Решения и постановления судов

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2009 по делу N А62-1358/2009 По делу о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение арендованного нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, и об обязании администрации города направить в установленный законом срок и заключить договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения.

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 8 октября 2009 г. по делу N А62-1358/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 08.10.2009.

Полный текст постановления изготовлен 08.10.2009.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Еремичевой Н.В.,

судей: Полынкиной Н.А.,

Тучковой О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Седовой К.Н.,

при участии:

от ИП Прохоровой С.Н.: Прохоровой С.Н. - предпринимателя (дан Ленинским РОВД г. Смоленска 21.12.2001), Зыкова О.В. - представителя (доверенность от 21.04.2009 N 2-1578),

от Администрации города Смоленска: не явились, о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом,

от ИП Бусаловой Л.П.: Бусаловой Л.П. - предпринимателя (дан ОВД Хиславичского р-на Смоленской области 23.10.2002),

от ООО “Николаевский“: Прохоровой С.Н. - директора (решение участника от 21.11.2005 N 1),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 15.06.2009 по делу N А62-1358/2009 (судья Пузаненков Ю.А.),

установил:

индивидуальный предприниматель Ф.И.О. (далее по тексту - ИП Прохорова С.Н.) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о признании незаконными действий Администрации города Смоленска, выраженные в письме от 12.02.2009 N 56/1, об отказе в предоставлении ей преимущественного права на приобретение арендованного нежилого помещения площадью 680,5 кв. м, являющегося муниципальной собственностью, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 52, и об обязании Администрации города Смоленска направить ей в установленный законом срок и заключить с ней договор купли-продажи указанного арендуемого нежилого помещения (с учетом уточнения заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ИП Бусалова Л.П. и ООО “Николаевский“.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 15.06.2009 заявленные требования удовлетворены.

Администрация города Смоленска не согласилась с решением суда первой инстанции и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить данное решение и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела и на неправильное применение судом норм материального права.

ИП Прохорова С.Н. в отзыве на апелляционную жалобу, опровергая доводы жалобы, считает, что судом первой инстанции сделаны правильные выводы, и просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

ИП Бусалова Л.П. и ООО “Николаевский“ отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Администрация города Смоленска направила ходатайство о рассмотрении дела без участия ее представителя. Данное ходатайство рассмотрено судом в порядке ст. ст. 158, 159 АПК РФ и удовлетворено с учетом надлежащего уведомления Администрации города Смоленска о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

На основании ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие представителя Администрации города Смоленска.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в отзыве на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, Прохорова С.Н. зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 06.03.2002 (ОГРНИП 304673107700241, ИНН 672900033229).

ИП Прохорова С.Н. 14.01.2009 обратилась в Администрацию города Смоленска с заявлением (вх. N 56/1) о приобретении в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного Федеральным законом N 159-ФЗ, арендуемого ею нежилого помещения площадью 680,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 52, которое является муниципальной собственностью.

Письмом от 12.02.2009 N 56/1 Администрация города Смоленска отказала предпринимателю в реализации указанного преимущественного права, мотивировав тем, что на дату вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ (05.08.2008) в аренде у предпринимателя находилось нежилое помещение, расположенное по вышеупомянутому адресу, площадью 295,5 кв. м, а не площадью 680,5 кв. м, а также несвоевременным внесением заявителем платы за аренду нежилого помещения по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 52, за 2005 - 2008 года.

Считая, что вышеуказанные действия Администрации города Смоленска не соответствуют действующему законодательству и нарушают права и законные интересы предпринимателя, ИП Прохорова С.Н. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Вывод суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований суд апелляционной инстанции считает правильным.

Согласно статье 1 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ он регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 данного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“.

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 статьи 3; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Предусмотренный статьей 4 Федерального закона N 159-ФЗ порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества обязывает органы местного самоуправления учитывать интересы субъектов малого и среднего предпринимательства, соответствующих установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям.

Следовательно, преимущественное право ИП Прохоровой С.Н. на приобретение арендуемого имущества при его возмездном отчуждении из муниципальной собственности г. Смоленска, и, как следствие, обязанность Администрации города Смоленска учесть такое право могут возникнуть при наличии всех четырех условий, предусмотренных статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ.

