Решения и постановления судов

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2009 по делу N А68-858/09 По делу о взыскании суммы обеспечительного платежа по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества и процентов за пользование чужими денежными средствами.

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 1 сентября 2009 г. по делу N А68-858/09

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Полынкиной Н.А.,

судей Стахановой В.Н., Тиминской О.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соколовой Т.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО “Реклама-Эксклюзив“ на решение Арбитражного суда Тульской области от 24.06.2009 по делу N А68-858/09 (судья Бычкова Т.В.),

при участии в судебном заседании:

от истца - Запольская М.К. - пред. по дов. N 627 от 18.05.2009, паспорт <...>,

от ответчика - Середа Е.А. - пред. по дов. РЭ-32/9 от 01.03.2009, паспорт <...>,

установил:

акционерный коммерческий банк “Московский залоговый банк“ (закрытое акционерное общество) (далее - АКБ “МЗБ“ (ЗАО) обратился в Арбитражный суд Тульской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Реклама-Эксклюзив“ (далее - ООО “Реклама-Эксклюзив“) о взыскании суммы обеспечительного платежа по предварительному договору в размере 58 000 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 639 000 руб.

Решением Арбитражного суда Тульской области исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением суда, ООО “Реклама-Эксклюзив“ обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме. Заявитель считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным. Указывает на необоснованность вывода суда о незаключенности предварительного договора, подчеркивая, что его предмет был согласован сторонами надлежащим образом. Заявитель считает, что ответчик надлежащим образом исполнил свои обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, в установленный срок направил истцу предложение о заключении основного договора купли-продажи, который не был заключен по вине истца, необоснованно отказавшегося от его заключения, что свидетельствует об отсутствии оснований для возврата обеспечительного платежа истцу, в силу п. 4.2. предварительного договора купли-продажи.

Законность и обоснованность решения от 24.06.2009 проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом судом апелляционной инстанции установлены основания для его отмены, предусмотренные ст. 270 АПК РФ.



Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком 05.02.2008 был подписан предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 13), в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи недвижимого имущества (основной договор), принадлежащего по праву собственности ответчику.

В соответствии с п. 1.2 предварительного договора стороны предусмотрели, что предметом продажи по основному договору будет являться здание, расположенное в г. Тула, ул. Тургеневская, д. 5, примерной общей площадью после завершения ремонтно-реставрационных работ 1950 кв. м, проект планировки которого является приложением N 2 к настоящему договору; на дату заключения настоящего договора здание оформлено в ЕГРП как нежилое здание (учреждение), общей площадью 677,4 кв. м, лит. Б, Б1, В, кадастровый номер: 71:30:05:01929:001, расположенное по адресу: Тульская область, г. Тула, Центральный район, ул. Тургеневская, д. 5; земельный участок, занимаемый зданием и необходимый для его использования в границах кадастрового плана, прилагаемого к настоящему договору (приложение N 3), площадь которого будет рассчитана в будущем, в порядке, предусмотренном договором. При этом на дату заключения договора часть земельного участка, находящегося под зданием, оформлена в ЕГРП как земельный участок на землях поселений, для эксплуатации административного здания, общей площадью 688 кв. м, кадастровый номер N 71630605 01 02:0001, расположенный в г. Тула, ул. Тургеневская, д. 5, указанная часть земельного участка принадлежит продавцу на праве собственности.

Дополнительным соглашением N 1 от 18.06.2008 к предварительному договору купли-продажи в п. 1.2. договора были внесены изменения в части его предмета. Согласно п. 1.2. договора, в редакции указанного дополнительного соглашения, предметом договора является нежилое здание (административное здание), назначение: объекты нежилого назначения, трехэтажное (подземных этажей - 1), общей площадью 1 937,5 кв. м, инвентарный номер 70:401:002:020039060, лит. Б, расположенное по адресу: Тульская область, г. Тула, Центральный район, ул. Тургеневская, д. 5. Здание принадлежит продавцу на праве собственности. (л.д. 30).

