Решения и определения судов

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2009 по делу N А55-6331/2009 По делу о признании права собственности на помещения, являющиеся техническим подпольем и подвалом, которые расположены под объектом недвижимости приобретенным в порядке приватизации на основании договора купли-продажи.

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 октября 2009 г. по делу N А55-6331/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2009 года

Постановление в полном объеме изготовлено 21 октября 2009 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Морозова В.А.,

судей Терентьева Е.А., Шадриной О.Е.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Быковой А.А.,

с участием:

от истца - не явились, извещены;

от ответчика - Загородникова Н.С., ведущий специалист отдела правового взаимодействия правового департамента (доверенность N 4459/1 от 27.11.2008 г., удостоверение N 371 от 19.07.2006 г.);

от третьих лиц - не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании 15 октября 2009 года в зале N 3 помещения суда апелляционную жалобу Мэрии городского округа Тольятти
на решение Арбитражного суда Самарской области от 12 августа 2009 года по делу N А55-6331/2009 (судья Шабанов А.Н.)

по иску открытого акционерного общества “Витафарм“, Самарская область, г. Тольятти,

к Мэрии городского округа Тольятти, Самарская область, г. Тольятти,

третьи лица:

- общество с ограниченной ответственностью “Агроторг-Самара“, г. Самара,

- общество с ограниченной ответственностью магазин “Новинка“, Самарская область, г. Тольятти,

о признании права собственности,

установил:

открытое акционерное общество “Витафарм“ (далее - ОАО “Витафарм“, истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Мэрии городского округа Тольятти (далее - Мэрия, ответчик) о признании права собственности на помещения, расположенные по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Автостроителей, 80, общей площадью 477,4 кв. м (Литера А, минус 1 этаж), комнаты: N N 7, 8, 9, 10, 11, 12.

Исковые требования основаны на статьях 134, 218, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы следующими обстоятельствами.

Спорные помещения являются техническим подпольем и подвалом, которые расположены под объектом недвижимости, приобретенным истцом в порядке приватизации на основании договора купли-продажи. Поскольку эти помещения образуют с приобретенным объектом недвижимости единое целое и используются по общему назначению, они должны рассматриваться в совокупности с ним как сложная вещь в соответствии со статьей 134 Гражданского кодекса Российской Федерации, и действие договора купли-продажи, заключенного в отношении объекта недвижимости, распространяется на спорные помещения. Данные о техническом подполье и подвале не нашли описания непосредственно в тексте договора купли-продажи, но они были переданы истцу по акту приема-передачи. Обращение истца к ответчику с предложением о заключении дополнительного соглашения, отражающего продажу спорных помещений, оставлено без удовлетворения, в
связи с чем истец просит признать за ним право собственности на указанные помещения.

Определением суда от 05.06.2009 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечены: общество с ограниченной ответственностью “Агроторг-Самара“ (далее - ООО “Агроторг-Самара“), общество с ограниченной ответственностью магазин “Новинка“ (далее - ООО магазин “Новинка“).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.08.2009 г. исковые требования удовлетворены. Суд признал право собственности ОАО “Витафарм“ на помещения, расположенные по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Автостроителей, 80, общей площадью 477,4 кв. м (Литера А, минус 1 этаж), комнаты: N N 7, 8, 9, 10, 11, 12.

Ответчик с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить как незаконное и необоснованное и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на необоснованность выводов суда первой инстанции. Считает, что договор купли-продажи не содержит данных о техническом подполье, входящем в состав передаваемого истцу в процессе приватизации объекта. Следовательно, спорное помещение не являлось объектом приватизации и в собственность истцу не отчуждалось. Приобретенное истцом в порядке приватизации имущество не связано с техническим подпольем общим назначением и может использоваться независимо друг от друга. Поскольку спорные помещения являются муниципальной собственностью, их передача в собственность граждан и юридических лиц возможна только в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Приобретение прав на муниципальное имущество по иным основаниям, в частности на основании судебного акта, данным законом не предусмотрено.

В судебном заседании представитель ответчика доводы, изложенные
в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом.

Истцом подано ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи невозможностью прибытия его представителя в судебное заседание по причине болезни.

