Решения и определения судов

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2009 по делу N А23-727/09Г-7-46 По делу о взыскании задолженности по оплате права аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства жилого дома с встроенным магазином и процентов за пользование чужими денежными средствами.

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 сентября 2009 г. по делу N А23-727/09Г-7-46

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 сентября 2009 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тимашковой Е.Н.,

судей Тиминской О.А., Еремичевой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Тимашковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Городской Управы (исполнительно-распорядительного органа) городского округа “Город Калуга“ на решение Арбитражного суда Калужской области от 06 июля 2009 года по делу N А23-727/09Г-7-46 (судья Глазкова С.В.), принятое

по иску Городской Управы (исполнительно-распорядительного органа) городского округа “Город Калуга“

к ООО “Строительная корпорация “Монолит“,

третье лицо: ООО “Триглав“,

о взыскании 6 285 267 руб. 56 коп.,

при
участии в судебном заседании:

от заявителя: Чудаков Е.Е. - представитель по доверенности от 01.09.2009 N 01/6-09-д,

от ответчика: не явились, о времени и месте уведомлены надлежащим образом,

от третьего лица: не явились, о времени и месте уведомлены надлежащим образом,

установил:

Городская Управа (исполнительно-распорядительный орган) городского округа “Город Калуга“ (далее - Городская Управа, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Строительная корпорация “Монолит“ (далее - ООО “СК “Монолит“) о взыскании задолженности в сумме 5 548 000 руб. по оплате права аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства жилого дома с встроенным магазином по договору N 46/08 от 21.02.2008 и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 737 267 руб. 56 коп., а всего - 6 285 267 руб. 56 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено общество с ограниченной ответственностью “Триглав“.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 06.07.2009 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с судебным актом, Управа подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Представители ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, что подтверждается уведомлениями, имеющимися в деле.

Руководствуясь ст. 156 АПК РФ, арбитражный суд пришел к выводу, что неявка представителя сторон не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы по имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Суд апелляционной инстанции, выслушав объяснение представителя заявителя, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства,
полагает, что обжалуемое решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, распоряжением Городского Головы городского округа “Город Калуга“ от 29.10.2007 N 100048-р (л.д. 22) утвержден проект границ земельного участка площадью 1478 кв. м по адресу г. Калуга, ул. Ф. Энгельса и предусмотрено проведение торгов по продаже права на заключение договора аренды указанного земельного участка для строительства многоэтажного жилого дома с встроенным магазином.

Организатором торгов по поручению Городской Управы выступила специализированная организация ООО “Триглав“, в объявлении о проведении аукциона (л.д. 24) по лоту N 1 указана начальная цена права аренды земельного участка - 5 548 000 руб.

Согласно протоколу N 2 от 06.02.2008 заседания комиссии по проведению торгов по продаже находящихся в муниципальной или государственной собственности земельных участков, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков специализированной организации ООО “Триглав“ по лоту N 1 была подана одна заявка ООО “СК “Монолит“, в связи с чем торги признаны несостоявшимися. На основании указанного протокола с единственным участником аукциона заключен договор N 46/08 от 21.02.2008.

Земельный участок площадью 1478 кв. м, находящийся по адресу г. Калуга, ул. Ф. Энгельса, передан Городской Управой ООО “СК “Монолит“ по акту (л.д. 17).

Распоряжением Городского Головы городского округа “Город Калуга“ от 30.06.2008 N 7477-р разрешен ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства.

Соглашением от 20.08.2008 на основании заявления ООО “СК “Монолит“ и вышеуказанного распоряжения от 30.06.2008 N 7477-р договор аренды земельного участка N 46/08 от 21.02.2008 расторгнут (л.д. 23).

Ввиду того, что п. 4.4.1 договора N 46/08 от 21.02.2008 была предусмотрена в срок до 22.02.2008 оплата полной стоимости начальной
цены аукциона в сумме 5 548 000 руб., которая, по мнению истца, не зависит от размера арендной платы, Управа обратилась в арбитражный суд с заявлением о взыскании указанной суммы с ответчика.

Рассматривая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно материалам дела, основанием для обращения Управы с иском послужило невыполнение Обществом условий п. 4.4.1 договора аренды земельного участка N 46/08 от 21.02.2008.

