Решения и определения судов

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2009 по делу N А12-15106/2009 По делу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и неустойки.

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 декабря 2009 г. по делу N А12-15106/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 декабря 2009 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Акимовой М.А.,

судей Гребенникова А.И., Борисовой Т.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ханиной А.Н.,

рассмотрев апелляционную жалобу администрации Волгограда (г. Волгоград)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 октября 2009 года по делу

N А12-15106/2009 (судья Макаров И.А.)

по иску администрации Волгограда (г. Волгоград)

к обществу с ограниченной ответственностью “Элитное жилье“ (г. Волгоград)

третье лицо: комитет земельных ресурсов администрации Волгограда (г. Волгоград)

о взыскании 529019,64 руб.,

установил:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилась администрация Волгограда (далее
- администрация, истец) с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Элитное жилье“ (далее - ООО “Элитное жилье“, ответчик) о взыскании 529019,64 руб., в том числе 451585,28 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 24.07.2006 N 6731 за период с 01 января 2008 года по 30 июня 2009 года, 77434,36 руб. неустойки за период с 11 марта 2008 года по 10 июля 2009 года.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец заявил об уменьшении исковых требований, просил суд взыскать с ООО “Элитное жилье“ задолженность по арендной плате за период с 01.02.2008 по 30.06.2009 в размере 363946,88 руб., неустойку в размере 64288,59 руб. за период с 11.03.2007 по 10.07.2009.

Решением от 28 октября 2009 года исковые требования удовлетворены частично.

Администрация не согласилась с решением суда первой инстанции и обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, просит отменить решение суда первой инстанции по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

ООО “Элитное жилье“, комитет земельных ресурсов администрации Волгограда письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Администрация Волгограда, комитет земельных ресурсов администрации Волгограда, ООО “Элитное жилье“ явку представителей в судебное заседание не обеспечили. О месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений N 410031 19 97886 1, N 410031 19 97887 8, N 410031 19 97888 5, N 410031 19 97889 2, N 410031 19 97885 4.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса
РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Исследовав материалы дела, апелляционный суд пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что на основании постановления администрации Волгограда от 14.07.2006 N 1502 между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО “Элитное жилье“ (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 24.07.2006 N 6731, по которому ответчику предоставлен в пользование на условиях аренды земельный участок из земель поселений площадью 3 953 кв. м, с кадастровым номером 34:34:06 00 42:0012, расположенный по адресу: г. Волгоград, Советский район, ул. Даугавская, 20, для строительства капитального объекта - многоэтажного жилого дома (т. 1 л.д. 10 - 16).

Договор аренды земельного участка от 24.07.2006 N 6731 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 25 августа 2006 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана регистрационная запись N 34-34-01/01/186/2006-334.

Согласно пункту 2.1, договор заключен с 14.07.2006 по 14.07.2008.

В пункте 2.7 договора установлено, что расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью.

В соответствии с пунктом 2.8 договора аренды размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

По истечении срока договор возобновлен на неопределенный срок на основании и тех же условиях части 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, что не ставится под сомнение лицами, участвующими в деле.

В извещении от
16.06.2008 указано, что по договору от 24.07.2006 с 01 января 2008 года размер годовой арендной платы установлен в сумме 309174,13 руб. (т. 1 л.д. 20).

Письмом от 16.07.2008 N 5657п администрация известила ответчика об установлении с 01 января 2008 года годового размера арендной платы 309174,13 руб. (т. 1 л.д. 21).

Ответчик не исполнил свои обязательства по договору по внесению арендной платы в полном объеме, уплатив за указанный период 12171,40 руб.

19 мая 2009 года администрация направила в адрес ответчика претензию N 9003 с требованием о погашении задолженности по арендной плате и неустойки (т. 1 л.д. 26).

