенность),

от третьих лиц - от ООО “Инвест-Недвижимость“ - не явились, от ООО “Эльдорадо-Забайкалье“ - не явились,

установил:

индивидуальный предприниматель Ф.И.О. обратилась в Арбитражный
суд Иркутской области с заявлением о признании постановления мэра г. Братска N 2450 от 23.10.2006 г. “О предоставлении ООО “Эльдорадо-Забайкалье“ в аренду земельного участка“ недействительным.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 10.07.2008 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ООО “Эльдорадо-Забайкалье“.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 22.07.2008 г. производство по делу приостановлено в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 143 АПК РФ до принятия и вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Иркутской области по делу N А19-8236/08-47 и возобновлено определением суда от 30.03.2009 г.

Администрация города Братска и ООО “Инвест-Недвижимость“ с заявленными требованиями не согласились, указав, что оспариваемое постановление соответствует требованиям действующего законодательства и не затрагивает права и законные интересы заявителя.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения спора, в судебное заседание не явились, в связи с чем, дело рассмотрено в судебном заседании на основании статей 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без участия представителей третьих лиц по имеющимся в материалах дела документам.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей заявителя и заинтересованного лица, Арбитражный суд Иркутской области считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, постановлением мэра города Братска N 2450 от 23.10.2006 г. “О предоставлении ООО “Эльдорадо-Забайкалье“ в аренду земельного участка“ ООО “Эльдорадо-Забайкалье“ предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок из земель поселений, общей площадью 1,7004 га, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Братск, ж.р. Центральный, ул. Гагарина, 75, для строительства здания магазина сети “Эльдорадо“.

Полагая, что указанное постановление принято с
нарушением действующего земельного законодательства и нарушает права и законные интересы ИП Бочаровой С.Д., предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В обоснование заявленных требований заявитель указал, что оспариваемое постановление вынесено с нарушением положений статей 35, 36 Земельного кодекса РФ, поскольку на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, площадь застройки 4417,5 кв.м, готовность - 18%, расположенный по адресу: Иркутская область г. Братска, ж.р. Центральный ул. Гагарина 75, принадлежащий заявителю на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.10.2007 г., заключенного с ЗАО “Управляющая Компания РУСИЧ“, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись 14.12.07 г. за N 38-38-03/2007-480.

Арбитражный суд считает доводы заявителя обоснованными по следующим основаниям.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений - в порядке и на условиях, установленных Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, право решать вопрос о том, приобретать участок в собственность или в аренду, закон предоставляет собственнику находящегося на этом участке здания.

Во-первых, это следует из текста ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, которая не только наделяет собственника постройки субъективным правом на приобретение одного из предусмотренных в ней прав на участок (собственности или аренды), но и говорит об исключительном праве собственника постройки на приватизацию расположенного под ней земельного участка или приобретение права аренды на него.

Во-вторых, предоставленная собственнику постройки возможность выбора приобретаемого им права на участок соответствует
генеральной линии Земельного кодекса, воплощенной в закрепленном им принципе единой юридической судьбы участка и возведенных на нем построек (ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации). Данный принцип может быть в полной мере реализован только при совпадении в одном лице собственника земельного участка и построек на нем.

Таким образом, право собственника постройки самому решать, покупать ему расположенный под постройкой участок или взять его в аренду, основывается как на самой формулировке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, так и на общем намерении законодателя создать предпосылки для консолидации в одном лице собственника земельного участка и постройки на нем.

Как усматривается из представленных в материалы дела доказательств и пояснений заявителя и заинтересованного лица, законным собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, общей площадью 1,7004 га, по адресу: Иркутская область, г. Братск, ж.р. Центральный, ул. Гагарина, 75, на момент вынесения постановления мэра города Братска N 2450 от 23.10.2006 г. являлось ОАО “Братскпромстрой“.

В свою очередь, как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 20.10.2008 г. по делу N А19-8236/08-47, имеющим преюдициальное значение по настоящему делу в силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, право собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 4417,5 кв.м, готовность - 18%, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Гагарина, 75, было приобретено ИП Бочаровой С.Д. на основании договора купли-продажи от 30.10.2007 г.

Согласно части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и части 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу
на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Для этого заинтересованное лицо должно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Следовательно, в соответствии с положениями статей 35 и 36 Земельного кодекса РФ на момент принятия оспариваемого постановления только ИП Бочарова С.Д. обладала исключительным правом на приобретение земельного участка, расположенного по адресу: Иркутская область г. Братска, ж.р. Центральный ул. Гагарина 75, в собственность либо в аренду.

Воспользовавшись указанным правом, заявитель обратилась к Администрации г. Братска о предоставлении в аренду на три года земельного участка, расположенного под объектом незавершенного строительства, расположенным по адресу: г. Братск ж.р. Центральный ул. Гагарина 75, принадлежащем ей на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права 38АГ N 622017 от 14.12.07 г. Однако, письмом от 20.02.08 г. N 215д Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Братска отказал в предоставлении указанного земельного участка, в связи с его использованием ООО “Эльдорадо-Забайкалье“ на праве аренды на основании договора N 499-06 от 24.10.2006 г., заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Братска в соответствии с оспариваемым постановлением.

Вместе с тем, арбитражный суд приходит к выводу о том, что именно ИП Бочарова С.Д. обладает преимущественным правом владения и пользования земельным участком, расположенным под
объектом незавершенного строительства, по адресу: г. Братск ж.р. Центральный ул. Гагарина 75, поскольку право собственности на имущество, расположенное на оспариваемом земельном участке перешло предпринимателю на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.10.2007 г., заключенного с Бочаровой С.Д. и зарегистрированного в соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства в Едином государственном реестре прав, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серия 38-АГ N 622017.

