Решения и определения судов

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2009 по делу N А64-167/09-23 По делу о взыскании арендной платы, переменной составляющей арендной платы за пользование нежилым помещением и пени (основное требование). По делу о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды нежилого помещения (встречное требование).

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 31 августа 2009 г. по делу N А64-167/09-23

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2009 года

Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2009 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,

судей: Безбородова Е.А.,

Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Правдик А.Н.,

при участии:

ООО “Виктория Балтия“ - Бернацкого Д.Н., представителя по доверенности N 12 от 12.02.2009 г.;

от ИП Козловой М.А. - Фролова О.М., представителя по доверенности N 68-01/036732 от 29.07.2008 г.;

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Индивидуального предпринимателя Ф.И.О. к Обществу с ограниченной ответственностью “Виктория Балтия“ о взыскании арендной платы, переменной составляющей арендной платы и пени,

установил:

Индивидуальный предприниматель
Ф.И.О. (ИП Козлова М.А., истец) обратилась в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью “Виктория Балтия“ о взыскании арендной платы в размере 802250 рублей, переменной составляющей арендной платы в размере 66243 руб. 83 коп., пени в размере 51825 руб. 35 коп., а всего 920319 руб. 18 коп. (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 16.06.2009 г. исковые требования ИП Козловой М.А. удовлетворены частично: с ООО “Виктория Балтия“ в пользу истца взыскана задолженность в сумме 868493,83 рублей - основного долга, 10000 рублей - пени, а всего - 878493,83 рублей, а также расходы по уплате госпошлины в сумме 1343,00 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на то, что ответчику не было известно о настоящем деле, поскольку он не был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства, ООО “Виктория Балтия“ обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2009 г. суд перешел к рассмотрению дела N А64-167/09-23 по правилам суда первой инстанции на основании пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ.

В судебном заседании апелляционного суда 28 августа 2009 года представитель ИП Козловой М.А. исковые требования поддержал, просил удовлетворить их в полном объеме, встречные исковые требования не признал.

Представитель ООО “Виктория Балтия“ первоначальные исковые требования не признал, просил в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, поддержал встречные исковые требования. По его ходатайству судом к материалам дела приобщена копия экспертного заключения ООО “Московский Центр экспертизы и оценки“ N 29/ПЭ от 08.06.2009 г.

Апелляционный суд отклонил ходатайство
представителя ООО “Виктория Балтия“ о назначении по делу почерковедческой экспертизы подписи арендодателя на договоре аренды нежилого помещения N 07/08-К от 04.07.2008 г., поскольку обстоятельства, в подтверждение которых ответчик ссылается на несоответствие подписи, не имеют правового значения при рассмотрении настоящего дела.

Заслушав мнение представителей истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия считает исковые требования ИП Козловой М.А. подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 04.07.2008 г. между истцом и ответчиком был заключен договор N 07/08-К аренды нежилого помещения, в соответствии с пунктами 1.1., 1.2 которого арендодатель (ИП Козлова М.А.) передала за плату во временное владение и пользование арендатору (ООО “Виктория Балтия“) нежилые помещения общей площадью 320,9 кв. м, расположенные на втором этаже по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, ул. Студенецкая набережная, д. 20, часть 1.

В соответствии с пунктом 5.2. договора аренды арендная плата по настоящему договору состоит из двух частей: постоянной и переменной арендной платы.

Согласно пункту 5.3. договора постоянная составляющая арендной платы включает в себя плату за владение и пользование арендуемым помещением и составляет сумму равную 500 рублей за 1 кв. м в месяц без НДС. Оплата постоянной составляющей арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя не позднее 10 числа каждого месяца за текущий месяц в размере 160 450 рублей без НДС.

В переменную составляющую арендной платы входит возмещение затрат Арендодателя на эксплуатационные расходы, т.е. расходы на обеспечение условий для нормального функционирования помещения и его эксплуатации.

В соответствии с пунктом 5.4. договора Арендодатель ежемесячно выставляет Арендатору счет на оплату переменной составляющей
арендной платы.