Неисполнение ООО “Элитное жилье“ условий договора аренды земельного участка от 24.07.2006 N 6731 явилось основанием для обращения администрации с исковыми требованиями о взыскании задолженности по арендной плате в размере 363946,88 руб. за период с 01.02.2008 по 30.06.2009, неустойки в размере 64288,59 руб. за период с 11.03.2007 по 10.07.2009.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования администрации в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 121489,40 руб. и неустойки в сумме 30000 руб., оставляя без рассмотрения требования администрации в части взыскания задолженности по арендной плате за май, июнь 2009 года в сумме 51528,52 руб. и неустойки в сумме 772,92 руб. за соответствующий период и отказывая в удовлетворении остальной части требований, пришел к правильному выводу о том, что оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам и неустойке в сумме 428235,47 руб. нет, поскольку истец не произвел регистрацию соответствующих изменений условий договора об арендной плате, а также им не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора о взыскании задолженности за май, июнь
2009 года.

Апелляционная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, выводы - подтвержденными собранными по делу доказательствами.

Из представленного истцом расчета задолженности по договору следует, что за ответчиком числится недоимка по арендным платежам за период с 01.01.2008 по 30.06.2009 в сумме 363946,88 руб., неустойка за период с 11.03.2007 по 10.07.2009 в сумме 64288,59 руб.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса РФ и частью 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В рассматриваемом случае из содержания пункта 2.7 договора и приложения к договору видно, что сторонами согласован механизм, по которому надлежит определять размер арендной платы в определенный период. В соответствии с
расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора, определение размера арендной платы производится путем умножения ставки арендной платы на соответствующий период, повышающего (понижающий) коэффициента к ставке арендной платы, площади земельного участка.

В данной формуле ставка арендной платы и коэффициент являются переменными величинами. Изменение их значения не влечет изменения условия договора.

Изменение самого механизма расчета арендной платы является изменением существенного условия данного договора.

Суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что истец изменил способ расчета арендной платы, установленный пунктом 2.7 договора и приложением к нему.

Извещением от 16.06.2008 истец уведомил ответчика об изменении размера арендной платы с 01.01.2008, указав новый механизм расчета.

С учетом требований статей 609 и 453 Гражданского кодекса РФ апелляционная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что все изменения условий рассматриваемого договора подлежат государственной регистрации. Данный вывод содержится в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец не представил доказательств государственной регистрации изменений механизма расчета арендной платы.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия считает верным вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды земельного участка на новых условиях не заключен. У ответчика не возникла соответствующая обязанность по уплате арендных платежей, исходя из измененного размера годовой арендной платы 309171,13 руб., и соответствующих пеней.

Апелляционная коллегия не согласна с доводами истца о том, что направленное в соответствии с пунктом 2.8 договора в адрес арендатора извещение от 16.06.2008 не изменяет
согласованный сторонами механизм определения арендной платы и не подлежит регистрации.

В связи с принятием постановления Главы Администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033 “Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области“ в редакции от 12.02.2008 и решения Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 N 3/84 “О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена“ изменилась методика расчета арендной платы.

Данными актами расчет арендной платы поставлен в зависимость от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента вида функционального использования земельного участка, коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке, коэффициента категории арендатора, коэффициента индексации, то есть изменен сам механизм расчета. Названное обстоятельство влечет внесение изменений в условие договора, определяющее размер арендной платы.

Согласно разделу 11 договора, он может быть изменен как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке путем направления арендодателем извещений согласно пункту 2.8 договора.

В соответствии с положениями статей 421, 450 Гражданского кодекса РФ и условиями договора изменения арендной платы в связи с централизованным изменением ставок или коэффициентов должны быть оформлены письменными извещениями.

Учитывая, что указанным извещением в договор внесены изменения механизма расчета арендной платы, они подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.11.1997 N 122-ФЗ и договором.

Пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“ не применим к рассматриваемому случаю.

