Решения и постановления судов

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2009 по делу N А23-1165/09Г-17-72 По делу о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий его недействительности в виде двусторонней реституции: обязании ответчика вернуть истцу земельный участок, а истца вернуть ответчику денежные средства.

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 9 октября 2009 г. по делу N А23-1165/09Г-17-72

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Полынкиной Н.А.,

судей Еремичевой Н.В., Тиминской О.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соколовой Т.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО “Ранчо “Рог Изобилия“ на решение Арбитражного суда Калужской области от 17.06.2009 по делу N А23-1165/09Г-17-72 (судья Литовцева Ю.В.),

при участии в судебном заседании:

от истца - Полищук С.П. - пред. по дов. N 669 от 09.04.2009, есуненко С.С. - пред. по дов. N 1102 от 01.06.2009, r>
от ответчика - Уилбрахем Р.Э.Р. - пред. по дов. б/н от 25.09.2009, паспорт Р GBR 099123225, Вилбрахам А.О. - пред. по дов. б/н от 25.09.2009, одлевский А.Е. - директор, овиков В.А. - пред. по дов. б/н от 23.04.2009, узнецов О.Н. - пред. по дов. б/н от 15.06.2009, r>
установил:

администрация (исполнительно-распорядительный орган) муниципального района “Бабынининский район“ (далее - администрация МР “Бабынинский район“) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью “Ранчо “Рог Изобилия“ (далее - ООО “Ранчо “Рог изобилия“) о признании договора аренды земельного участка общей площадью 3 993 га, расположенного по адресу: Калужская область, Бабынинский район, сельское поселение д. Бабынино, с кадастровым номером 40:01:00 00 00:0025, недействительным, о применении последствий недействительности сделки, а также о признании недействительной регистрации указанного договора аренды земельного участка с правом выкупа.

В дополнении от 08.05.2009 N 896 истец уточнил заявленные требования, просил признать недействительным договор аренды указанного земельного участка и применить последствия его недействительности в виде двусторонней реституции: обязать ответчика вернуть истцу данный земельный участок, а истца вернуть ответчику денежные средства в размере 3 700 000 руб. Кроме того, в заявлении от 08.05.2009 N 897 истец отказался от требований в части признания недействительной регистрации договора аренды земельного участка с правом выкупа.

Решением Арбитражного суда Калужской области исковые требования удовлетворены, признан недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка с правом выкупа N 1 от 05.05.2006, заключенный между администрацией муниципального образования муниципальный район “Бабынинский район“ и обществом с ограниченной ответственностью “Ранчо “Рог Изобилия“, применены последствия недействительности договора аренды земельного участка с правом выкупа N 1 от 05.05.2006, заключенного между администрацией муниципального образования муниципальный район “Бабынинский район“ и обществом с ограниченной ответственностью “Ранчо “Рог Изобилия“, в следующей форме: на общество с ограниченной ответственностью “Ранчо “Рог Изобилия“ возложена обязанность возвратить администрации земельный участок общей площадью 3 993 га, расположенный по адресу: Калужская область, Бабынинский район, сельское поселение д. Бабынино, бывшее подсобное хозяйство “Волковское“, кадастровый номер 40:01:00 00 00:0025, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения; на администрацию (исполнительно-распорядительный орган) муниципального района “Бабынинский район“ возложена обязанность возвратить обществу с ограниченной ответственностью “Ранчо “Рог Изобилия“ 3 700 000 рублей, оплаченных в счет выкупа земельного участка. Производство по делу в части исковых требований о признании недействительной регистрации договора аренды земельного участка с правом выкупа N 1 от 05.05.2006, заключенного между администрацией муниципального образования муниципальный район “Бабынинский район“ и обществом с ограниченной ответственностью “Ранчо “Рог Изобилия“, прекращено.

Не согласившись с указанным решением суда, ООО “Ранчо “Рог Изобилия“ обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме. Заявитель считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным. Указывает, что спорный земельный участок является государственной собственностью, в связи с чем при заключении договора отсутствовала необходимость предлагать собственнику участка - Калужской области воспользоваться преимущественным правом его приобретения. По мнению заявителя, суд необоснованно признал спорный договор недействительным по мотиву его несоответствия требованиям п. 4 ст. 8 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения“ о преимущественном праве приобретения субъектом РФ - Калужской областью спорного земельного участка в собственность, поскольку ответчик на момент рассмотрения иска еще не начал реализовывать предоставленное ему договором право выкупа земельного участка (не выплатил всей выкупной стоимости и не подал заявления, содержащего волеизъявление на приобретение земельного участка в собственность). По мнению заявителя, положения ст. ст. 8 и 9 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения“ не могут применяться к правоотношениям с участием истца, поскольку они регламентируют отношения, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, в то время как спорный земельный участок находится в государственной собственности. Заявитель подчеркивает, что сам акт публичного характера, на основании которого заключен оспариваемый договор, - постановление районного собрания МО “Бабынинский район“ N 61 от 21.10.2005, недействительным не признан, в связи с чем отсутствуют основания и для признания оспариваемого договора недействительным. Заявитель полагает, что оспариваемый договор необоснованно признан судом недействительным в полном объеме, поскольку не приведено правовых оснований для признания его недействительным в части отношений по аренде земельного участка. Заявитель считает, что судом необоснованно в качестве последствий недействительности ничтожной сделки на администрацию возложена обязанность по возврату ответчику исключительно выкупной цены земельного участка, поскольку в случае признания договора недействительным в полном объеме подлежат возврату и денежные средства, уплаченные ответчиком за формирование земельного участка, и суммы уплаченных арендных платежей.