Арендодателем были выставлены арендатору счета N 17 от 26.11.2008 г. за тепловую энергию на сумму 1 174,45 рублей, N 21 от 23.12.2008 г. за тепловую энергию на сумму 6 932,25 рублей, за пользование телефонной связью на сумму 829,06 рублей, общая сумма по которым составила 8 935,76 рублей. Вышеуказанные счета Арендатором не оплачены.

Ссылаясь на то обстоятельство, что арендатором ненадлежащим образом исполняются обязанности по уплате постоянной и переменной составляющей арендной платы, ИП Козлова М.А. обратилась в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

ООО “Виктория-Балтия“ в свою очередь обратилась в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о применении последствий недействительности ничтожной сделки, ссылаясь на то, что договор N 07/08-К аренды нежилого помещения от 04 июля 2008 г. подписывался путем обмена документами посредством почтовой связи. Сам процесс подписания проекта договора ИП Козловой М.А. истец не наблюдал, подписанный экземпляр договора был возвращен ему экспресс почтой. Арендуемые помещения были предоставлены ООО “Виктория Балтия“ 25 июля 2008 года с нарушением сроков, что было зафиксировано актом, подписанным ответчиком лично в присутствии представителя истца.

В связи с тем, что впоследствии ООО “Виктория Балтия“ обнаружило несовпадение подписей ИП Козловой М.А., проставленных на договоре и на акте приема-передачи помещений, общество полагало, что договор аренды между истцом и ответчиком является недействительной сделкой и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения в силу статьи 167 Гражданского кодекса РФ. Однако поскольку истец принял помещения ответчика, он вносил ему платежи за то время, когда пользовался этим имуществом.

В ноябре 2008 года ООО “Виктория-Балтия“ обратился к ИП
Козловой М.А. с просьбой принять помещения обратно.

Однако, приняв ключи от помещений, которые общество фактически освободило и вывезло все свое имущество, арендодатель отказался подписать акт возврата помещений.

Ссылаясь на то, что ИП Козлова М.А. отказывается подтвердить факт возврата ей помещений (подписать акт) и требует внесения арендных платежей по недействительному, по мнению ООО “Виктория-Балтия“ договору, общество обратилось в суд с вышеуказанными встречными исковыми требованиями.

Судебная коллегия Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда приходит к выводу о том, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, а встречный иск надлежит оставить без удовлетворения, на основании следующего.

Согласно ст. ст. 309 - 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Обязательства сторон установлены договором аренды N 07/08-К от 04.07.2008 г.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы согласованы сторонами в договоре аренды помещений.

Сумма задолженности по постоянной составляющей арендной платы в размере 802 250 рублей за январь, февраль, март, апрель, май 2009 года подтверждена материалами дела, требования о ее взыскании являются законными и обоснованными.

Как следует из представленного ИП Козловой М.А.
расчета и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, общая сумма задолженности по переменной составляющей арендной платы составляет 64 552,11 рублей, которая складывается из задолженности по оплате тепловой энергии за ноябрь в размере 7244,25 рублей, за декабрь в размере 12094,52 рублей, за январь в размере 9 750,00 рублей, за февраль в размере 8580,00 рублей, за март - апрель в размере 18693,95 рублей. С учетом произведенной переплаты стоимости коммунальных платежей за октябрь на сумму 1691 рублей, сумма задолженности переменной величины по коммунальным платежам составила 54671 рубль.

Кроме того, за период с ноября 2008 года по апрель 2009 года у арендатора образовалась задолженность за пользование телефоном на сумму 9881,11 рублей.

Таким образом, общая сумма задолженности по переменной составляющей арендной платы составила 64 552,11 рублей.

Требование о взыскании данной суммы также законно, обоснованно, подтверждено материалами дела, а потому подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 6.1. договора за просрочку сроков оплаты арендной палаты Арендодатель вправе требовать от Арендатора уплаты пени в размере 0,1% от недополученной денежной суммы за каждый день просрочки.

Исходя из данного положения заключенного сторонами договора, суммы постоянной арендной платы за месяц по договору 160 450 рублей, количества дней просрочки исполнения обязательств, размер процентов за несвоевременную уплату арендной платы составляет 51825,35 рублей.

Расчет процентов судом проверен и признан обоснованным.