Пунктом 3.2.1 договора предусмотрено, что истец обязан в течение пяти рабочих дней со дня вступления договора в силу перечислить на счет ответчика обеспечительный платеж, составляющий 23 000 000 руб.

18 июня 2008 года сторонами было подписано дополнительное соглашение N 1 к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 05.02.2008 (л.д. 30), в соответствии с которым стороны предусмотрели, что нежилое здание, которое будет являться предметом договора купли-продажи, представляет собой трехэтажное здание общей площадью 1 937,5 кв. м, лит. Б, расположенное по адресу: г. Тула, Центральный р-н, ул. Тургеневская, д. 5.

Пункт 1.4 дополнительного соглашения предусматривал обязанность истца в срок не позднее 24.06.2008 перечислить на банковский счет ответчика второй обеспечительный платеж в сумме 35 000 000 руб.

Пунктом 3.1.1 предварительного договора предусмотрена обязанность ответчика не позднее 1 сентября 2008 года своими силами и за свой счет оформить право собственности на здание и земельный участок.

В соответствии с пунктом 5.1 предварительного договора сторонами было предусмотрено, что основной договор будет заключен сторонами в течение 15 календарных дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на недвижимое имущество в УФРС по Тульской области и получения свидетельств о государственной регистрации права собственности продавца на недвижимое имущество, но не позднее 1 сентября 2008 года.

Истец перечислил на счет ответчика денежные средства, составляющие обеспечительный платеж, в общей сумме 58 000 000 руб., что подтверждается платежными поручениями N 858 от 05.02.2008 и N 5113 от 20.06.2008 (л.д. 32. 33).

Пунктом 4.2 предварительного договора предусмотрено, что если основной договор не будет заключен по вине покупателя, то обеспечительный платеж продавцом не возвращается. В соответствии с п. 4.3. предварительного договора, если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю в течение пяти рабочих дней со дня предъявления ему покупателем такого требования обеспечительный платеж.

28 августа 2008 года ответчиком истцу было направлено письмо (л.д. 34), в котором истцу предложено заключить основной договор купли-продажи, предметом которого будут нежилое здание площадью 1937,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Тула, ул. Тургеневская, д. 5, и земельный участок общей площадью 688 кв. м. Ответчик также указал на то, что оставшиеся 905 кв. м он продаст истцу по отдельному договору после смены вида разрешенного использования смежного земельного участка дома N 3 по ул. Тургеневской.

Истец в письме ответчику от 12.09.2008 (л.д. 35) указал на то, что в соответствии с условиями предварительного договора ответчик обязался в срок до 01.09.2008 оформить право собственности на здание и земельный участок, при этом под земельным участком стороны в соответствии с п. 1.2 предварительного договора и дополнительного соглашения согласовали земельный участок, занимаемый зданием общей площадью 1937,5 кв. м, необходимый для его использования в границах кадастрового плана, прилагаемого к предварительному договору, то есть площадь земельного участка должна быть не менее площади, занимаемой зданием после проведенной реконструкции, и прилегающей к зданию территории, необходимой для его обслуживания.

Поскольку, по мнению истца, ответчик не выполнил обязательство по оформлению земельного участка в свою собственность в установленный предварительным договором срок, то истец отказался от заключения договора купли-продажи и просил возвратить в течение пяти дней обеспечительный платеж в сумме 58 000 000 руб.

В письме истцу от 26.09.2008 (л.д. 36) ответчик указал на то, что считает причины отказа истца от заключения договора необоснованными, поскольку ни в приложении N 3 к предварительному договору, ни в дополнительном соглашении к нему между истцом и ответчиком не были согласованы границы и площадь земельного участка, а без участия истца это сделать невозможно.

Считая, что основной договор купли-продажи не может быть заключен по вине ответчика, в связи с чем обеспечительный платеж, перечисленный истцом во исполнение условий предварительного договора, подлежит возврату ему ответчиком, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.



Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предварительный договор, на основании которого истцом ответчику были перечислены денежные средства в сумме 58 000 000 руб., составляющие обеспечительный платеж, является незаключенным, в связи с чем у ответчика отсутствуют основания для удержания денежных средств в указанной сумме.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами арбитражного суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из толкования данной материально-правовой нормы следует, что законодатель ставит заключение договора в зависимость от наличия согласования сторон по всем его существенным условиям.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд посчитал предварительный договор купли-продажи незаключенным ввиду несогласования сторонами условия о предмете договора (п. 3 ст. 429, п. 1 ст. 432, ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данные выводы суд обосновал тем, что стороны не определили, земельный участок какой именно площади, необходимой для эксплуатации продаваемого здания, является предметом договора купли-продажи, на момент подписания предварительного договора стороны не располагали данными, которые позволяли бы определенно установить имущество, подлежащее передаче, и согласовать предмет основного договора.

С данными выводами суда нельзя согласиться.

В предварительном договоре купли-продажи (в редакции дополнительного соглашения N 1 к нему) указано, что продается нежилое здание (административное здание), назначение: объекты нежилого назначения, трехэтажное (подземных этажей - 1), общей площадью 1 937,5 кв. м, инвентарный номер 70:401:002:020039060, лит. Б, расположенное по адресу: Тульская область, г. Тула, Центральный район, ул. Тургеневская, д. 5; земельный участок, занимаемый зданием и необходимый для его использования в границах кадастрового плана, прилагаемого к настоящему договору (приложение N 3). Из приложения N 3 к договору можно установить местонахождение, площадь и кадастровый номер, идентифицирующий продаваемый земельный участок (кадастровый номер 71:30:05 01 02:0001, общей площадью 688 кв. м).

В материалах дела имеется также свидетельство о государственной регистрации права, согласно которому ответчику на праве собственности принадлежит здание, являющееся предметом предварительного договора купли-продажи (т. 1, л.д. 48). Различий между данными, содержащимися в свидетельстве, и данными, указанными в п. 1.2. предварительного договора, определяющем его предмет, не имеется. Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 71 АА N 437680 (т. 1, л.д. 43) ответчику на праве собственности принадлежит также земельный участок площадью 688 кв. м, кадастровый номер 71:30:05 01 02:0001, необходимый для эксплуатации отчуждаемого здания, который также является предметом предварительного договора, согласно п. 2.1. договора и приложению N 3 к нему.

Таким образом, условия предварительного договора купли-продажи содержат данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Стороны не заблуждались относительно передаваемого предмета.

При таких обстоятельствах выводы суда о незаключенности договора ввиду несогласования сторонами условия о предмете следует признать ошибочными.

Поскольку предварительный договор от 05.02.2008 содержит все необходимые данные, позволяющие определить продаваемое имущество, а также его выкупную цену, предварительный договор является заключенным.

Указание суда на то обстоятельство, что земельного участка площадью 688 кв. м, указанного в приложении N 1 к предварительному договору, недостаточно для эксплуатации здания, являющегося предметом предварительного договора, поскольку оно занимает земельный участок большей площадью, не может влиять на отношения сторон по заключению договора купли-продажи недвижимости.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре содержатся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору: в дополнительном соглашении N 1 к предварительному договору купли-продажи указана конкретная недвижимость - нежилое здание (административное), трехэтажное, лит. Б, место ее расположения, площадь, инвентарный номер. Предметом договора, как следует из его содержания, являются недвижимые объекты, находящиеся на одном земельном участке и объединенные одним назначением и названием. Спора о месте нахождения недвижимости у сторон не возникает.

Правом заключения сделки купли - продажи имущества (в том числе недвижимого) в силу ст. 209, 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации обладает собственник этого имущества. Право собственности ответчика на здание, являющееся предметом предварительного договора, подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права серии 71-АВ N 081764.