Законность и обоснованность решения от 17.06.2009 проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом судом апелляционной инстанции установлены основания для его отмены, предусмотренные ст. 270 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между администрацией МР “Бабынинский район“ и ООО “Ранчо “Рог изобилия“ был подписан договор N 1 аренды земельного участка с правом выкупа от 05.05.2006 (л.д. 11).

Предметом данного договора является аренда ООО “Ранчо “Рог изобилия“ у администрации МР “Бабынинский район“ с правом выкупа земельного участка общей площадью 3 993 га, расположенного по адресу: Калужская область, Бабынинский район, сельское поселение д. Бабынино, бывшее подсобное хозяйство “Волковское“, кадастровый номер 40:01:00 00 00:0025, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, сроком на 49 лет.

Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калужской области 03.08.2006.

В соответствии с пунктом 1.5 договора участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором суммы выкупной цены, но не ранее трех лет при условии надлежащего использования земельного участка (пункт 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Пунктом 2.3 договора наряду с размером арендных платежей установлена выкупная цена участка, которая составляет 4 000 000 рублей, а также предусмотрена уплата выкупного платежа в сумме 1 000 000 рублей.

Из предоставленных администрацией МР “Бабынинский район“ платежных документов следует, что на день рассмотрения дела арбитражным судом в счет выкупных платежей ООО “Ранчо “Рог изобилия“ внесло 3 700 000 рублей. Факт перечисления денежных средств ответчиком не оспорен, назначение платежей в качестве выкупных указано в платежных поручениях N 58 от 07.05.2007, N 150 от 15.11.2007, N 13 от 15.02.2008, N 70 от 09.06.2008, N 78 от 27.06.2008, N 102 от 24.09.2008, N 123 от 04.12.2008, N 57 от 15.04.2009 в графе “Основание платежа“.

В материалах дела имеется постановление главы администрации МР “Бабынинский район“ от 30.04.2002 (л.д. 57), пунктом 2 которого земельный участок площадью 3683 га, в том числе 3356 га сельскохозяйственных угодий, зачислен в фонд перераспределения земель.

Однако постановлением от 22.04.2004 N 107 (л.д. 58) пункт 2 постановления от 30.04.2002 признан утратившим силу.

Ссылаясь на то, что, поскольку спорный договор является договором аренды с правом выкупа, при его заключении было нарушено преимущественное право Калужской области, предусмотренное п. 2 ст. 8 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения“, на приобретение данного земельного участка в собственность, цена договора не является рыночной, договор заключен без проведения торгов и условие о выкупе земельного участка противоречит п. 4 ст. 9 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения“, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении при заключении оспариваемого договора требований п. 4 ст. 8 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения“, поскольку о заключении договора аренды земельного участка с правом выкупа не уведомлялся субъект РФ - Калужская область, в нарушение ст. 10 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения“ сообщение о предстоящей передаче земельного участка в аренду с правом выкупа в средстве массовой информации, в котором на территории Калужской области осуществляется публикация сведений, предусмотренных ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения“, не публиковалось, а определенная в договоре цена выкупа земельного участка не является рыночной, поскольку определена расчетным путем.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами арбитражного суда первой инстанции в силу следующего.

Положения статей 1 и 8 Федерального закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения“ имеют цель урегулировать отношения, связанные с куплей-продажей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, а также сохранением земель сельскохозяйственного назначения в собственности субъектов Федерации и муниципальных образований. Основной смысл пункта 1 статьи 8 состоит в том, что субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления имеют преимущественное право покупки продаваемого земельного участка при общих правилах продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Однако судебная коллегия считает, что к правоотношениям сторон по настоящему делу должна быть применена специальная норма, которая содержится в пункте 4 статьи 10 Закона.

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения“ переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Таким образом, вышеуказанной нормой права предусмотрено исключительное право арендатора на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при соблюдении двух условий: истечение трехлетнего срока аренды и надлежащее использование земельного участка, а также обязанность арендодателя - в тридцатидневный срок со дня подачи арендатором заявления принять решение о предоставлении в собственность земельного участка либо об отказе в его предоставлении при отсутствии указанных условий.

