Решения и постановления судов

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2009 по делу N А23-1846/09Г-19-177 По делу о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, обязании возвратить автозаправочную станцию и земельный участок, признании права собственности на указанное имущество.

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 6 октября 2009 г. по делу N А23-1846/09Г-19-177

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 октября 2009 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Юдиной Л.А.,

судей Байрамовой Н.Ю., Капустиной Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матузиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Трест Оргтехстрой“ на решение Арбитражного суда Калужской области от 07.08.09 по делу N А23-1846/09Г-19-177 (судья Сидорычева Л.П.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью “Трест Оргтехстрой“, г. Москва,

к обществу с ограниченной ответственностью “Стройсервис“, г. Москва,

третье лицо: УФРС по Калужской области,

о расторжении договора, обязании возвратить автозаправочную станцию и земельный участок, признании за истцом права собственности на автозаправочную станцию и земельный участок,

при участии:

от истца: Ванюкова Н.Ю. - представителя по доверенности от 12.05.2009;

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица: не явилось, извещено надлежащим образом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Трест Оргтехстрой“ (далее - ООО “Трест Оргтехстрой“) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Стройсервис“ (далее - ООО “Стройсервис“) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества N 01 от 10.05.2007; обязании возвратить автозаправочную станцию “Сакура“ N 2 (строение 1), назначение нежилое, 1-этажное, общей площадью 124,4 кв. м, с условным номером 40- 40-01/077/2006-465, расположенную по адресу: Калужская область, г. Калуга, ул. Железняки, д. 40А, земельный участок, расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный под здания и сооружения АЗС “Сакура“ N 2 (строение N 1), общей площадью 4 094 кв. м, по адресу: г. Калуга, ул. Железняки, д. 40А, с кадастровым номером 40:26:000071:0012; о признании за ООО “Трест Оргтехстрой“ права собственности на указанные автозаправочную станцию “Сакура“ N 2 и земельный участок.

Определением Арбитражного суда Калужской области от 15.07.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Калужской области (далее - УФРС по Калужской области).

Решением Арбитражного суда Калужской области от 07 августа 2009 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным решением, ООО “Трест Оргтехстрой“ обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель не согласен с выводом суда о том, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении договора. Утверждает, что неисполнение ответчиком своих обязательств по оплате приобретенного недвижимого имущества является существенным нарушением договора, поскольку исключает получение истцом материальной выгоды (6 711 056 руб. 32 коп.) от заключения и исполнения этой сделки.

Заявитель также указывает на то, что судом не применены положения статей 1102 и 1104, а также 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме этого, заявитель, ссылаясь на Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8, полагает, что регистрация перехода права собственности на спорное имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества, и продавец вправе требовать возврата недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков.

По мнению заявителя, суд не принял во внимание, что в заявлении N 58 от 31.07.2009 ответчик частично признал иск.

Ответчик письменного отзыва на апелляционную жалобу не представил, в судебное заседание апелляционной инстанции своего представителя не направил, хотя о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Третье лицо также в судебное заседание апелляционной инстанции не явилось, заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьями 156, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснение представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 10.05.2007 между ООО “Трест Оргтехстрой“ (продавец) и ООО “Стройсервис“ был заключен договор 1 купли-продажи недвижимого имущества N 01 (т. 1, л.д. 10 - 11), в соответствии с которым продавец продает, а покупатель приобретает автозаправочную станцию “Сакура“ N 2, расположенную по адресу: г. Калуга, ул. Железняки, 40А; земельный участок, расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный под здания и сооружения АЗС “Сакура“ N 2, по адресу: г. Калуга, ул. Железняки, 40А, общей площадью 4094 кв. м, с кадастровым номером 40:26:000071:0012.

Согласно пункту 2.1 договора цена за приобретаемые объекты составляет 6 711 056 руб. 32 коп. Расчет между сторонами производится после подписания договора.

Пунктом 2.2 договора установлено, что оплата объекта осуществляется в безналичном порядке на счет, указанный в настоящем договоре.

Указанные объекты недвижимости переданы ООО “Стройсервис“ по актам приема-передачи от 10.05.2007 N 1 и N 2 (т. 1, л.д. 12 - 13).

Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано за ООО “Стройсервис“, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 11.09.2007(т. 1, л.д. 14 - 15).

Поскольку ООО “Стройсервис“ не оплатило истцу оговоренную цену договора, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о существенных нарушениях договора, которые влекут для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. При этом суд указал на то, что ни закон, ни договор купли-продажи не содержат положений, предусматривающих возможность его расторжения с возвращением имущества продавцу в связи с неоплатой покупателем имущества, переход права собственности на которое за ним зарегистрирован.

Также суд посчитал недоказанным наличие у истца прав собственности на спорное имущество.

Суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В данном случае правоотношения сторон возникли из договора купли-продажи недвижимого имущества N 01 от 10.05.2007, правовое регулирование которого определено главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В свою очередь на покупателя, в силу статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, возлагается обязанность уплатить определенную денежную сумму за получаемый товар.

При этом пунктами 1, 2 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавцу предоставлено право альтернативного выбора: требовать оплаты переданного товара либо возврата неоплаченных товаров (пункт 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной.

При этом существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьями 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости осуществляется по передаточному акту или аналогичному документу, а переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по передаче имущества в собственность ответчика, что подтверждается составленными в день подписания спорной сделки актами приема-передачи N 1 и N 2 (т. 1, л.д. 12 - 13).