Довод истца об отсутствии в предварительном договоре условия о том, какой именно земельный участок необходим для эксплуатации отчуждаемого объекта недвижимости и подлежит передаче истцу, отклоняется арбитражным судом апелляционной инстанции, поскольку из условий договора следует, что предметом договора является передача истцу объектов недвижимости, то есть применительно к положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре должны были быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче истцу по договору купли-продажи.

Согласно статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В пункте 1.2 указанного договора определено недвижимое имущество, подлежащее передаче истцу по договору купли-продажи, с указанием всех идентифицирующих признаков, п. 2.2. договора определена продажная цена на отчуждаемое здание.

Таким образом, в предварительном договоре согласованы все существенные условия, необходимые для договоров данного вида.

То обстоятельство, что размер земельного участка, предоставляемого истцу по предварительному договору купли-продажи, является недостаточным для эксплуатации отчуждаемого объекта недвижимости, и что необходимо увеличение территории земельного участка, прилегающего к зданию, не может служить основанием для признания предварительного договора в целом незаключенным, поскольку истец не лишен возможности получить земельный участок для эксплуатации приобретаемого объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Тургеневская, д. 5, в необходимом размере и приобрести в дальнейшем его в собственность.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (ч. 3 ст. 552 ГК РФ).

По смыслу изложенной нормы, для заключения договора купли-продажи недвижимости не является обязательным принадлежность всего земельного участка, расположенного под объектом, продавцу и отчуждение земельного участка, на котором размещается все здание в целом.

Последствием заключения договора купли-продажи недвижимости, при условии согласования идентифицирующих признаков отчуждаемого объекта и его цены, является переход земельного участка, расположенного под отчуждаемым объектом, покупателю на том же праве, на котором он принадлежал продавцу.

В данном случае земельный участок площадью 688 кв. м принадлежит продавцу на праве собственности, на этом же праве он и должен перейти истцу, что и предусмотрено условиями предварительного договора. Оставшаяся часть земельного участка, расположенного под зданием, но не идентифицированная надлежащим образом и не являющаяся предметом рассматриваемого договора, также принадлежит ответчику (продавцу) на праве собственности (в составе смежных земельных участков по ул. Тургеневской, 5а, площадью 1575 кв. м и по ул. Тургеневской, д. 3, площадью 955 кв. м).

То обстоятельство, что часть земельного участка под отчуждаемым объектом не является предметом спорного договора (не идентифицирована в нем) и не переоформлена продавцом для использования отчуждаемого объекта, не влияет на действительность и заключенность самого договора купли-продажи, а свидетельствует о наличии у истца как покупателя недвижимости права, согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ, требовать от ответчика оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Указанная позиция отражена и в разъяснениях, содержащихся в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“.

При наличии между истцом и ответчиком спора о праве на земельный участок, частично расположенный под отчуждаемым объектом недвижимости, относящийся к участку дома N 5а и также принадлежащий на праве собственности ответчику, истец вправе защищать свои интересы в арбитражном суде в порядке, установленном законом, как собственник недвижимости, расположенной на данном участке.

Таким образом, оснований считать незаключенным предварительный договор купли-продажи от 05.02.2008 не имеется.

Согласно п. 5.1. договора основной договор будет заключен сторонами в течение 15 календарных дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на недвижимое имущество в УФРС по Тульской области и получения свидетельств о государственной регистрации права собственности продавца на недвижимое имущество, но не позднее 01 сентября 2008 года.

Из представленного в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права серии 71-АВ N 081764 следует, что предусмотренное предварительным договором условие было выполнено продавцом, право собственности на отчуждаемый объект зарегистрировано за ним в установленном порядке 02.06.2008, то есть предусмотренное п. 5.1. предварительного договора условие для заключения основного договора ответчиком было выполнено.

Вместе с тем, в установленный указанным пунктом предварительного договора срок основной договор купли-продажи сторонами заключен не был.