В силу части 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. При получении заявления уполномоченные органы обязаны произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, или в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвратить его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9).

Судом установлено, что соблюдение ИП Прохоровой С.Н. двух условий (пункты 3, 4 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ) не оспаривается ответчиком и подтверждается материалами дела, в частности, испрашиваемая к приватизации площадь нежилого помещения по ул. Николаева, д. 52 в г. Смоленске (680,5 кв. м) меньше предельного значения (1 000 кв. м), установленного статьей 2 Закона Смоленской области от 28.11.2008 N 155-з; в предусмотренный частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного и муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, указанное помещение не включено.

Признавая необоснованным вывод Администрации г. Смоленска об отсутствии у индивидуального предпринимателя Прохоровой С.Н. преимущественного права на приобретение нежилого помещения площадью 680,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 52, в связи с отсутствием условия, установленного пунктом 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, поскольку на дату вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ (05.08.2008) в аренде у предпринимателя по указанному адресу находилось нежилое помещение площадью 295,5 кв. м, а не площадью 680,5 кв. м, суд правомерно исходил из следующего.

Из материалов дела следует и установлено судом, что согласно договору аренды нежилого помещения от 05.07.2002 N 1512/02, заключенному индивидуальным предпринимателем Прохоровой С.Н (арендатор) с Комитетом по управлению имуществом города Смоленска (арендодатель) и с МПЖРЭП-4 (балансодержатель), акту сдачи-приемки от 01.08.2002 ИП Прохоровой С.Н. во временное пользование (аренду) было передано нежилое помещение площадью 534,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 52 (встроено-пристроенная часть жилого дома для использования под магазин).

Указанный договор сроком действия с 01.08.2002 по 01.08.2007 был пролонгирован соглашением об изменении его условий от 05.12.2002 до 01.12.2017. Договор аренды и соглашение прошли государственную регистрацию, что удостоверено регистрационными штампами Регистрационной Палаты Смоленской области (запись в ЕГРП 67-01/00-35/2002-1103 от 10.09.2002, запись в ЕГРП 67-01/00-9/2003-0008 от 13.01.2003). Сведений о погашении в дальнейшем указанных записей в ЕГРП в материалах дела не имеется.

В 2005 и 2007 годах по заявлениям ИП Прохоровой С.Н. (от 17.03.2005 вх. N 2089, от 01.02.2007 вх. N 1125) арендодателем были согласованы изменения площади арендуемого ею нежилого помещения: об увеличении площади до 695,15 кв. м с последующей ее корректировкой до 680,5 кв. м по результатам проведенной в 2005 году технической инвентаризации, что подтверждается соглашениями от 21.03.2005 и от 21.09.2005 об изменении условий договора аренды от 05.07.2002 N 1512/02, выпиской из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности от 27.07.2005 N 66:401/2005-3733л); об уменьшении площади до 295,5 кв. м (соглашение от 08.02.2007 об изменении условий договора аренды от 05.07.2002 N 1512/02). Оставшаяся часть площади того же нежилого помещения с 01.01.2007 сроком на 5 лет предполагалась к передаче в аренду ИП Бусаловой Л.П. (295 кв. м) и ООО “Николаевский“ (90 кв. м), с которыми ответчик подписал ответствующие договоры аренды от 08.02.2007 N 2544/07 и N 2545/07.