Доказательств тому, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.10.2007 г. был признан судом недействительным, в материалах дела не имеется.

Доводы заинтересованного лица и ООО “Инвест-Недвижимость“ о том, что права заявителя не нарушены оспариваемым постановлением N 2450 от 23.10.2006 г., поскольку на момент его издания право собственности предпринимателя Бочаровой С.Д. на объект незавершенного строительства оформлено не было, не могут быть приняты арбитражным судом во внимание по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ провозглашена охрана частной собственности.

Таким образом, право частной собственности на землю относится и к охраняемым законом правам и интересам. По виду право собственности относится к числу абсолютных прав.

Собственник имущества имеет право и заинтересован в свободном владении, пользовании и распоряжении принадлежащим ему имуществом (ст. 209 ГК РФ).

Предоставление имущества в аренду в соответствии со ст. 607 ГК РФ относится к исключительным полномочиям собственника или иного уполномоченного им лица.

Согласно ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство основывается на неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Аренда имущества в целом регулируется гражданским законодательством. Вместе с тем, земельным законодательством установлен особый публичный порядок предоставления земельных участков путем издания
ненормативных правовых актов (ст. 11, ст. 22 ЗК РФ).

Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 61 Земельного кодекса Российской Федерации ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы юридического лица, может быть признан судом недействительным.

Этот способ защиты прав на землю отвечает соответствующему способу, предусмотренному статьей 12 Гражданского кодекса РФ. Вместе с тем в Земельном кодексе РФ более детально закреплены случаи и условия признания судом недействительными правовых актов исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 от 1 июля 1996 г. “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации“ основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием. То есть данный пункт указанного Постановления подчеркивает необходимость наличия одновременно двух упомянутых условий для признания недействительным ненормативного акта. При этом закон не предусматривает, что нарушение прав заявителя должно иметь место именно на момент принятия ненормативного акта.

Из материалов дела следует, что в отношении рассматриваемого земельного участка издано постановление N 2450 от 23.10.2006 г. о предоставлении земельного участка в аренду ООО “Эльдорадо-Забайкалье“, которым непосредственно затрагиваются права и законные интересы
предпринимателя.

Указанные обстоятельства также, подтверждаются вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 26.03.2009 г. по делу N А19-4675/08-48, которым отказ Администрации города Братска, изложенный в письме от 20.02.2008 г. N 215д, в предоставлении в аренду индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. земельного участка под принадлежащим ей на праве собственности объектом недвижимого имущества объектом незавершенного строительства, расположенным по адресу: г. Братск ж.р. Центральный ул. Гагарина 75, инвентарный номер 25:414:001:200213740, литер А, признан незаконным, как не соответствующий ст. ст. 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом названным судебным актом на Администрацию города Братска возложена обязанность в месячный срок со дня вступления решения в законную силу принять решение о предоставлении индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. в аренду земельного участка под объектом недвижимости с определением места положения границ земельного участка и его площади с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного градостроительного законодательства.

Вышеперечисленные обстоятельства также свидетельствуют о нарушении прав заявителя оспариваемым постановлением.

Доводы представителя Администрации города Братска о том, что заинтересованным лицом по заявлению предпринимателя должен выступать мэр города, поскольку он подписал оспариваемое постановление, суд находит несостоятельными.

По общему правилу, установленному в статье 43 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражной процессуальной правосубъектностью обладают организации и граждане.

Данная норма права полностью корреспондирует со статьей 48 Гражданского кодекса Российской Федерации, где возможность быть истцом и ответчиком в суде названа в качестве одного из признаков юридического лица.

В свою очередь, как следует из пояснения заинтересованного лица на момент вынесения оспариваемого постановления мэр правами юридического лица не был наделен, и соответственно как должностное лицо Администрации города Братска самостоятельной правоспособностью и дееспособностью не обладал, в
связи с чем, ИП Бочарова С.Д. правомерно обратилась с настоящим заявлением к Администрации города Братска, как организации, обладающей статусом юридического лица.

Доводы заинтересованного лица о неподведомственности рассматриваемого спора арбитражному суду, поскольку право собственности на объект незавершенного строительства у Бочаровой С.Д. возникло как у физического лица, также не принимаются арбитражным судом во внимание, поскольку опровергается договором купли-продажи недвижимого имущества от 30.10.2007 г., на основании которого произведена государственная регистрация права собственности Бочаровой С.Д. на объект недвижимости, выступающей в качестве индивидуального предпринимателя.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание положения статей 65, 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в силу которой лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, арбитражный суд приходит к выводу о том, что ИП Бочаровой С.Д. доказан факт нарушения прав и законных интересов заявителя при принятии постановления мэра города Братска N 2450 от 23.10.2006 г. “О предоставлении ООО “Эльдорадо-Забайкалье“ в аренду земельного участка“, в связи с чем, заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ госпошлина подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в сумме 100 руб.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительным постановление мэра г. Братска от 23.10.2006 г. N 2450 “О предоставлении ООО “Эльдорадо-Забайкалье“, как не соответствующее требованиям ст. ст. 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Взыскать с Администрации г. Братска в пользу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. расходы по госпошлине в сумме 100 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его
принятия.

Судья

И.П.ДЯГИЛЕВА