Следовательно, при наличии условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 10 Закона, администрация МО Бабынинский район может принять решение о предоставлении земельного участка в собственность обществу (арендатору), имеющему исключительное право на такое приобретение, без соблюдения установленной ст. 8 Закона обязанности по уведомлению Калужской области о преимущественном праве покупки.

Кроме того, правило о преимущественном праве покупки вступает в действие на момент совершения сделки по продаже земельного участка. Оспариваемый же договор лишь предоставляет арендатору право на последующий выкуп земельного участка, которое на момент предъявления и рассмотрения настоящего иска обществом реализовано не было (не вся сумма выкупных платежей была перечислена и не было подано предусмотренное ст. 10 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения“ заявление о предоставлении земельного участка в собственность).

При этом, с учетом положений ст. 10 ФЗ РФ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения“, передача земельного участка в аренду включает в себя как принятие уполномоченным органом решения о передаче участка в аренду, так и заключение на основании принятого решения договора аренды путем проведения торгов либо прямой передачи (без торгов), если имеется только одно заявление о приобретении участка. Следовательно, именно решение уполномоченного органа определяет порядок заключения договора аренды - путем заключения договора с конкретным лицом либо путем проведения торгов. Без признания незаконным данного решения не может быть оспорена и сама сделка по мотивам нарушения порядка передачи земельного участка в аренду.

Законность постановления районного собрания МО “Бабынинский район“ Калужской области N 61 от 21.10.2005, которым торги по продаже спорного земельного участка признаны несостоявшимися и установлена обязанность по заключению договора аренды с правом выкупа на земельный участок, выставлявшийся на торги, с участником, подавшим заявление на участие в торгах (ООО “Ранчо “Рог Изобилия“), не являлась предметом судебного разбирательства. Следовательно, данное постановление является действующим и обязательным и для суда, рассматривающего вопрос о действительности либо недействительности договора аренды, заключенного на основании указанного постановления.

Заключение договора аренды земельного участка во исполнение решения уполномоченного органа, определившего порядок заключения сделки и не признанного незаконным, не противоречит действующему законодательству, такой договор не может быть признан ничтожным по основаниям нарушения порядка заключения договора.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не было оснований для признания ничтожным договора аренды по основаниям нарушения установленного законом порядка передачи земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду, в частности, по мотивам неопубликования сообщения о наличии предлагаемого для передачи в аренду земельного участка в средствах массовой информации, поскольку именно данным ненормативным актом установлен порядок заключения оспариваемого договора.

Вывод суда о том, что земельный участок реализован арендатору не по рыночной стоимости, а по цене, определенной расчетным путем, не может являться основанием для признания оспариваемого договора недействительным (ничтожным), как не соответствующего пункту 4 статьи 10 Закона, поскольку не свидетельствует, что земельный участок продан по цене ниже рыночной стоимости, сложившейся в данной местности.

Иных оснований для признания оспариваемого договора недействительным (ничтожным) истцом не приведено

В силу изложенного у суда не имелось правовых оснований для удовлетворения искового заявления администрации Бабынинского района Калужской области о признании ничтожным договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с правом выкупа, заключенного между администрацией Бабынинского района Калужской области и ООО “Ранчо “Рог Изобилия“, и, следовательно, для применения последствий недействительности ничтожной сделки.

При таких обстоятельствах решение суда в части удовлетворения заявленных требований и взыскания с ответчика суммы государственной пошлины подлежит отмене, в части прекращения производства по делу в связи с отказом истца от части исковых требований - оставлению без изменения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В рассматриваемом случае госпошлина за рассмотрение настоящего иска в сумме 2 000 руб. и за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1 000 руб. подлежит отнесению на истца, однако он освобожден от уплаты государственной пошлины. Уплаченная ответчиком при подаче апелляционной жалобы госпошлина в сумме 1000 руб. подлежит возврату ему из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Калужской области от 17 июня 2009 года по делу N А23-1165/09Г-17-72 в части удовлетворения требований о признании договора аренды N 1 от 05.05.2006 земельного участка с правом выкупа, заключенного между администрацией (исполнительно-распорядительный орган) муниципального района “Бабынинский район“ Калужской области и ООО “Ранчо “Рог Изобилия“, и применения последствий его недействительности отменить.

Исковые требования в указанной части оставить без удовлетворения.

В части прекращения производства по делу в отношении исковых требований о признании недействительной регистрации договора аренды N 1 от 05.05.2006 земельного участка с правом выкупа и возврата администрации (исполнительно-распорядительный орган) муниципального района “Бабынинский район“ Калужской области из федерального бюджета госпошлины в сумме 6 000 руб. решение оставить без изменения.

Возвратить ООО “Ранчо “Рог Изобилия“ из федерального бюджета госпошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А.ПОЛЫНКИНА

Судьи

Н.В.ЕРЕМИЧЕВА

О.А.ТИМИНСКАЯ