Из сопоставления поэтажных планов от 08.07.2002 и от 19.04.2005 к техническим паспортам, заявления ИП Прохоровой С.Н. от 17.03.2005 вх. N 2089 и объяснений сторон следует, что увеличение площади нежилого помещения магазина (литера “А“ на плане 2005 года) до 680,5 кв. м произошло за счет добавления к торговому залу нового помещения (N 10 площадью 141,3 кв. м) и объединения в одно (N 10 на плане 2005 года) нескольких прежде изолированных частей помещения (N 12, 31, 32, 33, 34 на плане 2002 года) со сносом перегородок, в результате чего также изменились внешние границы нежилого помещения. Его фактическая передача ИП Прохоровой С.Н. в 2005 году на условиях аренды подтверждена актом сдачи-приемки нежилого помещения от 19.04.2005, в котором зафиксирована увеличенная площадь (680,5 кв. м), продублирована сторонами в соглашении от 20.01.2006 с актом сдачи-приемки от 01.01.2006 и ответчиком не оспаривалась. Разногласий между сторонами или неопределенности относительно того, какие именно помещения были переданы ИП Прохоровой С.Н. в составе нежилого помещения магазина площадью 680,5 кв. м по ул. Николаева, д. 52, также не имеется.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1.1.3 договора аренды от 05.07.2002 N 1512/02 предусмотрено, что договор считается расторгнутым (прекращенным) со дня фактической сдачи арендатором арендуемого нежилого помещения по акту приема-передачи балансодержателю.

Учитывая положения статьи 655 ГК РФ и пункта 1.1.3 договора аренды от 05.07.2002 N 1512/02, суд первой инстанции обоснованно заключил, что поскольку уменьшение арендуемой площади означает частичное прекращение арендных отношений, то в рассматриваемом случае должен был быть оформлен акт приема-передачи о возврате заявителем соответствующей части помещений балансодержателю.

Кроме того, в силу пункта 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, при прекращении права или ограничения погашается соответствующая запись ЕГРП.

В соответствии с пунктом 63 указанных Правил, если ограничение (обременение) прекращается не полностью, а преобразуется в пользу другого гражданина или юридического лица, в штампе погашения регистрационной записи указывается номер подраздела и листа, на котором произведена новая запись о том же самом ограничении.

Однако в материалы дела Администрацией города Смоленска не представлен акт приема-передачи или иной документ о возврате ИП Прохоровой С.Н. балансодержателю или арендодателю какой-либо части нежилого помещения по ул. Николаева, д. 52, равно как и сведения из ЕГРП о погашении регистрационной записи о наличии обременения (аренды) в пользу заявителя. Из объяснений участвующих в деле лиц, представленных в материалы дела, также не следует, что ИП Прохорова С.Н. освобождала указанное помещение полностью или частично и прекращала осуществлять в нем предпринимательскую деятельность.

Также суд первой инстанции обоснованно со ссылкой на п. 3 ст. 607 ГК РФ указал на незаключенность договоров аренды от 08.02.2007 N 2544/07 и N 2545/07 между Администрацией города Смоленска и ИП Бусаловой Л.П. и ООО “Николаевский“, соответственно, поскольку они не содержат сведений, определяющих границы, состав и конфигурацию передаваемых в аренду третьим лицам частей нежилого помещения и позволяющих разграничить их с той его частью, которая остается в аренде у ИП Прохоровой С.Н. Поэтажные планы с обозначением передаваемых помещений к договорам не прилагались.

Из объяснений ИП Бусаловой Л.П., изложенных в отзыве на заявление ИП Прохоровой С.Н. и данных в судебном заседании, следует, что с 2003 года и по настоящее время она является работником ИП Прохоровой С.Н. (администратор), по просьбе которой зарегистрировалась в качестве предпринимателя и подписала договор аренды части площадей (295 кв. м) нежилого помещения магазина по ул. Николаева, д. 52 в г. Смоленске.

ИП Бусалова Л.П. указала, что этот договор аренды был формальным, заключался с целью соблюдения ожидаемого нормативного ограничения выкупаемой площади (300 кв. м) и сохранения права на льготную приватизацию всего нежилого помещения магазина, на всей площади которого единственным лицом, реально осуществлявшим предпринимательскую деятельность, была и остается ИП Прохорова С.Н., все платежи, в том числе за аренду помещений, производились ею за счет ИП Прохоровой С.Н.

Из отзыва ООО “Николаевский“ на заявление ИП Прохоровой С.Н. также следует, что деятельность и все платежи от его имени осуществляла только Прохорова С.Н., которая является его единственным участником и директором.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что фактически нежилое помещение магазина по ул. Николаева, д. 52 между ИП Прохоровой С.Н. и третьими лицами не делилось, последним какие-либо площади в нем не передавались, арендуемое помещение площадью 680,5 кв. м с 2005 года ни полностью, ни частично из пользования ИП Прохоровой С.Н. не выбывало, в связи с чем у Администрации города Смоленска отсутствовали основания полагать, что индивидуальным предпринимателем не соблюдено условие, установленное пунктом 1 статьи 3 Федерального закона N 159-Ф.