В соответствии с п. 4.3. предварительного договора, если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю в течение 5 рабочих дней обеспечительный платеж. Под виной продавца понимается отказ или уклонение от оформления права собственности на недвижимое имущество на имя продавца в соответствии с обязательствами по п. 3.1. настоящего договора, отказ или уклонение от совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества по основному договору и оформления права собственности недвижимого имущества на имя покупателя, а также нарушения продавцом иных своих обязательств по настоящему договору.

Согласно п. 4.5. в случае отказа органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в регистрации основного договора покупатель вправе требовать расторжения настоящего договора в одностороннем порядке и возврата обеспечительного платежа.

В силу п. 4.6. в случае отказа продавца от заключения основного договора и (или) невыполнения продавцом обязательств по государственной регистрации перехода права собственности на здание и земельный участок от продавца к покупателю в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним продавец обязуется возвратить покупателю все выплаченные ранее покупателем суммы, а также уплатить неустойку в размере 20% от стоимости здания, указанной в п. 2.2. договора.

Между тем наличия предусмотренных указанными пунктами предварительного договора условий, влекущих незаключение основного договора по вине ответчика (продавца) и обязанность его возвратить истцу обеспечительный платеж, истцом в данном случае не доказано.

Так, право собственности на здание, являющееся предметом купли-продажи, и земельный участок под ним (приложение N 3 к договору - кадастровый номер 71:30:05 01 02:0001) было зарегистрировано продавцом в установленный срок. Условий, предусмотренных п. 4.5. и 4.6. договора, также не имелось, поскольку основной договор сторонами не был составлен и за его регистрацией стороны не обращались, следовательно, не могли иметь место отказ органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в регистрации основного договора и отказ продавца от заключения основного договора и (или) невыполнение им обязательств по государственной регистрации перехода права собственности на здание и земельный участок.

Напротив, 29.08.2008 ответчик направил истцу предложение о заключении основного договора купли-продажи здания и земельного участка под ним. Указанное письмо было получено истцом 29.08.2008 согласно отметке на нем.

Вместе с тем, в установленный в предварительном договоре срок для заключения основного договора - до 01.09.2008 истец не представил ответ на указанное письмо, а письмом от 12.09.2008 отказался от заключения основного договора.

В материалы дела представлено также письмо АКБ “МЗБ“ (ЗАО) N 08/222 от 30.01.2009, из содержания которого следует, что причиной отказа истца от заключения основного договора послужило принятие полномочным органом управления Банка решения о закрытии структурного подразделения, расположенного на первом этаже в здании по адресу: г. Тула, ул. Тургеневская, д. 5, то есть в помещении, являющемся предметом рассматриваемого предварительного договора. В указанном письме также содержится указание истца на односторонний отказ от договора по изложенной выше причине.

При этом, как указывалось выше, наличия условий для такого отказа, предусмотренных п. 4.3. - 4.6. предварительного договора, то есть невозможности заключения основного договора по вине ответчика, истцом не доказано, что в силу п. 4.2. предварительного договора свидетельствует о том, что истец отказался от заключения основного договора без наличия предусмотренных договором уважительных причин для такого одностороннего отказа, в связи с чем обеспечительный платеж, перечисленный истцом в обеспечение принятых им по договору обязательств, не подлежит возврату последнему.

Следовательно, заявленные требования о возврате суммы обеспечительного платежа и начисленных на нее процентов за пользование чужими денежными средствами подлежат оставлению без удовлетворения.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1000 руб., понесенные ответчиком, подлежат взысканию в его пользу с истца.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тульской области от 24 июня 2009 года по делу N А68-858/09 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с Акционерного коммерческого банка “МЗБ“ (ЗАО) в пользу ООО “Реклама-Эксклюзив“ расходы по уплате госпошлины в сумме 1 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А.ПОЛЫНКИНА

Судьи

В.Н.СТАХАНОВА

О.А.ТИМИНСКАЯ