Поскольку истцом не представлены доказательства уважительности причин неявки в судебное заседание его представителя, ходатайство об отложении судебного разбирательства оставлено судом апелляционной инстанции без удовлетворения.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

В соответствии с требованиями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, заслушав присутствующего в судебном заседании представителя ответчика, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционная жалоба ответчика - удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцу принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью 453,70 кв. м, 1 этаж: комнаты N N 31, 32, 32а, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 58, 59, 60, 61, 61а, 61б, расположенное по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Автостроителей, д. 80, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АВ N 092772 от 10.07.2007 г., выпиской
из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 09/042/2009-230 от 06.05.2009 г. (т. 1, л.д. 36, 80).

Государственная регистрация права собственности произведена на основании договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, сданного в аренду N 877 от 16.07.1998 г., заключенного между Фондом имущества г. Тольятти (продавец) и ОАО “Витафарм“ (покупатель).

В соответствии с условиям данного договора продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает и оплачивает являющуюся объектом муниципального нежилого фонда часть нежилого помещения в отдельно-стоящем здании площадью 453,6 кв. м, ранее арендуемое ОАО “Витафарм“, по адресу: г. Тольятти, ул. Автостроителей, 80 (т. 1, л.д. 8 - 11).

Согласно акту приема-передачи продаваемого имущества (сданных в аренду объектов нежилого фонда) от 14.07.1998 г. истцу передан следующий объект недвижимости - часть нежилого помещения площадью 453,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Автостроителей, 80 (т. 1, л.д. 12).

В заявлении об уточнении исковых требований (т. 1, л.д. 148 - 150) истец указал, что акт приема-передачи от 14.07.1998 г. содержал план передаваемого объекта, составленный на основании данных технического паспорта объекта, в который включены помещения площадью 477,4 кв. м (лит. А, минус 1 этаж), являющиеся вспомогательными и обслуживающими объект помещениями, а именно комнаты: N 7 - вентиляционная; N 8 - вент. камера; N 9 - коридор; N 10 - электрощитовая; N 11 - тепловой узел; N 12 - техническое подполье.

Полагая, что данные о спорных помещениях не нашли описания непосредственно в тексте договора купли-продажи N 877 от 16.07.1998 г. в части прямого указания о них, но были переданы ОАО “Витафарм“ по акту приема-передачи в
соответствии с планом передаваемого помещения, истец письмом N 612 от 10.12.2008 г. обратился к руководителю Департамента по управлению муниципальным имуществом Мэрии с предложением о заключении дополнительного соглашения к данному договору, отражающего продажу спорных помещений (т. 1, л.д. 30).

Письмом N 177/25 от 21.01.2009 г. руководитель Департамента по управлению муниципальным имуществом сообщил о том, что заключить дополнительное соглашение о продаже ОАО “Витафарм“ спорных помещений не представляется возможным, поскольку в настоящее время отчуждение муниципального имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом “О приватизации государственного и муниципального имущества“ способами, предусмотренными статьей 13 данного закона, по цене, установленной на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (т. 1, л.д. 82 - 83).

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что принадлежащие истцу помещения и техническое подполье связаны между собой физически, отдельно от них или в иных целях оно использоваться не может. Поскольку договор купли-продажи не содержит условия о том, что техническое подполье здания, расположенного по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Автостроителей, 80, остается в собственности продавца, следовательно, в соответствии со статьями 134, 218, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на него перешло к истцу вместе с остальными помещениями вышеназванного здания.

Между тем, данный вывод суда первой инстанции не соответствует обстоятельствам дела и основан на неправильном применении норм права.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Иск о признании права собственности является способом восстановления и защиты нарушенного права
собственности. В подтверждение наличия у истца прав собственности должны быть представлены доказательства, подтверждающие наличие юридических оснований возникновения данного права.

В соответствии с положениями статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Таким образом, при совершении сделок в процессе приватизации нормы законодательства о приватизации имеют приоритет по отношению к общим положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке приобретения и прекращения права собственности.

Одним из способов приватизации муниципального имущества в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 123-ФЗ “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации“ (в редакции, действовавшей на дату заключения договора купли-продажи N 877 от 16.07.1998 г.) (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 г.) является выкуп арендованного муниципального имущества.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 г. право на приватизацию сданного в аренду имущества муниципального предприятия по договору аренды с правом выкупа, заключенному до вступления в силу Закона Российской Федерации от 03.07.1991 г. N 1531-1 “О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации“, предоставлено арендатору имущества муниципального унитарного предприятия, и в других случаях только указанный арендатор, признанный покупателем в соответствии со статьей 9 Федерального закона, может приобрести такое имущество в порядке, установленном Федеральным законом и соответствующей программой приватизации.

