Решения и определения судов

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.07.2009 по делу N А39-3301/2008-151/15 В удовлетворении заявления о признании незаконным решения администрации муниципального образования об объявлении аукциона по продаже муниципального недвижимого имущества отказано правомерно, так как оспариваемое постановление соответствует действующему законодательству и не нарушает прав и законных интересов заявителя.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 июля 2009 г. по делу N А39-3301/2008-151/15

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Павлова В.Ю., Шишкиной Е.Н.

при участии представителей

от заявителя: Ярочкиной Т.Г. (доверенность от 22.04.2009 N 1),

от заинтересованного лица: Юськаева Р.К. (доверенность от 02.04.2009 N 20-д)

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу заявителя - индивидуального предпринимателя Ф.И.О. br>
на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 18.02.2009,

принятое судьей Артамоновой Л.А., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2009,

принятое судьями Смирновой И.А., Протасовым Ю.В., Урлековым В.Н.,

по делу N А39-3301/2008-151/15

по заявлению индивидуального предпринимателя Ф.И.О. br>
о признании незаконным решения администрации городского округа Саранск об объявлении аукциона по продаже
муниципального недвижимого имущества,

заинтересованное лицо - администрация городского округа Саранск,

и

установил:

индивидуальный предприниматель Ф.И.О. (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Мордовия с заявлением о признании незаконным решения администрации городского округа Саранск (далее - Администрация) об объявлении аукциона по продаже муниципального недвижимого имущества - встроенного нежилого помещения площадью 811,36 квадратного метра, 1989 года постройки, расположенного по адресу: город Саранск, улица Льва Толстого, дом 23.

Заявленные требования основаны на статьях 3 и 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) и мотивированы тем, что оспариваемыми действиями Администрация нарушает преимущественное право Предпринимателя на приобретение арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 18.02.2009, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2009, Предпринимателю отказал в удовлетворении требований, руководствуясь статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и статьями 609 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, он исходил из того, что оспариваемое постановление соответствует действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы Предпринимателя.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами, Храмова О.С. обратилась в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой и уточнением к ней, в которых просит отменить их, как незаконные и необоснованные.

Основные доводы заявителя сводятся к следующему: признав договор аренды от 27.09.2004 N 3300 незаключенным, суд не дал надлежащей правовой оценки договору аренды от 20.01.2001 N 2526,
который в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации после окончания срока действия считается возобновленным на неопределенный срок; с учетом названного договора и договора аренды от 01.11.2007 N 4520 к моменту принятия органом местного самоуправления решения о приватизации указанной недвижимости Предприниматель более трех лет подряд занимал спорное помещение на основании договоров аренды, в связи с чем обладает преимущественным правом на его выкуп.

Суды первой и апелляционной инстанций сделали ошибочный вывод о наличии у заявителя задолженности по арендным платежам и необоснованно не приняли во внимание доводы Предпринимателя о наличии переплаты, возникшей в силу неправильного указания в договоре аренды площади помещений, реально занимаемых Храмовой О.С. Предприниматель настаивает, что факт ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды может подтверждаться лишь привлечением неисправного контрагента в установленном законом порядке к имущественной ответственности. Администрация отклонила доводы заявителя и просила оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Законность решения Арбитражного суда Республики Мордовия и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, а также заслушав представителей участников процесса, суд округа не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов, Администрация приняла постановление от 19.09.2008 N 1499 “Об утверждении решений об условиях приватизации муниципального имущества“, которым определила условия и порядок приватизации муниципального имущества, в том числе встроенного нежилого помещения площадью 811,3 квадратного метра, расположенного по адресу: город Саранск, улица Льва Толстого, дом 23. Информация о проведении аукциона о продаже названного
объекта недвижимости опубликована в газете “Вечерний Саранск“ от 24.09.2008.

Предприниматель посчитал, что названное постановление Администрации незаконно и нарушает его преимущественное право на приобретение спорного помещения, в связи с чем обратился за судебной защитой.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“. При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до
дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 статьи 3; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу приведенной нормы для признания за субъектом малого предпринимательства преимущественного права приватизации имущества необходимо одновременное наличие всех перечисленных условий.

В рассматриваемом случае суды пришли к выводу, что спорное помещение находится в законном пользовании Предпринимателя менее трех лет подряд. Данный вывод окружной суд нашел правильным в силу следующего.

Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) подписали договор от 27.09.2004 N 3300 аренды нежилого помещения площадью 889,9 квадратного метра, расположенного по адресу: город Саранск, улица Льва Толстого, дом 23, находящегося в муниципальной собственности, сроком на три года.

В соответствии со статьями 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор от 27.09.2004 N 3300 не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому обе
судебные инстанции правильно признали указанный договор незаключенным.

Впоследствии те же лица заключили договор от 01.11.2007 N 4520 аренды нежилого помещения площадью 450,51 квадратного метра, расположенного по адресу: город Саранск, улица Льва Толстого, дом 23, находящегося в муниципальной собственности, сроком на одиннадцать месяцев.

В связи с незаключенностью договора аренды от 27.09.2004 N 3300, не зарегистрированного в установленном законом порядке, суды первой и второй инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что арендуемое имущество находилось в непрерывном временном владении и (или) временном пользовании заявителя менее трех до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, следовательно, преимущественное право на приобретение имущества, отчуждаемого из муниципальной собственности, у Предпринимателя не возникло.

Довод заявителя о том, что суды не дали надлежащей правовой оценки договору аренды от 20.01.2001 N 2526, отклоняется судом третьей инстанции. Названный договор по истечении срока своего действия был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Позднее стороны подписали договор аренды от 27.09.2004 N 3300, что свидетельствует о достижении контрагентами соглашения о прекращении обязательств по ранее действующему договору. Тот факт что договор аренды от 27.09.2004 N 3300 является незаключенным, не отменяет (не изменяет) договоренности сторон о судьбе ранее действовавшего обязательства.

Прекращение в 2004 году обязательств по договору от 20.01.2001 N 2526 свидетельствует об отсутствии юридического значения данной сделки для определения судьбы настоящего спора.

Кроме того, суд установил, что Храмова О.С. несвоевременно вносила арендную плату за арендуемое имущество и по состоянию на 06.10.2008 у арендатора имелась задолженность по арендным платежам.

Утверждение об отсутствии задолженности по арендной плате, так как реально занимаемая Храмовой
О.С. площадь не соответствовала оплачиваемой, не принимается во внимание окружным судом, поскольку данные обстоятельства не подтверждены соответствующими расчетами, отличными от расчетов, произведенных Администрацией и проверенных судами.

Ссылка на то, что факт ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды может подтверждаться лишь привлечением неисправного контрагента в установленном законом порядке к имущественной ответственности, неправомерна, так как привлечение к гражданско-правовой ответственности, является способом защиты нарушенного права. Однако отказ заинтересованного лица от обращения в суд с соответствующим иском (не использование права на защиту) сам по себе не подтверждает и не опровергает наличия нарушения обязательства.

В связи с изложенным окружной суд счел выводы первой и апелляционной инстанций об отсутствии у Предпринимателя преимущественного права приватизации спорного имущества обоснованными. Следовательно, постановление от 19.09.2008 N 1499 “Об утверждении решений об условиях приватизации муниципального имущества“ не нарушает прав и законных интересов Храмовой О.С. в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а потому не может быть признано недействительным.

При таких обстоятельствах по делу суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 18.02.2009 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2009 по делу N А39-3301/2008-151/15 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает
в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Г.КИСЛИЦЫН

Судьи

В.Ю.ПАВЛОВ

Е.Н.ШИШКИНА