Решения и постановления судов

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.10.2009 по делу N А79-1590/2009 В удовлетворении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения и о выселении арендатора из занимаемого им помещения отказано правомерно, так как к моменту направления претензии с требованием о расторжении данного договора арендатор погасил имевшийся у него долг.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 октября 2009 г. по делу N А79-1590/2009

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Апряткиной Г.С.,

судей Бабаева С.В., Кислицына Е.Г.

при участии представителя

от ответчика: Бордияна И.И. (доверенность от 14.01.2009 N 363)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -

общества с ограниченной ответственностью “АБ Софт“

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 30.04.2009,

принятое судьей Яхатиной С.Ю., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2009,

принятое судьями Соловьевой М.В., Белякова Е.Н., Наумовой Е.Н.,

по делу N А79-1590/2009

по иску общества с ограниченной ответственностью “АБ Софт“



к Акционерному Коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (открытое акционерное общество)

о расторжении договора аренды и о выселении из занимаемого помещения

и

установил:

общество с ограниченной ответственностью “АБ Софт“ (далее - ООО “АБ Софт“, Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Акционерному Коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (открытое акционерное общество) (далее - Банк) о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от 25.04.2002 N 2484 и о выселении из занимаемого помещения, расположенного по адресу: город Чебоксары, улица Совхозная, дом 8.

Заявленные требования основаны на статьях 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы двукратной десятидневной просрочкой ответчиком перечисления ежемесячной арендной платы и платежей за эксплуатационные расходы.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 30.04.2009, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2009, Обществу отказано в удовлетворении требований. Суд руководствовался статьями 309, 310 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что допущенные ответчиком нарушения договора не являются существенными и вызваны несвоевременным извещением арендатора о смене собственника (арендодателя) и реквизитов для исполнения обязательств новому кредитору. Нарушения условий договора аренды полностью устранены Банком до получения претензии, поэтому отсутствуют основания для расторжения договора.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их, как вынесенные с нарушением норм материального права.

По мнению заявителя, суд пришел к необоснованному выводу о том, что нарушения договора вызваны несвоевременным извещением арендатора о смене собственника (арендодателя) и реквизитов для исполнения обязательств новому кредитору, поскольку прежний собственник помещения письмом от 25.04.2008 N 039-3299 уведомил Банк о приватизации данного нежилого помещения путем продажи на аукционе. Информация о проведенном аукционе опубликована в газете “Чебоксарские новости“ от 02.10.2008, следовательно, ответчик извещен о смене собственника в надлежащем порядке.

Суд неправильно применил нормы права, установленные статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как основанием для расторжения договора в рассматриваемом случае является согласованное сторонами условие о расторжении договора в случае непогашения задолженности по арендной плате более двух раз по истечении установленного для этого пунктом 3.3 договора десятидневного срока, потому вывод суда о том, что погашение долга по платежам в претензионном порядке исключает возможность удовлетворения иска о досрочном расторжении договора, ошибочен.

Банк в отзыве на кассационную жалобу отклонил доводы заявителя и просил оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителя ответчика окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установлено судом, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом (арендодатель) и Акционерный Коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) в лице Чебоксарского отделения N 4472 (арендатор) заключили договор от 25.04.2002 N 2484 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности города Чебоксары, согласно которому арендодатель при участии балансодержателя (муниципального унитарного предприятия “Ленинское районное управление ЖКХ“) сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 1 общей площадью 39,3 квадратного метра, состоящее из комнат N 1 - 5, расположенное по адресу: город Чебоксары, улица Совхозная, дом 8.

В силу пункта 3.3 договора аренды плата за пользование имуществом перечисляется ежемесячно, не позднее 20-го числа месяца, за который производятся платежи.



Основаниями для досрочного расторжения договора являются: непогашение задолженности по арендной плате более двух раз подряд установленного для этого пунктом 3.3 договора десятидневного срока; невнесение других предусмотренных договором платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (подпункты “д“ и “д1“ пункта 6.3 договора).

В пункте 3.1 данного договора определено, что он вступает в силу с даты государственной регистрации в Регистрационной палате Чувашской Республики и действует до 30.04.2007.

Договор аренды 29.10.2002 зарегистрирован в установленном законом порядке за номером N 21-01/01-70/2002-34.

Дополнительным соглашением от 08.07.2007 к договору от 25.04.2002 срок аренды продлен до 06.05.2012.

Письмом от 25.04.2008 N 039-3299 арендодатель сообщил арендатору, что арендуемое помещение планируется к приватизации путем продажи на аукционе во втором квартале 2008 года; информационное сообщение о проведении аукциона будет опубликовано в газете “Чебоксарские новости“, а также размещено на официальном сайте администрации города Чебоксары.

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом (продавец) и ООО “АБ Софт“ (покупатель) заключили договор купли-продажи от 17.09.2008 N Н-127 данного нежилого помещения.

Переход права собственности за покупателем зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике (свидетельство о государственной регистрации от 20.10.2008 серии 21 АА N 493874).

Посчитав, что Банк допустил двукратную десятидневную просрочку перечисления ежемесячной арендной платы и платежей за эксплуатационные расходы, являющуюся основанием для расторжения договора, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, суд правомерно признал, что сторонами договора аренды от 25.04.2002 N 2484 с момента регистрации права собственности победителя аукциона (с 20.10.2008) являются Общество и Банк.

На основании статьи 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В данном случае по истечении более двух раз подряд десятидневного срока, установленного для ликвидации допущенной просрочки обязанности по погашению арендной задолженности, возникает основание для расторжения договора.

Руководствуясь статьей 430 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд оценил условия договора (пункты 3.3 и 6.3) в системном толковании с правилами последнего абзаца статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, направленными на стабилизацию арендных отношений, и пришел к правильному выводу, что при устранении арендатором в разумный срок допущенных нарушений арендодатель утрачивает право на расторжение договора.

Суд оценил представленные в материалы дела доказательства в соответствии с правилами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и установил, что к моменту направления претензии от 02.02.2009 N 4/09 с требованием о расторжении договора аренды Банк погасил имеющийся долг, что подтверждается платежными поручениями от 16.01.2009 N 242 и 244, а потому правомерно отказал в удовлетворении иска.

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора и правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.

Доводы кассационной жалобы отклоняются, как основанные на неправильном толковании норм права и, по существу, направленные на иную оценку исследованных судом первой и апелляционной инстанций доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в полномочия кассационной инстанции не входит.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным доводам жалобы. Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 30.04.2009 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2009 по делу N А79-1590/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “АБ Софт“ - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Г.С.АПРЯТКИНА

Судьи

С.В.БАБАЕВ

Е.Г.КИСЛИЦЫН