Вместе с тем, суд исходит из того, что в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.07.1997 г. N 17 “Обзор практики применения арбитражными судами
статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации“, критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Исследовав в совокупности представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, достаточно высокий процент неустойки и ее соотношение с суммой основного долга, небольшой период просрочки судебная коллегия полагает возможным снизить размер неустойки до 10 000 рублей.

В соответствии с условиями договора, срок аренды помещений истекает 04.06.2009 г.

Расторжение договора допускается по взаимному соглашению сторон, либо в соответствии с нормами действующего законодательства.

Однако на момент рассмотрения дела договор аренды помещений сторонами не расторгнут.

Как разъяснил Высший Арбитражный Суд РФ в пункте 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“ досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Кроме того, акт приема-передачи арендованного имущества (от ответчика истцу), подписанный сторонами в материалы дела не представлен, следовательно, по мнению суда, арендные отношения между сторонами продолжаются.

Встречный иск ООО “Виктория Балтия“ не может быть удовлетворен в связи со следующим.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка).

Согласно статье 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Подписание договора со стороны арендатора и арендодателя подтверждается представленными
в дело документами и не отрицается ответчиком. Таким образом, письменная форма заключения договора соблюдена.

ИП Козлова М.А., являющаяся стороной по договору, с иском о признании договора недействительным не обращалась. О том, что договор был подписан неуполномоченным его представителем, не заявляла.

Более того, дальнейшие действия ИП Козловой М.А., выразившиеся в подписании акта приема-передачи, получении арендной платы, обращении в суд с иском о взыскании задолженности, свидетельствуют об одобрении данной сделки и заключение договора аренды нежилого помещения N 07/08-К от 04.07.2008 г. на условиях, которые в нем указаны.

ООО “Виктория Балтия“ фактически пользовалось спорным помещением, что подтверждено материалами дела и им не оспорено.

В связи с этим все доводы ООО “Виктория Балтия“ относительно недействительности подписи в договоре со стороны ИП Козловой М.А. подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм материального права.

Ответчик возражений по существу заявленных истцом требований, а также свой расчет не представил.

Исходя из изложенного, исковые требования ИП Козловой М.А. подлежат удовлетворению в части взыскания с ООО “Виктория Балтия“ основного долга в размере 866 802,11 рублей (802 250 рублей постоянной составляющей арендной платы и 64 552,11 рублей переменной составляющей арендной платы), а также пени в сумме 10 000 рублей. В остальной части иск удовлетворению не подлежит.

В удовлетворении встречного искового заявления ООО “Виктория Балтия“ надлежит отказать.

Расходы по госпошлине, согласно ст. ст. 110 - 112 Арбитражного процессуального кодекса РФ, распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При подаче искового заявления истцом было уплачено 1 343 рубля. Исходя из размера удовлетворенных требований, госпошлина по иску в сумме 785 руб. 16 коп. относится на ИП Козлову М.А.

С ООО “Виктория Балтия“
в пользу ИП Козловой М.А. подлежит взысканию госпошлина по иску в размере 557 руб. 84 коп., а также в доход федерального бюджета 14 360 руб. 19 коп.

С учетом итогов рассмотрения апелляционной жалобы с ИП Козловой М.А. в пользу ООО “Виктория Балтия“ подлежат взысканию расходы по апелляционной жалобе в сумме 950 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 - 170, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Исковые требования Индивидуального предпринимателя Ф.И.О. удовлетворить в части.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью “Виктория Балтия“ в пользу Индивидуального предпринимателя Ф.И.О. основной долг в размере 866 802,11 рублей, пени в сумме 10 000 рублей, а всего - 876 802,11 рублей.

В остальной части в иске отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления Общества с ограниченной ответственностью “Виктория Балтия“ отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью “Виктория Балтия“ в пользу Индивидуального предпринимателя Ф.И.О. расходы по государственной пошлине по иску в сумме 557 руб. 84 коп., а в доход федерального бюджета - 14 360 руб. 19 коп. расходов по госпошлине.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Ф.И.О. в пользу Общества с ограниченной ответственностью “Виктория Балтия“ расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 950 рублей.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок.

Председательствующий

Л.М.МОКРОУСОВА

Судьи

Е.А.БЕЗБОРОДОВ

А.И.ПОРОТИКОВ