Согласно пункту 4.5. Основных положений
государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.1994 г. N 1535, право на выкуп арендованных помещений по договорам аренды имеют: лица, выкупившие имущество государственных и муниципальных предприятий и арендующие помещения, которые занимали эти предприятия; акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий, в уставные капиталы которых не вошли арендуемые помещения; арендаторы зданий, нежилых помещений, договоры аренды с которыми заключены на аукционе или по конкурсу.

Как следует из пункта 2 соглашения N 429/3090/а от 15.05.1998 г. о внесении изменений в договор аренды зданий, сооружений и нежилых помещений N 3090/а от 23.12.1997 г., заключенный Комитетом по управлению имуществом г. Тольятти (арендодатель) и ОАО “Витафарм“ (арендатор), общая площадь арендуемых истцом помещений составляла 453,6 кв. м, в том числе подвальная - 0 кв. м и мест общего пользования - 0 кв.м. (т. 1, л.д. 158).

Таким образом, ОАО “Витафарм“ не являлось арендатором спорных помещений и соответственно не имело право на выкуп данных помещений по договору аренды.

Из содержания договора купли-продажи N 877 от 16.07.1998 г. и акта приема-передачи от 14.07.1998 г. не усматривается, что спорные помещения были предметом указанного договора.

К существенным условиям договора купли-продажи относятся условия о предмете договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), который в отношении недвижимости определяется путем указания в договоре купли-продажи данных, позволяющих однозначно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (пункт 1 статьи 554 Гражданского кодекса
Российской Федерации).

Условие о продаже спорных помещений сторонами в сделке согласовано не было.

Таким образом, договор купли-продажи N 877 от 16.07.1998 г. в части продажи Фондом имущества г. Тольятти ОАО “Витафарм“ спорных помещений в здании, расположенном по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Автостроителей, 80, не может быть признан заключенным.

Поскольку по договору купли-продажи N 877 от 16.07.1998 г. была отчуждена лишь часть нежилого помещения в отдельно-стоящем здании площадью 453,6 кв. м без указания спорных помещений, данные помещения остались в муниципальной собственности.

Несостоятельной является ссылка истца на акт приема-передачи от 14.07.1998 г., поскольку из его содержания не усматривается передача по договору N 877 от 16.07.1998 г. истцу спорных помещений, а усматривается лишь передача части нежилого помещения площадью 453,6 кв. м, а также технической документации. В самой технической документации указания на передачу истцу вместе с частью нежилого помещения еще и спорных помещений не имеется.

Кроме того, представленная истцом в материалы дела техническая документация сторонами сделки не подписана и не содержит указания на то, что она является приложением к акту приема-передачи от 14.07.1998 г., а поэтому соотнести ее с технической документацией, которая являлась приложением к акту приема-передачи от 14.07.1998 г., не представляется возможным.

Утверждение истца о том, что спорные помещения образуют с приобретенным истцом объектом недвижимости единое целое, используются по общему назначению и должны рассматриваться в совокупности с ним как сложная вещь, ничем не подтверждено и опровергается фактическими действиями самого истца, который в своем иске просит о признании права собственности на указанные помещения как на самостоятельные объекты недвижимого имущества.

Требования истца о признании за ним права собственности
на помещения технического подполья и подвала в силу статьи 134 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть удовлетворены, поскольку данные объекты являются самостоятельными объектами права.

Кроме того, из содержания статьи 134 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Однако в пункте 3.3. договора купли-продажи N 877 от 16.07.1998 г. предусмотрено, что покупатель берет на себя обязательства по эксплуатации нежилого помещения, прилегающей территории и инженерных сетей в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также решениями местных органов власти, изданных в рамках своей компетенции.

Поскольку спорные помещения не стали объектом приватизации и не были выкуплены истцом в установленном законом порядке из муниципальной собственности при приватизации, оснований для возникновения права собственности на данные помещения у истца не имеется, в связи с чем исковые требования являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, не соответствуют обстоятельствам дела, решение принято с нарушением норм материального права, и подлежит отмене на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца. При подаче апелляционной жалобы государственная пошлина не уплачивалась, поскольку в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Мэрия городского округа Тольятти освобождена от уплаты государственной пошлины. В связи с этим государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Самарской области от 12 августа 2009 года по делу N А55-6331/2009 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования открытого акционерного общества “Витафарм“ оставить без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе отнести на истца.

Взыскать с открытого акционерного общества “Витафарм“, Самарская область, г. Тольятти, в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

В.А.МОРОЗОВ

Судьи

Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ

О.Е.ШАДРИНА