Таким образом, в настоящем споре отношения сторон возникли из договора аренды, правовое регулирование которого определено главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь на арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нормами статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из важнейших принципов обязательственных правоотношений, согласно которому обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при
отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства является недопустимым, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В ст. ст. 30.1, 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлены особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а именно предусмотрено, что предоставление земельных участков для указанных целей возможно только путем проведения аукциона по продаже земельных участков либо продаже права на заключение договоров аренды земельных участков.

Согласно ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного
строительства определяется статьей 38.1 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 утверждены “Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков“.

Как установлено данными правовыми нормами, при проведении торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков на основании отчета независимого оценщика определяется начальный размер арендной платы, участники торгов подают предложения о размере арендной платы, победителем признается участник торгов, предложивший наибольший размер арендной платы, по результатам торгов оформляется протокол, в котором указывается размер арендной платы, внесенный задаток засчитывается в счет арендной платы, при признании торгов несостоявшимися организатор торгов может снизить начальный размер арендной платы.

Таким образом, предметом торгов может быть право на заключение договоров аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, а сумма, определенная на основании отчета независимого оценщика, и содержащаяся в извещении о проведении торгов, по своей правовой природе представляет собой начальный размер арендной платы.

Исходя из изложенного, установление в договоре аренды иной платы, обозначенной как “стоимость начальной цены аукциона“, не соответствует требованиям закона или иных правовых актов, регламентирующих порядок предоставления в аренду земельных участков.

Как установлено судом, обязанности арендатора предусмотрены п. 4.4 договора аренды N 46/08 от 21.02.2008.

Согласно пп. 4.4.1. арендатор обязан не позднее 22 февраля 2008 года оплатить полную стоимость начальной цены аукциона в сумме 5 548 000 руб.

В то же время пп. 4.4.4. обязывает ответчика уплачивать арендную плату в размере, на условиях и порядке, установленных договором
и ежегодными расчетами и (или) уточненными уведомлениями.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что пп. 4.4.1 договора аренды N 46/08 от 21.02.2008 в силу ст. 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации является ничтожным, следует признать правомерным.

Довод апелляционной жалобы о том, что действующее законодательство не запрещает устанавливать в качестве предмета аукциона стоимость самого права аренды, отклоняется судом, как основанный на неверном толковании норм материального права.

Исходя из буквального толкования ч. 1 ст. 38 ЗК РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

Данная норма имеет императивный характер и расширенному толкованию не подлежит.

Кроме того, в соответствии с п. 25 “Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков“, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808, результаты торгов оформляются протоколом, в котором указываются:

а) регистрационный номер предмета торгов;

б) местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка, данные о государственной регистрации прав на земельный участок;

в) предложения участников торгов;

г) имя (наименование) победителя (реквизиты юридического лица или паспортные данные гражданина);

д) цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы;

В силу п. 26 Правил протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора аренды
земельного участка.

Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка или в счет арендной платы (п. 27 Правил).

Таким образом, в случае, когда предметом торгов является право аренды земельного участка, размер арендной платы определяется в ходе проведения торгов, фиксируется в протоколе и, в последующем, отражается в договоре аренды.

При этом установление другой арендной платы при предоставлении земельного участка в аренду посредством проведения торгов, действующее законодательство не предусматривает.

Довод жалобы о том, что в нарушение ч. 2 ст. 499 ГК РФ, несмотря на отсутствие судебного акта о признании недействительными торгов, судом первой инстанции сделан вывод о незаконности договора в части, также не может быть принят во внимание судом, поскольку признание недействительным договора, составленного с нарушением положений, отраженных в протоколе проведения торгов, не влечет за собой признание недействительными самих торгов.

Ссылка в жалобе на Закон Калужской области от 06.02.2008 N 402-ОЗ “О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков“, в соответствии с которым ответчику была рассчитана новая арендная плата, отклоняется судом, так как при проведении торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков начальный размер арендной платы определяется на основании отчета независимого оценщика.

На основании изложенного, довод апелляционной жалобы о том, что сторонами был согласован размер и порядок расчета арендной платы, является несостоятельным.

Иных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.

Учитывая сказанное, решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Калужской области от 06.07.2009
по делу N А23-727/09Г-7-46 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа.

Председательствующий

Е.Н.ТИМАШКОВА

Судьи

О.А.ТИМИНСКАЯ

Н.В.ЕРЕМИЧЕВА