Делая вывод о соблюдении индивидуальным предпринимателем условия, предусмотренного п. 2 ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008, и признавая несостоятельной позицию Администрации города Смоленска о нарушении ИП Прохоровой С.Н. в 2005 - 2008 годах обязательств по перечислению арендных платежей, предусмотренных соглашениями от 21.03.2005, от 20.01.2006, от 05.02.2007, от 01.02.2008 об изменении условий договора аренды от 05.07.2002 N 1512/02, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Федеральный закон N 159-ФЗ не содержит четких критериев оценки понятия “перечисление арендной платы надлежащим образом“ в целях настоящего Закона, поэтому в каждом конкретном случае при разрешении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на приобретение имущества необходимо давать оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы.

С учетом того, что, как установлено выше, единственным арендатором в указанном нежилом помещении в 2007 - 2008 годах продолжала оставаться ИП Прохорова С.Н., а внесенные от имени ИП Бусаловой Л.П. и ООО “Николаевский“ по договорам аренды от 08.02.2007 N 2544/07 и N 2545/07 суммы платы, перечисленные ответчику, фактически поступили от ИП Прохоровой С.Н., что подтверждается имеющимися в деле расписками индивидуального предпринимателя Бусаловой Л.П. в получении средств от ИП Прохоровой С.Н. для внесения арендной платы, информацией о платежах третьих лиц за подписью заявителя и ответчика, объяснениями ИП Бусаловой Л.П. и ООО “Николаевский“, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что ИП Прохорова С.Н. в 2005 - 2008 годах вносила арендодателю плату за фактически переданные и используемые ею площади (680,5 кв. м) нежилого помещения по ул. Николаева, д. 52, в соответствии с подписанными с ответчиком соглашениями от 21.09.2005, от 20.01.2006, от 05.02.2007, от 01.02.2008.

Судом установлено, что оплата производилась ИП Прохоровой С.Н. в полном объеме и, как правило, в течение оплачиваемого месяца, регулярность ее перечисления в первые месяцы 2007 - 2008 годов нарушалась по не зависящим от предпринимателя причинам: позднее направление оферт арендодателем (письма ответчика от 19.04.2007 N 24-1535, N 24-1536, N 24-1537) и неопределенность с методикой расчета арендной платы (решения Смоленского городского Совета от 19.12.2007 N 727, от 28.03.2008 N 846).

При этом, как справедливо отмечено судом первой инстанции, какие-либо претензии по допущенной арендодателем просрочке уплаты арендных платежей арендатором не предъявлялись, к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды имущества ИП Прохорова С.Н. не привлекалась. Доказательств того, что фактические сроки перечисления предпринимателем арендной платы причинили ущерб арендатору, в материалы дела не представлено.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ во взаимосвязи с вышеприведенными нормативными положениями, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что индивидуальный предприниматель Прохорова С.Н. соответствовала установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условиям, в связи с чем обоснованно признал незаконным выраженный в письме от 12.02.2009 N 56/1 отказ Администрации города Смоленска в предоставлении ИП Прохоровой С.Н. преимущественного права на выкуп арендованного нежилого помещения площадью 680,5 кв., являющегося муниципальной собственностью и расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 52.

Доводы, заявленные Администрацией города Смоленска в апелляционной жалобе, свидетельствуют о ее несогласии с оценкой установленных судом фактических обстоятельств по делу, с которой суд апелляционной инстанции соглашается по вышеуказанным мотивам, и не подтверждают нарушение судом норм материального права, в связи с чем отклоняются.

Суд первой инстанции не допустил нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену решения суда.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 110, 112, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 15.06.2009 по делу N А62-1358/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации города Смоленска - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок.

Председательствующий судья

Н.В.ЕРЕМИЧЕВА

Судьи

Н.А.ПОЛЫНКИНА

О.Г.ТУЧКОВА