Однако покупатель в установленный договором срок не оплатил стоимость переданного ему имущества в порядке, установленном пунктами 2.1, 2.2 договора.

Между тем, заключая спорную сделку, истец рассчитывал получить 6 711 056 руб. 32 коп.

Следовательно, невнесение ответчиком платы за приобретенное имущество в сумме 6 711 056 руб. 32 коп. в течение двух лет со дня передачи имущества является существенным нарушением условий договора, которое может служить основанием для его расторжения в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом требование возврата спорного имущества в связи с его неоплатой не противоречит положениям пункта 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В абзаце 4 пункта 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 года N 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“ разъяснено, что в тех случаях, когда законом предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возврата недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что существенное нарушение ответчиком условий спорной сделки является предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора, а возможность возврата переданного имущества применительно к настоящему спору прямо предусмотрена нормами пункта 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данный подход соответствует сложившейся судебной практике, изложенной, в частности, в Определении Высшего Арбитражного Суда от 04.12.2008 N ВАС-12545/08.

При этом вывод суда первой инстанции о том, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о существенных нарушениях договора, которые влекут для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, является ошибочным.

Кроме этого, факт приобретения ответчиком спорного имущества и неоплата его стоимости в течение двух лет свидетельствует о неосновательности обогащения ООО “Стройсервис“ за счет ООО “Трест Оргтехстрой“.

В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

При этом пунктом 1 статьи 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен возврат потерпевшему имущества, составляющего неосновательное обогащение, в натуре.

Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие обязательства вследствие неосновательного обогащения, применяются к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (пункт 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 “Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении“, при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Таким образом, поскольку истцом было передано ранее принадлежавшее ему на праве собственности имущество, а встречное предоставление получено не было, а в связи с расторжением договора обязанность его предоставления отпала вообще, ответчик, получивший объект недвижимости, считается неосновательно обогатившимся за счет истца.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит обоснованными заявленные исковые требования, касающиеся расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества N 01 от 10.05.2007 и обязания ответчика возвратить недвижимое имущество, полученное по указанному договору.

Также истцом заявлено требование о признании за ним права собственности на спорные объекты недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом предоставление доказательств по делу является правом истца, поскольку судебный процесс носит состязательный характер. Обязанность доказывания, как указывалось выше, возлагается на стороны, которые в соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Поскольку истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих приобретение права собственности на указанные объекты недвижимого имущества в соответствии с главой 14 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть обосновывающих его исковые требования, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в части признания права собственности на автозаправочную станцию “Сакура“ N 2 (строение 1), назначение нежилое, 1-этажное, общей площадью 124,4 кв. м, с условным номером 40-40-01/077/2006-465, расположенную по адресу: Калужская область, г. Калуга, ул. Железняки, д. 40А, и земельный участок, расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный под здания и сооружения АЗС “Сакура“ N 2 (строение N 1), общей площадью 4 094 кв. м, по адресу: г. Калуга, ул. Железняки, д. 40а, с кадастровым номером 40:26:000071:0012.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Калужской области от 07 августа 2009 года в силу п. 4 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества N 01 от 10.05.2007 и обязании ответчика возвратить это имущество.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по иску и по апелляционной жалобе относится на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Калужской области от 07 августа 2009 года по делу N А23-1846/09Г-19-177 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества N 01 от 10.05.2007, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью “Трест Оргтехстрой“ и обществом с ограниченной ответственностью “Стройсервис“, и обязании общества с ограниченной ответственностью “Стройсервис“ возвратить обществу с ограниченной ответственностью “Трест Оргтехстрой“ автозаправочную станцию “Сакура N 2“ (строение 1), назначение нежилое, 1-этажное, общей площадью 124,4 кв. м, с условным номером 40-40-01/077/2006-465, расположенную по адресу: Калужская область, г. Калуга, ул. Железняки, д. 40А, и земельный участок, расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный под здания и сооружения АЗС “Сакура N 2“ (строение 1), общей площадью 4 094 кв. м, по адресу: Г. Калуга, ул. Железняки, д. 40А, с кадастровым номером 40:26:000071:0012.

Исковые требования в этой части удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества N 01 от 10.05.2007, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью “Трест Оргтехстрой“ и обществом с ограниченной ответственностью “Стройсервис“.

Обязать общество с ограниченной ответственностью “Стройсервис“ возвратить обществу с ограниченной ответственностью “Трест Оргтехстрой“ автозаправочную станцию “Сакура N 2“ (строение 1), назначение нежилое, 1-этажное, общей площадью 124,4 кв. м, с условным номером 40-40-01/077/2006-465, расположенную по адресу: Калужская область, г. Калуга, ул. Железняки, д. 40А, и земельный участок, расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный под здания и сооружения АЗС “Сакура N 2“ (строение 1), общей площадью 4 094 кв. м, по адресу: Г. Калуга, ул. Железняки, д. 40А, с кадастровым номером 40:26:000071:0012.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью “Стройсервис“ в пользу общества с ограниченной ответственностью “Трест Оргтехстрой“ расходы по государственной пошлине в сумме 4 666 руб. 66 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.А.ЮДИНА

Судьи

Н.Ю.БАЙРАМОВА

Л.А.КАПУСТИНА