Согласно
правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“, при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Приведенное разъяснение дано в отношении ситуации, когда арендная плата являлась определяемой по каждому сроку платежа. То есть условием договора был способ расчета арендной платы, согласованная сторонами формула, которая включала в себя переменную величину (курс иностранной валюты). Высшая инстанция разъяснила, что в подобных ситуациях изменение элемента с непостоянным количественным эквивалентом не влияет на согласованный сторонами механизм расчета арендной платы и потому не является изменением договора. В рассматриваемом случае заменены все элементы механизма расчета за исключением площади земельного участка.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 2.7 договора и расчетом арендной платы, являющимся его неотъемлемой частью, согласован порядок расчета арендной платы. Порядок внесения изменений в договор также согласован сторонами договора (раздел 11). Пунктом 2.8 договора установлена обязанность арендодателя письменно извещать арендатора об изменении размера арендной платы в случае централизованного изменения ставок и коэффициентов к
ставкам арендной платы, рассчитывая ее размер только в соответствии с механизмом, согласованным сторонами. В рассматриваемом случае уведомление ответчика об изменении размера арендной платы не освобождает истца от обязанности зарегистрировать изменения в установленном порядке.

При таких обстоятельствах у ответчика отсутствует обязанность уплачивать задолженность в размере 428235,47 руб.

Апелляционная коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно оставил без рассмотрения иск администрации в части взыскания с ООО “Элитное жилье“ задолженности по арендной плате в сумме 51528,52 руб. за май, июнь 2009 года и неустойки в сумме 772,92 руб. за период с 11.06.2009 по 10.07.2009, поскольку в указанной части истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Как следует из раздела 10 договора аренды от 24.07.2006 N 6731, споры, возникающие по указанному договору, разрешаются путем переговоров, направления письменных уведомлений. При недостижении согласия - в судебном порядке. Тем самым стороны установили для себя обязанность по обязательному досудебному урегулированию споров.

Претензией от 19.05.2009 N 9003 администрация уведомила ответчика о необходимости погашения задолженности по арендной плате и неустойки по договору аренды за период с 02.09.2007 по 29.04.2009 с учетом сальдо на 02.09.2007, не указав задолженность за май, июнь 2009 года и соответствующие пени.

С учетом пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд первой инстанции обоснованно оставил без рассмотрения требования истца в части взыскания ООО “Элитное жилье“ задолженности по арендной плате в сумме 51528,52 руб. за май, июнь 2009 года и неустойки в сумме 772,92 руб. за период с 11.06.2009 по 10.07.2009. Меры к досудебному урегулированию спора в указанной части истцом не приняты.

Поскольку арендатором изменения арендной платы не зарегистрированы в
установленном порядке, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 121489,40 руб. за период с 01.01.2008 по 30.04.2008, исходя из размера годовой арендной платы 106928,65 руб., за вычетом платежей, произведенных ответчиком по договору аренды.

В силу положений статей 309, 310, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ ответчиком не представлено доказательств надлежащего исполнения своих обязательств по договору аренды по внесению платежей.

Пунктом 2.9 договора установлено, что в случае невнесения арендной платы в срок арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки.

Учитывая, что изменение арендной платы не зарегистрированы в установленном порядке, суд первой инстанции правильно пересчитал подлежащую взысканию неустойку, с учетом методики расчета арендной платы, согласованной сторонами договора. Размер неустойки составил 35130,69 руб.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.07.1997 N 17 “Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации“ суд первой инстанции правомерно снизил ее до 30000 руб.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2008 по 30.04.2009 в сумме 121489,40 руб. и пеней за период с 11.03.2007 по 10.07.2009 в сумме 30000 руб., оставив без рассмотрения требования администрации в части взыскания задолженности по арендной плате за май, июнь 2009 года в сумме 51528,52 руб. и неустойки в сумме 772,92 руб. за соответствующий период и отказав в удовлетворении остальной части требований.

Учитывая положения статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции верно распределил расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям и отнес их на ответчика.

Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения спора обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями для отмены принятого решения. Судебная коллегия считает решение, принятое судом первой инстанции, законным и обоснованным. Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 октября 2009 года по делу N А12-15106/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275 - 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.А.АКИМОВА

Судьи

А.И.ГРЕБЕННИКОВ

Т.С.БОРИСОВА